华中科技大学公共管理学院《619土地管理概论》历年考研真题汇编（含答案）.pdf

目录第一部分华中科技大学619土地管理概论历年考研真题及答案2011年华中科技大学公共管理学院619土地管理概论考研真题（回忆版）2011年华中科技大学公共管理学院619土地管理概论考研真题（回忆版）及答案2005年华中科技大学公共管理学院343土地管理学考研真题2005年华中科技大学公共管理学院343土地管理学考研真题答案第二部分兄弟院校历年考研真题2014年四川师范大学628土地管理综合考试考研真题2013年华中农业大学840土地管理学考研真题2013年山东师范大学846土地管理学考研真题2013年昆明理工大学808土地管理学总论考研真题2012年西南大学839土地管理学考研真题第一部分华中科技大学619土地管理概论历年考研真题及答案2011年华中科技大学公共管理学院619土地管理概论考研真题（回忆版）华中科技大学2011年硕士研究生入学考试试题科目名称：土地管理概论科目代码：619一、名词解释1土地的基本特征2地籍调查的主要内容3国有土地使用权的转让条件4农地整理的概念及主要内容5土地用途管制的主要内容6土地数据的特征二、简答题1不动产估价的三大基本方法及其经济学原理2结合土地的特征和经济发展规律，谈谈你对地价变化趋势的看法三、论述题1你对集体土地所有权主体有何看法2有人认为房价上涨是因为地价上涨，而地价上涨是因为实行了土地储备制度，谈谈你的看法2011年华中科技大学公共管理学院619土地管理概论考研真题（回忆版）及答案华中科技大学2011年硕士研究生入学考试试题科目名称：土地管理概论科目代码：619一、名词解释1土地的基本特征答：土地的基本特性包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地在自然演化过程中形成的，是土地固有的，与人类对土地的利用与否没有必然的联系。土地的经济特性是人类在对土地利用过程中产生的，在人类诞生以前尚未对土地进行利用时，这些特性并不存在。（1）土地的自然特性：位置固定性。土地的空间位置是固定的，不能移动。土地位置的固定性，要求人们就地利用各种土地。面积有限性。土地是地球的陆地部分，而地球是自然历史形成的，其面积具有不可再生性。土地面积有限性，迫使人们必须节约土地，集约地利用土地资源。空间差异性。土地的空间差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类土地资源，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用的最佳综合效益。功能永久性。土地作为一种生产要素，在合理使用和积极保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。土地的这一自然特性，为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。（2）土地的经济特性 土地供给的稀缺性。由于人口不断增加和社会经济文化的发展，对土地需求不断扩大，而可供人类利用的土地又是有限的，因而产生了土地供给的稀缺性并日益增强。土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用的方式是相对分散的。土地利用方向的多宜性。任何一块土地，特别是好的土地，其往往适合于多种土地用途。它可以作为从事第一产业的耕地，也可以用于发展第二产业的工厂建设，还可用于第三产业用地，例如公共用地、居住用地、商业用地等。土地利用后果的外溢性。任何土地利用都会对周围环境产生作用和影响。每块土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区，甚至整个国家和社会的生态和经济效益，产生巨大的社会后果。2地籍调查的主要内容答：（1）地籍调查是依照有关的法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的权属、界线、面积、用途和位置等情况，形成地籍调查的数据、图件等调查资料，在此基础上进行土地登记和土地统计。因此，地籍调查是土地登记的前期基础性工作，其资料成果经土地登记后，土地产权受国家法律保护。（2）地籍调查的主要内容为土地权属调查和地籍测量。土地权属调查土地权属调查是通过对土地权属及其相关权利状况的调查，在现场勘定土地权属界址点，绘制宗地草图。调查其用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图，为测量依据。地籍测量地籍测量是在土地权属调查的基础上，借助测绘仪器。以科学的方法，测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界等，并计算其面积，测绘地籍图。