深圳市龙岗区xx村旧改项目可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告
项目可行性研究报告

评估报告名称：
深圳市龙岗区XX街道办XX村旧改项目可行性研究报告

评估报告编号：

评估机构：
深圳市XX土地房地产评估有限公司
评估日期：

目 录

一 项目总论 1
1 项目背景 1
2 可行性研究结论 3
二 项目概况 6
1 项目位置 6
2 宗地现状 7
3 XX村旧改历史回顾 9
4 项目初步补偿方案 9
三 项目投资环境和市场研究 10
1 深圳宏观经济形势综述 10
2 房地产宏观市场分析 10
3 深圳市住房建设规划（2006-2010） 18
4 宏观市场总结 22
5 龙岗区基本状况分析 23
6 XX房地产市场研究 25
四 项目定位分析 34
1 项目SWOT分析 34
2 产品定位 35
3 客户定位 35
4 价格定位 35
五 项目开发建设进度安排 36
1 有关工程计划说明 36
六 投资估算与资金筹措 37
1 项目总投资估算 37
2 资金筹措 39
3 投资使用计划 40
七 销售及经营收入测定 41
1 物业销售收入估算 41
2 项目销售回款计划 41
3 资金来源与运用分析 41
4 销售利润 41
八 财务与敏感性分析 43
1 赢利能力分析 43
2 项目不确定性分析 43
九 社会效益和影响分析 45
十 可行性研究结论与建议 46
1 拟建方案的结论性意见 46
2 项目主要问题的解决办法和建议 47
3 项目风险及防范建议 48
十一 附表 50

附表1：项目工程计划横道图
附表2：项目开发成本估算表
附表3：项目投资计划估算表
附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表5：资金来源与运用表
附表6：损益及利润分配表
附表7：现金流量表（全部投资）
附表8：敏感性分析表

项目可行性研究
一 项目总论

1 项目背景
(1) 项目名称
深圳市龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目
(2) 开发公司
根据委托方提供的相关资料，深圳市XX房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目。
表1-1：开发公司情况简介表
企业名称

住 所

法定代表人

注册资本

企业类型

经营范围

注册号

营业期限

成立日期

注：资料来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》。

(3) 承担可行性研究工作的单位
受托单位：深圳市XX土地房地产评估有限公司
单位地址：
资质证书：
资质等级：
法人代表：
联系电话：

(4) 研究工作依据
² 《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）
² 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
² 《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]325号）
² 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
² 《深圳建设工程价格信息》
² 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令 第161号）
² 《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府〔2006〕257号
² 《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》
² 企业提供的相关资料

(5) 项目初步建设规模和内容
根据委托方深圳市XX房地产开发建设有限公司提供的《XX街道办XX村旧改预案公示》等其它资料，本项目初步规划设计指标为：
名 称
规划指标
1、总用地面积（m2）
24,525.3
2、总建筑面积（m2）
131,080
3、计容积率面积（m2）
98,101.2
商业（m2）
8,000
住宅（m2）
90,101.2
其中：返迁房（m2）
22,525.30
4、容积率
4.0
5、地下建筑面积（m2）
30,000
6、停车位（个）
640（其中584个为地下车位）
7、总户数（户）
900

2 可行性研究结论
(1) 市场预测
XX由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。2006年有翠峰丽景、九号院馆一期以及威凤山庄3个项目入市销售，2005、2004连续两年没有新项目，2004年之前的项目数量亦非常少，1993-2003年XX仅有8个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱；
长期以来XX房地产市场XX房地产市场多年以来一直处于自给自足状态，高品质的大型楼盘较少，匮乏有创新的户型，急需出现一些在规模、环境、物业管理等各方面表现不错的高素质楼盘，以满足当地居民需求；
近年来随着工业、物流业及相关产业的发展，物流园日益增强的聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人购买能力，可预测XX房产市场需求日益膨胀；
此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外置业意识不断加强，未来楼盘素质的提升以及XX交通设施的日益完善的大环境，可判定XX房地产市场的发展具有很大提升空间。

(2) 项目建设进度
根据委托方的介绍，项目从2007年1月开始进行项目立项，补偿安置，进行专项规划编制等工作；预计2007年9月开始动工，2009年3月竣工验收，总工期为18个月；销售期从2008年6月至2009年6月，总销售期为12个月。

