土地增值税试题1.doc

　一、单项选择题
　　1．（2008年）出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的；日房及建筑物的评估价格应按（）计算。
　　A账载余额
　　B重置成本
　　C．账载原值乘以成新折扣率
　　D．重置成本价乘以成新折扣率
　　［答案］    D
　　【解析】；回房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　2（2008年）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住宅，经向税务机关申报核准，可减半征收土地增值税的居住期限是（）。
　　A满1年未满2年
　　B满2年未满3年
　　C．满3年未满5年
　　D．满5年或5年以上
　　【答案］C
　　【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税。居住满3年来满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按全额计征土地增值税。
　　3．（2007年）某房地产开发公司1993年12月份签订了一份房地产开发合同，但由于各种原因，直到2005年1月才首次转让。依据现行税法规定，其土地增值税应当（）。
　　A免征
　　B．全额征收
　　C．减半征收
　　D．由地方税务机关酌情减免
　　【答案］B
　　［解析］1994年 1月 1日以前签订的房地产开发合同，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。题目中转让期限已经超过5年，不予免税，应全额征税。
　　4．（2007年）自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，土地增值税的纳税地点是（）。
　　A个人工作单位所在地
　　B．个人居住地
　　C．房地产办理过户手续所在地
　　D．个人户籍所在地
　　［答案］ C
　　【解析】纳税人属于自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地同在一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则应在办理过户手续所在地税务机关申报纳税。
　　5．（2006年）2005年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％，销售商品房缴纳的有关税费385万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元
　　A1128．25 B．1222．75
　　C．153入25 D．1540．25
　　［答案］   B
　　【解析】收入总额=7000（万元）
　　扣除项目合计＝2400十2400×10％+2400×20%+385＝ 3505（万元）
　　增值额＝ 7700－ 3505＝ 3495（万元）
　　增值率＝增值额÷扣部余项目金额=3495×100%＝99.71％，适用税率化附，速算扣除系数5%。
　　应纳土地增值税税额=3495 ×40％－3505 ×5％＝1222.75（万元）
　　6．（2006年）某商业企业2005年转让一栋旧仓库，取得转让收人600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库为六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税（）万元。
　　A26．4 B．36
　　C． 51D．   60
　　［答案］   A
　　【解析】收人总额=600（万元）
　　扣除项目合计=800 ×60％＋32＝512（万元）
　　增值额＝600－512＝88（万元）
　　增值额合扣除项目金额＝88÷512×100%＝17．19％，适用税率30％。
　　应纳土地增值税税额＝ 88 ×30％＝ 26．4（万元）
　　7．（2006年）根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
　　A签订房地产转让合同之日起7日内
　　B签订房地产转让合同之日起10日内
　　C．有关部门办理过户、登记手续之日起7日内
　　D．有关部门办理过户、登记手续之日起10日内
　　［答案］A
　　【解析】纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
　　二、多项选择题
　　1（2008年）下列行为中，应当征收土地增值税的有（）
　　A将房屋产权赠与直系亲属的
　　B．由双方合作建房后分配自用的
　　C以房地产抵债而发生房地产产权转让的
　　D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的
　　【答案］ CE
　　［解析］选项A，不属于征税范围；选项B、D，管免征收土地增值税。
　　2（2008年）计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（）。
　　A建筑容积率在1．0以上
　　B实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1．2借以下
　　C．建筑覆盖率在1．0以上
　　D．增值额未超过扣除项目金额之和的20％
　　B．单套建筑面积在120平方米以下
　　［答案］   ABE
　　【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1＝D以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2借以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20％。
　　3（2007年）下列业务应缴纳土地增值税的有（）。
　　A房地产评估增值的
　　B．某商业企业以土地作价人股投资开办工厂
　　C．将自有房产赠送给客户的
　　D．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
　　B．出地、出资双方合作建房，建成后又转让的
　　【答案］   CE
　　【解析】房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；非房地产企业以房地产作价人股进行投资或者联运的，暂免征收土地增值税；以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的不征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
　　4．（2007年）依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠。下列各项符合普通标准住宅标准的有（）。
　　A.住宅小区建筑容积率在1．0以上
　　B．单套建筑面积在120平方米以下，最高不超过144平方米
　　C．成本利润率不得超过30％
　　D．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下
　　B．一次性付款不得低于实际交易价格的50％
　　［答案］ ABD