为土地登记提供依据。地籍测量的内容包括地籍平面控制测量、测定界址点位置、编绘地籍图、计算宗地面积、绘制宗地图等。3国有土地使用权的转让条件答：（1）出让土地使用权整块转让（宗地转让）的条件 出让转让条例规定：通过出让而获得的宗地国有土地使用权转让时，受让人必须按照出让合同所规定的期限和条件进行投资、开发建设后，方可转让。即其具体条件由出让合同具体规定。城市房地产管理法第38条规定，出让土地使用权，转让其房地产时，应符合下列条件：按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额的25%以上；对已建成的房屋，应持有房屋产权证书。关于以上两个法律条文衔接的问题。首先应该符合城市房地产管理法第38条的规定，这是法定条件；其次，根据出让转让条例的规定，看出让合同中的具体约定。如果合同约定符合法定条件，依其约定；如果合同约定不符合法定条件，约定无效，依法定条件；如果合同无约定，依法定条件。（2）成片开发土地转让的条件城市房地产管理法和外商投资开发经营成片土地暂行办法对成片开发土地转让的条件都做了规定，可概括为：按合同约定，已支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地和其他建设用地条件。（3）出让土地分割转让的条件分割转让是指一整块国有土地使用权的局部转让，即部分转让。由于分割转让破坏了国有土地使用权的整体性，涉及到国家与出让土地使用权受让人之间的权利义务关系的变更，同时可能引起土地使用权权属的混合，影响国家和社会公共利益。所以，分割转让时，除了符合出让土地转让的一般条件外，还必须经地政部门和房地产管理部门的批准。出让转让条例第25条规定：土地使用权和地上建筑物、附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，并依照规定办理过户手续。（4）划拨国有土地使用权转让的条件根据出让转让条例第25条及划拨土地使用权管理办法第6条的规定，符合下列条件，经县级以上人民政府地政部门批准，其划拨国有土地使用权可以转让：土地使用者为经济组织或个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；依法补办了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金或以转让所获收益抵交土地使用权出让金；符合法律、法规规定的其他条件。4农地整理的概念及主要内容答：（1）农地整理的概念农地整理是指在一定区域内，依据土地利用总体规划，通过采取行政、经济、法律和技术手段，对田、水、路、林、村等进行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产、生活条件，以提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的行为。（2）农地整理的内容一般说来，农用地整理有以下内容：平整耕地，改良土壤，归并零散地块，规范地块形状，改造中低产田，进行农田水利基本建设，调整土地利用结构，适度扩大土地经营规模，提高耕地质量，扩大有效耕地面积等。5土地用途管制的主要内容答：（1）土地用途管制土地用途管制制度是人类社会发展到一定阶段保护和合理利用土地资源的必然抉择，是国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。具体可以从以下四个方面对其进行理解：土地用途管制是一种土地利用约束机制。它规范土地的使用，防止土地资源的浪费和不合理使用，保证土地资源的可持续利用，促进社会经济的可持续发展。土地用途管制必须经过一定的科学程序和法定程序确定土地的具体用途，而且这种具体用途是一种法定用途，具有法律意义，它是符合各级土地利用总体规划及与其对应的详细规划要求的用途。土地用途变更的申请许可制。一般地，在符合土地利用规划的前提下，土地用途需要变更时，必须由土地使用者提出书面申请，经土地管理部门依法审查并获批准，领取土地用途变更许可证，办理土地用途变更登记等手续后才能完成土地用途的变更。土地使用者未经批准，擅自改变土地用途以及国家机关工作人员和有关管理部门非法批准改变土地用途将受到经济、行政和法律的处罚。（2）土地用途管制的内容主要包括：按用途对土地进行合理分类；通过土地利用规划规定每个用途区的土地用途和土地使用条件，规定其主导用途和允许用途；通过土地登记注明土地用途，对用途变更实行审批许可制，实行土地利用监督管理，对违反土地利用规划的行为严格查处等。