房地产上市公司偿债能力分析——以浙江广厦为例.doc

房地产上市公司偿债能力分析以浙江广厦为例摘要：企业的偿债能力是指企业用其资产偿还债务的承受能力或保证程度，是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键，因此企业有无偿债能力,是投资者、债权人以及企业相关利益者都非常关心的问题, 尤其是当前房地产市场面临国家宏观政策的调控，发展前景不稳定，偿债能力影响到房地产企业的持续经营是否面临财务危机，因此其偿债能力分析更加重要。偿债能力包括偿还短期债务和长期债务的能力，偿债能力的大小直接关系到企业所面临的财务风险的大小，是企业财务分析的重要组成部分，本文基于企业管理者的角度对浙江广厦偿债能力进行分析，并分析存在的问题，提出相应解决对策。 关键词：偿债能力 比率分析 房地产一、房地产上市公司偿债能力分析概述1、研究背景近几年中国房地产发展迅速，价格也节节高升，在为中国经济的增长做出了贡献的同时，也积聚了巨大的风险，由于利润的驱使，进入房地产行业的企业越来越多，造成资金链断裂，大股东跑路等现象严重，损害了投资者和广大人民的利益，近年，政府采取了调控政策，通过政策限制房地产价格和销售，从而控制房地产业过度投资和投机行为，确保房地产业的健康持续发展。本文以浙江广厦为对象选取了流动比率、速动比率、现金比率和现金流量比率4个指标对短期偿能力进行了分析，并选取了资产负债率、产权比率和利息保障倍数这3个债指标对长期偿债能力进行了分析。对不同指标进行分析来揭示企业的财务状况及其偿债能力。2、偿债能力分析的重要意义偿债能力分析是反映上市公司偿债能力的指标，主要有流动比率、速动比率、现金流动负债比率等。偿债能力的强弱关乎企业的生死存亡，不能偿还到期债务且严重资不抵债的企业将面临破产清算的窘境。企业偿债能力的分析无论对企业还是与企业相关的利益团体而言意义都是十分重要的。对于债权人而言：通过偿债能力的分析，可以判断到期本息的收回情况，特别是银行，偿债能力分析是其评估企业的主要方面，并据此决定是否发放贷款及贷款的额度；对于投资者而言，通过偿债能力的分析，可以判断其资金的安全性和盈利性；对于企业的供应商、客户而言，企业的偿债能力的强弱反映其履约力的强弱，如果企业偿债能力弱的话，经济业务可能无法完成，会直接影响其经济利益；对于企业而言，可以通过偿债能力的分析优化其资本结构，减少财务风险。偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。偿债能力可分为短期偿债能力和长期偿债能力，最为常用的分析方法是比率分析法。二、浙江广厦偿债能力分析浙江广厦，主营业务为房地产，同时涉足宾馆旅游和水电开发等，公司现第一大股东为广厦控股创业投资有限公司，持有本公司股份占公司总股本的38.67%。公司下辖10多家成员企业，公司拥有多家房地产开发子公司，分布在杭州、南京、重庆、西安等大中城市。本文以财务指标为基础分析浙江广厦的短期偿债能力和长期偿债能力。（一）短期偿债能力分析短期偿债能力是指企业用流动资产偿付流动负债的保障程度。流动负债是将在1年内或超过1年的一个营业周期内需要偿付的债务，包括短期借款、应付账款、应付票据、预收账款等，短期偿债能力的分析主要是通过流动资产与流动负债的关系进行，其主要指标有流动比率、速动比率、现金流动负债比率等。2009201020112012.9浙江广厦行业浙江广厦行业浙江广厦行业浙江广厦行业流动比率1.52.511.442.061.51.941.462.22速动比率0.411.240.280.740.280.70.360.811、流动比率流动比率是指流动资产与流动负债的比值，该比率反映了企业可用在短期内容易变现的资产偿还到期流动负债的能力，其计算公式如下：流动比率流动资产流动负债该公式表明1元的流动负债有多少流动资产做为偿还的保证一般来说该比率越高，表明流动资产超过流动负债越多，企业的短期偿债能力越强，万一企业面临危机可以有足够的资金进行缓冲，并且确保债权人可以得到足额清偿。一般来说，该比率不在2:1左右比较适合，它表明企业财务状况比较稳定，当计算出来的流动比率大于2，则该公司的短期偿债能力强，反之较弱。