银行支持保障房建设金融服务方案.doc

北京银联信投资顾问有限责任公司
银行支持保障性住房建设
金融服务方案
北京银联信投资顾问有限责任公司 发布
2010年9月
行业金融热点专题研究报告

正文目录
第一章 保障性住房概况 7
一、保障性住房定义及分类 7
二、不同类型保障性住房特征比较 7
（一）不同类型保障性住房共性特征 7
（二）不同类型保障性住房差异分析 8
三、我国建设保障性住房重要意义 10
第二章 我国保障性住房发展现状分析 12
一、我国保障性住房建设基本运行情况分析 12
（一）建设情况 12
（二）投资情况 19
（三）土地供应 22
（四）地方进展 24
二、我国保障性住房政策支持情况分析 25
（一）近年保障性住房纲领性政策 25
（二）2010年保障性住房规划 28
三、我国保障性住房建设存在问题分析 29
四、我国保障性住房发展趋势 34
第三章 地方保障性住房规划及建设情况 35
一、各地区保障性住房规划 35
二、各地区新增保障性住房建筑面积 39
三、各地区保障房建设资金投入规划 40
四、各地区保障房用地供应计划及完成情况 41
第四章 不同类型保障性住房建设项目的运作差异 44
一、经济适用房 44
二、两限商品房 45
三、廉租房 46
四、公共租赁房 48
五、不同类型保障性住房建设方式及资金来源 50
第五章 保障性住房的金融合作关键节点 53
一、土地储备 53
二、保障性住房的开发建设资金 55
（一）保障性住房委托贷款 55
（二）保障性住房开发贷款 59
三、资本金过桥贷款 62
四、保障性住房个人贷款 64
第六章 保障性住房建设与运行金融服务模式 68
一、经济适用住房 68
二、两限商品住房 70
三、廉租房 71
四、公共租赁住房 71
第七章 保障性住房建设授信指引 73
一、银行支持保障性住房建设授信情况 73
二、保障性住房建设授信操作模式 76
三、银行支持保障性住房建设发展的路径分析 79
（一）保障房建设目标区域选择 79
（二）保障房建设授信策略分析 79
（三）保障房建设信贷产品选择 81
（四）保障房建设授信风险提示 82

