某汽车专业市场建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论1第一节 项目背景1第二节 项目概况12第二章 市场需求分析15第一节 我国物流市场状况分析15第二节 市场需求状况分析26第三节 济宁地区物流业状况分析31第三章 建设规模及内容38第四章 建设场址与建设条件40第一节 建设场址40第二节 建设条件40第五章 总体规划建设方案44第一节 项目定位及规划目标44第二节 总体规划方案44第三节 物流初步技术方案50第四节 工程建设方案52第五节 公用工程58第六章 节能方案分析67第一节 节能依据67第二节 节能措施67第七章 环境影响评价73第一节 项目场址环境现状73第二节 项目建设和运营对环境的影响73第三节 环境保护治理措施75第四节 环境影响评价77第八章 劳动安全卫生消防78第一节 劳动保护与安全生产78第二节 消 防80第九章 组织管理机构82第一节 企业管理体制及组织机构设置82第二节 劳动定员及培训82第十章 项目实施进度84第一节 项目组织与管理84第二节 实施进度计划84第十一章 工程招标方案86第十二章 投资估算和资金筹措90第一节 投资估算90第二节 资金筹措与使用计划93第十三章 经济效益评价95第一节 经济效益评价基础数据95第二节 财务分析与评价98第十四章 社会效益评价100第十五章 风险分析102第十六章 结论与建议106第一节 结 论106第二节 建 议10686第一章 总论11 项目概况111 项目名称：(项目名称）112 项目地点：(某地区）市区西南侧紧贴(道路名） 113 建设单位：(项目开发公司）114 法人代表：(法人）115 建设单位股东公司股东共(人数），分别为 1、企业法人：两个，(某省）(公司名）有限公司出资5500万元，占股份55%；(某地区）路缘兴业工程机械设备租赁有限责任公司出资1000万元，占股份10%；2、自然人：公司股东情况表 12项目建设内容121 建设地点(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。122 建设规模(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。计划分为四个功能区（(项目区域名）、散户营销及配件零售区、服务区生活配套、交易中心）以及绿化、景观、道路等必要配套设施。其中：(某区）建筑面积：129950平方米(含商铺建筑面积：98938平方米，综合交易市场建筑面积：31012平方米)；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。123 项目总投资：人民币12.88亿元。124 投资来源：自筹资金及商业贷款。 13可行性研究工作的依据和范围131 可行性研究编制的依据1、有关文件及国家现行规范、规定、规划管理局提供的规划设计条件及甲方提供的电子地形图2、(项目名称）修建性详细规划3、投资项目可行性研究指南4、建设项目经济评价方法与参数5、本专业所执行的主要法规和采用的主要标准 公共建筑设计规范 住宅设计规范 (GB503682005) 建筑给排水设计规范 (GB500152003) 城市工程管线综合规划规范 (5028998) 建筑设计防火规范 （GB500162006）1.3.2项目研究范围本报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、建设规模与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行研究与评价，从而得出结论。14 项目建设概况141 项目市场概况近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。142 场地概述该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为13公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为119640 最低点约为117530，南北向平均坡度约为15，东西向平均坡度约为04，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。1. 5主要技术经济指标主要技术经济指标表项 目单 位数量征迁用地兰线面积m2698547征迁用地红线面积m2666663其中(项目区域名）占地面积m2291262(某区）占地面积m2191658(某区）占地面积m240857(某区）占地面积m298463责任绿地面积m244422总建筑面积m2306440其中(某区）建筑面积m2129950其中(某区）商铺面积m298938综合交易市场m231012(项目区域名）建筑面积m2121950(某区）建筑面积m24800其中综合服务楼m21500配套用房m23300(某区）建筑面积m249739建筑基地面积m2112264建筑密度%16.8容积率0.46绿地率%35.516 结论及建议161 结论(项目名称）项目选址合理，交通便利，不但符合国家产业政策，而且可利用于地区资源优化配置，充分挖掘经济潜力，节约投资；各项建设条件优越，建设规模符合该地区总体规划和布局，又符合做为(某省）首府重型汽车综合销售服务市场的实际；地方政府各有关部门积极支持配合，具有政策优势；配套设施及协作条件落实；(某地区）的地理位置，交通条件及物资集散能力十分优越。通过对建设项目的几个重大问题的分析研究，本项目可达到技术先进，经济合理的要求。因此，建设(项目名称）项目是可行的，也是非常必要的。重型汽车消费市场有着不可估量的潜力。(某省）没有现代、大型、多功能的重型汽车交易市场，(某省）已确定为全国能源开发基地，随着道路基础建设的实施，(某地区）有必要也迫切需要建设现代、大型、多功能的重型汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、符合地方特色，迎合了厂商和用户的需求。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。 主要技术经济指标表（一二期工程）投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表序 号项 目金 额（万元）1土地成本66042前期工程费36823建安工程费539814基础设施配套费90375建设单位管理费14666营销费用10007不可预见费21998贷款利息13309合 计（扣减品牌汽车(项目区域名）成本）78359162建议1.建设投资大，建设周期较长，建议对项目的开发进度进行分部开发及控制。建立完整项目管理体系。2.在该项目的建筑设计中力求统一性与协调性，将项目的各个分区通盘考虑，既注重建设的经济型，又要注重建筑的总体艺术感，打造一个全方位独具特色的国际(项目）。3.项目的建设开发过程应和市场运营结合起来，相互促进，做到建设优良，运营实效。第二章 项目建设背景与发展概况21 项目建设的背景近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。近几年，(某省）重型汽车市场快速发展，汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了汽车消费的热情，引导着企业和个人的消费。大大小小的数十家重型汽车汽车市场遍布于(某省）城市各地。例如：(某地区）市乌昌路的中国重汽及陕汽重卡的市场，只有两个重型汽车品牌；(某地区）市经济开发区阿勒泰路的重汽市场，只有两家重汽(项目区域名）；其他的则为一家重汽(项目区域名）散布在城市各处。国内外重型汽车厂商在疆成立销售点成为选购重型汽车的主要场所。一汽重卡、二汽重卡、福田欧曼重卡，陕西汽车重卡、重庆汽车重卡、北方奔驰重卡、康明斯、三菱重工、沃尔沃等重汽品牌均有其销售店或(项目区域名）。