(3) 投资估算和资金筹措
Ø 投资估算
根据测算，项目的总投资为36,341.21万元（含地价）详见下表：
表1-4：项目总投资估算表
序号
项目名称
总额
（万元）
单价
(元/㎡)
占总投资比例
1
土地成本
6,481.20
505.94
17.8%
2
前期工程费
896.71
70.00
2.5%
3
建安工程
23,843.03
1,861.26
65.6%
4
管理费
936.63
73.12
2.6%
5
不可预见费
742.19
57.94
2.0%
6
其他费用
384.30
30.00
1.1%
7
财务费用
985.50
76.93
2.7%
8
销售费用
1,405.97
109.75
3.9%
9
公用设施专用基金
665.68
51.97
1.8%
10
合 计
36,341.21
2,836.91
100.00%
注：1、单价为按总建筑面积计算的单价；
2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。

Ø 资金筹措
项目投资的资金来源包括企业自有资金、银行贷款及销售回款。
项目总投资为36,341.21万元，经测算需投入资金包括自有资金13,000万元，企业向银行贷款10,000万元（贷款期拟从2007年9月1日至2009年2月28日，总贷款期限为1.5年），销售收入13,549.14万元。
表1-5：项目资金来源表
序号
项 目
资金(万元)
比例
1
自有资金
13,000.00
35.8%
2
对外融资
10,000.00
27.5%
3
销售回款
13,341.21
36.7%
4
总投资
36,341.21
100.0%

(4) 项目综合评价结论
1） 项目具有良好的社会效益
Ø 项目的建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。
Ø 项目定位为深圳市中部物流组团的生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商业配套，解决约3,000人的居住生活需求，有助于华南城物流园区的持续快速发展。
Ø 旧城改造的实施设能够较好的解决“XX村事件”中所遗留的问题，帮助拆迁村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。
Ø 项目的成功打造将吸引高素质人群进驻区域，从而为区域注入新鲜血液，促进区域发展、成熟。
Ø 增加财政税收。
Ø 创造就业机会。

2） 项目建设资金有保证
项目建设资金来源于企业自有资金、银行贷款和项目销售回款。

3） 项目经济效益处于行业正常水平
表1-6：项目主要经济技术指标
序号
项 目
指标

1
占地面积
24,525.3
㎡
2
总建筑面积（含地下）
128,101.20
㎡
3
项目总投资
36,341.21
万元
4
项目经营收入
46,865.65
万元
5
利润总额
8,063.99
万元
6
税后利润
6,854.39
万元
7
成本利润率（税前）
22.19%

8
成本净利润率（税后）
18.86%

9
财务净现值（FNPV）
3,219.21
万元
10
财务内部收益率（FIRR）
24.5%

11
动态投资回收期
2.49
年
注：1、项目动态投资回收期从2007年第一季度起计算；
2、上表为容积率r=4.0，住宅的销售率为95%，返迁房销售率100％，商业销售率为50%的情况下的经济效益指标，未考虑项目未售部分物业销售或出租的产生的利润。

P.51
二 项目概况
1 项目位置
项目地块位于XX街道办XX自然村，南面为富安西路，与华南国际工业原料城相邻；西侧为规划的XX路，与华润万佳配送中心相接；东面为新山路，与中央储备粮深圳直属库相邻；北面为规划的中环大道，现状为村民住宅。
项目规划范围东以新山路为界，南以富安西路为界，西以XX路为界，北以中环大道为界，遵循整体规划、分片改造的原则，因而以四条道路围合而成的街坊作为规划研究范围，总用地面积为12.84公顷。改造范围为原XX自然村旧村位置，总用地面积2.45公顷，现状为平土区。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准）
图2.1 项目位置图
华南城

图2.2 项目四至图

东侧：宝盛仓库 南侧：土丘、华润物流

西侧：福昌精密厂 北侧：村民住宅
2 宗地现状
本项目规划范围内主要为集体用地和乡村居住自留用地，目前已基本完成拆迁和土地平整。周边建成区现状以多层的私宅、厂房为主，建筑质量以及环境卫生较差。
本项目改造范围内用地权属主要为XX村委的乡村居住自留用地，根据宗地资料显示原有旧祖屋36栋，总建筑面积2,904.4平方米；此外，还有一小部分用地权属为新南村委的未批的集体用地。根据宗地资料，项目总用地面积24,525.3平方米，其中乡村居民自留用地15,035.04平方米，集体所有用地9,490.26平方米，范围如下图所示：