图表目录
图表 1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义 7
图表 2：限价房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房的区别（以北京为例） 8
图表 3：国房景气指数 11
图表 4：2010年1-8月保障性住房开工建设情况 13
图表 5：2010年1-8月各类保障房开工率情况 14
图表 6：2009年保障性住房建设竣工套数 15
图表 7：2002-2009年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例 16
图表 8：2002-2009年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例 16
图表 9：经济适用房竣工面积占房屋竣工面积比持续下降 17
图表 10：1999年-2009年全国廉租住房新开工量（万套） 17
图表 11：全国2009－2011年廉租住房保障规划 18
图表 12：保障房供求缺口估算 18
图表 13：2009年各类保障性住房投资情况 19
图表 14：2002-2010年前8月年经济适用房累计投资额及同比增长 20
图表 15：2002年-2009年经济适用房投资占比 21
图表 16：2002-2010年度经济适用住房建设情况 21
图表 17：1999年-2008年全国廉租住房资金投入 22
图表 18：2010年住房建设用地计划分类型供应总量 23
图表 19：2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例 23
图表 20：2008-2010年保障房用地供应比例变动情况 24
图表 21：部分省市保障房建设进展情况 24
图表 22：国外部分国家的住房政策变迁 26
图表 23：1998-2010年发布的纲领性保障性住房政策 26
图表 24：2009年保障房投资及土地供应完成情况 29
图表 25：保障房资金需求估算 31
图表 26：住房公积金增值收益补充廉租资金估算 31
图表 27：土地增值税或可部分补充保障性住房资金缺口 31
图表 28：不同类型保障性住房资金安排 32
图表 29：2009年以来保障房出现质量问题 33
图表 30：2010年各地市保障性住房及供地计划一览表 35
图表 31：2010年各省保障性住房建设目标（不完全统计） 37
图表 32：2008、2009各地市年新增经适房住房面积及占比 39
图表 33：2010年各地区新增保障房建筑面积 40
图表 34：2010年部分省市保障房建设资金投入规划 40
图表 35：2010年部分热点省市保障性住房供地计划 41
图表 36：2010年各省市不同类型保障房用地供应情况 41
图表 37：2010年1-6月各省市保障房用地供应量完成情况 42
图表 38：经济适用房运作模式 44
图表 40：廉租房供给模式分类图 46
图表 39：廉租房运作模式 47
图表 41：公共租赁房运作模式 48
图表 42：公共租赁房建设方式 49
图表 43：保障性住房开发模式 51
图表 44：不同类型保障性住房建设方式及资金来源比较 52
图表 45：土地储备贷款风险分析 54
图表 46：保障性住房委托贷款类别 55
图表 47：部分保障性住房公积金贷款试点城市获得贷款金额 56
图表 48：保障性住房委托贷款风险 58
图表 49：廉租房PPP模式运作结构 60
图表 50：保障性住房建设开发贷款产品 60
图表 51：保障性住房建设开发贷款创新业务品种 61
图表 52：保障性住房开发贷款风险 61
图表 53：保障性住房资金本过桥贷款运行环节 63
图表 54：保障性住房资金本过桥贷款产品分类 63
图表 55：保障性住房资本金过桥贷款业务操作流程 63
图表 56：保障性住房资本金过桥贷款风险 64
图表 57：个人住房保障类贷款产品 65
图表 58：三银行的限价房贷款政策 65
图表 59：购买商品房、经济适用住房贷款流程 66
图表 60：个人保障性住房贷款风险 66
图表 61：经济适应房金融服务模式 69
图表 62：公共租赁住房不同建设方式贷款情况 72
图表 63：2008-2010年银行机构与有关政府机构合作情况 73
图表 64：2008-2010年银行机构与有关企业合作情况 75
图表 65：保障性住房建设金融服务模式 77