6土地数据的特征答：（1）土地数据土地管理信息系统组成部分的土地信息数据库的基础要素主要包括：分类或分级数据，如土地利用分类数据、土地分等定级数据等；面域数据，如多边形中心点、行政区域界线及行政单元等；网络数据，如道路交点、街道和街区等；样本数据，如地价监测样点、土壤污染监测点、用于航空和航天影像校正的野外控制点等数据；曲面数据，如高程点、等高线或等值线等表达空间曲面的数据；文本数据，如宗地名、街区名和区域名称等；符号数据，如点状符号、线状符号和面状符号等；属性数据，如土地的使用者名称、土地的权属性质等数据；文档数据，主要是土地法律、法规文件和土地管理技术规范、规程等数据；音频数据，如灾害实时监测记录的音频数据；视频数据，如灾害实时监测记录的视频数据；图像数据，如航空、航天图像和野外摄影照片等。（2）土地数据的特征 土地的空间定位数据须具有统一的坐标系统定位数据必须具有标准坐标系中的参考位置。空间数据与非空间数据相结合空间数据用来描述土地的空间特征，二者无论是在实地上的反映，还是在图纸上的反映，必须做到协调一致。土地数据间存在着复杂的关系，对于空间数据不仅记录了点、线、面等空间地物的坐标位置，而且也记录下了它们间的空间位置关系，以便于完成复杂的空间查询与空间分析任务。土地数据具有时效性。客观现实中的土地是时时发生变化的，所以过时的信息不具备现势意义，但可以作为历史保存，用于土地统计分析等事务中。土地数据的严肃性。土地作为一种重要的资源和资产，其主体的合法权利理当受到国家的法律、法规保护，而保护的依据就是这些土地数据，所以必须准确地表达记录好这些具有法律效力的数据。二、简答题1不动产估价的三大基本方法及其经济学原理答：房地产估价有三大基本方法,即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是三大基本方法的派生。（1）市场比较法 市场比较法，是不动产估价方法中最常用的基本方法之一，其基本含义是：在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待估不动产在评估基准日的正常合理价格。用市场比较法评估不动产价格，直观形象，容易理解，也相对容易掌握。相对于其他方法，市场比较法更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当时的现实经济行为，因此被认为是一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法。经济学原理市场比较法的理论依据就是经济学中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，所以其在选择商品时会选择效用大而价格低的商品。当效用与价格相比，效用太小或价格太高时，购买者就会放弃购买；因此，效用均等的物品或服务在其价格上应该相等。把在效用上能够相互替代的产品称为替代品，在一个完全竞争的市场上，两个以上具有同等效用的替代品同时存在时，该类商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。（2）收益法 收益法又称收益还原法或收益资本化法，是预测估价对象的未来预期收益，然后将其转化为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以不动产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。经济学原理收益法是以预期原理为基础的，即不动产价值决定因素重要的是未来而不是过去。具体地说，不动产当前的价格通常不是基于其历史价格、开发成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益。在实际估价中，运用收益法估价时，净收益和资本还原利率并不是每年都不变的，收益年限也有可能是有限年或无限年，但不管是哪种情况，可以将普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可以与这未来一定期限内的净收益的现值之和相同，则这笔资金就是该宗不动产的价值。（3）成本法 成本法，又称原价法、成本逼近法。它是通过求取估价对象不动产在估价时点的重新构建价格，即重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象不动产的客观合理价格或价值的方法。它实际上是以不动产价格各构成部分的累加来估算不动产价格的方法。经济学原理成本法的理论依据可以从买卖双方分别分析。a从卖方的角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。卖方所愿意承担的价格不能低于重新开发或建造该不动产所必须花费的各项必要成本之和，如果低于该代价，卖方就要亏本。b从买方的角度看，成本法的理论依据是替代原理，即买方所愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该不动产所必须花费的成本，如果价格高于这一成本，买方就不如自己开发或建造一个相同的不动产。