房产税改革对地方政府财政收入的影响研究.doc

摘 要

面对持续的投资和消费增长过快带来的压力，我们国家从2011年开始将财政政策从扩张向紧缩转换，通过增加财政收入或减少财政输出来预制社会需求的增长，稳定市场经济，而房产税改革就是增加财政收入的一部分。
论文首先提出房产税改革的背景研和房产税改革的现状，指出现行房产税的不足指出主要包括：税制的不完善、执行力不足，和税务制度辅助政策的不健全，其主要原因是税务本身的权威性不够以及政策的不完善。所以房产税的改革主要围绕这些问题展开。本文阐述了地方政府财政收入获得的途径和内容，对房产税改革沪渝两个试点研究，对比了两个地点的改革政策的区别和联系分析讨论了房产税改革的意义、对地方政府财政收入造成的影响和风险，最后根据当今社会和经济政策对未来房产税的方向和政策配套措施研究以及地方财政情况及在紧缩财政政策下地方政府财政收入新渠道的探索。

关键词：房产税 政府财政收入 经济效应 财政收入新渠道

Abstract

In the face of continued investment and consumption growth caused by excessive pressure,Our country has converted from expansion to tighten fiscal policy from 2011,we has increasing the fiscal revenues or reduce fiscal output to precast social demand growth, stabilize the market economy, and increasing fiscal revenue is part of the property tax reform。
This paper proposed the status of property tax reform first and research background of property tax reform, points out the deficiency of current real estate tax that mainly includes: the tax system is not perfect, lack of execution, and the tax system supporting policies are not perfect, the main reason is that the tax authority itself is not enough and the policy is not perfect. So the reform of real estate tax mainly focus on these issues.This paper expounds the ways and contents of local government revenue obtained, the two pilot study of property tax reform in Shanghai and Chongqing, the difference and connection between the analysis and comparison of the two locations of the reform policy discussed the impact of property tax reform, the significance of local government revenue caused by the risk and finally, according to the current social and Economic Research for the future direction of the real estate tax policy and policy measures and research situation and in local fiscal tightening fiscal policy under the new local government revenue channels.