第一章 保障性住房概况
一、保障性住房定义及分类
保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
保障性住房包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。
图表 1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义
分类
定义
两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
经济适用住房
是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。
廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
政策性租赁房
政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。
资料来源：银联信
按照住建部的统计口径，保障性住房可分三类：廉租房、经济适用房以及限价商品房；城市和国有工矿棚户区改造单独统计。
二、不同类型保障性住房特征比较
（一）不同类型保障性住房共性特征
社会保障性住房，特指由政府扶持，按规定标准建设，以政府核定的成本价格或租金向中、低收入者及其家庭配售或向低收入者及其家庭配租的经济适用房、安居房。可以看出，该定义明确了五个方面的限制：补贴或优惠、建设标准、价格标准、保障对象和住房形式。
判断保障性住房最鲜明的特征有两个：保障对象和价格。因此，只有保障中低收入和最低收入住房困难群体、价格比同类市场住房优惠的住房才可划入目前我们所说的保障性住房范围。
（二）不同类型保障性住房差异分析
限价房和经济适用房最大的区别，供应对象不一样，经济适用房是无房户或者不具备或者经济条件达不到住房条件的，此外，经济适用房政府是减免各种税费的，成本很低。限价房实际上土地出让金等都正常收取，之所以1800万平米中有1200万平方米是限价房，主要是财力问题。除此，二者的区别还有以下方面：首先，从价格上看，两限房要比经济适用房价格高。其次，根据我国目前的保障型住房的建设思路，经济适用房和两限房将对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，这意味着今后两限房在申购人群、操作规则等方面将和经适房有所区别。而目前这些规则正在制定当中。再次，经济适用房的再上市受到严格的政策约束。有关部门还提出，“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”，今后将出台更严厉的措施打击用于投资目的的购买经适房的行为。
限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性，在一定条件下可以在市场上流转，而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房。
图表 2：限价房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房的区别（以北京为例）
比较
限价房
经济适用房
廉租房
政策性租赁房
定性
普通商品房
具有保障性质的商品住宅
具有社会公共福利和住房社会保障性质
租赁型经济适用房、扩大版的廉租房
产权
购房者
居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。
政府所有，廉租房保障的是基本居住权，不涉及到住房产权问题
公共租赁房归政府或公共机构所有
限制条件
土地出让价格范围、销售价格、住房套型面积和销售对象
建设标准、供应对象和销售价格
供应对象
供应对象
获得土地方式
出让方式
行政划拨
行政划拨
行政划拨
土地出让金缴纳情况
低于普通商品房
免交
免交
免交
房屋租售价
以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品住房价格，由政府部门研究确定
由项目开发成本、税金、利润（3%）组成，通过竞价或政府审核方式确定或调整
以较低的租金（有时可低至可比较市场租金水平的十分之一）
按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。
房屋权属证书
注明“限价商品房”
注明“经济适用住房”
-
-
保障方式
限套型、限房价、竞地价、竞房价。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭
租金补贴或实物配租
政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。
上市交易
未满5年，不得转让
确需转让的，由保障部门安原价（考虑折旧、物价等）回购
未满5年，不得上市交易，确需转让的，由保障部门安原价（考虑折旧、物价等）回购
廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借
所建住房只能租赁，不得出售
满5年，按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的35%比例交纳土地收益等价款
满5年，按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款（2008年4月签订购房合同的按出售价格的10%补交土地收益等价款）
对连续1年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源
套型面积
90m2以下：1居60 m2以下，2居75 m2以下
60 m2左右：中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
小于50 m2：一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。
建筑面积低于经适房，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60平方米以下，以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。
保障群体
中等收入住房困难的城镇居民家庭定向购买的拆迁户
中低收入住房困难家庭
最低收入户
低收入户，解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
收益
房屋销售
两限房的利润大概控制在10%左右
开发商利润限制在3%-4%
房租
公寓房租金和有限的门面房等公建配套的出租收入
优缺点
因为限价商品房具有一定的住房保障功能，同时可以兼顾地方政府的土地出让收益。成本好控制，资金回笼快，开发商愿意参与。
具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入。
集约节约利用土地资源，降低房地产业发展对能源、水源、空间和环境的过度消耗，从而促进房地产业与经济社会的协调发展。
政策
——
2007年12月1日建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。
2010年5月4日住建部、民政部、财政部要求加强廉租住房管理
2010年6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展政策性租赁房的指导意见》。
资料来源：中国指数研究中心、银联信
三、我国建设保障性住房重要意义
我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。
改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。根据相关政策，保障房面对的人群主要是城市中的中低收入者，这部分人在数量上占据了城市人口的大部分。对于这部分人，对于整个社会而言，保障房建设更多的肩负着保障民生的重任。
加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。房地产业具有很强的关联性，特别是在开发建设时期，可有效带动相关产业的发展。保障房建设上下游产业加在一起，每年会有6000亿元投入。
加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，解决中低收入家庭的住房困难，改善居民的生活条件，不仅能够是他们减少对扩大消费的后顾之忧，还可以增加对装修、家具、家电等方面的消费需求，从而间接起到拉动内需的作用。
保障性住房建设又是缩小收入差距、调整经济结构的重要途径。保障性住房建设是一种以消费为主导的结构调整，既可以有效抑制投机性购房，遏制房价过快上涨势头，又可以提高居民实际收入，改善收入结构，缩小收入差距，增加有效需求。
宏观经济层面，政府出台新政加快保障性住房建设可弥补市场化房地产投资的回落，从而有效降低调控的负面影响，并避免经济二次探底。地产调控政策令市场担心经济二次探底，但是保障房政策力度超预期，住房建设部与各地政府目标责任书的签订，在某种意义上将保障房建设上升到政治高度，而区域间的攀比效应将促使保障房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，可有效降低房地产调控负面影响。从宏观经济意义上看，商品房调控与保障房政策具有明显的对冲效应，对投资的负面影响会部分抵消，而对房价的遏制则是叠加的。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标；同时减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌，使上升趋势得到更好地延续。
图表 3：国房景气指数