因此买卖双方所能接受的共同点只能是价格等于包含了合理利润和税金的成本。所以现实中就可以根据开发或建造对象不动产所需的各项必要费用之和，加上正常利润、税金来评估不动产的价格。2结合土地的特征和经济发展规律，谈谈你对地价变化趋势的看法答：从土地的基本特征和经济发展规律来看，未来地价将会呈现出上涨趋势。土地价格是地租的资本化，未来土地价格的高低取决于地租和资本化率两个因素。（1）地租是土地所有者凭借土地的所有权而无偿占有的那部分土地收益。由于土地具有功能的永久性，因此，在未来若干年，如果能对土地进行合理利用，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。这一客观事实使得土地具有无限增值的可能。除此之外，未来高速的经济社会发展必然需要更多更好的土地予以支撑，而土地面积的有限性决定了未来土地经济供给的弹性是很小的，因此土地市场将会呈现供不应求的局面，这也从客观上决定了土地收益具有不断上升的趋势。（2）随着当前科学技术的不断发展，资本有机构成呈现出不断上升的趋势，从而带来资本化率的降低。综上所述，未来地价将呈现不断上涨的趋势。三、论述题1你对集体土地所有权主体有何看法答：（1）当前我国农村集体土地所有权主体我国农民集体土地所有权的主体是农民集体。土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”（2）我国当前农村集体土地所有权现状的历史原因我国农村集体土地所有制是通过土地改革、农业合作化、人民公社化等运动逐步形成的。土地改革。1950年中华人民共和国土地改革法规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。”。通过没收、征收地主、富农阶级的土地，无偿分配给无地、少地农民，从而，彻底摧毁了封建土地所有制，建立了个体农民土地所有制。农业合作化运动。土地改革完成后，根据农业合作社示范章程、高级农业合作社示范章程，在全国开展了农业合作化运动。农业合作化的完成，标志着我国个体农民土地所有制已转变为农业生产合作社集体土地所有制。人民公社化运动。1958年初，在农村掀起了合并高级社，进而发展成人民公社化运动。至1958年底，全国农村普遍实现了人民公社化，从而建立了人民公社土地所有制。1962年变更为“三级所有，队为基础”的制度。（3）我国当前农村集体土地所有制主体现状存在的问题我国当前集体土地所有权主体存在的主要问题在于法律对于“农民集体”的界定不够明确，造成了实际上的主体虚置，从而带来了以下几个问题：集体土地所有权实际上掌握在一些农村干部手中，不利于其合理配置一些农村干部凭借土地所有权，或任意摊派，加重农民负担，或任意处分土地，造成大量耕地资源流失，或任意改变土地承包期限，导致土地使用分配不公，侵犯农民土地承包经营权，成为影响农村社会稳定的消极因素。广大农民对于土地有疏离感，不利用土地的利用和保护农村土地名义上属于集体所有，实际上为少数人所控制，导致广大农民通常不认为自己是土地的主人，而仅仅把自己看作是类似佃户的土地租用者，往往只注重短期利益，不进行长期改良土地的投资，不利于土地的可持续利用，使少数人利用土地以权谋私，大发横财因为没有明确的所有权主体，少数人利用土地谋私，使得大量耕地非法转为建设用地，不仅危害粮食安全，而且扰乱国有土地市场。（4）完善我国当前集体土地所有权主体现状的建议 对农村集体土地所有权进行确权和登记，将集体土地所有权落实到具有民事行为能力的法人，并确权发证，登记在簿。完善相关的法律制度，明确主体所应承担的责任和享受的义务。2有人认为房价上涨是因为地价上涨，而地价上涨是因为实行了土地储备制度，谈谈你的看法答：（1）房价的构成 因为房与地是不可分割的统一体，所以房价既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格；房屋建筑物是人类劳动的产物，具有价值，其价格由建造房屋的社会必要劳动时间决定；土地是一种特殊商品，不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，不包含人类劳动，其价格是土地垄断引起的地租的资本化。另一方面，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，投入了大量的物化劳动和活劳动，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值。综上，房地产价值是房屋建筑物价值、土地自然资源价值和土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现。