Keyword: Property tax Government revenue Economic effect New channels of revenue

目 录
一、房产税改革的背景 1
1.1房产税 1
1.2对现行房产税制的评价 1
1.3房产税的历史沿革和改革的基本思路 2
1.3.1房产税的历史沿革 2
1.3.2房产税改革的基本思路 3
1.4房产税改革的内容 4
二、现阶段地方政府财政收入获得的途径 5
2.1地方政府财政收入的形式 5
2.2地方政府财政收入的分类 6
2.3重庆市财政收入 6
三、房产税改革对地方政府财政收入造成的影响 8
3.1房产税在地方政府财政收入中的地位和作用 8
3.2房产税改革对地方政府财政收入作用 9
3.3沪渝房产税改革试点的对比分析 10
3.4沪渝房产税改革对地方财政收入影响分析 11
3.4.1 组织财政收入 11
3.4.2 稳定房屋价格 11
3.4.3调节收人分配 12
四、房产税改革的经济效应分析与建议研究 13
4.1目前房产税制的财政效应分析 13
4.1.1房产税改革对地方财政收入的积极效应分析 13
4.1.2房产税改革对地方财政收入的负面效应分析 13
4.2对进一步推进我国房产税改革的设想和建议 14
五、在紧缩财政政策下地方政府财政收入新渠道的探索 16
5.1紧缩性财政政策 16
5.2财政收入新渠道 16
参考文献： 17
谢 辞 18

精选文档
一、房产税改革的背景
房地产税系改革是一项“牵一发而动全身”的税制改革,它直接影响到政府的财政收入,关系到地方政府的收入格局,关系到房价的走势和普通百姓的生活。研究房产税改革效应、研究房产税与地方财政收入之间的关系有着重要的检验和示范作用,能够为全面推广房产税改革做好理论和实践准备。正是基于以上房产税改革牵涉面广、各方关注度高、营改增趋势下地方政府缺少主要收入来源的背景,对房产税的改革进行研究。
1.1房产税
首先，我们要知道什么是房产税：房产税是指以房产为课税对象、根据房产价值或租金收入向房产产权所有者或使用者征收的一种税。从其基本属性看，房产税属于财产税，是一种针对特定财产设置的个别财产税。而房产税的财产税这一属性决定了房产税功能不能被无限放大，不能赋予房产税改革更多的政策目标。
面对持续的投资和消费增长过快带来的压力，我们国家从2011年开始将财政政策从扩张向紧缩转换。房产税改革即为其中的重点之一。
1.2对现行房产税制的评价
自新税制实施以来, 房产税至今仍然延用老税制,随着地方税制的不断完善, 原来的房产税制越来越明显暴礴出缺陷。
征税范围较窄：现行房产税的征收范围只是控制在城市、县城, 建制镇和工矿区内, 缺乏对镇以下房屋征税的调节力度,使这些地区的房屋闲置现象严重, 以及房屋管理方面出现许多矛盾,房屋的投资规模扩大,同时造成分配不公,纳税人之间税收负担不尽合理。
征税力度不足：现行房产税的征收是以房产原值计税, 同时实行分档进行减除原值, 规定每档减除标准为: 城市20%、县城25%,建制镇和工矿区30%。目前, 房产原值与现行的实际价值差异很大,对原本房产值不足的现状再减除一定的比例,失去了扣除的意义和要达到的目的。
税制繁琐：现行房产税制对房屋出租业实行双重征税, 既要征收12%的房产税,又要征收5%的营业税,对同一计税标准和同一纳税人同时征收两个税种,过于繁琐,再加上征收营业税的依据不足,概念模糊。房屋出租收入是以房产为前提, 在经营方式上存在营业行为, 因此这样重复征税给纳税人心理上造成压力, 故不应征收5%的营业税, 只用房产税一个税种来调节即可。
内外税制有别，有违国民待遇原则：内外税收政策不一致。
房产税制辅助制度不健全：如土地增值税的征收要对房地产进行价值评估，但房地产评估制度作为税收的手段还不够健全，从而增大了征税难度。税收征管的配套制度和措施还不够完善。我国现在还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。同时，与房地产税密切相关得分房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全，税务部门现有的房地产评价机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税基的老化，导致税基侵蚀、税收流失的现象十分严重。