资料来源：国家统计局

第二章 我国保障性住房发展现状分析
一、我国保障性住房建设基本运行情况分析
（一）建设情况
我国自1998年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。近两年，国家对保障性住房建设重视程度在递增，2010年中央财政拟安排保障性住房专项补助金达到632亿，地方政府的重视程度也有所提高。
2010年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户，是历年来力度最大的一年。根据住建部2010年9月20日公布的数据，截至8月末，全国保障性安居工程已开工410万套，占年度计划的70%。其中，廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房已开工220万套，占全年计划的75%。各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%。
图表 4：2010年1-8月保障性住房开工建设情况

资料来源：银联信
对于全国的保障性住房建设情况，可以卖掉回收成本的经济适用房和限价房建设进展快，是各地普遍的特点。而公共租赁房建设进展慢是各地的通病，棚户区改造由于拆迁等问题，进展也不理想。2010年1-8月份各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%。其中，廉租住房开工率75%、公共租赁住房开工率85%、城市棚户区改造开工率70%。截至8月底，保障性安居工程已完成投资4700亿元。
图表 5：2010年1-8月各类保障房开工率情况

资料来源：银联信
2010年前7个月保障性住房开工增长比较慢，8月份增长比较快。究其原因，是因为从7月份开始，国务院召开了一系列督促保障性安居工程建设的工作会议，对地方政府形成了压力。不过，8月底开工率达到75%，而要在9月底实现100%的开工，年末实现建成率60%，无疑是一项艰巨的任务。
相比2009年保障性住房建设情况已有很大改观，2009年国家下达的保障性安居工程330万套，根据全国人大检查，完成的并不是太理想。官方数据显示完成比例为61.3%，我们估计实际完成比例不到50%。2009年经济适用房投资1400多亿元，竣工85万套；公共租赁房投资170亿元，竣工25万套；廉租房投资770亿元，竣工65万套；限价房投资590亿元，40余万套。
图表 6：2009年保障性住房建设竣工套数
单位：万套

资料来源：中国指数研究中心、银联信
国土资源部数据显示，2009年1-11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%；而住房和城乡建设部统计，截至2009年11月底全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房185万套，其中全国廉租住房新开工158.4万套，新开工经济适用住房124万套；到2009年12月底包括2008年四季度补助的项目，完成投资1318亿元，其中廉租住房是660亿元。
根据住建部公布的建设计划，2010年全国共计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，其中，保障性住房为300万套、各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。
但是，在这300万套保障性住房中，并没有明确经济适用房、中低价商品房（限价房）、廉租房、公共租赁房等分别为多大规模或占多大比例，分解到各省、自治区的指标也没有向社会公布。
根据住建部与各地政府签订的保障房建设责任书，中央政府要求2010年全国共建设各类保障性住房300万套我们按照单套面积60平方米、平均容积率1.5估算，（由于2009年保障性住房建设的实际情况并不理想，我们给予40%的投资完成率，即2009年保障性住房新开工面积为6777.6万平方米），今年保障性住房新开工面积为18000万平方米，同比增长165.58%。我们预计2010年房屋新开工面积同比增长15%，即136000万平方米，则保障性住房新开工面积占比约13.2%，由于我们是按300万套保障性住房进行以上估算，暂不考虑280万套棚户区住房改造，如果考虑这个因素，房屋新开工面积还存在上调空间。
图表 7：2002-2009年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例
日期
经济适用房新开工房屋面积(万平方米)
占房屋新开工面积比例(%)
2002
5279.68
12.34
2003
5330.58
9.74
2004
4257.49
7.05
2005
3513.45
5.16
2006
4379.03
5.53
2007
4810.26
5.04
2008
5621.86
5.48
2009
4200（估计值）

资料来源：中国指数研究中心、银联信
图表 8：2002-2009年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例
单位：万平方米、%

资料来源：中国指数研究中心、银联信
2000-2009年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的价格却一路走高。
图表 9：经济适用房竣工面积占房屋竣工面积比持续下降

