商品房买卖合同司法解释全文解读.doc

商品房买卖协议司法解释为对的、及时审理商品房买卖协议纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国协议法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文献，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。此外，本人在此做一点常识性解释，根据立法法的规定，我国的规范性文献有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的商品房销售管理办法就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据人民法院组织法第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以也许这个司法解释要比其他文献更为有效，所谓“县官不如现管”啊。第一条本解释所称的商品房买卖协议，是指房地产开发公司（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的协议。【释义】本条对商品房买卖协议的概念进行了定义，“商品房”大约只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有竣工不具有使用功能的房屋。中国的土地制度大约是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度也许是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运营规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。此条解释让人看起来尚有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：假如开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯天天只能开2小时，此时房屋到底是处在什么状态呢？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售协议，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年城市房地产管理法和95年建设部城市商品房预售管理办法两个规范性文献进行调整，但是两个文献对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，假如除去反复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发公司的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。对于消费者来说，假如想运用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；由于预售许可证相对于土地使用权证、房屋所有权证来说，其取得的成本比较低，并且是低多了。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体拟定，并对商品房买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应当视为协议内容，当事人违反的，应当承担违约责任。【释义】中国目前的房地产欺诈重要是通过广告来完毕的，而中国的消费者大约最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广告的崇敬心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。本来协议法第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，假如作为要约的话，其内容应当作为协议内容兑现，否则将承担违约责任。但是建设部商品房销售管理办法第十五条又说：“房地产开发公司、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖协议中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但事实上它的潜台词是说：“假如广告不写入协议，那么广告就不做为协议的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢商品房销售管理办法第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行为写成合法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法，并且写到让普通人看不出来的水平，难道这不是一种大智慧吗？幸运的是，起草协议法的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体拟定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产协议的要约”，由于过长的定语使消费者难以理解，并且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后竣工为准”或者“本广告内容尚未最终拟定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容拟定”来一条来规定开发商兑现承诺了。对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入协议，具体方法可以参照商品房买卖协议补充协议范本204条。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖协议担保的，假如因当事人一方因素未能订立商品房买卖协议，应当按照法律关于定金的规定解决；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖协议未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】定金协议是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金协议就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。这一条本来是想说，即使签订了定金协议，假如没有签订正式的商品房买卖协议，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦专心，所以又写了“果因当事人一方因素未能订立商品房买卖协议，应当按照法律关于定金的规定解决”，那么，怎么叫做“一方因素呢”？怎么又叫“未能订立商品房买卖协议”呢？消费者去了现场双方没有就协议的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立协议呢？此时是哪一方的因素呢？我想司法解释是对现有的司法审判中也许出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进行拟定，而一条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金协议争议，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具有商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖协议。【释义】这一条是比较危险的，相称于确认了定金协议向买卖协议的转化条件；法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增长了纠纷。我们一般将定金协议称为预协议，而将买卖协议称为本协议，预协议事实上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预协议解除的内容，严格限制将预协议认定为本协议的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。第六条当事人以商品房预售协议未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认协议无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售协议生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行重要义务，对方接受的除外。【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文献中规定了“协议必须登记”这样几个字；殊不知，这种规定给多少公司发明了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，运用这部分资金将楼建设成后，房价暂进可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除本来的预售协议，也就是要积极违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。此条解释可以说对症下药，基本上否认了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步；当然，假如登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大约就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安顿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安顿，假如拆迁人将该补偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安顿房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安顿协议的，按照本解释第八条的规定解决。【释义】本为这一个司法解释所有都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是由于拆迁问题到了“非抓不可”的地步了；我想大约是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是城市房屋拆迁管理条例，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安顿房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条假如可以写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则此后拆迁公司都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖协议目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除协议、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任：【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以合用消费者权益保护法的调整了，居然尚有一位老专家在电视上也这样说；我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家一定要看清楚，消法第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的规定增长补偿其受到的损失，增长补偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低补偿要“增长一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然涉及零补偿，所以主线不是一回事！（一）商品房买卖协议订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；【释义】此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国、在北京这种事情就天天在反复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，假如开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”；这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人大约不超过三人，这样的人大代表可以写出高质量的法律吗？不也许，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”，估计大家准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。