龙泉山风景区项目可行性研究报告.doc

武汉市国际工程投资咨询公司第一章 总 论一、项目概况龙泉山风景区位于武汉市东南郊21公里处, 该地不仅风景优美，更是具有悠久的历史和灿烂的古文化。明代自楚昭王起，在此修建了九座王寝，另有各代圣贤名人的古墓共48座，形成了规模宏大的古墓群。龙泉山的历史文化是武汉市历史文化名城的重要标志之一。在武汉市旅游业十五规划和2015年远景发展规划中，该景区被列入九大重点旅游区之一，同时也是武汉南部史迹旅游线的重要组成部分。为了开发龙泉山风景区的旅游资源，带动武汉市的旅游业的持续发展，在当地政府的支持下，龙泉山风景区管理处拟利用其悠久的历史文化资源和优美的自然景观特点进行开发建设，在保留其原有功能基础上，恢复历史生态，保护生态平衡，实行滚动式开发，使其成为功能齐全、设施完善、布局合理、网络畅通、集考古、休闲、娱乐、生态游为一体的旅游景点。武汉龙泉山风景区规划范围以龙泉山7.6平方公里盆地为核心的规划范围，以牛山湖、龙泉山、三汊港、豹解南部地域约136平方公里范围内的水上游乐、生态旅游规划范围。该项目分两期开发，其中一期工程规划用地7.6平方公里，主要进行核心区的基础设施建设，并建设四大区：古迹文物区、水上游乐区、避暑疗养区、生活服务区。经测算，一期工程总投资约为11029万元，建设资金主要通过江夏区财政、上级专项拨款及招商引资解决。二、龙泉山简介龙泉山在汉晋南北朝直到隋代，名叫江夏山，唐初称为夹山，取两山夹道而行之义。唐天宝末年，宰相李开基造屋，凿地得泉，形成东西两井，东井显气则晴，西井无气则雨，颇为灵准，故称为灵泉山。宋代后更名为龙泉山。但明清两代仍多沿用“灵泉山”的称谓。龙泉山由两条山脉组成，自西向东连绵9公里，山势如二条巨龙蟠卧于梁子湖之滨。这里三面环水，峰峦竞秀，林木葱郁，古迹遍布。有“诗乡福地”、“世外桃源”和“三九寝十二景”之一称。被誉为“武汉九王陵”，与北京十三陵形成呼应之势。此外，此处还葬有西汉舞阳候樊哙、晋代荆州剌史陶侃，唐江夏王李道宗等历代先贤古墓共48座，形成宠大的古建筑、古墓葬群，在省内至全国范围内均占有重要位置。1956年，明代楚王墓群等一批古墓、古建筑相继被列为省、市重点文物保护单位。因秀山碧水，山势独特，使得这里颇受文臣武将、骚人墨客、士绅贤达以及阴阳堪舆家的青睐。自西汉起，他们陆续迁入灵泉幽谷居住。或依山设亭，或随水为榭。建有“听松阁、远眺亭、大观桥、万寿台、晴雨井、灵泉寺、思亲台、秋风亭、玉书楼”等景观。渐聚居樊、李、沈、张、邹、曾、杜、董诸族，号“八大缙绅”，又曰“八大家”。除亭园、楼阁外，这里还有唐朝宰相李、江夏王李道宗、宋代知枢密院侍讲大学士冯三元、元代观文殿相国沈如筠、明朝吏部尚书张添佑等人的墓葬。明楚昭王朱桢分封武昌后，看中了龙泉山这块“风水”宝地，定“灵泉山”为“仙境”，辟为“寝山”，并强行赶走了“八大家”。自朱桢起，楚王府八代九王全部在此修建茔园。并设置陵卫及陵户，看护王陵。形成山内不许百姓行走，外山不许车马践踏的王府禁地。有明一代，这里宛如一座巨大的天然庭院。自张献忠陷武昌，茔区初遭残毁后的三百余年中，碑亭半倾，殿堂全圯，而且部分王茔妃子墓也被挖毁。茔园荆棘温布，杂草丛生。一九五六年，湖北省人民政府定楚王茔区为省级文物保护单位。成立了龙泉山风景区管理处暨楚王墓群文物管理所。武汉地区的考古作者也相继开展了对楚陵区的考古科研工作。一九八二年对朱桢（昭王）的妃子墓（地宫）进行了考古发掘和修缮，一九八六年对昭王陵园进行了全面的清理，修复、勘测发掘了昭王地宫，对外开放。清理了庄、靖、愍三王陵园，即将对其它五王园遗址进行考古清理，并对它们进行适当的修整。