管理服务手册.doc

管 理 服 务 手 册

欢迎企业进驻致辞

厦门晶庭物业管理有限公司全体员工欢迎您进驻金廷国际中心！
厦门晶庭物业管理有限公司具备国家三级企业管理资质，全体员工将按公司“注重品质、追求卓越，真诚服务，温馨万家”的管理目标，秉承“零距离管理、一对一服务”的管理理念，以“住户至上、服务第一”、“以人为本、住户满意”为宗旨。开展承诺服务：员工亮证上岗，文明礼貌服务，卫生保洁全天候，保安、维修24小时值班，并公布服务监督电话，使管理发挥到最大的社会效益和经济效益。为广大业主提供优质快捷的专业化服务。坚信在全体住户的支持和配合下，金廷国际中心呈现给您的是美丽舒适的、文明高档的办公环境。
我们热情期待您，并全程为您服务。愿我们的管理服务能使您以进驻金廷国际中心为荣。
祝您在金廷国际中心办公愉快。

目 录

物业管理…………………………………………………3
住户在物业管理中享有的权利………………………………3
住户在物业管理中应当履行的义务…………………………3
管理人责任……………………………………………………3
管理人权利……………………………………………………3
管理人的义务…………………………………………………3
物业服务…………………………………………………4
公共服务项目…………………………………………………4
有偿专项服务项目……………………………………………4
管理费用…………………………………………………5
管理费用主要开支……………………………………………5
管理费的起算日………………………………………………5
管理费的缴付…………………………………………………5
管理费的盈亏…………………………………………………5
住户事务…………………………………………………5
室内装修………………………………………………………6
房屋使用功能限制……………………………………………6
物品放行………………………………………………………6
搬家……………………………………………………………6
物业管理公司…………………………………………………6
维修责任………………………………………………………6
安全防范………………………………………………………6
交通与车辆……………………………………………………7
公共环境………………………………………………………7
邻里之间………………………………………………………7
搬迁事宜………………………………………………………7
电梯使用………………………………………………………7
智能化设施设备………………………………………………7
消防……………………………………………………………8
公共设施………………………………………………………8
台风防御措施…………………………………………………8
各项生活配套交费指引……………………………7
电费交费指引…………………………………………………8
中央空调费交费指引…………………………………………8
电话业务指引…………………………………………………8
宽带网开通指引………………………………………………8
住户公约…………………………………………………9
便民咨询电话…………………………………………12

物业管理

住户在物业管理中享有以下权利

1、合法，合理使用物业；
2、享有物业管理服务合同所约定的服务；
3、法律、法规、住户公约和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。

住户在物业管理中应当履行以下义务

1、按物业的规划用途和目的，正当合理使用物业并承担相应的法定责任；
2、遵守住户公约
3、接受、配合物业管理企业正当合理的管理与服务；
4、履行物业管理服务合同；
5、按时交纳物业管理服务费、物业专项维修资金以及其他规定需要收取的其他费用；
6、维护其他住户的合法权益；
7、法律、法规规定的其他义务。

管理人责任

1、负责本物业范围（下同）房屋的使用、维修、养护管理；
2、负责公共消防、电梯、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位、等公用设施的使用、维修、养护管理；
3、负责公共部位清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理；
4、负责维护公共秩序，管理道路交通；
5、负责为住户提供良好的办公环境，创建优秀文明办公大厦；
6、负责实施政府规定和物业管理服务合同规定的其他物业管理事项。

管理人权利

1、有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法；
2、有权依据物业管理服务合同和有关规定向住户收取管理费用；
3、有权制止、惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金；
4、有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼；
5、有权聘请专营公司承担专项经营业务。

管理人的义务

1、以优质服务为宗旨，按照国家、当地政府相关物业管理法规的规定和管理服务合同对物业实施物业管理，注重社会效益、经济效益和环境效益的有机结合；
2、接受全体住户的监督；
3、组织或协调政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动；
4、按照法律、法规和政府有关规定，从事经营活动。