但并不是流动比率越高越好，因为流动比率越高，公司的流动资产数额越大，流动资产占用资金过多就会对公司的盈利能力造成影响，若该比率超过5，则意味着公司资产未能得到充分利用，从而影响公司长期的发展。通过分析可知，浙江广厦2009-2012.9流动比率分别为：1.5、1.44、1.5、1.46，这期间几乎持平，低于国际通用的标准值2，远低于行业平均值，行业平均值一直保持在2以上，从流动比率来看，浙江广厦短期偿债能力有待提高，存在着一定的短期偿债风险；为了考察流动比率的质量，进一步分解流动资产，将难以变现的流动资产存货、待摊费用等剔除掉，考察速动比率。2、速动比率速动比率是指速动资产与流动负债的比值。公式为：速动比率（流动资产-存货-预付账款）流动负债其中，速动资产=货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据+其他应收款。速动比率表示每1元流动负债有多少速动资产作为偿还的保证，进一步反映流动负债的保障程度。速动比率与流动比率的区别在于速动比率在计算时剔除了存货等在流动资产中流动性相对较差的项目，充分保证了对将要到期债务的偿还能力。一般情况下，该指标越大，表明公司短期偿债能力越强，通常,该指标在1左右较好。利用速动比率分析公司的短期偿债能力也应注意该指标过高对公司造成的影响。从2009-2012.9期间，浙江广厦的速动比率分别为：0.41、0.28、0.28、0.36，不但远低于1的标准值，同时远低于行业平均值。就短期偿债能力而言，房地产行业比较其他行业，虽然存货量大，存货价值高，但存货主要是在售房地产，是可以通过预售及时变现的，或者可以直接抵债，因此，速动比率较低并不意味着偿债能力弱。在分析时，流动资产中还要注意预付款项，预付款项是房地产企业的一种支付方式，是较难变现的流动资产。另外，房地产企业流动负债中预收款项在流动负债中占得比例也非常大，但这部分负债通常是不需要偿还的，这只是房地产企业的常用的销售方式，分析时应该考虑这些因素。如果剔除了流动负债中的不用偿还的预收款项，浙江广厦2011年的流动比率和速动比率分别为：（流动资产-预付款项-与预收款项对应的存货）/（流动负债-预收款项）=1.48。（货币资金+应收账款+其他应收款）/（流动负债-预收款项）=0.14，也说明浙江广厦存在着严重的偿债压力，短期偿债能力较差。2010年和2011年浙江广厦的经营现金净流量为负值，初步说明从现金流入和流出的动态角度对企业的实际偿债能力进行考察，浙江广厦的经营先进净流量无法保障短期负债的偿还。（二）长期偿债能力分析长期偿债能力是指公司长期偿还全部债务的能力，它受很多因素的影响，包括资本结构、长期获利能力、经营活动现金流量等。在分析长期偿债能力时我们通常用资产负债率、利息保障倍数等财务指标，并结合趋势分析和结构分析。企业若长期偿债能力管理得当有利于扩大经营和增加利润，因此分析企业长期偿债能力，有利于投资者全面了解企业的偿债能了及经营风险。1、资产负债率资产负债率是指负债总额与资产总额的比值。它总体上反映企业资产对负债的保障程度。计算公式如下：资产负债率=负债总额资产总额该指标是衡量企业债务偿还能力和财务风险的重要指标。适度的资产负债率,表明企业经营安全、稳健，同时具有较强的筹资能力。该指标值的国际标准值为50%。该比率低，表明公司对负债的保障程度高，资本结构稳定，企业的财务风险低。反之亦然。但该指标值并不是越低越好，因为资产负债率过低往往表明公司没能充分利用负债经营，没有更有效的获取财务杠杆利益。从上图得出的数据我们不难看出, 浙江广厦2009-2011年资产负债率长期维持在0.5之上,保持在0.7-0.8之间,明显高于行业水平，这样的资产负债率表明公司对负债的保障程度低，资本结构不稳定，可能隐含着较大的财务风险。同样剔除掉预收款项的影响，2011年浙江广厦资产负债率为0.66，仍然高于50%的水平，虽然资产负债率高低不能绝对的认为财务风险的大小，但是可以影响企业再借债的难易程度，从而在某种意义上影响了企业的偿债能力。2、利息保障倍数利息保障倍数=息税前利润利息费用利息保障倍数是企业息税前利润和利息支出的比率, 它既是企业举债经营的前提依据, 也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。该指标值越高，说明企业支付负债利息的能力就越强。