商品房买卖合同的主要条款说明及签订技巧.docx

碰到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

《商品房买卖协议》的重要条款说明及签订技巧

　　第十一条 交接。

　　商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面告知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本协议第八条规定证明文献，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文献或出示证明文献不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　律师提醒：根据《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，出卖人必须在交付房屋时向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上述两书亦可作为商品房买卖协议的附本。

　　由于买受人因素，未能按期交付的，双方批准按以下方式解决：

　　律师提醒：该条约定的违约责任应当与《示范文本》第九条规定的违约责任对等。

　　第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人因素，导致该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担所有责任。

　　律师提醒：该条款重要解决房屋抵押权纠纷和一房多售、一女多嫁等问题。出卖人销售设有抵押权商品房的，其抵押权的解决依《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

　　出卖人不得在未解除商品房买卖协议时，再行将该协议标的物(商品房)销售给别人，否则，将承担相应刑事、行政和民事责任。买受人可在此条款中规定出卖人提供担保，这对买受人的权利更有保障。

　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权规定出卖人按下述第

　　种方式解决：

　　1、出卖人补偿双倍的装饰、设备差价;2、 。 3、 。

　　律师提醒：房屋装饰、设备的标准直接影响房屋的品质、档次和使用功能，因此消费者对此比较重视，建议买受人对该标准进行具体的约定，不能只作笼统的表述，以免因双方理解不一致而导致纠纷。如进户门问题，宜明确品牌、生产厂家、规格等指标。

　　第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运营的承诺。

　　律师提醒：基础设施重要指与商品房及所在社区建筑相配套的供电、供水、供热、供气、通讯、绿化、道路等设施。公共配套建筑指与商品房及所在社区建设相配套的饮食、商业、教育、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套建筑影响到商品房使用功能的正常发挥，因此消费者较重视。双方应当就其交付使用之日期、条件、权益、责任等问题明确约定。

　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达成使用条件：

　　1、 ; 2、 ; 3、 。

　　假如在规定日期内未达成使用条件，双方批准按下列方式解决：

　　1、 ;2、 ;3、 。

　　第十五条 关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方批准按下列第

　　项解决：

　　1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房规定之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 %补偿买受人损失。

　　2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。 3、 。

　　律师提醒：该条款在履行过程中，极易发生争议，甚至给当事人导致损失。争议的焦点有：①该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时涉及国有土地使用权登记材料?②与上述焦点相适应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时又要向国土资源管理部门提供材料?③该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时涉及国有土地使用权证书?对此，建设主管部门、国土部门、司法部门、出卖人、买受人等有不同的解释与理解。笔者认为，该条中规定的房地产权属证书，应涉及房屋所有权证书和国有土地使用权证书，两者缺一不可。

　　另根据《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，除非当事人有特殊约定，现售商品房的买受人应当自销售协议签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;预售商品房的买受人，应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人应当协助买受人办理上述手续，并提供相关证明材料。