(某省）的重汽市场发展存在着诸多问题，主要表现在以下几方面：一是市场的规模普遍偏小，以规模小，面积不大的汽车专卖店居多，市场面积普遍不超过10000平米，汽车品牌不超过两家；二是难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着(某省）重型汽车消费市场呈“井喷”的扩大，近三年销售量增长率均在15%以上。原有的小型汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。因此(某省）需要有规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代重型汽车市场。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到了这一机会。2011年6月，为积极筹建重工(项目）项目，公司对(某地区）市重型汽车市场的现状进行了调研，针对目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。22 项目建设的必要性221 项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以(某地区）为中心的西北地区又是中国有向中亚外出口重型汽车窗口。近年来随着汽车产业的兴起，汽车交易市场也迅猛发展。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费群体需求的高水平的交易市场在(某地区）却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的重型汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题园区，成为一个国际性的(项目）。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了重型汽车这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。222 (某省）地区是我国新兴起来的重型汽车消费市场近年来，(某省）跨越式发展、西部大开发的前提下，基础建设加大、重型汽车消费提高等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈快速增长趋势，而且，(某省）作为国内对中西南亚地区汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车市场流通和交易的需要。本项目的建设将为(某省）地区提供一处集重型汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型(项目），从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强(某地区）这一现代城市的对外辐射功能，以促进(某省）地区汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。 该项目符合自治区、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的的战略方针”。该项目的建设是非常有必要的。223 项目的建设对推动(某地区）发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表(某地区）大都市形象的国际性的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与(某省）地区发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快(某省）地区现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升汽车市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着中国汽车制造业、汽车消费市场的发展和(某地区）在西北地区对外贸易中心城市地位的进一步加强，重型汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。224 项目的建设将有利于(某地区）地区及(某省）地区经济的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对(某地区）地区及(某省）区经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。225 项目的建设有利于整合(某省）重型汽车市场，改善(某省）汽车市场的形象目前，(某省）的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个重型汽车销售都带来不利影响，甚至影响了(某省）汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合(某省）重型汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变(某省）汽车市场散而乱的局面，形成重型汽车市场的“航空母舰”，以增强(某省）汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。226 项目的建设将进一步扩大重型汽车市场的辐射范围目前，(某地区）汽车市场的辐射范围主要是(某地区）市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，形成一定规模的现代物流基地，这也将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强(某地区）汽车市场的影响力。23 项目建设的优势231 (行政机构名）和地方政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了(行政机构名）和地方政府关心和支持。232 本项目的主办单位(项目开发公司）拥有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。233 本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“大4S”的经营发展方式。“大4S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的(项目），以形成“大4S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在(某地区）各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。234 项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划。235 项目的区位、交通条件很好。项目邻近(道路名）。236 项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。2.4 市场分析与预测2.4.1社会经济状况1、 中国社会经济状况虽然近年亚太地区经济下滑，但是中国大陆地区经济表现却一枝独秀。根据亚洲开发银行的评估，中国在2010年的经济增长率为10.3%，其增长主要是因为强而有力的内需拉动，大幅度地抵消了全球经济不景气对外销的影响。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。2、 (某地区）地区的社会经济状况(某地区）毗邻中亚各国，自古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽。如果，我们以(某地区）为圆心，半径1500公里，在大约700多万平方公里范围内，(某地区）是规模最大、人口最多、市场潜力最强、环境最好的城市，对中亚地区具有较强的辐射作用。(某省）与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和10个二级口岸，(某地区）不仅是(某省）最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，(某地区）依托周边八个国家，建成了近200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有32个，超10亿元的有10个，形成了覆盖(某省），辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。2.4.2 我国汽车产销市场发展现状1 、我国汽车市场的现状特点1）我国汽车市场处在大发展阶段我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委8月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。2）我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。2.4.3我国汽车市场发展的存在问题与发展优势1 存在问题1) 汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付激烈的市场竞争。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，5060的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。2) 汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，在激烈的市场竞争中，车市场会受到较大冲击。3) 重型汽车市场建设迫在眉睫。我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。2 发展优势1) 基础优势。可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。据中国汽车工业协会统计，2010年1至7月份，汽车全行业完成工业总产值3723.82亿元，同比增长29.44，产品销售收入3598.88亿元，同比增长31.05，利润总额达221.90亿元，同比增长51.14，主要经济指标增长幅度比较大，均实现增产增收。2) 政策优势。基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规汽车工业产业政策，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十二五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。3)大环境优势。进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。4) 产业自身的关联优势。汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。2.4.4 (某地区）市重型汽车市场发展概况与趋势1、 (某地区）市重型汽车市场特点1）大市场特点。汽车保有量多，销量大，是(某省）地区汽车行业的龙头，在全国汽车市场中具有重要的地位。(某地区）市作为(某省）的首府城市和我国的西部窗口，正朝着繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市和适宜创业发展又适宜居住的生态城市的目标发展，(某地区）市重型汽车市场的发展将有利于增强(某地区）市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高(某地区）市作为(某省）地区中心城市的地位和作用。(某地区）市整体经济发展又将使得(某地区）市重型汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固(某地区）市市汽车市场在西北地区的重要地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，(某地区）市重型汽车行业正面临前所未有的发展机遇。2）有形的销售市场、分散化而又相对集聚的分布特征。(某地区）市现有50多户整车销售店和约1000户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区外环路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在米东区、南郊停车场、昌吉辅道、阿勒泰路等地，汽车(某区）主要分布在机场路、阿勒泰路、新医路等地段，体现出既分散又集聚的特征。从经营规模看，也体现分散化特征，达不到统一和规范化管理要求。(某地区）市重型汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势，难以适应市场的需要和面对来自各方面的挑战。3）相对落后的业态特征。现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏、乱、差”的现象，形成了(某地区）汽车市场相对落后于全国各大城市的业态特征。这与(某地区）的总体发展战略相违背，也不利于巩固(某地区）市汽车市场在(某省）地区的中心地位，不利于(某地区）市物流产业素质的提升。4）多样化的销售模式。目前(某地区）市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。多主体的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。2、 (某地区）市重型汽车市场的发展优势1）区位优势。(某地区）位于(某省）中部，地处(某省）腹地，东南与西南北疆的交通枢纽。除自身经济发展水平较高外，临近的北疆其他地级市均为经济较发达地区，该地区整体消费水平高。同时，(某地区）市交通区位条件好，是(某省）地区的交通枢纽城市，是(某省）地区最大的商业和金融中心，自古商贸传统发达，具有发展大宗消费市场的先天条件。2）政策优势。汽车市场对政策有极强的敏感性。从宏观政策角度，(某地区）市的“十二五”规划明确提出经济发展，提出“培育壮大煤炭、石油，农业支柱产业”。另一方面，在国家“十二五”规划中也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成国际性区域物流中心功能”。这些政策都会极大促进汽车市场的发展。2.4.5汽车进出口对(某地区）市汽车市场的影响我国在加入WTO后，汽车服务贸易领域打开国门，迎接来至国际资本市场的挑战。有资料表明，在一个完全成熟的国际化的汽车市场中，汽车销售利润约占汽车业利润的20，零部件供应利润占20，而5060利润是在服务领域中产生的。而我国的汽车流通业发展水平比较低，汽车经销商多为传统贸易商，其贸易方式、服务内容、售后服务以及新技术应用等方面与国外同行相比差距较大。同时，中国汽车市场在二手车交易等方面仍有广阔空间。(某地区）市汽车市场也将面临进口汽车对市场的冲击，价格和利润空间会逐渐下降，市场格局会发生变化，国际跨国公司必然会抢占(某地区）市的汽车贸易服务市场，扩大在(某地区）市汽车服务业中的份额。随着我国加入世贸承诺的不断兑现，(某地区）市汽车市场发展面临越来越严峻的挑战。汽车市场会出现进口车与国产车销量此消彼长的竞争格局，在汽车生产和流通领域与国际接轨的特征越来越明显。