其中，房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分。（2）房价上涨的原因 地价上涨由于土地是稀缺资源，不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性和土地供给的有限性，必然拉动地价上涨，由此影响到房价也呈现出长期上升的趋势。房地产市场的供不应求房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的;另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，使供给有明显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，房地产商品的供给弹性小。所以，房地产均衡价格主要是由需求量的变动所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房价便呈现出上升趋势。价格预期的心理因素房价会受到房地产效用及其长期发展趋势的很大影响。由于不同的房地产有不同的效用，即使同宗房地产也具有不同的使用价值，这就直接决定了房地产之间的价格差异。此外，房地产使用时间特别长，未来的供求变动对价格变动趋势会产生相当大的影响。购房者投资置业，总是希望所购置的房地产能保值增值。消费者在购房时不只是考虑当前，而是更多地考虑未来的房地产发展趋势。因此，价格预期的心理因素，就成为影响房价长期走势的一个不可忽视的因素 城市或地区经济发展水平随经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部基础设施环境不断改善，也使房价相应上升。房地产投机综上所述，房价上涨是由房地产建造成本、市场供给、消费者心理预期及投资环境等多种因素共同作用形成的，不能片面的说房价上涨是地价上涨引起的。（3）地价上涨的原因 地价地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前规定土地所有权不得买卖，所通常所讲的地价，是出让或转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用者转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。地价上涨的原因a开发商对房价上涨的预期。先有房地产市场价格上涨，然后才有房地产开发商对未来房价上涨的预期，然后他们才拼命以较高的价格去拿地。这个中间链条是非常清晰的。b土地拍卖制度不太公开透明。c土地供给的有限性相对于经济发展要求大量土地支撑的矛盾（3）土地储备制度 概念城市土地储备制度，是指城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购储备机构统一进行土地整理后纳入土地储备库，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将储备土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。作用a有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用。土地储备机制建立后，政府就可以通过各种方式，将分散在用地者手中的存量土地纳入到“城市土地储备库”之中，从而垄断城市土地一级市场的土地供应，提高政府调控土地市场的能力。b有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率。土地收购储备制度建立以后，政府可以将闲置的、低效利用的存量土地纳入到“城市土地储备库”之中，对其进行整理后，以市场为导向，重新配置土地资源，既可以盘活存量土地资产，避免国有土地资产的流失，又可以提高土地资源利用效率，达到土地集约利用的目的，还可以运用储备土地的出让收益妥善安置困难或破产企业的职工，维护社会稳定。c有利于土地利用总体规划和城市规划的实施。“多头供地”无法保证规划的实施。在土地收购储备过程中，由于实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发和整理，城市规划的有关要求和政策可以得到切实的贯彻落实，从而提高城市土地资源的配置效率。d有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场。实践证明，只有当政府储备了足够数量的存量土地，才能推行土地招标拍卖制度。综上所述，土地储备制度是政府为了更好地宏观调控国有土地使用权市场，提高土地资源配置效率、避免闲置浪费土地资源所采取的制度措施，土地储备制度的良好实施，有利于稳定土地市场，保证土地交易的公开透明，抑制土地投机，稳定土地价格，而不是催生地价上涨的原因。