针对以上现行房产税的缺陷，对新的房产税制的探索和改革势在必行。
1.3房产税的历史沿革和改革的基本思路
1.3.1房产税的历史沿革
我国的房产税主要是依据1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》与1986年9月l5日发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》简称《房产税暂行条例》来征收的，基本上只对营业用房产课税，即不管是本国人或外国人、也不管面积多大、建筑多豪华只要是自住皆不征收房产税，只针对营业用或出租房屋课征房产税。其中，本国人适用《房产税暂行条例》、外国人适用《城市房地产税暂行条例》。
2003年十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，随后的7年里，物业税先后在北京、辽宁等10个省市“空转”运行，但是始终没有进入实施阶段，也基本上没有太多人关注。2009年，由于经济危机的影响，国家财政收入增速放缓，财政支出压力增大。在地方财政方面由于稳定收入有限，因此更多依靠预算外的土地出让收入。同时，为了配合4万亿的救市计划，地方政府通过地方融资平台等方式融入大量债务，地方财政风险加大。而物业税作为重要的地方税，如能顺利施行将大大增加稳定的地方财政收入，也能极大缓解中央的转移支付压力，这一背景推动了2009年《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的出台。这一文件中提到“深化房地产税制改革，研究开征房产税”。2010年，又进一步提出开征“房地产保有税”。由于房地产费、税体系混乱，房产保有税在我国税收体系中几乎缺位，而其在西方税收体系又有着很重要的地位，我国一直试图填补空缺。由于物业税是一个全新的税种，无论从法律上还是技术细节方面都存在很多难点。相比之下，房产税作为一个已存在的税种并不存在通过“人大”立法的问题，因此改革房产税更为简便。与此同时，很多一线城市的房地产市场在经过多年高速发展之后，可供出让的土地已经逐渐减少，对于过去依赖土地财政的地方政府而言，将来势必要面临土地出让金减少的困境，如果能适时开征房产税，无疑将提供一个长期稳定的收入来源，这也是上海、深圳和重庆等政府对于房产税态度积极的重要原因。因此，随着2011年初国务院常务会议原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海、重庆宣布从2011年1月28日起开征房产税，两市相继出台了《房产税暂行条例》的有关规定，为我国房产税改革拉开了序幕。
1.3.2房产税改革的基本思路
对于房产税改革的内容研究不仅有它的客观必要性,而且也有它的可行性：
第一, 我国税制改革的基本原则是简化税制。统一内外房产税税制, 使房产税税制在运行中更加趋于合理、准确和规范，使内外缴纳房产税的企业和个人在同一税制,同一起跑线上公平竞争,公平税收负担,这样调整,也不触动纳税人的多大利益,所以内外企业和个人有能力也很容易接受,同时,也符合我国税制改革的要求。
第二,解决房产税调节不公矛盾的好办法是适当扩大征税范围,把房产税扩展到农村的乡及乡以下企业自有用房和个人经营用房。从区域条件上看,目前农村乡与镇的经济、文化、交通等方面的条件相差无几,距离不大,如果说有一定的距离,新的房产税改革框架是以房产评估值为计征依据,条件不同,区域不同,评估值的高低就不等,所以用评估值来调节这个矛盾。从经济墓础上看,近几年, 随着农村经济的飞速发展,已经具有很强的经济实力,与城镇的差异逐渐缩小,所以对农村的部分房屋产权所有者征税, 纳税人是有负担能力的。从历史根源上看, 房产税在我国已有悠久的历史。周朝的“ 座布” , 唐朝的“ 间架税” ， 清朝初期“ 市座辕钞”、“ 计植输钞”，清末和民国时期的“ 房捐”等都对农村房屋进行了征税, 所以农村有一定征收房产税的基础。