有关部门也对龙泉山的历史进行了相关的整理和研究。不日，一个完整的明代藩王陵区将展现于世人。三、项目建设单位简介本项目建设单位为龙泉山风景管理处，该处于1981年正式成立，原隶属于武昌县城建委，成立初期只有20名工作人员，主要是由县、村、社、队人员组成，具体任务是开发龙泉山。1990年12月经国家文物局批准，龙泉山正式列入开发项目，由省、市、县组成考古队对楚昭王墓进行挖掘，并修复了墓室。1995年修复了连接八寝一墓的环山公路，同时还清理了部分陵寝遗址。1992年3月正式对外开放。近两年20年来，武汉市总共投入960万元开发该风景区。2000年江夏区成立了旅游事业管理局，现龙泉山风景管理处隶属江夏区旅游局，目前管理处共有正式职工61人，其中包括干部8人、技术人员2人。管理处下设办公室、昭园管理处、后勤服务处、苗莆管理队四个部门。四、报告编制的指导思想及依据（一）报告编制的指导思想本项目报告编制的基本指导思想是：面向新世纪旅游业大发展的挑战，坚持可持续发展战略，保护古遗址、古墓群、古陵园，发挥项目所在地的山水资源优势。恢复历史生态，保护生态平衡，使项目成为集考古、休闲、娱乐、生态游为一体的旅游开发工程。（二）报告编制的依据1.武汉江夏区旅游局委托武汉市国际工程投资咨询公司编制“武汉龙泉山风景区建设项目预可行性研究报告”的委托书；2.3.4.五、项目建设的必要性1.是武汉市旅游业进一步发展的需要。旅游业作为一种低投入、高产出的产业，已超过了钢铁、汽车等传统工业，成为当今世界上第一大产业，目前国际上旅游业的发展是蒸蒸日上，是第三产业中极具发展潜力的朝阳产业，在中国也是方兴未艾。由于旅游业对环境影响小等特性，其发展符合21世纪可持续发展战略。“旅游促进发展”已成为共识，中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议首次将旅游业确定为第三产业中“积极发展”的新兴产业序列的第一位。省市都非常重视和支持武汉市旅游业发展，出台加快旅游业发展的优惠政策，加大对旅游业的投入，将旅游业定位于国民经济和社会进步优先发展的重点产业和21世纪国民经济的支柱产业。近年来，在市委、市政府的高度重视和正确领导下，武汉市旅游业实现了多年持续快速发展，产业规模不断扩大，城市旅游接待功能大大增强，旅游业已成为全市国民经济新的增长点。1999年，在国际、国内市场普遍疲软的情况下，以创建中国优秀旅游城市为契机，武汉旅游业仍取得了较好成绩，全年接待海外旅游者16.08万人次，国际旅游收入7336万美元；接待国内旅游者1748万人次，实现国内旅游收入104.8亿元。全年实现旅游总收入111亿元，增长20.1%，再创历史新高。但是，我们也应看到，武汉市的旅游业在规模和效益上与旅游发达城市相比还有明显差距，旅游企业规模小，档次低，大多为粗放型经营，经济效益差，缺乏竞争力，抗风险能力有待提高。城市旅游形象不鲜明，旅游精品不突出，产品开发滞后，缺乏特色旅游线路，仍局限于黄鹤楼、归元寺、东湖“两菜一汤”，旅游资源没有与武汉市经济、人文特色实现有机结合，加之对外宣传促销力度不大，导致武汉市旅游对外吸引力不强。目前武汉市仍为旅游者中转地而不是旅游目的地，海外旅游者在武汉市停留时间平均为23天左右，与青岛、大连等城市平均停留45天相比，时间短，花费少，对旅游业与其它行业的拉动力度偏弱。为了在新世纪以旅游业的快速发展带动整个第三产业的发展，必须加快全市旅游资源的整体开发。建设武汉龙泉山风景区，能增强龙泉山风景区的吸引力，完善其旅游功能，使之成为新的旅游热点和休闲度假的好去处，带动武汉由旅游温冷城市向旅游热点城市的转变。2.是保护古代人类地下文化遗存的需要。