汽车服务业商机得到充分挖掘，二手车市场会越来越发育，汽车服务业在服务内容和新技术运用上会越来越改善，电子和信息化技术运用会越来越普遍，以专业化、综合化、规模化和规范化经营为主流的市场模式越来越得到广泛的认可。2.4.6 项目的市场定位、竞争对手及市场策略1、 市场定位：立足(某省），面向全国，辐射邻国。(某地区）市(某项目名）国际(项目）项目是在充分研究我国和(某地区）市市汽车市场发展的基础上，顺应我国加入WTO后的汽车市场发展趋势，响应(某地区）市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足(某省）这个具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场及汽车服务业市场，同时将整个西北地区作为重要的市场区域，更是将包括邻国在内区域作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善(某省）目前无永久性汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代，巩固(某地区）市为(某省）地区汽车市场中心的地位。2、竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大用户，打造支柱产业，迎击市场挑战(项目名称）项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前(某地区）市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。(项目名称）项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进工程汽车理性消费，造福广大用户。(项目名称）项目将放眼全球视野，正视入世后汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻(某地区）市汽车发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造(某地区）市汽车产业的支柱地位，全面提升(某地区）市汽车业的产业素质，应对入世后面临的来自汽车流通业的巨大挑战，树立合资流通企业的一面旗帜。3、 市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益(某地区）市汽车市场发展是(某省）地区大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固(某地区）市作为西北地区对外商贸中心地位的重要举措，是实现(某地区）市总体发展战略的重要步骤。(项目名称）的成立将会给当地甚至(某省）地区带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。其营业收入估计会有150亿200亿，若按税收等于收入的5.5%来计算，则(项目）每年可上缴税收8.2511亿元。它还可以增加就业。规模宏大的(项目），其销售、商旅、维修等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳1500人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。因此，(项目名称）项目将以打造与国际接轨，在国内领先的汽车市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造(某地区）市乃至西北地区的汽车消费需求，推动(某地区）市汽车流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为(某省）地区乃至中国最大型的整车及零配件汽车贸易集散地之一。4、项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将(项目名称）建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。(项目）将融合包括中外重型汽车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、租赁服务等功能，不断改进汽车贸易的功能结构（如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等），把重型(项目）建设成为购车环境优美的物流中心，成为西北地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育重型汽车厂商入住，重点建设高档次的新车交易(项目区域名）、，以及相配套的居住办公场所和基础设施等，第二阶段逐步完善汽配件和汽车用品市场及信息咨询和金融保险等功能。在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略，将(项目名称）开发成为高起点规划设计，高标准投资建设的超大规模的重型汽车物流中心。2.4.7 市场分析结论我国重型汽车市场处在快速发展阶段，(某省）地区及(某地区）在西部地区重型汽车保有量低，需求量大，需要一个规模宏大的汽车市场。近10年以来，重型载货车发展迅猛，超过中型载货车的产量。重型载货车预计在2012年得产量达到38803辆，中型载货车有118490，在中重载货车的产量构成比例中，重型载货车到2010年已经达到61.18%。用户购车关注因素中，由发动机质量、整车质量、价格、逐步提高到售后服务的需求。另外对车辆价格的关注程度，表明用户在购车时也较为关注眼前的利益，服务要素也同样是影响消费者满意度的主要因素，因此集中的销售基地的建立，有利于价格的比较和体现好的售后服务，建设重型汽车市场市场定位是准确的。第三章 项目建设的技术条件3.1 场址及用地概况3.1.1 项目的地理位置(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。3.1.2 用地概况该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为13公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为119640 最低点约为117530，南北向平均坡度约为15，东西向平均坡度约为04，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。 32 交通条件 (某地区）是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，(某地区）既占沿边之利，又得沿线之益，这是(某省）、也是(某地区）在西部大开发中最大的地理优势。特别是随着新亚欧大陆桥的全线贯通，(某地区）作为新亚欧大陆桥中国段的西桥头堡，在中国西部乃至中亚经济发展中的地位和作用日益增强。(某地区）机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。(某地区）火车站是(某省）铁路的总枢纽，也是中国与中亚地区重要的客货集散地，直通国际、国内列车20多对。公路、城市道路四通八达，形成了连接内外、横贯南北的交通网络。(某地区）拥有国际水平的现代通讯手段。所有这些，构筑起了一条现代化的立体“丝绸之路”，为(某地区）走向世界架起了金桥。33 自然条件331 位置从地理位置看，(某地区）位于(某省）天山山脉中部北坡，是(某省）维吾尔自治区的首府，是(某省）的政治、经济、交通、文化发展的中心。地理坐标：北纬：43047、，东经：43047、 。西、北与昌吉回族自治州为邻，西南与巴音郭楞蒙古自治州接壤，东南、东与吐鲁番地区连接，面积1.14万Km2.辖市区包括天山区、水磨沟区、沙依巴克区、头屯河区、新市区、南山