2005年华中科技大学公共管理学院343土地管理学考研真题2005年华中科技大学公共管理学院343土地管理学考研真题答案华中科技大学二五招收硕士研究生入学考试试题考试科目：土地管理学适用专业：土地资源管理（除画图题外，所有答案都必须写在答题纸上，写在试题上及草稿纸上无效，考完后试题随答题纸交回）一、名词解释(每题6分，共48分)1土地经济供给答：土地的经济供给，是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了劳动投入、开发、规划整治，以满足人类不同需求的土地供给。土地的经济供给量是个不断交化的量，土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。影响土地经济供给的主要因素有土地自然供给量、利用土地的知识和技术、社会需要的变化、产品价格和土地利用计划。2土地登记答：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他物权的登记，是国家依照法定程序，将土地权利及其变更事项记载于专门簿册的法律行为。土地登记的根本目的是对土地权利的公示，即指将土地权利变动的意思表示公开向社会公众表彰显示。3土地利用管理答：土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。土地利用管理是土地管理的核心。通过土地利用管理，确保土地持续利用，提高土地利用的生态、经济、社会综合效益，也就实现了土地管理的总目标。其本质上是对各类型土地的利用水平和数量分配(一种类型到另一种类型的转换)进行干预。4城镇国有土地使用权出让答：城镇国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。目前我国的城镇国有土地使用权出让主要采用以下三种方法：协议出让、招标出让和拍卖出让。5级差地租答：农业资本家在不同等级的土地上从事耕作，所获得的利润是不等的。耕作优等地和较好的土地，劳动生产率高，个别生产价格低；耕作劣等地，劳动生产率低，个别生产价格高。这样，就会使耕作优等地和较好土地的农业资本家获得超额利润。而这种由土地等级差别产生的超额利润归土地所有者占有时，即为马克思所称的级差地租。级差地租包含级差地租工和级差地租两种形态。同量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地肥力和位置的差别所产生的超额利润，转化为级差地租的形态。而在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产率不同。较高的生产率，就可能产生超额利润，这种超额利润转归土地使用者占有，称之为级差地租。6城市土地二级市场答：即城市土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。7土地用途管制答：土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。是政府为了保障全社会的整体利益和长远利益，消除土地利用中的各种非理性现象，处理好土地利用中的各种矛盾，保证土地资源的可持续利用而采取的一种公共干预措施。8地价指数答：地价指数是指运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价基期地价100%。地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定，地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热。二、简答题(每题l2分，共48分)1地籍和地藉管理有何不同？地籍管理的基本内容是什么?答：（1）地籍是国家为一定目的，记载土地的权属、界址、数量、质量(等级)和用途(地类)等基本状况的图簿册。按发展阶段划分，地籍分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。按特点和任务划分，地籍分为初始地籍和日常地籍。按行政管理层次分，地籍分为国家地籍和基层地籍。按地域和城乡土地的不同特点划分，地籍分为城镇地籍和农村地籍。地籍具有空间性、公信性、精确性和连续性等特点。地籍管理是指国家为建立为社会服务的地籍，以及研究土地的权属状况、自然状况和经济状况而实行的一系列工作措施体系。土地的自然状况主要指土地的坐落、四至、形状、大小、地貌、坡度、土壤、植被等；土地的权属状况主要包括权属性质、权属来源、权利状况、界址点线等；土地的经济状况主要指土地等级、宗地地价、土地用途等。地籍工作是通过实施各种地籍制度展开的。