图2.3 项目周边环境

中央储备粮深圳直属仓 福安大道

华南国际工业原料城 烂尾楼

华润物流 村民住宅
图2.4 宗地现状图

3 XX村旧改历史回顾
n XX新南XX村（自然村）现有村民35户共91人，该村的存在有数百年历史，由于地处偏僻，经济发展落后，房屋破旧。
n 92年起村民开始进行新村建设工作，93年当时的龙岗区政府批准了XX村村民宅基地约3.9万平米，还为XX村做了规划；此间大多数村民向政府申请了住宅用地，并办理了相关报建手续，有的还缴纳了有关税费，符合当时的合法手续。由于建设资金短缺及后来支持物流基地征用建设用地，新村建设时断时续；
n 2002年因华南物流城的建设带动，XX村重新启动了旧村改造，与2003年底完成了旧村旧屋的全部拆迁；
n 2004年村民为追求短期利益，开始大规模私宅建设；
n 2004年底做为当时“静”“畅”“宁”工程的典型，全部房屋被拆除；共有107户，有90余栋已开工建设，10栋未建设，其中属于本村村民住房困难及物流基地征地补偿村民的有7户；属于祖屋拆建的36户；属于本村村民报建的有24户；属于外地人违建的36户。
n 据统计，强拆建筑的各项投入1709.9万。
n 拆迁的房屋中，有的具备报建手续，有的属历史问题，强拆对村民的生活和发展产生了很大的影响，不满情绪日益高涨，此后村民曾多次上访，区和街道领导也十分重视，做了大量的安抚工作，在政策范围内曾考虑多种解决方案，最后龙岗区城中村改造领导小组在2006年第3次工作会议上，将XX村问题列入旧改项目加以解决，并同意进行前期工作；
n 2006年5月，XX街道旧改办XX村居民统建上楼，特批XX居民小组约3万平方米的非农用地指标，然后按正常审批程序，由其引进开发商建设；
n 目前该地块已平整完毕，村民与开发商的补偿协议也初步确定，村民的情绪基本稳定。

4 项目初步补偿方案
根据委托方介绍及提供的相关资料，目前初步确定的补偿方案如下：
ü 补偿XX祖屋拆旧建新共107户（107栋），建筑的各项费用为1,709.9万元。项目费用如下：XX村经济合作小组前期开发费231.4万元；解决村民住房困难及物流基地征地补偿村民用地7户建房费用169.4万元；本村村民拆旧建新的36户建设费用460.6万元；本村村民报建的27户建设费用482.8万元；外地人37户的建设费用365.6万元；华侨占地面积1,260平方米。
ü 以成本价补偿村民返迁房面积约22,000平方米。

三 项目投资环境和市场研究
1 深圳宏观经济形势综述
n 深圳市经济保持持续快速增长
深圳市2006年完成全社会固定资产投资1,272.26亿元，比2005年同期增长7.72%；实现社会消费品零售总额1,671.29亿元，比2005年同期增长16.25%；外贸进出口总额2,374.11亿美元，比2005年同期增长29.86%；地方财政一般预算收入500.88亿元，按可比口径比2005年同期增长21.46%；居民消费价格指数比2005年同期累计平均上升2.2%，涨幅有所减缓。总体看，深圳市宏观经济指标发展趋势良好，给房地产市场的发展提供较好的支撑背景。
2006年深圳市主要经济指标走势

渠道
价格推广
房地产开发投资额上升8.73%

全社会固定资产投资额上升
7.72%

CPI上升
2.2%

数据来源：深圳市统计局
深圳市经济指标数据列表（2006年）
指标
数值
增长率（与05年同比）
国民生产总值（GDP）
5684.39亿元
14.82%
全社会固定资产投资额（FAI）
1,272.26亿元
7.72%
房地产开发投资额
460.68亿元
8.73%
房地产开发投资额/固定资产投资额
36.2%
-----
进出口贸易总额（亿美元）
2,374.11
29.86%
居民价格消费指数（CPI）
102.2
-----
人均可支配收入（元）
22,567
5%
数据来源：深圳市统计局
房地产宏观市场分析
(1) 2006年回顾总结
2006年，宏观调控依然是中国房地产市场的主题。深圳，作为调控重点的一线城市备受关注。当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局的70城市监测报告却显示深圳的房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。然而在数字表象背后，深圳楼市一些内在的变化或许更值得我们去关注：政策调控下房价持续攀升，成交供给量双双减少，关外市场进一步扩大，二手与新房交易比重突破1：1，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂……纵观2006年深圳房地产市场，可以用“31.1%”，“供销减少”，“1：1”，“关外”，“90/70”，“规范化”六个关键词来概括。