物业服务
公共服务项目

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；
2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；
4、公共绿地园艺的培植和保养；
5、室内公共场所绿化摆放养护；
6、对大厦的各类资料进行管理；
7、雨伞、雨衣临时借用；
8、节日环境布置；
9、代订报刊、信件收发；
10、代聘钟点工服务；
11、代收代缴水、电、宽带网络费；
12、义务安全用电常识宣传；
13、义务消防安全常识宣传。

有偿专项服务项目

1、大厦内物品搬运；
2、机动车辆清洗：
3、提供室内保洁服务；
4、办公区域绿化供应及代为养护；
5、办公区域设备设施上门维修安装等；
6、代订代送饮用水。

管理费用
管理费用主要用于以下开支

1、公共设施、设备的维修养护费和公共场所的日常运行管理费用（包括材料费、公用水电费、设备耗损费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
2、管理人员的工资、津贴、福利、劳动保护及办公费；
3、就管理工作而聘请专营公司及其他聘请人员的费用；
4、本物业设施、设备必要的保险费、折旧费；
5、治安与公共秩序维护费用；
6、社区文化活动费用；
7、法定税费；
8、物业管理单位固定资产折旧费；
9、物业企业应得合理利润；
10、其他管理方面的开支。
管理服务费不包含住户的人身保险、财产保管、保险费用。

管理费的起算日

原则上从您签订租赁合同的日期算起。

管理费的缴付

1、管理费：4.3元／平方米；公维金：0.7元／平方米；地下车库车位管理费：80元／个·月
2、管理费由物业使用人缴付，但拖欠缴费最终仍由业主缴付；
3、每月1日—月末为当月管理费，住户可在物业管理公司财务部交纳，也可在指定银行开设委托缴款账号，由银行按月划拨；
4、请按时交纳或及时存放足额资金在扣缴的银行账号上，迟交管理费等相关费用按每日1‰收取滞纳金，经三次催交仍不交费者，管理公司有权采取必要措施催缴。
管理费的盈亏

管理服务费总收入减除应缴税费、基本开支、管理成本的结余部分为物业公司的利润，不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。

住户事务
室内装修

1、所有装修须提供相关图纸、资料并办理开工申报登记手续，经审核批准后方可进行。
2、室内装修范围控制在住户门（户门、阳台门）窗（外墙窗、阳台窗）框以内。
3、室外装修或涉及外观等装修请及时申报，以便了解外观统一要求，合理进行您的装修。
4、所有装修程序请按相关规定进行。

房屋使用功能限制

本物业仅用于办公使用
未经政府有关部门批准，不得改变房屋用途，从事非法或不道德活动；如有违规，管理公司有权责令予以整改、清除。

物品放行

这里所提的物品是指业主财产，物业服务中心只能在住户的授权下凭《物品放行条》对搬出的大件物品进行控制，所能控制的物品一般为大件办公家具如（桌椅、柜子等）或其他可识别的大体积的物品。

搬 家

1、允许搬运时间：
周一至周五： 09:30—11:30 14:30—17:00
周末及节假日：09:00—17:00
2、尺寸：
电梯门： 90 cm（宽）× 206 cm（高）
轿厢： 139 cm（深）× 160 cm（宽）× 231 cm（高）
注意：请注意您购买家具的尺寸，避免进入不了电梯而带来的搬运困难。

物业管理公司

办公室地址：项目后门右侧物业服务中心
办公室电话： 0592---3122652
邮政编码：360002
大厦地址：厦门市湖里区兴湖路31号（庄氏家居隔壁）

维修责任

大厦公共部位的维修责任为房屋本体内的全体住户，毗邻部位的维修责任为毗邻的住户，自用部位的维修责任为使用的住户。

安全防范

1、出门别忘四件事：关窗、锁门、关电、关空调；
2、进入大门时，小心陌生人跟进；
3、若发现可疑人员，请您及时联系物业服务中心。
交通与车辆

1、进出小区请使用车场管理卡；
2、请遵循交通标志，按指定路线限速行使，按规定车位停放，否则自行承担安全责任；
3、非必要时严禁1.5吨以上的车辆进入物业管理区域；
4、严禁在物业管理区域内鸣笛；
5、在您停放车辆时务必将您的车门、窗关好，且不要将贵重物品遗漏车内，以免造成不必要的损失；
6、摩托车、电动车和自行车停放在指定地点。