地籍是实实在在存在的，可以触摸修改的图册；而地籍管理是指对这种图册的管理，是一种行为活动和工作措施，因而两者无法等同也不可能等同。（2）现阶段我国地籍管理研究的主要内容包括：土地权属调查、地籍测量、土地产权登记、土地信息统计分析、土地利用遥感监测、地籍信息系统建设与地籍电子政务等。土地权属调查和土地产权登记是地籍管理研究体系的主体内容与核心。权属调查和地籍测量是地籍管理的基础性工作，地籍信息库建设是土地登记、土地统计、权属调查的后续工作。是地籍管理各项工作成果的归宿，并为土地管理各项工作提供参考依据和基础数据。土地产权是地籍管理的核心。土地产权就是对土地的权利，是人们围绕或通过土地形成的权利关系。同时。产权人对其所有或使用的土地也承担相应的义务，如及时申请产权登记，主动缴纳有关税费，适时进行土地整理、保持土地性状等。2简述土地产权及其基本特性。答：（1）土地产权是指由多种权利共同组成的一个权利束。具体包括土地所有权、使用权和土地他物权。土地所有权包括国家所有和集体所有两种情况；土地使用权也分为国有土地使用权和集体土地使用权；土地他物权分为用益物权和担保物权。土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益、处分的具有支配性和绝对性的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地属于国家和农民集体所有，因此国家和农民集体为土地所有权的主体。在我国，境内外法人、非法人组织和自然人都可成为国有土地使用权的主体。国有土地使用者可以通过出让（含以出让金出资或入股）、租赁和划拨等方式取得国有建设用地、农用地或未利用地的土地使用权。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。土地他物权是指土地所有权或土地使用权以外的其他土地权利。他物权分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为目的的他物权，主要包括地上权、地役权、典权、经营权和用益权等形态；担保物权是指以确保债务清偿为目的而于债务人的特定物或权利上设定的定限物权，主要包括抵押权、质权、留置权等形态。（2）土地产权的基本特性 土地权利社会化土地权利社会化是指从传统的强调权利的自由支配与排他性，转变为强调权利的社会义务与限制性。其社会化具体表现在两个方面：一是所有权(自物权)受到限制，二是他物权的优位。土地关系扩张化随着社会经济发展，生产力水平不断提高，人类对自然的开发利用程度加大，能够为人们控制和支配的物的种类越来越多，财产所涵盖的内容日益广泛，其法律关系日益膨胀。产权形式复杂化产权关系的复杂化，使得对产权的法律调整更加精细、完备，其表现形式更为复杂。就大陆法系各国而言，物权法不仅体现为民法典物权编，而且还分散于其余各编，有的还体现为其他单行法。3简述我国的基本农田保护制度。答：根据中华人民共和国土地管理法、基本农田保护条例和国土资源部有关规章对基本农田保护制度的规定。现将基本农田保护制度总结为如下七个方面（1）基本农田保护规划制度。各级人民政府在编制土地利用总体规划时，应将基本农田保护作为规划的一项重要内容，明确基本农田保护的布局安排、数量指标和质量要求。（2）基本农田保护区制度。县级和乡（镇）土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。保护区以乡（镇）为单位划区定界，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。（3）占用基本农田审批制度。基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，必须报国务院批准。（4）基本农田占补平衡制度。建设占用多少基本农田，就必须补划数量相等、质量相当的耕地，确保本行政区域内土地利用总体规划确定的基本农田面积不减少。（5）禁止破坏和闲置、荒芜基本农田制度。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田；禁止任何单位和个人擅自占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。（6）基本农田保护责任制度。县级以上地方各级人民政府都要承担基本农田保护的责任。要通过层层签订基本农田保护责任书，将基本农田保护的责任落实到人、落实到地块，并作为考核政府领导干部政绩的重要内容。（7）基本农田监督检查制度。县级以上地方人民政府应定期组织土地、农业及其他有关部门对基本农田保护情况进行检查，发现问题及时处理或向上级人民政府报告。4简述城市土地市场管理的原则和内容。答：（1）城市土地市场管理的原则 整合性利益原则：所谓整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辩证统一的原则。