资料来源：中国指数研究中心、银联信
从廉租住房开工建设来看，近年我国廉租住房建设亦呈现飞速增长之势。1999年至2005年全国廉租住房新开工量仅为2.5万套左右。而2009年1-11月全国廉租住房新开工量已经达到158.4万套，远超2009年以前的历年累计数量。
图表 10：1999年-2009年全国廉租住房新开工量（万套）

1999-2005年
2006年
2007年1-11月
2008年四季度
2009年1-11月
全国廉租住房新开工
2.5 d
5.3
816.5
638
158.4
数据来源：建设部
与此同时，2009年1-11月我国还通过购买、改建等方式筹集廉租房26.6万套。截止至2009年11月我国通过新建、购置廉租住房等多种方式，筹集廉租住房273万套左右。租赁住房补贴户数达到292万户，其中2009年新增租赁补贴80万户。实物配租比例由2006年的14.1%提高至48.3%。2008年，其中实物廉租房建设投入286亿元，发放租赁补贴68亿元。开工建设、购买廉租住房63万套，发放租赁补贴249万户，可使共312万户城市低收入家庭解决住房困难问题，基本实现了对住房困难的低保家庭“应保尽保”。新开工经济适用住房130万套。
2009年出台的《2009－2011年廉租住房保障规划》提出：从总体上看，廉租住房建设还处于起步阶段，截至2008年底全国还有747万户城市低收入住房困难家庭，亟需解决基本住房问题。从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。
图表 11：全国2009－2011年廉租住房保障规划

2009年
2010年
2011年
合计
新增廉租住房套数（万套）
177.3
179.86
161.28
518.44
新增租赁补贴户数（万户）
82.52
64.89
43.23
190.64
数据来源：国家相关文件
从需求总量看，保障性住房供求缺口较大。参照美国等发达国家的经验，应纳入保障性住房范围的家庭占比应在30%左右，这意味着中国应有约6000万个家庭享受保障性住房。从供求缺口估算，以经济适用房套均面积60平米计算，5亿平米可解决约830万个家庭的住房问题；目前具有保障性住房含义的住房共计1530万套，仅能覆盖7%左右的城镇家庭，能覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，实际供求缺口约在4500万套左右。各项指标显示，保障性住房建设在2000年达到高峰后，近十年来持续萎缩。
图表 12：保障房供求缺口估算
不同家庭分类
住房供应方式
供给（万套）
需求（万套）
供求缺口
中等及中低收入家庭（20%）
经济适用房
800
4000
3170
最低收入家庭（10%）
廉租房
700
2000
1300
资料来源：中经网
广州2006年开始实施限价房建设。北京在2007年初开始全面实施限价房建设。北京、广州、天津等一线城市纷纷于2007年下半年推出了限价房建设计划。
公共租赁房建设在我国尚在起步阶段，制度法规体系还不健全与完善。目前，国内只有北京、深圳、厦门、重庆等几个城市推出了公共租赁住房管理办法。
（二）投资情况
截至2010年9月20日，保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。
从国家统计局获得的数据显示，2010年1-6月，全国保障房投资额为433.19亿元，同比减少1.7%。在全国31个省市自治区中，有21个地区的保障房投资额同比在减少。其中中部和西部分别减少7.5%和21.7%，东部尽管增长12%，但几乎全部来源于广东省的增长，其2010年保障房投资额增长275%，为全国之最。在东部11省市中，仅有3省市的保障房投资额同比增长。
从2010年全年来看，今年保障性住房建设完成情况肯定大为改观，加上2009年未完工部分，按照平均每年3000亿的投资估算，今年保障性住房投资在4800亿左右，这个数字占到了2009年全年房地产投资36231亿元的13.2%，同比增长300%。
2009年经济适用房投资1400多亿元；公共租赁房投资170亿元；廉租房投资770亿元；限价房投资590亿元。
图表 13：2009年各类保障性住房投资情况
单位：亿元