公共环境

1、不得在公共地方堆放私人物品；
2、不得安装空调；
3、禁止在玻璃窗、外墙上粘贴广告、标语；
4、室内之物品使用及安装禁止超出自用部分；
5、严禁制造噪音影响周围住户；
6、请各位住户爱护珍惜大厦之美好、舒适的环境，共建文明社区。

邻里之间

1、严禁高空抛物；
2、严禁室内制造有毒或令人不安之异味；
3、增强公共环保意识；
4、邻里有意见相互协商解决；
5、遵守大厦各项规定，避免影响邻里办公。
搬迁事宜

1、住户之办公用品搬出小区，在搬出前请到物业服务中心填写《物品放行条》加盖贵单位的公章；
2、为了您的安全，非办公所需或装修合理使用之外的易燃、易爆、剧毒等物品禁止进入大厦。

电梯使用

1、切勿在轿厢内蹦跳、打闹、大声喧哗、吐痰、乱扔废弃物；
2、切勿携带超长、超重物品乘电梯，以免发生意外；
3、切勿携带易燃、易爆等危险物品乘电梯；
4、切勿在轿厢内吸烟，以免妨碍他人健康；
5、火警时请勿使用电梯；
6、禁止乱选层按键；
7、请遵循先出后进秩序；
8、搬运物品请使用消防货梯；
9、电梯因检修停用，请勿随意入内；
10、如遇到紧急情况，如：停电故障，请您切勿惊慌，可按警铃与监控中心联系。

智能化设施设备

1、大厦智能设施设备包括：宽带网络线路、闭路电视监控系统、停车场管理系统、（一卡通）系统、背景音乐系统等；
2、各户室内的智能化设备，请勿随意更改，以免出现问题；
3、当设备发生问题时，请及时联系相关部门，切勿私自拆卸。

消防

1、任何时间均不允许放置杂物阻塞消防通道；
2、禁止在大厦内任何位置燃烧物品包括烟花、炮竹；
3、禁止向室外抛掷烟头或其他火种；
4、室内禁止存放易燃、易爆物品；
5、室内需动火作业的请先到物业服务中心申请；
6、装修时，每户应配备两个以上灭火器；
7、禁止私自乱接线使用电器，应确保总负荷符合线路设计要求；
8、发现消防隐患，请立即整改；
9、遇到火警时应保持镇定，先打破警铃钟玻璃，按响警钟，通知其他住户，并尽快通知物业服务中心或拔打119报火警；
10、烟雾浓密时应尽量贴近地面，并以湿毛巾遮掩脸部；
11、如有火情时，只能以消防通道到楼下或天台逃生，切勿搭乘电梯。
公共设施

公共设施包括楼宇天台、楼梯、走廊、道路、沟渠、池井、园林绿化、公共照明、水、电、智能化系统、交通管理设施等，请各住户爱护珍惜，勿更改、破坏公共设施。
台风防御措施

1、白色信号：请注意收听、收看有关媒体上报道或通过121气象专线了解台风动态；
2、绿色信号：妥善安置一切易受台风影响的物品，并注意检查门窗的安全性及密闭性，确保安全；
3、黄色信号：中、小学和幼儿园停课，学校和幼儿园应指派专人负责保护到校的学生和入园的儿童；
4、红色信号：应停留室内或安全场所避风；
5、黑色信号：除抢险救灾、医疗及保障居民基本生活必需的公共交通、供水、供电、燃气供应等特殊行业外，全市停业。