这一原则也是处理城市土地市场经济利益关系的最高原则，其实质是个体与整体、局部与全部、目前与长远利益相统一。在城市土地市场管理全过程中，必须以经济利益为目标，以整合性利益原则为指南。平等对待原则：市场关系的平等性是市场经济的基本特征，平等对待原则是土地市场管理的基本原则。这一原则有两层含义：一是参加土地市场活动的市场主体在土地市场中的身份是平等的；二是市场交易行为是平等的，土地交易者在等价交换的基础上公平交易。控制与弹性管理原则：所谓控制与弹性管理原则，包括两方面内容：一方面，政府在土地市场交易规则、土地市场体系建设、土地价格政策等方面要制定出标准与目标，对土地市场实行控制管理；另一方面，对土地市场交易者的具体市场行为在法律许可范围内给予充分自由，并根据市场环境变化及时调整管理措施，以维持良好的市场秩序。依法管理的原则：任何市场经济活动都必须在法律规定的范围内进行，越是放开搞活市场，越要求高度法制化的市场规则。对土地市场管理来说，从市场主体、市场行为到竞争秩序，市场活动的每个环节都必须做到有规可循，有法可依。（2）城市土地市场管理的内容城市土地市场管理的内容包括宏观管理和微观管理。所谓城市土地市场宏观管理，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。城市土地市场宏观管理又包括两个方面：城市土地市场供需管理和城市土地市场价格管理。从城市土地市场层次结构来看，一级土地市场是关键，是整个土地市场的“总阀门”，它的运行状况决定了二级市场的运行状况。因此，城市土地市场管理的重点，就是对城市土地一级市场的供需和价格进行管理。所谓城市土地市场微观管理，是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。三、论述题(每题l8分，共54分)1何谓农村集体土地使用权流转。试述目前我国农村集体土地使用权流转的形式。答：（1）农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移。农村集体土地使用权可区分为农用地使用权和非农用地使用权。集体土地使用权的流转是社会经济发展、产业结构转换的结果，也是城镇化水平不断提高的必然趋势，同时也是计划经济体制向市场经济转变的必然产物，它有利于提高土地利用效率，参与市场竞争的客观需要。（2）农村集体农用地使用权流转的形式，从近几年农村集体农用地使用权流转的情况看，流转形式主要有以下几种 转包。农户将自己的承包地通过协商，转包给其他农户经营，收取一定的转包金。转出户多为缺乏劳力或在乡镇企业就业的农户。租赁。该农村集体经济组织以外的人员，向该村租用土地进行农业生产并支付地租。承租人大多来自经济落后地区，他们向经济发达地区的农村转移，并租种已转移到非农产业的农户的承包地。“四荒”拍卖。这种形式流转的土地使用权，使用期限一般为50100年，购买者多为农民和机关团体，“四荒”地经过治理，开发为林地、果地、耕地，大大地提高了土地利用率。承租转包或返包。该种土地使用权流转形式有两种情况：农村集体从无力经营土地的农户那里租回承包地，再转包给种田能手，以提高土地经营规模效益。公司以一定的代价将农户的承包地承租过来，再对所租土地通过规划，进行农田基本设施建设，然后再切块承包给农户耕种。转让。该种流转形式是土地使用者在获得一定期限的土地使用权投资开发后，将余期土地使用权再转移的行为。例如，农户在获得“四荒”地使用权，经过一段时间投资开发后，向其他农户转让余期土地使用权。入股。农民在自愿互利原则下，以土地使用权折价人股联合，使农民对土地的占有形式由实物形态变为货币形态，推动股权流转、集中，形成规模经营。2在现实中如何应用城市土地市场供需调控的“三维立体结构”?答：（1）城市土地市场供需调控的“三维立体结构”，是指城市土地市场供需调控的方向、时间和力度。土地市场供需调控的方向。土地市场供需调控的方向包括选择调控的目标以及确定调控措施的作用方向这两方面的内容。确定调控措施的作用方向则需要在明确调控目标的基础上，对当前土地市场的运行状态和变化趋势进行分析。作用方向大致可分为两类：一类是刺激土地市场发展的措施，其作用方向是向上，如减免税收、降低贷款利率等；另一类是抑制土地市场发展的措施，其作用方向是向下，如控制贷款规模、限制土地供给量等。土地市场供需调控的时间。确定供需调控时间，也就是要确定何时开始调控，调控时间应持续多长。城市土地市场的供需调控必须与完善的土地市场监测预警系统相结合。在确定土地市场供需调控的时间问题上，应当考虑：供需调控措施的决策时间，供需调控效应的滞后时间，调控效应的惯性。土地市场供需调控的力度。供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化大小相关。决定