关键词一：31.1%
商品住宅均价至11月同去年相比上涨31.1%
2006年宏观调控的主要目的是为了抑制不断增长的房价。但是从同比增长上来看，根据国土局最新的全年统计数据，深圳商品住宅均价为9230.35元/平方米，和去年全年相比已经上涨31.15%。涨幅达到5年来的最高，在国家发改委公布的70城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。
图1 历年商品住宅均价及增长率

——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着一定的跌幅，宏观调控在抑制年内的房价增长幅度上起到了一定的效果。但是对于年度同比的高速增长却现得十分乏力。
图2 2005年与2006年月商品住宅均价

——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
年内新增住宅中包含有较多的高端住宅物业，万科城、半岛城邦、曦城、星河丹堤，观澜湖高尔夫别墅等一系列高端住宅项目分布在全市各个各区域，它们的大量推盘在一定程度上拉高了新增住宅物业的供应均价。
除去本地市场因素，各种全国性、地方性，指向不同层面的政策在年内不断出台，试图从多方面稳定供应结构，打压房价，但在这种情况下，深圳房价依然在年内不断的上涨。
图3 2006年主要宏观政策与商品住宅均价走势

——数据来源：XX数据平台
关键词二：供销减少
成交面积数年来首次下滑
截至2006年全市商品房住宅共成交74982套，同比去年下降25%，销售面积705.82万平方米，同比去年下降21.71%。同时2006年批准预售的商品住宅为694.57万平方米，较去年同期相比下降了2.41%。供给的再次减少给深圳楼市供应不足雪上加霜，宏观调控也给市场带来了数月的观望期，造成的阶段性成交低迷进一步影响了商品房销售量，因此在深圳商品房成交量连续几年攀升后，今年首次出现了成交量的负增长。
图4 历年商品房住宅成交与供给面积
——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
4月开始的新国八条等调控措施对深圳楼市的成交量产生了明显的影响。进入6月后，成交量出现明显下跌，而后央行加息、提高房贷利率、二手房强征个税等一系列政策相继出台，市场风险的明显加大使部分投资者开始退出，市场的投机现象得到一定缓解，自住型消费者也在楼市走势前景不明的情况下止步，楼市进入一个成交低迷期，7、8月份里观望成了市场的主调。进入9月后，市场大环境开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖的迹象，伴随着姗姗来迟的“金九银十”，被压抑的消费和投资性需求全面放开，市场成交开始复苏，于第四季度保持了较好的成交状态。
图5 2006年商品房每日成交面积图

——数据来源：XX数据平台
关键词三： 1：1
二手房与新房交易比突破1：1
2006年二手房与新房的成交比例一举突破1：1的关口，在9月份的国土局报告中达到了1.11：1。截至11月，深圳二手住宅交易面积为689.24万平方米，与去年全年的二手住宅成交相比已经增长了15.71％。关内的新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速的主要原因，而关外不断涌现的高质量新盘对投资者的吸引也增加了三级市场热度。随着深圳住宅结构变化的深入，三级市场的交易量将会进一步的增大。
图5 历年二手房与新房成交比例(住宅)

——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
受全额营业税和二手房个税征收的影响，7至9月深圳三级市场跌入了成交冰点，税款谁来承担、短线投资还能有多少回报，市场预期的不明朗这一系列问题摆在了人们面前，使当时某些二手房交易地铺甚至在1个月内无法成交一单。在经历了一段时期的振荡后，市场清理出了一批短期投机者，同时自住型消费者也渡过心理调整期，伴随着新的市场应对办法的产生，被压抑的购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，其11月的成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显的提升。
图6 2006年二手房价格指数

——数据来源：中国指数研究院
在二手房价格指数走势中可以看到，整体市场价格只在第二季度受政策影响轻微下调，随后继续上涨，在新房的价格走势不断刺激着三级市场的心理预期的同时，对投资深圳楼市的高回报诱惑使得更多的人参与其中，多因素的集合导致了深圳三级市场房价也在持续上涨。