该指标值应该至少要大于1，一般应在3以上。从图表中我们能很明显的看到浙江广厦2009-2012.9年利息保障倍数保持在2以上，但没有超过3，并且逐年下降，说明浙江广厦支付利息的能力逐年降低，通过报表附注分析可知，浙江广厦不但利润下降，而且流动资金借款利率提高，导致利息费用大幅上升所致，这也从侧面说明，浙江广厦大量的短期借款影响了长期财务风险，这种状况长期出现将会导致企业的获利能力长期低于企业的偿债能力，这种隐含的财务危机是长期的。总体来看，浙江广厦短期偿债能力和长期偿债能力均不太理想，隐含着较大的财务风险，房地产行业受政策影响比较敏感，财务指标的好坏很大程度上是受房产交易状况影响的，而房产交易又受国家宏观政策的影响极大，随着国家进一步对房地产行业调控，整个行业将受到严重打击。浙江广厦应该分析根源，积极制定措施改善财务状况，才能避免破产的危险。三、浙江广厦偿债能力影响因素分析综上分析可知，浙江广厦短期偿债能力和长期偿债能力较差，本节进一步分析该企业偿债能力的影响因素，本文认为，企业的短期偿债能力主要依赖于筹资管理水平和流动资产管理效率，长期偿债能力主要依赖于企业的获利能力。以此为基础，本文重点分析影响企业筹资管理水平、流动资产管理以及盈利能力的影响因素。节选财务报表部分数据如下：2009-2011年浙江广厦财务值20112010增减变动2009货币资金422,908,167.071,062,903,498.04-60.21%1,017,045,397.31应收账款7,126,448.373,445,544.31106.83%5,666,184.83预付款项722,430,606.38233,830,595.88208.95%950,912,491.21其他应收款243,523,042.1377,901,009.50212.61%65,865,336.92存货5,959,172,079.205,585,261,149.756.69%5,476,629,357.35流动资产合计7,355,160,343.166,963,341,797.485.63%7,518,661,897.27流动负债短期借款876,000,000.001,149,500,000.00-23.79%832,600,000.00应付账款746,994,954.59446,809,753.0167.18%902,707,771.06预收款项1,139,199,544.821,383,415,204.63-17.65%2,421,245,239.61流动负债合计4,851,759,287.834,838,454,436.310.27%5,004,938,541.49长期借款1,014,000,000.001,021,590,000.00-0.74%1,543,000,000.00负债总额5,885,463,324.625,876,979,417.100.14%6,565,651,732.57在建工程40,758,731.8938,918,731.894.73%60,513,940.26资产总额8,364,458,853.277,955,102,937.355.15%8,499,736,503.35资产减值损失65,617,677.7511,929,591.56450.04%营业总收入1,812,390,821.162,237,042,274.23-18.98%4,387,105,705.49营业利润385,326,548.18256,973,497.1249.95%625,883,814.29利润总额366,583,525.62239,835,335.0152.85%625,883,814.29财务费用223,998,823.02115,088,921.6494.63%75,193,142.71经营活动产生的现金流量-527,137,147.36-722,645,073.0427.00%643,625,118.672009-2912.9财务指标2009201020112012.9浙江广厦行业浙江广厦行业浙江广厦行业浙江广厦行业资产收益率8.016.944.316.637.135.621.682.61净资产收益率22.815.156.211.5512.4212.08-2.437.15应收账款周转率685.59321.77491