第三, 改变房产税计税依据要达到有利于管理, 增加收入的目的。同时, 评估值征税能够解决复杂的征管矛盾和征管力量不足等间题。由于按现行房产原值计税, 房产原值与现行价值相差很大, 按原值减除一定的比例不太合理, 再加之出租行业房产税的计征依据难以核实, 故改为按评估值为计征依据。实施按评估值征税, 必须要解决好三个间题。一是建立健全评估机构。评估机构应由国有资产、土管、房管、地税部门共同组成。为了有利于评估工作的有效开展, 应对上述部门明确其具体责任, 国有资产管理部门参与国有企业房产的评估, 负责国有企业的房产登记, 并监督企业按评估价值记录入帐；土管、房管部门要参与评估工作的全过程, 具体负责土地等级以及个人房产的评估和鉴定工作, 地税部门主要负责集体企业及私营企业、外商投资企业的房产评估和监督这些企业按评估价值入帐。受政府部门委派从事兼管房产评估工作的这些部门要根据房产评估工作的实际, 培训和配备有一定数量的能够胜任房产评估工作的专业技术人员, 专业技术人员包括工程技术人员, 经济管理人员、财会人员. 对评估人员应授予相应的专业技术职务, 并能够承担房产评估结果的经济、法律责任。二是分类划段确定房产评估值, 房产评估的确定必须从静态状况上观察和动态系列中观察, 这两个方面缺一不可, 评估的方法要在实践中逐步摸索, 并吸取和借鉴国外的一些做法, 逐步探索出一套适合我国国情的科学的房产评估方法, 确保评估质量。其基本方法: 首先按不同地区进行分类初评, 分类时应考虑一个地区的经济、文化、交通、地理环境等条件。其次, 依照初评情况进行划段。划段应分一、二、三、匹级, 再确定鱼级平方米的价值, 这样, 才能保证评估值的准确性。三是确定调整时限。一般应在3 至5 年内调整二次评估值, 评估应保持相对稳定性,在较短的时间内, 若评估价值发生较大变化, 应根据当地实际价值为依据, 在调整过程中按一定的幅度调整其评估价值。
第四, 取消房产税困难性的减免税。其理由是: 房产税的税收负担比较轻, 即使免征房产税, 也缓解不了企业的具体困难, 同时也会给一些企业留有政策空子, 越是困难的企业导致房产的闲置现象越严重, 如果不取消困难性减免, 就失去了房产税独特的调节功能。
1.4房产税改革的内容
纳税人的范围扩大。现行房产税只对国内企业征收，改革后，纳税人将扩大到外资企业和外国企业。
征税范围扩大。现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，随着农村经济和乡镇企业的发展，农村的经济实力有了很大的提高，有了一定的负担能力。为了体现公平税负，平等竞争的原则，改革后，房产税的征税范围将扩大到农村。纳税人为所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人。
改变计税依据。现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税的规定，再按租金征税有可能造成重复征税。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据。
调整税率。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。
扩大地方的权力。房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方，体现合理分权、理顺分配关系的原则，使税收制度更能符合各地的实际情况，便于调动地方组织财政收入的积极性。
二、现阶段地方政府财政收入获得的途径
财政收入首先应视为一个过程，它是财政活动的第一个阶段，即组织收入、筹集资金阶段。在市场经济条件下，财政收入以货币来度量，从这个意义上理解，财政收入又可表现为一定的货币资金，即政府为履行其职能的需要而筹集的一切货币资金的总和。
2.1地方政府财政收入的形式
所谓财政收入形式，是指政府取得财政收入的方式或渠道。如在自然经济条件下，政府通过征收实物或劳务而取得财政收入，我国封建社会的“粟米之征”、“布帛之征”、“任役之征”等都是财政收入的具体形式。在商品货币经济条件下，财政收入则表现为国家占有和支配一定量的货币资金。目前我国财政收入的形式，主要包括税收、国有资产经营收益、国债、政府收费等。
税收是国家依据其政治权力向纳税人强制征收的收入。它是最古老的、也是最主要的一种财政收入形式。税收具有强制性、无偿性和固定性三大特征。除组织收入的职能外，税收对经济社会运行、资源配置和收入分配都具有重要的调节作用。
国有资产经营收益是国家凭借其对国有资产的所有权所获得的经营利润、租金、股息（红利）和资金占用费等收入。在现代企业制度下，国家与国有企业（包括拥有国有股份的企业）之间的分配关系，除依法征税之外，还有资产收益分配关系，即国家以资产所有者的身份通过企业缴纳利润和国家股分红等形式取得一定的收益。