关键词四：关外
市场扩张加速，房价逼近关内
2005年商品房建设用地供应仅0.80平方公里，今年商品房建设用地供应回升到了1.04平方公里，占全年土地供应计划的9％，全部集中在宝安和龙岗两区，特区仍无新增商品房用地。
在房价持续上涨和持有关内土地的开发商屯地的双重影响下，要想即保持特区内土地市场的平稳，又解决特区内土地供应的问题并非是政府单纯放开关内土地供应便可以改善的。在此情况下，将土地供应的注意力引向关外，并增加其土地供应量不啻是一种既缓解开发商对土地的实际需求，又引导其心理需求转向的有效方法。
图7 土地供应与商品房用地面积比例

——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
与2005年关外全年的商品住宅成交量占到了全市的50%相比，今年的关外成交量已不再只占半壁江山。2006年关外商品住宅共销售43,238套，占全市销售量的57.7%，销售面积436.11万平方米，占全市61.8%。持续增长的成交份额标志着从今年开始，关外成为了真正意义上的楼市主战场。
图8 历年关内关外商品住宅成交面积比例

——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
在年内领取预售证的193个项目中，51个在宝安，70个在龙岗，占全市62.69%的份额，充足的新房供应与关内不断减少的房源形成鲜明对比，虽然在交通和配套上仍然存在不足，但价格优势可以很大程度上弥补这些缺憾，知名开发商提供的优质楼盘不断涌现也是吸引消费者的重要原因，这些都为其进一步扩大市场份额提供了良好的基础。
在房价上，2006年宝安商品房均价为8,318.74元/平方米，与去年同期相比增长了54.52%；龙岗为6456.87元/平方米，同比增长了22.07%。而在11月宝安的成交均价更一度达到了9327元/平方米的高位，直逼关内房价，虽然其中不乏楼市成交复苏后带来的投机炒作成份，但如此高位的涨幅也使人们对明年关外市场的走势更加期待。
图9 宝安、龙岗历年商品住宅均价

——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局

关键词五：90/70
户型控制影响未来新建住房结构比例
《深圳市住房建设规划2006—2010》写入了建设部的调整住房结构意见，非常严格的贯彻了“国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中的90/70规定。在规划的住房供应原则中指出：确保2006年 6月1日至 2007年 6月 1日， 全市年度新审批、新开工住房总面积中，单套住房建筑面积 90平方米以内的商品住房 （含经济适用住房） 面积所占比重， 必须达到 70%以上；对于 8月 18日后新审批的协议用地和合作建房，该比例提高至 90%；全市新建各类政策性住房单套建筑面积全部在 90 平方米以内，公共租赁住房控制在 60平方米以内；对 2006年全年商品住房用地，除第一批出让的 6 个地块单套面积在 90 平方米以内的住房建筑面积不少于 70%， 其余 12个后续出让的地块项目比例均提高到 95%。这一系列规定直接决定了未来深圳新增住房结构的发展方向，小户型住宅将会成为各开发商市场交锋中的重点已是必然。
在2006年的普通商品房住房的规划中，所有的对90平方米以内商品住房比重的控制均在70%以上，其中一些地块甚至达到了100%。于9月15号份招标出让的关外6个地块也严格执行了户型控制，这一切都表明了深圳政府对贯彻执行此项政策的决心。
六块关外居住用地
地块编号
地块
位置
竞得方
户型控制
地块面积
（m2）
楼面地价
(元/m2)
A511—0023
宝安区
深圳富泰宏精密工业有限公司
≥70%
67079.85
3219.45
A412—0045
宝安区
中海宝松物业发展（深圳）有限公司
≥70%
43581.88
1947.38
A104—0111

宝安区
中信华南（集团）深圳有限公司
≥70%
27806.61
4555.26
G02113—0019
龙岗区
深圳市振业集团股份有限公司
100%
101566.26
2518.00
G11204—0395
龙岗区
深圳市万科房地产有限公司
≥70%
26218.11
2127.31
G01064—0259
龙岗区
深圳中海地产有限公司
≥70%
118799.42
3247.50
——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
90/70的控制政策目的是解决现时住房供应结构失衡，房屋总价过高的问题，因此在90/70实施的同时也必须配合控制住土地出让总价，以期达到限制建成后商品房总价的目的。但仅仅是针对住房供应结构的政策是无法有效控制房价涨势的，至少在深圳这个住房自住需求旺盛，投资热度高的城市里，需要有更加科学合理并且符合市场化规律的政策出台来遏制不断上涨的房价。