各项生活配套交费指引
电费交费指引

厦门市电业局供电，物业公司负责代收代缴。
收费方式：现金支付、银行代扣代缴、转账
交费地址：本大厦物业服务中心
电话：
中央空调费交费指引

本大厦提供中央空调，物业公司负责收取费用。
收费方式：现金支付、银行代扣代缴、转账
交费地址：本大厦物业服务中心
电话：0592—3122652
电话业务指引

办理单位：中国电信厦门分公司 营业厅
地址：
营业时间：
固定电话安装、移机及其他电信业务
办理方法：直接到营业厅办理或拨打10000申请
办理

宽带网开通指引

办理单位：中国电信厦门分公司
地址：
办理方法：直接到营业厅办理或拔打10000申请

金廷国际中心·住户公约
第一章  总  则

第一条  根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本公约，对有关物业的使用、维护、管理，住户的共同利益，住户应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条  出租方应当在物业出租前将本公约向物业承租方明示，并予以说明。
物业承租方与出租方签订物业租赁合同时已表示对本公约内容的认可。
第三条 本公约对出租方和物业使用人均有约束力。

第二章 物业基本情况

第四条  本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：金廷国际中心
座落位置：厦门市湖里区殿前街道兴湖路31号                        
物业类型：写字楼                       
建筑面积：36489.17平方米                 
物业管理区域四至：
东至   厦门金龙汽车集团股份有限公司；                     
南至   兴湖路；                      
西至   厦门新洋石油化工经销商、长河路；                        
北至   永丰馀纸业（厦门）有限公司。                    

第三章  物业的使用

第五条  住户对物业的专有部分享有使用的权利，但不得妨碍其他住户正常使用物业。
第六条  住户应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻住户的关系。
第七条  住户应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，住户应在征得相邻住户书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第八条  住户需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
住户应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第九条 住户应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间为 早上：8:00—11:30
下午：14;00—19;00   ，其他时间不得施工。
第十条  因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻住户合法权益的，住户应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十一条  住户应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十二条  住户应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十三条  住户使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十四条  在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十五条  本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点、严禁高空抛物；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、法律、法规禁止的其他行为。
第十六条 住户在本物业管理区域内不得饲养动物。
第十七条 住户未经物业管理公司允许不得随意在外墙悬挂或张贴广告或公司标识。

第四章 物业的维修养护

第十八条  住户对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他住户的合法权益。
第十九条  因维修养护物业确需进入相关住户的物业专有部分时，住户或物业管理企业应事先告知相关住户，相关住户应给予必要的配合。
相关住户阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十条  发生危及公共利益或其他住户合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关住户的，物业管理企业可向相邻住户说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关住户的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关住户并做好善后工作。
第二十一条  因维修养护物业或者公共利益，住户确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十二条  物业存在安全隐患，危及公共利益或其他住户合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第五章 住户的共同利益

第二十三条  为维护住户的共同利益，物业管理企业享有以下权利：
1、根据本公约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示等必要措施制止物业使用人违反本公约和规章制度的行为；
第二十四条  本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。住户应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体住户的共同利益，住户应积极倡导欠费住户履行交纳物业服务费用的义务。

第六章 违约责任

第二十五条  住户违反本公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他住户和物业管理企业可依据本公约向人民法院提起诉讼。
第二十六条 住户违反本公约关于住户共同利益的约定，导致全体住户的共同利益受损的，其他住户和物业管理企业可依据本公约向人民法院提起诉讼。

第七章 附  则

第二十七条  本公约所称物业的专有部分，是指由单个住户独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个住户专有部分以外的，属于多个或全体住户共同使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十八条  住户在转租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继租人签署本公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本公约。
第二十九条  本公约由出租方、物业管理企业和每位住户各执一份。
第三十条  本公约自住户承诺之日起生效。

便民咨询电话

咨询电话

火 警：……………………………………119
报 警：……………………………………110
交通报警：……………………………………122
急救电话：……………………………………120
电话查号：……………………………………114
厦门市长专线：……………………………968123
环保举报热线：……………………………12369
工商投拆热线：……………………………12315
电信客服热线：……………………………10000
移动客服热线：……………………………10086
联通客服热线：……………………………10010
特快专递业务查询：………………………11185
厦门电业局：………………………………95598
殿前派出所：……………………………6023950
维修中心电话：…………………………3122652