国债收入是中央政府以国家信用的方式取得的一种收入。国债具有有偿性、自愿性、灵活性和广泛性等特点，在弥补财政赤字、调节经济运行等方面发挥着十分重要的作用
政府收费包括规费和使用费两种。前者是政府部门为公民个人或单位提供某些特定服务或实施特定行政管理所收取的工本费和手续费，如工商执照费、商标注册费、户口证书费、结婚证书费、商品检验费等。后者指政府部门对其所提供的公共设施的使用者按一定标准收取的费用，如高速公路使用费、桥梁通过费等。
其他收入包括各种罚没收入、公产收入及杂项收入。罚没收入是政府部门依法处理的罚款和没收品收入，以及依法追回的赃款和赃物变卖收入。公产收入是指国有山林等公产的产品收入、政府部门主管的公房和其他公产的租赁收人及出售收入等。杂项收入包括，国际组织援助捐赠收入、对外借款归还收入等。
2.2地方政府财政收入的分类
按取得收入的依据，可将财政收入分为政府公共财政收入和国有资产经营收入。政府公共财政收入是指政府以社会公共事务管理者身份，依据政治权力，主要以税收形式筹集的财政资金，包括对各种商品、劳务、所得、财产、土地、资源等征收的税款以及行政性收费收入。国有资产经营收入是指政府以国有资产所有者身份，依据财产权力，参与资产收益分配所筹集的财政资金，主要包括国有企业上缴利润、从政府参股控股的股份制企业中分享的股息和红利，以及国有资产租赁和产权转让收入。
按取得收入的稳定程度，可将财政收入分为经常性收入和临时性收入。经常性收入是指每个财政年度都能连续不断、稳定取得的财政收入，如税收、经常性收费等。临时性收入是指在财政年度内不经常或不很规律地取得的财政收入，如国债收入、出卖公产收入、罚款、捐款等。
按收入的管理权限，可将财政收入分为中央财政收入与地方财政收入。中央财政收入和地方财政收入是指按照财政预算法律和财政管理体制规定，分别由中央政府和地方政府筹集、使用的财政资金。
按经济成分，将财政收入分为来自国有经济、集体经济以及各种非国有制经济的收入；按经济部门，可将财政收入划分为来自农业、工业、交通运输业和商业服务业的收入；除上述分类形式外，财政收入还可根据其他标准，分为国内收入与国外收入，直接收入与派生收入以及强制性收入与非强制性收入等。
房产税作为政府财政收入最稳定的一部分，房产税的的收入极大的影响着政府收入。当然房产税的改革是否能够使政府财政更加稳定也就成为了此次房产税改革的一个重点问题，而改革的影响和风险也就成为改革后的研究方向。
2.3重庆市财政收入
理论上讲,地方财政收入是地方政府履行职能的物质保障,一级政府就应有一级财政和相应收入来源作支撑。但是,地方和中央的财政收入来源结构不同。如,根据现行预算法规定,中央政府可以发行国债,但是地方政府必须实行“平衡预算”,不能发行地方公债等情况。地方财政收入多少就直接关系到政府财政支出的规模,进而关系到地方政府的活动范围,对地方经济社会发展有着重要影响,因此,地方政府就十分关心财政收入的结构及规模。地方政府收入主要有三个方面:一是,地方所属企业收入和各项税收收入,包括地方税和中央与地方共享税。二是中央财政的调剂收入,比如一般转移支付和专项转移支付以及税收返还。三是地方财政预算外收入,主要有各项税收附加,例如,文化、体育、卫生等事业单位的事业收入,城市公用事业的收入等等,即传统意义上的“税、利、债、费”收入。
表2-3 重庆市2004至2014年财政收入情况表
单位：亿元
年份
地方一般预算收入
基金预算收入
中央两税 （四税）收入
财政收入合计
占GDP比重（%）
税收收入总和
税收收入
非税收收入
2004
201
112
89
102
144
453
15.26
2005
257
136
121
138
166
581
16.76
2006
318
166
152
212
194
742
18.99
2007
443
225
218
346
249
1057
22.61
2008
578
286
292
386
302
1290
22.27
2009
682
346
336
484
340
1535
23.51
2010
1018
559
459
972
469
2975
37.69
2011
1488
820
668
1421
561
3524
35.20
2012
1703