关键词六：规范化
深圳工业用地新规出台，政府对土地的管控趋严
深圳的工业用地于今年开始执行招拍挂制度，此举是为了提高土地的出让效率，同时给予更多中小型企业拿地的机会。之前由于担心对招商引资带来影响，土地招拍挂制度的推行一直阻力重重，但是由于协议出让工业用地时低廉的地价会引起投资过热及其他问题，因此出台政策来控制和规范工业用地的出让是一种必然，随着新规的执行才能有望进一步实现工业用地出让环节的公开、透明。
在1987年的“全国土地第一拍”后，此次对工业用地的新规被媒体们誉为土地使用制度改革“第三次革命”。 这一看似面向工业用地的政策，实际上却是反映着深圳的土地出让方式正在不可逆转的走向规范化，越是在土地日益稀缺、争夺越发激烈的环境下，就越是需要规范化对交易进行约束。
2006年内出让的三块工业用地
地块编号
出让方式
地块位置
地块面积
G02320-0008
挂牌
龙岗区
27628.65
G13111-0096
挂牌
龙岗大工业区
29211.41
A907-0129
挂牌
宝安区
16837.28
——数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局
(2) 总结与展望
2006年的新增住宅供应量进一步减少，其中高端住宅物业的大量推盘提高了全市新增商品住宅的户均面积约10平方米，使供应结构出现了一定比例失衡，同时较高的供应均价也对成交均价的巨大涨幅有推波助澜的作用。在此时出台的90-70政策及深圳市的供应原则对类似今年供应结构上的失衡提出了解决方案，明确限制了今后的商品住房供应结构方向。但某些政策明确的指向性往往会带来效果的局限性。正如大量出台的宏观调控只降低了年内房价的增长幅度，但是并没有遏制住房价的同比上涨。
关外市场和二手房交易在今年都出现了突破性的增长，二者都有成交量和价格的上升，同时我们也看到，关内土地资源枯竭、新盘趋少，全市房价持续上涨都是二者发展迅速所不可忽视的刺激因素。这些刺激因素在转移市场关注点的同时，也在引领着未来深圳楼市的发展方向。
展望2007年的深圳楼市，关外将继续是热门，但是现在的关外楼市仍没有彻底摆脱交通不便和配套设施落后的现状，消费者和投资者更多的是在购买开发商们所许诺的美好前景。只有在交通和配套完全改善，并且不再成为人们考虑关外置业时的制约因素，关外才能在真正意义上成为一个成熟和相对独立的市场，而非现时存在的一些虚高和透支。
政府所倡导的规范化也将是明年的主题，在深圳政府报告中不惜篇幅多次提及规范化和协同调控。从土地的出让方式、开发时限到房屋的供给、交易和流通，都会出台相应的政策给予制约。政策引起的市场规范化走向应该是关注的重中之重。

2 深圳市住房建设规划（2006-2010）
本规划以《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》和《深圳市近期建设规划（2006～2010）》为依据，按照国家和本市房地产调控的相关政策，结合本市实际，进行编制。
(1) 规划重要内容
n 住房现状和需求
现状：至2005年底，全市住房总建筑面积为24,537.18万平方米。
现状构成如下表：
项目内容
建筑面积(万m2)
与总建筑面积之比
基本建设及更新改造方式建造住房(含政府政策性住房)
2,460.01
10%
商品住房
6,262.77
25.5%
其他方式住房(含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房)
1,5814.4
64.5%
合计
24,537.18
100%

需求：依据深圳市“十一五”计划中2010年全市常住人口达到900万，人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为5,700万平方米。需求结构如下：
经济适用住房
200万平方米
公共租赁住房
570万平方米
商品住房
4,930万平方米

n 规划目标和方针
规划期内住房建设总量目标69万套，总建筑面积5,700万平方米。
ü 住房建设区域指引：
类型
规模
特区内
特区外
总计
政策性
住房
套数(套)
4.1万
9.9万
17万
面积（m2）
245万
525万
770万
商品房
套数(套)
10.7万
44.3万
55万
面积（m2）
958万
3,972万
4,930万

特区外商品房建设中宝安区建设25.1万套，建筑面积2,248万平方米，龙岗区建设19.2万套，建筑面积1,724万平方米。
ü 住房建设结构指引：
商品住房：单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建住房总建筑面积70%以上。
政策性住房：单套建筑面积控制在90平方米以内。其中：经济适用房控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内
新供应用地建设住房面积
2,130万平方米
盘活存量土地建设住房面积
1,000万平方米
旧城改造重建住房面积
1,800万平方米