数据来源：中国经营报
我国目前保障性住房规模较小，占比较低。2009年房地产住房开发投资2.56万亿，经济适用房投资仅为1139亿，占比为4.4%，较2000年下降12个百分点。从2002、2003年开始，经济适用住房投资增速和占比大幅下降，2005年更达到了历史最低点4.5%，一些城市甚至停止经济适用住房的建设。各项指标均显示，保障性住房建设近十年来发展迟缓。
图表 14：2002-2010年前8月年经济适用房累计投资额及同比增长
单位：亿元

数据来源：国家统计局
图表 15：2002年-2009年经济适用房投资占比

资料来源：中国指数研究中心、银联信
图表 16：2002-2010年度经济适用住房建设情况
单位：亿元，万m2，套
日期
经济适用房新开工房屋面积(万平方米)
经济适用房投资额累计
竣工面积
竣工套数
2002
5279.68
580.68
5000
-
2003
5330.58
616.86
4538.51
447678
2004
4257.49
606.39
3325.69
497501
2005
3513.45
565.21
3212.79
287311
2006
4379.03
689.13
-
338040
2007
4810.26
833.8
3260
-
2008
5621.86
982.64
2800
502000
2009
4200（估计值）
1138.59
2000
586000
2010年1-8月
-
433.19
-

2010年E
-
1820
2000
-
资料来源：中国指数研究中心、银联信
数据显示，2007年全国用在廉租房建设上的资金为94亿元，是2006年的4倍多，开工16.5万套，是2006年的3倍。
图表 17：1999年-2008年全国廉租住房资金投入
单位：亿元

1999-2005年
2006年
2007年
2008年
2009年1-10月
全国廉租住房资金投入
47.4
23.4
94
354
454
资料来源：住建部
根据2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国需要投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。2009年国家财政部数据显示，用于保障性住房支出725.97亿元。2008年中央财政支出用于保障性安居工程181.9亿元，增长114.3%。
财政部在第十一届全国人大第三次会议上公布的《关于2009年中央和地方预算执行情况与2010年中央和地方预算草案报告》指出，2010年加大对保障性住房的支持力度，保障性住房支出预计安排632亿元，增加81.44亿元，增长14.8%。
2010年以来，中央财政加快保障性住房建设资金下达进度，中央财政廉租住房补助资金447亿元、城市棚户区改造补助资金15亿元、公共租赁住房补助资金20亿元、农村危房改造资金75亿元已全部下达。
（三）土地供应
根据国土资源部统计，2009 年全国实际供应住房用地76461 公顷，保障性住房用地供应10958 公顷，同比增加超过了30%。2009年，全国廉租房用地、经济适用房用地远远超过2004年-2008年平均水平。
2010年4月国土资源部公布了全国各省2010年供地计划：保障性住房用地合计24453.59 公顷，同比大增123.16%。仅中小套型商品房用地供应总量80430.99 公顷就超2009 年全国住房用地总量。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与2009年实际供地相比增加79%，廉租房用地占保障性住房总量的29%，与2009年实际供地相比增加472%，棚户区与农村危房改造用地3.66万公顷，合计6.11万公顷。土地供应的迅速放大显示了国家加速保障性住房建设的决心，而经济适用房新开工面积的增速也反映出了这一点。
2010年住房用地供应计划显示，从廉租房和经济适用房用地计划来看，其供地量在住房总体供地中所占比例为13.24%，在三类住房用地（保障房+棚户改造+中小套型商品房）总量中的比例也仅有17%。棚户区改造中虽然有超过一半用地规划为保障性住房用地，但这部分用地未来有多少能够推向市场还存在很大的不确定性，因此如果从真正意义上的保障性住房用地来看，其用地供给水平并未如公众对的预期那样高。
图表 18：2010年住房建设用地计划分类型供应总量
不同类型用地计划
供地面积
（公顷）
占比
保障房用地
廉租房
7051
4%
经济适用房
17402
9%
棚改房用地
36606
20%
中小套型商品房用地
80431
44%
大中高档房用地
43259
23%
住房建设用地总量
184749
100%
资料来源：住建部、中经网
图表 19：2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例