.02416342.87475.7211.83341.59存货周转率0.553.090.2836.130.1936.390.211.22总资产周转率0.50.30.270.330.220.310.180.16毛利率23.5136.6330.8238.1738.8739.4421.9638.88营业利润率14.4126.4611.49-3.8421.26-13.29-0.78-24.84净利率9.9848.665.75-20.1515.7-13.35-2.74-26.77(一)资本结构分析资本结构的分析可以整体把握企业的资产状况，变动状况，进而大概判断企业的资产质量以及企业的经营状况。由表可知，2009-2011年浙江广厦流动资产与资产总额，流动负债与负债总额几乎是同方向，同比例变动，2009-2011年流动资产占总资产的比例分别为：88%，87.5%，87.9%，行业龙头企业保利地产2010年和2011年相应比例为：96.3%和96%，这说明房地产企业其总资产中以流动资产为主；2009-2011年该公司存货分别占流动资产的72.8%，80%，81%，说明存货占总资产的比例非常高，2009-2011年流动负债占负债比例分别为：76.2%，82.3%，82.4%，剔除预收款后流动负债占总负债的比例分别为：62.3%，76.9%，78.2%，从这样的数据中我们得知，房地产企业资产主要以存货的形式存在，存货周转率在很大程度上影响着企业的流动资产率和总资产周转率，影响着企业的财务稳定性，而存货周转率的影响因素不是市场占有率，不是产品服务和质量，而是国家政策、地产位置和价格以及人们对未来的预期。如今我国政策的不稳定性，房价预期下跌对房地产的销售影响非常大，房产不同于一般商品，一般的商品满足价格需求曲线，即价格降低，销量会越来越大，价格越高，销量越低，而房地产商品却是价格越涨，销量越大，价格逐渐下降，销量却降低，这就是人们对未来预期影响了房地产销售。通过数据还可以看出，房地产企业需要偿还的主要是流动负债，流动负债成本低，风险大，由此造成房地产企业资金链紧张的现象，这也是房地产行业的特点。2011年与2010年相比，浙江广厦货币资金减少60.21%，占总资产的5.05%，存货比重相对上升6.69%，应收账款增加了106.83%，其他应收款增加216.21%，预收款项减少17.65%，应付款项增加67.18%，2011年与2009年相比，总资产为负增长，由此说明浙江广厦经营不景气，因为企业销售一方面表现为存货的相对降低，另一方面表现为货币资金的回收，货币资金的比重应相对提高，因此只有在企业经营不景气，销售不好时才会出现货币资金减少，存货比重上升，加大赊销，增加应收账款的现象，对于房地产企业来说，销售不景气还表现在预收款项减少，应付项目增加。通过对2011年报表附注进行分析发现，浙江广厦所需资金的另一个来源是处置子公司、固定资产、无形资产等收回的现金，这种方式补充经营现金是不能长久的，资产只能处理一次，因此，总体来看，以上种种现象正是浙江广厦的短期偿债能力较差的资产结构特点。(二)存货周转率存货一般被认为是变现能力最弱，风险最大，收益率最高的资产，根据计算结果，流动比率和速动比率差距较大，且均低于行业平均水平，因此初步说明是存货周转速度存在问题。通过计算该公司的存货周转率可知，2009-2012.9期间存货周转率分别为：0.55, 0.28, 0.19, 0.21，行业存货周率为：3.09, 36.13, 36.39，1.22，该企业存货周转率远低于行业存货周转率，并呈现出下降的趋势，2009-2011年该公司存货分别占流动资产的72.8%，80%，81%，这表明浙江广厦存货规模大，存货周转速度极慢，存货变现能力非常差，导致公司短期偿债能力变弱，偿债风险加大。存货周转率比较(三)应收账款周转率通过计算可知，2009-2012.9年间浙江广厦应收账款周转率分别为：685.59，491.02，342.87，211.83，说明该公司应收账款情况逐步恶化，进一步与行业比较，2009-2012.9年行业应收账款周转率为：321.77，416,475.7,341.59，发现，2009年和2010年高于行业平均值，到了2011年以后便低于行业平均值，并有继续下降的趋势。