896
807
1434
589
3800
33.30
2013
1687
998
689
1672
627
3841
33.42
2014
1922
1153
769
1841
692
3831
32.40
注：税收收入即为增值税、营业税、企业和个人所得税、资源税、城建税、房产税、印花税、契税等。财政收入2002年前为地方财政收入与中央两税(增值税和消费税)之和,2002年起为地方财政收入、中央四税收入和其他收入之和。资料来源:《重庆统计年鉴》1998-2013。

从表2-3可以看出,近十一年来重庆市财政收入逐年递增,从2004年的453亿元增加到2014年的3831亿元,十一年间增加了8倍之多。占GDP的比重由由15%逐年递增到2010年的最高37.69%,增加了 12个百分点,同期的GDP增加了约5倍。这一数据说明重庆经济在逐步发展同时财政收入也在逐年提高,经济的发展带动了财政收入的增加。同时,重庆地方财政一般预算收入也迅猛增加,从2004年的201亿元增加到2014年的1922亿元，增长了 9倍之多,说明了税收收入在地方财政收入占了很重要的比例。
三、 房产税改革对地方政府财政收入造成的影响
房产税在我国作为政府的财政收入是最重要，通常也是相对稳定的一部分，而改革之后的房产税在当今错综复杂的经济环境和政治环境下是否能成为未来政府可靠收入来源显得尤为重要。从从理论上说,房产税所具有的特点使其具备成为地方持续性税源的特性,具有符合成为地方主体税种的条件,主要表现为以下几个方面:
3.1房产税在地方政府财政收入中的地位和作用
首先,房产税收入具有充足性。这主要基于两方面原因:一是房产税的计税依据一般是房地产的市场价值,在长期内具有增值趋势。二是区域内房地产的规模与地方政府公共支出的规模基本正相关。这些特点都会使房产税的税基现稳步增长,从而税收规模将不断扩大。
其次,房产税具有较好的稳定性。一是作为房产税课税对象的房地产具有不可移动性,其税源无法跨区域流动;二是房产税以保有环节住房为征收对象,不像流转环节税收那样易受房地产市场状况的影响。
再次,房产税具备较好的弹性。主要体现在两个方面:一是房产税的rf税依据将是房地产的评估价值,能随房地产价值的改变而改变;二是作为地方税,地方政府对于房产税具有一定的政策自主权,地方政府可根据财政支出的需要在一定范围内调整税基与税率,因此房产税可以作为地方政府平衡财政收支的重要工具。
最后,从我国城市化发展和房地产行业发展的水平和前景来看,房产税的税基将不断扩大,税收潜力巨大。房产税的收入规模取决于应税的房产数量和房产价值。随着城镇化建设的大力推进以及房地产行业的进一步发展,应税房产的数量和价值将稳步提升。同时,地方政府通过加大本地公共基础设施建设投入,将带动房地产价值的提升,使居民受益的同时地方政府也将获得更多的房产税收入,如此便会形成房产税征收、居民房地产价值提升和政府财政收入提高的良性循环。随着房产税规模的不断扩大,地方政府便可逐步摆脱对土地出让金的过度依赖,增加财政收入的安全性和稳定性,降低财政风险。
房产税有利于运用税收经济杠杆, 促进对房屋的管理,提高对房产使用的效果, 遏制房产闲置和房产浪费的现象, 达到房产管理规范化；是有利于控制固定资产投资规模和贯彻国家房产政策；是有利于调节收入, 调动地方政府的积极性, 为地方财政提供较稳定的财政收入, 并且为实行按税种划分中央与地方分级财政管理体制提供有利条件。
3.2房产税改革对地方政府财政收入作用
房产税的特点和他在当今政策下的定位使其看起来对政府财政收入的作用举足轻重，然而房产税的作用是否能像我们所期待的一样，解决地方财政问题，如：房价的飙升、增加财政收入。
表3-2 重庆市2004-2014年税收收入情况表
年份
营业税
企业所得说
个人所得税
房产税和城市房地产税
城镇土地使用税
资源税
车船使用税
城市维护建设税
印花税
2004
58.54
12.56
16.83
4.65
1.56
2.47
0.36
11.20
1.79
2005
70.20
15.28
20.40
5.75
2.07
2.99
0.39
13.16
2.46
2005
85.87
18.17
22.46
6.56
1.46
3.77
0.64
15.51
3.16
2007
117.12
23.37
30.83
7.15
8.46
4.27
1.17
19.86