　　该条款的不完善之处是没有明确房屋产权证和土地使用权证的办理和交付时间，建议消费者补充约定上述两证的办理和交付日期。
· 抵押可以反复吗
· 青岛银行二手房贷款办理
· 上海购买二手房如何贷款
· 《中华人民共和国物权法》实行后，以在建工程设定抵押与以往有何区别
· 房屋赠与协议过户才具有法律效力
· 银行是如何实现抵押权的
· 二手房贷款需关注七要素
· 牢记五要点顺利办理二手房贷款
· 宗教活动场合的房屋由谁申请登记
· 上海市公有住房差价互换协议
· 发放职工住房补贴有关问题的告知
· 中介问题频出二手房交易有风险各地楼市也趋冷
· 房产中介公司自订居间协议条款互相矛盾
· 划拨土地上的房屋进行抵押时，是否要先缴土地出让金
· 向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴中需要明确的几个
· 2023年度住房公积金，新职工住房补贴有关政策调整的告知
· 二手房交易“十谨记六掌握”轻松圆购房梦想
· 二手房意向金该不该交中介
· 地役权设定契约书
· 印发杭州市区集体土地房屋拆迁搬家补贴费非住宅搬迁补贴费住宅临时过渡费等
· 国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的告知
· 二手房贷款年限
· 二手房按揭房贷跳过中介省万元
· 在什么情况下抵押权人可以处分抵押物
· 住房补贴收入有关个人所得税问题的补充告知
· 出具查询结果应当注意哪些问题
· 二手房按揭贷款环节
· 换中介是否都属于“跳单”行为
· 房屋过户登记手续是否能对抗法院的判决书
· 在建工程抵押是否可以办理预告登记
· 在协助人民法院执行时，如碰到房地产权利主体不一致，应当如何解决
· 二手房佣金调整萌动中介生存压力考验市场弹性
· 二手市场走向规范教你如何辨认黑中介
· 当事人提供了担保后法院是否应当解除保全措施
· 登记机关应否推行‘当场发证’
· 农村的房子能否抵押
· 50平米以下二手房仍能贷款
· 购房小心中介公司变戏法
· 以道路路面作顶盖的地下商场，是否可以申请权属登记
· 近来很多银行都推出了用房产做抵押的消费贷款，那什么是房产抵押消费贷款
· 原以个体工商户字号登记的房产，是否可以改登记为个人所有
· 2023二手房贷款指南
· 如何办理二手房商业贷款
· 私人借款用房产抵押仅签订房地产抵押协议不办理抵押登记是否有效
· 婚前个人购买的房产，其中购房贷款有一部分是婚后双方共同还贷，对这类房屋
· 一方婚前买房双方婚后还贷，房子究竟属于谁
· 二手房维权要先找对路中介自发设立业务监管
· 房产中介挂牌价私涨业内人称
· 北京市提高公有住房租金增发补贴有关问题的告知
· 预付款的概述
· 哪些证件，证明可以作为自然人申请权属登记时的身份证明
· 为购房将中介投诉到消协
· 二手房中介陷阱知多少
· 在建工程抵押评估的特点与评估范围
· 商品房期权是否可以转让，如可以，应如何办理登记手续
· 对于在建工程的抵押登记为什么要慎重办理
· 房屋中介常见的无效霸王条款
· 深圳二手房中介费是多少
· 重庆市房屋建筑白蚁防止协议
· 部分按份共有人转让房产时，登记机构是否要告知其他共有人
· 房地产借款抵押协议
· 协议表述失误引发中介费纠纷这套二手房佣金竟写成“天价”
· 银行如何办理二手房按揭贷款业务
· 登记机构认为登记簿的记载没有错误，但当事人规定更正登记的，是否应当更正
· 国务院下发住房补贴专户管理操作九大流程环节
· 抵押人在抵押期间有什么义务
· 专家指点二手房按揭贷款
· 二手房公积金贷款种类所需资料
· 《房屋权属登记信息查询暂行办法》对查询机关有什么规定
· 我与马某签订的附条件换房协议是否有效
· 新建商品房的转移登记要双方共同申请，开发公司应如何申请
· 二手房贷款注意什么
· 房产金融专家提醒大家银行贷款买卖二手房有“三项注意”
· 申请人登记时如使用伪造的证件，导致登记不实的，登记机关是否应承担责任
· 对农民自建房，是先办房产证还是先办土地证
· 加强城乡住房保障促进房地产市场稳定健康发展的实行意见
· 二手房购房贷款如何还贷
· 个人购买二手房如何申请按揭贷款
· 房产交易以后，房屋受让人在登记时，是否要重新填写墙界表
· 什么是‘流抵押条款’
· 《房屋登记办法》为什么要对登记的定义作出新的规定
· 通过中介购二手房也要谨慎购房注意规避风险
· 签订《房屋买卖中介协议》要谨慎
· 已设定抵押的房产由法院委托拍卖给了非抵押权人，他项权证无法收回登记机关
· 房地产权益纠纷有哪些解决途径
· 银行贷款没有批下来能否解除购房协议
· 二手房贷需要哪些资料
· 公司形式不同责任大相径庭
· 个人住房贷款借款协议
· 商品房预售协议
· 天津市调整公有住房租金和发放住房补贴办法
· 房地产黑中介暴利内幕
· 税费、贷款等二手房交易常识
· 调整2023年度住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的告知
· 商品房已售出已经备案，还也许被开发商抵押吗
· 开发商已破产，房屋没有竣工验罢手续，买房群众要办权属登记，是否可以
· 贷款二手房的贷款资格
· 二手房商业贷款的办理
· 买卖房屋未过户协议是否有效
· 哪些情况下查询机关可以拒绝提供查询服务的