（二）商品房买卖协议订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了；其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也居然会被其别人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。第九条出卖人订立商品房买卖协议时，具有下列情形之一，导致协议无效或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的补偿责任：【释义】第八条强调的是协议违约责任，以协议有效为前提；而此条强调的事实上是一种缔约过失责任，也就是说当协议不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是假如将两倍补偿由“可以”改成“应当”则更好！目前很多案件开发商积极追求协议无效，由于协议无效后一切协议责任都可以免去，这里就明确告知开发商了：“协议就是无效，你也要承担责任”；并且这样对消费者就产生了一个有利之处，假如当协议虽然有效但责任无法拟定期，可以追求协议无效，变不利为有利，变被动为积极。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实。【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，由于法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖协议并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖协议无效的，应予支持。【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是由于中国房地产市场中这种行为太多了，大家怕监狱里富豪太多，就要为他们找一个出路，假如建富豪专狱又紧张“各地区发展不平衡”，再加房屋不动产又不象动产同样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。买受人接到出卖人的书面交房告知，无合法理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房告知拟定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无合法理由”？为什么不强调一下交房告知里的内容如何才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民当作是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除协议和补偿损失的，应予支持。【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否同样？法律上的“质量”是技术上的“质量”是否同样？此条是强调质量问题的，假如出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购买的房屋假如仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的协议能否解除？我想，大约很多法官都是文科出身，大约想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门了，质量管理部门也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表达吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除协议和补偿损失的，应予支持。【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；尚有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间导致的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符，协议有约定的，按照约定解决；协议没有约定或者约定不明确的，按照以下原则解决：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照协议约定的价格据实结算，买受人请求解除协议的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过，买受人请求解除协议、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人批准继续履行协议，房屋实际面积大于协议约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于协议约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。【释义】中国的商品房买卖协议中会出多少个面积方面的述语，据我所知大约有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将简朴的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少，但是可以知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简朴的内容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是由于实用面积太容易核算了，开发公司很难做假；而建筑面积不仅容易做假，并且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再诚实的公司到中国搞房地产也要学着搞点小动作，并且往往从面积开始。这个司法解释早就开始准备了，我本来认为会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发公司与测量公司共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释仍然没有说清楚这一点，例如：假如套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除协议？看来这又给我们留下了很多工作；中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。第十五条根据协议法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除协议的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来协议约定2023年1月1日交房，但是开发商到了2023年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2023年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2023年5月1日前开发商还没有交付，已经从主线上影响我得“非典”了，于是我规定解除协议，法院应当支持；但是注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。【释义】这一条也举个例子：本来协议约定2023年1月1日交房，但是开发商到了2023年1月10日还没有交房，于是业主于2023年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除协议”，那么到2023年5月1日前消费者都可以解除协议；并且假如到了2023年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。但是，假如你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2023年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能规定解除协议了！第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过导致的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于导致的损失为由请求增长的，应当以违约导致的损失拟定违约金数额。【释义】此条的依据是协议法第114条所说的：“约定的违约金低于导致的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增长；约定的违约金过度高于导致的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，由于前两条是说“不超过已付购房款一倍的补偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过导致的损失为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这倒底是怎么一回事呢？答案也许有以下几个：1、法官们写错了，他们由于非典太忙了，也许少写了几个字；2、第八条、第九条合用于协议无效、解除、撤消三种情况，而此条则适于普通情况下仅规定支付违约金的情况；但是当协议解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。3、秦兵还处在弱智状态，无法理解最高人民法官的精深博大之思想；我对消费者有一个建议：当你的协议也许被判无效或者被撤消时，你就直接规定两倍补偿；当你的协议规定解除时，你也要两倍补偿，但是最佳别提违约金；但是，你假如不提违约金，又会出现此外一种风险，就是法官并不支持两倍补偿，怎么办呢？只能看你的运气了。第十七条商品房买卖协议没有约定违约金数额或者损失补偿额计算方法，违约金数额或者损失补偿额可以参照以下标准拟定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准拟定。【释义】此条简朴是从商品房买卖协议补充协议范本204条中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金，而此处写得是拟制的租金，我假如在协议里这么写也许被认为无效条款，所以说司法解释的规定比我得规定还要高，没有办法，谁让人家是最高法院呢。第十八条由于出卖人的因素，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖协议约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖协议的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖协议的标的物为已竣工房屋的，自协议订立之日起日。协议没有约定违约金或者损失数额难以拟定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文献或者领导发言，说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了，是“三个代表”最直接的体现。第十九条商品房买卖协议约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的因素，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除协议和补偿损失的，应予支持。【释义】此条与第十八条是不同样的，上条说是的违约责任，此条说是解除协议，并且强调是由于出卖人的责任；只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是给双方律师提供了辩论的机会。此外，城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售协议签订之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发公司应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文献。”各位看官注意，此条强调是由购买人办理承担所有办证义务，也别认为是开发商的义务。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销协议，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照协议约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理，所以假如消费者在购买房屋时是与代理商签订协议，也许会有一定的风险。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人补偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】对消费者没有什么太多的影响，但是假如开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。第二十二条对于买受人因商品房买卖协议与出卖人发生的纠纷，人民法院应当告知包销人参与诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容拟定各方的诉讼地位。【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题，此处将代理商做为第三人对待，三角协议最难解决，请消费者在签订协议时务必与开发商签订买卖协议，假如有代理商的话最佳签一个居间协议罢了。