2011年浙江广厦应收款项账龄分析应收账款账龄账面价值比例%其他应收款账龄账面价值比例%1年以内6,699,846.3668.981年以内230,713,456.4073.31-2年786,502.668.11-2年22,082,261.127.022-3年76,774.200.792-3年6,387,462.262.033年以上2,149,964.1222.133年以上55,565,082.0417.65合计9,713,087.34100合计314,748,261.82100对2011年浙江广厦进行账龄分析可知，3年以上的应收账款和其他应收款分别占22.13%，17.65%，比例比较大，这部分很难收回，一般是收不回来的，影响了应收账款的变现能力。2009-2011年，应收账款分别占流动资产的0.07%，0.05%，0.08%，2009-2011年其他应收款占流动资产的比例分别为：3.3%，1.1%，0.9%，由于应收账款占流动资产的比例较低，因此应收账款周转率对速动比率的影响不是很大，但是如果能收回这部分资金，对目前浙江广厦的状况而言也是非常有好处的。（四）盈利能力指标分析总资产收益率是净利润与平均资产总额的比值，它反映企业资产总和利用效果，反映企业的获利能力，进而反映企业的长期偿债能力，一般情况下，只要总资产收益率大于0，其偿债能力就有一定的保证，通过对比发展浙江广厦总资产收益率有下降的趋势，且波动较大。需要进一步分析企业的毛利率、营业利润率和净利率。销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入，房地产行业营业周期长，固定费用高，因此企业应该保持较高的毛利率才能巨大的投资成本。从整个行业来看，毛利率远高于营业利润率和净利率，营业利润率是扣除了期间费用之后，纳入了投资收益和其他业务利润的比率，是判断企业盈利能力的主要指标，整体来看，房地产行业营业利润率远低于毛利率，房地产行业整体利润率下降，大概说明了房地产行业期间费用较高，影响了营业利润率和净利率，通过比较可知，浙江广厦营毛利率低于行业水平，营业利润率和净利润率高于行业水平，并呈下降趋势，初步判断浙江广厦主营业务利润较低，主营业务成本相对较高，投资收益相对较高，说明浙江广厦投资收益拉动了企业的营业利润，使其高于行业平均水平。另外，分析其总资产规模发现，与行业龙头企业保利地产相比，占保利地产总资产的4.3%，说明浙江广厦总资产规模相当小，因而很容易提升总资产收益率水平。分析浙江广厦财报可知，营业收入逐年降低，财务费用却大幅增加，导致了浙江广厦已获利息倍数逐年下降。资产周转率通过影响企业的盈利能力而影响企业的长期偿债能力，由图可知，浙江广厦和整个行业的总资产周转率处于下降趋势，说明行业整体盈利能力在变差，这种现象如果持续存在，不但会影响企业的长期偿债能力，而且可能会对企业的近期偿债能力造成威胁，使企业资金链紧张，削弱企业的短期偿债能力，甚至可能使企业发生破产的危险。（五）表外因素分析浙江广厦因抵押、冻结等使用有限制的资金、资产跌价准备、用于担保的资产、预计负债都会影响其支付利息的能力，进而降低企业的偿债能力。该企业2010年限制资金为按揭保证金 24,025,602.59，保函保证金 1,800,000.00，质押定期存款 526,834,201.63，共计552,659,804.22元，2011年限制资金共计36,376,367.11元，2010年应收项目坏账准备58394181元，2011年应收项目坏账准备73811859元，2010年存货跌价准备1,182,368.39，账面价值399,217.90 万元的存货用于担保。预计负债1,420,683.27元，2011年存货跌价准备50,786,238.43，账面价值为368,332.33 万元的存货用于担保。账面原值5,473.90 万元的土地使用权用于抵押担保。总体来说，企业偿债能力主要与两个因素有关，一是影响短期偿债能力的筹资管理水平，二是影响企业长期偿债能力的企业盈利能力水平，短期偿债能力和长期偿债能力不是相互割裂的，而是密切相关的，一个企业短期偿债能力差时，如果不及时改善，就会影响到长期偿债能力，最终与盈利能力相互作用，即盈利能力越差，偿债能力越差。针对浙江广厦分析可知，该企业短期偿债能力非常差，流动资产的流动率很低，从而影响了总资产周转率，进而影响了总资产利润率，影响了获利能力，也就给长期偿债能力造成威胁。