资料来源：住建部、中经网
根据国土资源部的数据显示，2010年上半年保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷，占1至6月份住房用地实际供应量的75%；全国保障性住房用地实际供应量9472公顷，2009年同期实际供应量相比增加约133%，保障性住房用地增长明显。
图表 20：2008-2010年保障房用地供应比例变动情况

资料来源：银联信
（四）地方进展
各地保障房建设进展还不平衡，2010年1-8月份东部地区有的城市已经提前完成了保障性安居工程任务，而中西部地区仍有部分城市比较落后，有些地区完成率不到50%。
图表 21：部分省市保障房建设进展情况
地区
保障房建设进展
宁夏
截至2010年8月13日，宁夏保障性安居工程共开工68973套，占全年任务80045套的86.2%。从宁夏2010年1-7月份的保障性安居工程进度情况表显示，分结构来看，宁夏保障性安居工程仍存在失衡问题。宁夏廉租房完成了60%，经济适用房完成了92%，限价房完成了100%，公共租赁房完成了50%，棚户区改造仅完成30%多。
福建
2010年福建省2010年各类保障性住房目标任务63783套，各类棚户区(危旧房)改造目标任务48443户。截至9月上旬，已签订拆迁安置协议38503户，完成拆迁面积466万平方米；保障性住房已开工建设46801套，已竣工17432套，开工率73.38%，竣工率27.33%。此外，已开工建设安置房18332套，其中已竣工3134套；项目资金到位141.9亿元，占年度计划投资的63%；项目完成投资额111.3亿元，占年度计划投资的49.4%。
北京
2010年1-8月，北京保障性住房开发投资214亿元，仅完成全年投资计划的53%。供应土地1123公顷，新开工11.6万套，完成全年任务85%，竣工2.3万套为全年任务的一半。中低价位、中小套型住房的土地供应达1202公顷，占住宅土地供应总量的83%按此速度，北京市完成全年保障房建设任务应无难题。
深圳
今年1至7月深圳新开工建设保障房19452套，建筑面积112.27万平方米。目前已经竣工保障性住房1208套，建筑面积9.05万平方米。完成全年新开工任务的87%。
天津
保障性住房建设和改造计划中，已完成投资201亿元人民币，今年计划的完成率达到60.5%。
海南
今年全省计划开工建设保障房10.09万套，截至8月底开工量已过半，达54424套，占计划套数的53.9%。
吉林
2010年，该省“六路安居”工程计划建设改造43.6万户、2905万平方米，投资297.46亿元。截止目前，2010年的项目现已开工建设35.956万户、2394.1万平方米，开工82.5%。
河北
2010年前8个月，全省新开工各类保障性住房4.89万套，占今年计划的92.6%；改造各类棚户区6.68万户居民住房，占今年计划的72.6%；国家级重点扶贫开发县农村危房改造全面启动，开工35549户，占今年国家任务计划的91.2%。2010年1-8月今年新建公共租赁住房项目已开工11个，开工建设2005套，占责任目标套数的100.3%。
河南
2010年河南省计划竣工廉租房面积339万平方米，6.85万套。截至6月底，廉租房项目已竣工164.16万平方米、3.27万套。
截至6月底，全省经济适用房竣工面积188.21万平方米、2万套，完成计划的一半。全省今年计划实施的棚户区改造拆迁面积735.36万平方米，目前已改造拆迁的面积达到432.04万平方米。
无锡
2010年上半年，市级重点项目――保障性住房和危旧房改造项目投资完成率为27.49%，在投资完成率普遍较低的社会事业及民生工程类项目中垫底。
资料来源：银联信
二、我国保障性住房政策支持情况分析
（一）近年保障性住房纲领性政策
国外大多数国家的房地产市场发展历程表明，在住房供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，如英国曾在1946-1969年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。
图表 22：国外部分国家的住房政策变迁
国家
住房政策
保障性住房比例
英国
1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段
不到10%
1946-1969 年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设
提高到58%
1970-1979 年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化
下降到48%
1980 年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开
降低到20%
日本
战后至1995 年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者
超过52%
1996 年至今，公营住房管理市