3.92
2008
145.04
32.00
38.64
9.33
13.16
4.96
1.20
23.87
5.49
2009
185.55
33.45
50.43
12.13
14.14
5.16
1.39
27.54
6.43
2010
242.45
53.19
64.91
14.02
18.50
5.02
1.71
34.81
9.63
2011
353.92
83.42
86.95
20.89
25.21
8.01
3.16
50.61
12.78
2012
368.05
82.72
82.35
27.43
30.77
8.69
5.17
55.56
14.66
单位：亿元
数据来源：重庆统计年鉴2005-2013
从税收总量来看,2012年重庆市地方一般预算收入1703.49亿元。其中,税收收入为896.13亿元,其他收入为807.4亿元。营业税都占地方税收收入的40%以上,2009年以前营业税在地方税收中的比重一直稳步上升,直到2009年到达最高53.61%。2009年以后,由于受到增值税扩围和幵征房产税等政策的影响,营业税的占比逐渐下降到2012年的41.07%,但仍然处于40%以上；企业所得税一直在10%左右徘徊,2009年以前一直保持在10%以上,2012年占9.23%。个人所得税在2012年以前一直都是在10%以上且每年均大于企业所得税占比，2012年占比9.19%。资源税2012年占比0.97%,城市维护建设税占6.2%,财产税占7.07% (其中,房产税和城市房地产税占3.06%,城镇土地使用税占3.43%,车船使用税占0.58%)。

从以上分析可以看出，重庆市地方税种大多是零星而且是比较分散的小税种。而现今的主体税种营业税及企业所得税等又都不是严格意义上的地方税,而且随着增值税税制改革的推进,对建筑安装、房地产等行业现行征收的营业税逐步改为增值税,营业税的税基就会随之而减少,其税收收入占地方税收收入的比重也会随之降低,更难成为地方稳定的收入来源。由于财产税有着税源丰富、规模较大、易于征收等优点,所以就必须要加快财产税税制的设计和完善,因此,在财产税中改革房产税就显得尤为必要。
3.3沪渝房产税改革试点的对比分析
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆发布房产税改革试点暂行办法及实施细则》，两试点城市的主要规定有以下区别。
试点征收范围：上海规定为全市行政区域，重庆规定为主城九区。
征收对象：上海规定为“上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房”；重庆规定为“个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房”，同时提出“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。”可见，上海细则主要针对多套住房和外地人购房实施，重庆细则主要是针对高档住房和投机住房实施。
纳税人：两市均规定主要为“住房产权所有人”。
计税依据：两市均规定目前暂按房产市场交易价格作为计税依据，待条件成熟后按市场评估值作为计税依据。同时，上海规定暂征税按住房市场交易价格70％执行；重庆规定独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，计税交易价和税率将不随产权变动。
税率：上海规定税率暂定为0.6％，同时规定市场交易单价低于评价销售价格2 倍以上的，税率暂定为0.4％。重庆规定独栋商品住宅和高档住房交易单价高于商品住房均价3 倍以下的税率为0.5％、3—4 倍的税率为1％、4 倍以上的税率为1.2％、“三无”人员二套住房普通住房，税率为0.5％。
主要税收减免：上海规定对购买第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60 平方米，其新购的住房暂免征收房产税，对超出部分征税；同时规定对引进人才和持居住证满三年并作为唯一住房的免税。重庆规定存量独栋商品住宅，免税面积为180 平方米，新购的独栋商品住宅，高档住宅免税面积为100 平方米，并且一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