　　【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 1．0以上、单套建筑面积在  120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
　　5．（2006年）下列各项行为中，可以免征土地增值税的有（）。
　　A企业与企业之间的房地产交换
　　B．私营企业的房地产评估增值
　　C.无力偿还借款，以房屋作抵押
　　D．双方合作建房，建成后分房自用的
　　B．因国家收回国有土地使用权而使房地产权属
　　发生转让
　　［答案］ DE
　　【解析】房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；企业与企业之间的房地产交换，无力偿还借款，以房屋作抵押，没有免征土地增值税的规定。
　　6．（2006年）计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（）。
　　A建房贷款超期支付的利息
　　B开发小区的排污费、绿化费
　　C．出售旧房过程中的评估资用
　　D．出售商品房时办理登记的手续费
　　E按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用
　　［答案］    BCDE
　　【解析】对于超过贷款期限的利息部分不得扣除；开发小区的排污费、绿化费作为房地产开发成本扣除；出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的费用，可以扣除。
　　三、计算题
　　（2007年）某市一内资房地产开发公司 2006年开发一个项目，有关经营情况如下：
　　（l）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元、并签定了销售合同。
　　（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。
　　（3）发生土地拆迁补偿费 200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费  150万元，开发间接费用  60万元。
　　（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。
　　（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10％。
　　根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：
　　（1 ）该房地产开发公司2006年应缴纳印花税（）万元。
　　A1．38B．1．50
　　C．2.18D．2.30
　　（2）该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为（）万元。
　　A220 B．222.65
　　C．225 D．230．6
　　（ 3）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额（）万元。
　　A.2301B.2303．65
　　C．2483 D．2685
　　（4）该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税（）万元。
　　A．389．1B．394．5
　　C678.54 D．67 9．6
　　［答案］（l）D；（2）A；（）C；（4）A
　　【解析】
　　（1 ）该房地产开发公司2006年应缴纳印花税=4000×0．5‰＋ 600×0．5‰＝ 2．30（万元）
　　（2）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加
　　＝4000×5％×（1＋7％＋3％）＝220（万元）
　　（3）准予扣除土地使用资＝ 600＋ 50＝ 650（万元）
　　准予扣除房地产开发成本＝200＋100＋750＋150十60＝1260（万元）
　　准予扣除房地产开发费用＝（650＋ 1260） ×10％＝ 191（万元）
　　准予扣除“其他扣除项目金额”＝（650＋1260）×20%＝382（万元）
　　该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计＝650＋1260＋191＋382＝2483（万元）
　　（4）收入总额＝4000（万元）
　　准予扣除项目合计＝ 220＋ 2483＝ 2703（万元）
　　增值额＝4000－2703＝1297（万元）
　　增值率=增值额今扣除项目金额×100％＝ 1297 ÷2703×100％＝47．98％
　　适用税率30％
　　应纳土地增值税＝1297 ×30％＝389．l（万元）
　　四、综合分析题
　　（2008年）某市区一内资房地产开发公司在2007年1月一9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本2600万元。9月一12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入9600万元。另外该公司从2007年3月1日起将2006年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月，2007年6月底双方同意停止租赁。该公司全年发生销售费用600万元、管理费用820万元（末含印花税和房产税）、财务费用180万元（全部为当年开发写字楼的借款利息支出，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
　　（注：计算房产余值的扣除比例为20％，企业所得税税率33％，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5％）
　　根据上述资料回答下列问题：
　　（1）200年该公司应缴纳房产税、印花税分别是（）万元。
　　A6．4B．4.8C．4．9
　　D．4．84E.11．2
　　（2）2007年该公司应缴纳营业税、城建税和教育费附加共计（）万元。
　　A530．20 C．318．12
　　B．533.5 D．320．10
　　（3 ）计算土地增值额时应扣除的地价款、开发成本和开发费用共计（）万元。
　　A5430B．5500
　　C．6600 D．6850
　　（4）2007年该公司应缴纳土地增值税（）万元。
　　A441.61．6B．771．6
　　C．791．94 D．792．6
　　【答案】（ l） BC；（ 2） A；（ 3） A；（ 4） D。
　　【解析】
　　（ 1）应缴纳的房产税=10×4×12％＝4．8（万元）
　　应缴纳的印花税＝9600×0．5‰＋10×10 ×1‰＝4．9（万元）
　　（2）应纳营业税、城建税和教育费附加共计=（9600）×5％＋10×4×5％）×（1＋7％＋3％）＝530．2（万元）
　　（3 ）地价款＝2400（万元）
　　开发成本＝ 2600（万元）
　　开发费用＝180（2400＋2600）×5％＝430（万元）
　　地价款、开发成本和开发费用共计=2400＋2600＋430＝5430（万元）
　　（4）准予扣除项目=5430＋ 9600 ＋ 5％  ＋（ l＋ 7％＋ 3％）＋（2400＋2600） ×20％＝ 6958（万元）
　　增值额＝9600－6958＝2642（万元）
　　增值率＝2642 ＋6958＝37．97％
　　土地增值税＝ 2642 ×30％＝ 792．6（万元）