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法律法规在物业管理中的应用法律法规在物业管理中的应用四川和盟物业管理有限公司四川和盟物业管理有限公司二零一六年七月二十五日二零一六年七月二十五日C和盟物业的定义和盟物业的定义和盟物业拥有一级管理资质。是专业从事高档住宅及商业物业管理、物业顾问服务的综合性物业管理企业。公司始终坚持“优质服务创造无限价值”企业宗旨，忠实秉承“关爱相伴，真情永驻”的服务理念，高度关注客户需求，持续改进企业的管理质量和服务水平，努力与客户建立起信任理解双向双赢的和谐关系。现实中如何运用法律法规处理好与业主之间的关系至关重要。2C相关法律法规相关法律法规国务国务院令院令主席主席令令建设建设部令部令物业管理物业管理条例条例2003年年9月月1日起日起施行。施行。中华人中华人民共和国民共和国物权法物权法 2007年年10月月1日起日起施行。施行。住宅室住宅室内装饰装内装饰装修管理办修管理办法法 2002年年5月月1日日起施行。起施行。3C中华人民共和国物权法第七十条第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性业主对建筑物内的住宅、经营性用房等用房等专有部分专有部分享有享有所有权所有权，对专有部分以，对专有部分以外的外的共有部分共有部分享有享有共有和共同管理共有和共同管理的权利。的权利。第七十一条第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益占有、使用、收益和和处分处分的权利。业主行使的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主的合法权益。第七十二条第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的业主对建筑物专有部分以外的共有部分共有部分，享有权利享有权利，承担义务承担义务；不得以放；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。和共同管理的权利一并转让。4C中华人民共和国物权法第七十三条第七十三条 建筑区划内的建筑区划内的道路道路，属于业主共有，但属于，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地绿地，属于业主共有，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他的其他公共场所、公用设施和物业服务用房公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。，属于业主共有。第七十四第七十四条条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠出售、附赠或者或者出出租租等方式约定。等方式约定。占用占用业主业主共有的道路共有的道路或者其他场地用于停放或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主汽车的车位，属于业主共有共有。第七十五条第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。5C（一）制定和修改（一）制定和修改业主大会主大会议事事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理施的管理规约；（三）（三）选举业主委主委员会或者更会或者更换业主委主委员会成会成员；（四）（四）选聘和解聘物聘和解聘物业服服务企企业或者其他管理人；或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的施的维修修资金；金；（六）改建、重建建筑物及其附属（六）改建、重建建筑物及其附属设施；施；（七）有关共有和共同管理（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事利的其他重大事项。第七十六条 下列事项由业主共同决定 物业管理政策法规汇编6C中华人民共和国物权法第七十七条第七十七条 业主业主不得违反法律、法规以及管理规约不得违反法律、法规以及管理规约，将，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房。业主将住宅住宅改变改变为为经营性用房经营性用房的，的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。主同意。（住改商住改商）第七十八条第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七十九第七十九 建筑物及其附属设施的建筑物及其附属设施的维修资金维修资金，属，属于于业主共有业主共有。经业主共同决定，可以用于。经业主共同决定，可以用于电梯、水电梯、水箱箱等共有部分的等共有部分的维修维修。维修资金的筹集、使用情况。维修资金的筹集、使用情况应当公布。应当公布。物业管理政策法规汇编7C中华人民共和国物权法第八十条第八十条 建筑物及其附属设施的建筑物及其附属设施的费用分摊费用分摊、收益分配收益分配等等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十一条第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业委托物业服务企业或者其他管理人管理。或者其他管理人管理。对对建设单位建设单位聘请的聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法有权依法更换。更换。第八十二条第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。物业管理政策法规汇编8法律与物业息息相法律与物业息息相关！我们来关注一关！我们来关注一下下面几个话题：下下面几个话题：9 9拒交物业费怎么办？10根据物业管理条例的规定：业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主必须在享受物业服务的同时，必须按时缴纳相应的物业费。11 从法律中可以看出，无论是否入住/使用，物业只要已经交付，则物业费须由业主承担，按时缴纳。如使用人拒交，物业公司可通过法律途径，维护自身利益。结论：结论：12电梯坏了怎么办？13物业管理条例中第六十四条规定：物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主 委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。14 电梯等专用设施设备发生故障，物业公司不能自行修理，应由专业的，取得国家相应资质的企业进行处理。物业公司应向业主做好解释说明工作。结论：结论：151516频发高空坠物怎么办？频发高空坠物怎么办？中华人民共和国侵权责任法八十七条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。17 物业公司在尽到自身的责任后，对因高空坠物造成的损失，可以免除法律意义上的责任。结论：结论：18我们再来看看以下两个案例！19业主车辆被盗业主车辆被盗 物业被判赔偿物业被判赔偿由于物业公司疏忽，晚上未安排保安巡逻，一夜之间小区内三名业主的电动自行由于物业公司疏忽，晚上未安排保安巡逻，一夜之间小区内三名业主的电动自行车在指定的停车棚内被盗，三名业主一纸诉状将物业公司告上法庭。车在指定的停车棚内被盗，三名业主一纸诉状将物业公司告上法庭。法院审理后认为，物业公司与小区住户签订的合同合法有效，三名业主的电动车法院审理后认为，物业公司与小区住户签订的合同合法有效，三名业主的电动车丢失，物业公司有管理不力的责任，物业公司应按合同约定赔偿三位业主的损失，丢失，物业公司有管理不力的责任，物业公司应按合同约定赔偿三位业主的损失，根据法律的有关规定，法院遂作出以上判决。根据法律的有关规定，法院遂作出以上判决。汪某是某小区业主，其车子被盗后，要求物业公司承担责任并赔偿相关损失。物汪某是某小区业主，其车子被盗后，要求物业公司承担责任并赔偿相关损失。物业公司获悉后，立即调出了车库的视频。通过视频发现，事发当天，物业的保安人业公司获悉后，立即调出了车库的视频。通过视频发现，事发当天，物业的保安人员两次巡查了地下车库，都没有发现异常物业公司认为自己不应承担责任。员两次巡查了地下车库，都没有发现异常物业公司认为自己不应承担责任。人民法院经审理认为，依电子监控录像看，在犯罪嫌疑人出现在监控范围内前人民法院经审理认为，依电子监控录像看，在犯罪嫌疑人出现在监控范围内前1010分钟内，保安人员两次对车库进行巡查。而且汪某并没有租赁地下车位，应依约将分钟内，保安人员两次对车库进行巡查。而且汪某并没有租赁地下车位，应依约将车辆停放在地面停车位，因此，法院驳回了其的诉讼请求。车辆停放在地面停车位，因此，法院驳回了其的诉讼请求。业主车辆小区被盗业主车辆小区被盗 法院判定责任自负法院判定责任自负20 为什么一个公司需要承担责任 一个公司免责呢？21根据物业管理条例第四十七条的规定：第四十七条的规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。法律说话：法律中已明确规定，物业服务企业的职责是维护物业管理区域内的公共秩序，而不是为业主保管财物。如物业服务企业在服务活动中，积极履行了自身职责的前提下，可以不承担此类责任。22四川和盟物业管理有限公司四川和盟物业管理有限公司汇报完毕，谢谢！汇报完毕，谢谢！