税收用途：两市规定收入主要用于保障性住房建设。上海市税改细则出台后，2011年2 月17 日发布《关于本市贯彻执行住房限购等政策有关问题的通知》进一步明确，购房人在申请房地产转移登记时应提交税务机关出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》，并规定从2 月22日起，上海市开始执行差别化房产税率，交易价格低于或等于28426元每平方米的，房产税率0.4%，高于的以0.6%税率征收。
3.4沪渝房产税改革对地方财政收入影响分析
对于己经实施一年多的沪渝两地房产税改革试点, 我们分别从组织财政收人、调控经济运行当前主要表现为稳定房价和调节收人分配三个方面进行判断。
3.4.1 组织财政收入
重庆市主城区房产税应税住房有8563套, 建筑面积210万㎡建筑均价10992元/㎡。截至2011年年底, 重庆市对居民住宅征收房产税达1亿元。2011年重庆市本级财政收入2908.8亿元, 房产税占本级财政收入的比重约为0.03%。上海市个人住房房产税具体征税额迄今尚无官方数据, 根据2011年7月上海市市长韩正在上海市十三届人大常委会第二十八次会议上透露, 截至2011年6月底, 认定应征税住房7585套, 炼套年均应纳房产税税额约4504元。以此计算, 半年的应征税额约为3417万元,假设全年房产税收人按估计为6834万元,2011年上海市本级财政收人总额为3429.8亿元, 房产税收人占本级财政收入约为0.02%。可见, 在两市房产税试点政策下, 房产税组织财政收人的基本职能作用微乎其微。
3.4.2 稳定房屋价格
根据《2011年12月沪渝两市新建商品住宅价格指数》, 在2011年12月, 上海市各类新建商品住宅环比价格均呈现下跌趋势,但同比价格90㎡及以下、90-144㎡和144㎡以上住宅的同比价格均有所上涨。重庆市新建商品住宅环比价格均呈下跌趋势, 同比总体价格下跌0.6%, 90-144㎡住宅同比价格下跌0.5%,144㎡以上住宅同比价格跌幅最大, 为1.9%, 说明大户型和高档住宅价格下跌幅度比较明显, 只有90%以下小户型普通住宅同比价格略升1.4%。可见, 重庆市房产税在一定程度上遏制了高档住房价格上涨的势头, 同时抑制了高档住房消费, 优化了住房供应结构。需要指出的是, 2011年在两市房产税改革试点的同时, 控制二套房及以上的住房信贷、加强土地增值税清理的税收政策同时也在实施, 上海市还实施了“限购令” ②, 所以,房价下跌应该是多项政策实施的综合结果, 而不能完全“归功” 于房产税。
3.4.3调节收人分配
沪渝两市都计划将房产税收人用于公租房和保障房建设项目, 并有大规模的建设目标, 但由于两市征收的房产税税款较少,所以即便将房产税的全部收人作为保障性住房的补充资金, 也不过是杯水车薪, 政府仍然需要多渠道筹集资金。尽管如此, 渝版房产税对别墅等高档住宅的征税和沪版对多套新购住宅的征税,本身就是将高收人者的财富集中到政府手中, 再由政府进行财富再分配的过程, 尤其是用于保障房建设和民生工程, 会起到“抽肥补瘦” 的效果。
目前房产税在大多数国家和地区征收的目的都是为了增加地方的财政收入,和满足地方财政支出的需要。从前面的分析来看,房产税也是比较理想的地方财政收入来源,而且按照目前的改革方案推行,也有良好的收入效应。房产税的开征虽具备了可行性,但是程序复杂,涉及面广等问题和难题,就决定了不可能取得立竿见影的效果。世界各国和地区的房产税有相同或者近似之处,但是由于文化背景、政治经济环境以及政府调控目标的不同,也存在一定差别。我国房产税改革作为一项中长期的系统工程,应从实际出发,结合现行房地产税制的特点和试点地区经验教训,有针对的解决其存在的主要问题,循序渐进地推进及深入,使之符合政策效应、符合政府良性发展以及市场经济健康发展的需要。基于此,针对我国的具体情况,结合试点地区的成功经验和不足之处,我们可从根本上建立并完善相关配套措施,使这一政策效应得到逐步完善、逐步修正并逐步扩展。

四、房产税改革的经济效应分析与建议研究
4.1目前房产税制的财政效应分析
4.1.1房产税改革对地方财政收入的积极效应分析
一方面,改革房产税可以将地方政府的财力来源从流转领域转移到财产领域,有利于保证地方政府长期稳定的财政收入。因为房产税的计税依据是房屋、土地等不动产在不同时期的市场价值,应纳税款会随着房产市场价值的上