ü 住房建设年度指引：

ü 新增住房重点发展区域
①龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山为新增住房建设重点发展的地区。
②特区内外结合部：重点建设适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。
③周边以及交通和生活便利地区：政策性住房（含经济适用房和公共租赁住房）。
n 住房用地供应计划
规划期全市新增住房用地供应总量为12平方公里，其中，商品住房用地为10平方公里，政策性住房用地为2平方公里。
ü 住房用地供应结构指引
商品住房用地
10平方公里
新供应用地
7平方公里
盘活存量土地
3平方公里
政策性住房
2平方公里
经济适用房用地
0.7平方公里
公共租赁房用地
1.3平方公里
新供应商品住房用地分配：
ü 住房用地供应分区指引
单位：平方公里

商品住房用地
政策性住房用地
新供应
用地
盘活存量
用地
经济适用房
用地
公共租赁房
用地
特区内
0.7
0.7
0.4
0.3
宝安
3.3
1.5
0.3
1
龙岗
3
0.8

ü 住房用地供应年度指引
单位：平方公里
年度
商品住房用地
政策性住房用地
2006
2.37
0.5
2007
2.3
0.6
2008
1.95
0.5
2009
1.7
0.3
2010
1.68
0.1
合计
10
2
n 政策与策略
ü 实施高效、集约的住房用地供应政策。
1) 保证住房用地供应，调整住房供应结构。90平米以下住房占开发总量的70%以上；
2) 适当提高住房建设开发强度：特区内容积率不低于3.3，特区外容积率不低于3。
3) 停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。
ü 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
1) 加强普通商品住房建设：建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。
2) 落实住房开发项目套型结构比例的规定。
3) 逐步提高商品房预售门槛，逐步推行竣工验收后销售的模式。
ü 加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。
ü 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
ü 积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。
ü 规划期内城中村（旧村）拆除重建规模特区内达到总量20%、特区外达到总量5%的规划目标。
ü 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。
ü 整顿和规范房地产市场秩序。
ü 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
ü 完善房地产统计和信息披露制度。
ü 加强房地产市场引导。
ü 加强住房发展的战略研究与法制建设。

(2) 近期住房规划出台的意义
n 本规划的出台，是深圳市政府对“国六条”第（一）（五）及“国十五条”积极的响应，非常正面地迎合了中央政策的要求。
n 对发展商的成本控制与产品精细化设计提出了更高的要求，将加速房地产行业的新一轮洗牌，优胜劣汰。
n 有购房需求的小业主会持续观望；中小投资客暂时停手减少市场消化量。
n 中小户型竞争激烈，重点发展区域不成熟，销售难度加大。
n 规划引导城市结构变化，城市人口向边缘迁移，卫星城逐渐发展。

3 宏观市场总结
n 2005年深圳房地产市场在新政频出的环境下，上半年市场受到一定影响，下半年保持持续发展的势头，总体运行平稳，房地产投资规模与结构渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求基本保持平衡，房地产市场继续保持着理性、稳健的发展态势。
n 2006年成交面积数年来首次下滑，但商品住宅均价至11月同2005年相比上涨8.5%，关外房价直逼关内房价。
n 为了使房地产市场健康、持续地发展，在国家系列房地产调控政策指导下，市政府出台了一系列的调控措施，措施出台后，市场交易量进一步下降，观望气息较为浓厚，供求关系正在逐步调整。
n 目前国家政策对房地产发展现状的影响主要体现在，中小户型的投资型置业 需求萎缩，中低端产品的市场供应不断增加，市场同类化产品的竞争也会逐步增加。
n 深圳市总体宏观经济指标和国家经济政策对房地产发展有利。
n 深圳未来城市发展战略重点向关外扩散，龙岗、宝安将成为新兴卫星城镇的热点区域。
n 房地产行业进一步规范化操作，行业门槛提高，加速了新一轮的洗牌。

4 龙岗区基本状况分析
龙岗
(1) 龙岗区概况
龙岗区是深圳市的市辖区，位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，拥有得天独厚的地理位置。全区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖XX、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。
龙岗中心组团：
龙岗中心组团规划用地范围195.5平方公里，其中龙岗街道办109.0平方公里，龙城（含横岗机荷高速以北地区）33.4 平