四、提升浙江广厦偿债能力的对策分析（一）调整优化负债结构负债结构是指企业负债中各种负债的比例，尤其是短期负债的比例，这是因为短期负债是企业首先要偿还的，其偿还压力比较大，短期负债偿还出问题可能导致企业破产，短期负债的规模要适度，在调节过程中要注意一年内到期的长期负债，会和当期的短期负债加在一起，给企业造成支付负担。针对以上对浙江广厦进行分析可知，在剔除预收款项之后，2009-2011年该企业流动负债占总资产的30.4%，43.4%，44%，流动负债占总负债的比例分别为：62.3%，76.9%，78.2%，结合近两年房地产行业受国家政策影响，发展趋势不容乐观，浙江广厦销售状况严重恶化，营业收入持续下滑，现金流量净额连续为负，大量的短期债务会造成极大的风险，另外银行贷款利率上升也会增加利息支出，因此浙江广厦应少利用短期负债，尤其是短期借款。合理增加应付款项，适当减少预付款项，应付和预付以及应收项目都是以商业信用为基础的，这种商业信用可以，看做是一种无息的短期融资方式，可以解决临时的资金短缺问题。（二）以资产或股权抵偿债务浙江广厦由于偿债能力非常差，加之国家对房地产调控加紧，种种迹象显示接下来几年内其销售状况仍然不容乐观，时刻面临着财务风险的爆发，目前企业应该尝试以资产或股权抵偿债务，尤其是以存货抵偿，因为存货周转率远低于行业平均水平，使得存货对企业的贡献非常小，资金大部分都是以存货的形式呆滞着，造成了大量资产的浪费，严重制约了企业的发展，这也是盘活存货的一种方式。对经营不善的子公司的股权实施转让，这样不但可以改善企业的资产质量，而且会增加公司现金。企业应该减少新开发楼盘，对于在建工程，要千方百计投入一部分资金争取建完，不要让已经建成的部分打水漂，可以用吸收股权投资的方式解决资金问题，也可以用转让资产的方式解决资金问题，待项目开发完成可以利用部分房地产直接清偿债务。利用地产直接对应付款项进行抵偿在很大程度上可以缓解资金压力和债务压力，同时也使存货变成了现金，实现了存货的周转，不到破产边缘，最好不要把未完工的项目直接转让或拍卖，这样会损失很重。（三）应收账款的管理通过上一章分析可知，浙江广厦应收账款周转率非常低，远低于行业平均水平，分析账龄发现，三年以上的应收款项占应收账款的22.13%，总额为2,149,964.12元，占其他应收款的17.65%，总额为55,565,082.04元，对于这部分极不易收回的资金，可以用折价以现金买断的方式做个了结，通过与债务人协商，对应收款项做一定比例的折价，债务方通过商定的付款方式买断应收账款，这种方式可能使浙江广厦在一定程度上损失了部分资金，但是可以及时的取得部分现金解决自己的财务问题，与这部分自己的效用相比，三年以上的应收账款折价收回是值得的，比起长期拖欠最后无法收回相比，更有利于企业日后的发展。对于应付款项浙江广厦也可以按照该思路进行，可以得到部分折价优惠。（四）采取灵活多样的销售手段促进存货的消化无论到什么时候，产品的销售总是最基本，最重要的发展手段，浙江广厦毛利率低于行业平均水平，营业收入持续下降，说明企业销售状况恶化，企业应该积极采取措施促进销售，或打折优惠，或者提高附加值或服务，比如提供有吸引力的物业服务，送装修，直接打折销售，分期付款要灵活；另外对于一些存货，可采取先出租再销售的策略，即先出租是为了保证比较稳定的现金流入，不至于使资金链断裂，之后再慢慢与租户协商出售优惠政策等，最大程度的盘活存货，切不可为了支撑价格而等待财务问题越来越严重。总结本文以浙江广厦为主要研究对象，通过计算流动比率、速动比率、已获利息倍数、存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率、营业利润率等各指标与行业进行对比分析，发现该企业偿债能力较差，主要原因是存货周转率远低于行业水平，因此该企业应积极运用存货抵债，用存货融资，加大销售力度，总之盘活存货资产。同时发现随着国家对房地产的宏观调控加大力度，整个房地产行业业绩普遍大幅度下滑，本文认为房地产行业到了加快结构调整的时候了，放慢开发步伐，加快存货周转，加快企业集团内部调整，精简机构，降低期间费用和营业成本，缩小毛利率与营业利润率之间的差距。确保房地产行业的健康稳定发展。