第二十三条商品房买卖协议约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方因素未能订立商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的，对方当事人可以请求解除协议和补偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的，当事人可以请求解除协议，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【释义】此条是指假如消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，由于“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了；只是少了一个条款：假如由于消费者的因素不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖协议？就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗？此等情况会在非典后日益增长，不知道法院会怎么解决。第二十四条因商品房买卖协议被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款协议的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款协议的，应予支持。【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，由于只有在解决银行协议中，两者才有也许站在同一条壕沟里，这种机会并不是很多，希望各位要爱惜。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖协议的当事人一方请求确认商品房买卖协议无效或者撤消、解除协议的，假如担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款协议纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅解决商品房买卖协议纠纷。担保权人就商品房担保贷款协议纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖协议纠纷合并审理。【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将商品房买卖协议纠纷与商品房抵押贷款协议纠纷或商品房担保贷款协议纠纷一并审理。商品房买卖协议被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款协议也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。【释义】写到这里我到想起一种情况，假如消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是假如是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。此外，在商品房担保贷款协议里，各方的身份如下是不同样的；在贷款协议里，银行是贷款人，消费者是借款人；在担保协议里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人；在抵押保同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款协议的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖协议项下买受人协议权利的，应当告知出卖人参与诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款协议提供保证的，应当列为共同被告。【释义】此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处，中国的土地法律很难，预售法律更难，预售房的担保法律很难，但最难的是中国预售商品房的抵押法律，全民界难度第一，不要说普通人搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂了得；本来律师不想加入到这个市场里，但是没有办法，党和国家非让律师挣钱不可，除了专业律师谁还搞得懂这些东西啊。此条可以解释为：假如消费者不能准时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）的情况下，假如银行起诉消费者，那么应当告知开发商参与，潜台词是：假如银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行；这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，重要目的是为了保护大中华帝国的银行。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款协议的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。【释义】此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平时都是朋友，现在已有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。第二十八条本解释自年月日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖协议发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，合用本解释。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖协议发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不合用本解释。中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，合用当时的法律、法规和最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答。【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律行为，而此条则是明确只要没有结案的案件都可以合用，所以我的几个案件要坚决拖到2023年儿童节以后再开庭最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释为准确、及时审理商品房买卖协议纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国协议法、中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 本解释所称的商品房买卖协议，是指房地产开发公司（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的协议。【释义】本条对商品房买卖协议的概念进行了定义，进一步明确了本解释的合用范围。所谓商品房买卖是相对于经济合用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济合用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的重要区别在于市场化限度不同；个人私房交易中，交易各方都不是开发商，其与商品房交易的重要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发公司，通俗讲，是一手房与二手房的区别。此外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念仿佛有些模糊，因此有人认为为了避免歧义，应改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。第二条 出卖人未取得商品房预售许可证实，与买受人订立的商品房预售协议，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。【释义】城市房地产管理法第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。城市房地产开发经营条例、城市商品房预售管理办法亦有相关规定。根据协议法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的协议无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的协议效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是拟定的，本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定，开发商在与购房人签定房屋买卖协议时，虽未取得预售许可证明，但若在协议签定后至因该协议产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立协议时未取得预售许可证明而认定协议无效。在交易中若存在此类情况，作为开发商应及时取得预售许可证明，以保证交易的稳定；作为购房人若想解除协议，则应及时通过诉讼主张权利。第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体拟定，并对商品房买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应当视为协议内容，当事人违反的，应当承担违约责任。【释义】根据协议法第5条第二款关于要约的规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”但是建设部商品房销售管理办法（2023年6月1日起施行）第十五条又说：“房地产开发公司、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖协议中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但事实上它的潜台词是说：“假如广告不写入协议，那么广告就不做为协议的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利，但是假如站在开发商的角度来说，在发布广告和宣传资料时则应当特别引起注重。此外，本条中关于“说明和允诺具体拟定买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响”并没有作出更为具体的解释，应当说给法官留下了自由裁量的空间。第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖协议担保的，假如因当事人一方因素未能订立商品房买卖协议，应当按照法律关于定金的规定解决；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖协议未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】实践中，双方就协议重要条款无法达成一致，导致商品房买卖协议未能订立的，是属于“因当事人一方因素”还是“不可归责于当事人双方的事由”？言之不详。鉴于这种情况的不拟定性，将使购房人在与开发商就商品房买卖协议的谈判中，处在弱势地位。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具有商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖协议。【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖协议的条件。发生这种转化应同时具有两个条件：第一，该协议具有商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容，即“（一） 当事人的名称或者姓名住所；（二） 商品房的基本情况；（三） 商品房的销售方式；（四） 房款的拟定方式及总价款、支付方式、付款时间；（五）交付使用的条件及日期；（六） 装饰、设备标准承诺；（七） 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九） 面积差异的解决方法；（十） 办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”；第二，开发商已经按照约定收取购房款。这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。但购房人在订立这类文献并切实履行前，应慎重考虑，以免后悔又无法解除购房协议。第六条 当事人以商品房预售协议未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认协议无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手