龙泉山旅游风景区由两条山脉自西向东连绵9公里，形成7.6平方公里的幽谷风光带，风景秀丽宜人。该地不仅风景优美，更是具有悠久的历史和灿烂的古文化。明代自楚昭王起，在此修建了九座王寝，另有各代圣贤名人的古墓共48座，形成了规模宏大的古墓群。龙泉山的历史文化是武汉市历史文化名城的重要标志之一，但由于数百年的兵火战乱，风雨侵蚀，使人文资源遭到了严重的破坏，几座王陵地面建筑基本夷为平地，仅存断垣残壁。尽管如此，其地下文化遗存依然十分丰富，为再创新业创造了条件。自1981年成立龙泉山风景区以来，本着“修旧如旧”的原则，当地政府管理部门在上级政府的领导下对其进行了修复，现在该地已形成以九王陵园为主要景点的文物游览区。本项目拟定在十五期间建成通达龙泉山的旅游公路；修复灵泉古寺，恢复听松阁、春露亭、万卷书楼、珍珠塔等景点，是对古代文化遗产的保护，因此是极其必要的。3.是带动龙泉山风景区乃至江夏区经济持续发展的需要。 以旅游业的发展带动其它产业的发展，已被实践证明是一条促进经济发展的有效途径。旅游业的发展可直接或间接地带动相关产业的发展，促进交通运输、城市建设、商业服务、轻纺织工业、对外贸易、金融、房地产、邮电等产业的发展。据测算，旅游业每收入一元，可使国民经济增加4.5元的产值；旅游业每增加一人就业，就可为相关产业提供5个就业机会。其强大的关联作用，为“一业兴百业兴”的实现起到促进作用。江夏区社会经济状况良好，经济有很大的发展潜力，龙泉山具有悠久的历史渊源和优美的自然景观，十分适合旅游业的开发、发展。现在建设武汉龙泉山风景区这一项目，能提升龙泉山旅游区的整体功能，把旅游业做大，同时可以带动交通、通讯等基础设施的建设，带来人流、物流、信息流的集散，更新人们的观念，尽快改变当地农民的贫穷落后面貌。该景区的建设必将为扩大当地的知名度，增加财政收入，进一步改善投资环境，带动全区三大产业的发展起到强有力的推动作用。 六、主要技术经济指标名称单 位指 标规划面积平方公里136建设内容其中古迹文物区亩3200水上游乐区亩860避暑疗养区亩3500生活服务区亩1500总投资万元贷款偿还期年第二章 前景预测与分析 一、国内旅游业的发展现状及前景(一)我国旅游业发展现状据世界旅游业发展规律，人均年收入达到500美元水平，居民就有强烈的出游欲望，人均年收入达到800美元水平，全民旅游的格局就可以形成，我国大部分地区都将相继跨入这两个阶段。可以预见，全国旅游形势、出游水平将来会有大幅度增长。 我国历史悠久，文化灿烂，山川秀丽，民族众多，旅游资源丰富独特，1998年，我国接待入境过夜游客达2507万人次，居亚洲第1位，世界第6位；旅游外汇收入126亿美元，居亚洲第1位，世界第7位。我国旅游业已成为国民经济中的重要产业，同时也实现了由旅游业的“资源大国、产业小国”向世界旅游大国的跨越。 随着我国改革开放的不断发展，人民生活水平逐渐提高，人们在追求物质文明的同时更注重精神文明。与此同时，因工作时制的改革，紧张辛劳之后的休闲时间比以往多了很多，在物质丰富、收入提高的基础上，外出旅游、陶冶情操已成为人们消费的时尚。据统计，当前国内63%的工薪阶层祟尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模。 2000年全国旅游工作会议上指出，1999年，我国旅游业已经初步开创出全面大发展的新局面，旅游总收入突破4000亿人民币，比上年增长16.4%。1999年我国全年接待入境旅游者突破7279万人次，比上年增长14.7%，其中外国旅游者达到843万人次，增长18.6%；旅游外汇收入突破141亿美元，提前一年实现“九五”计划指标；国内旅游者达7.19亿人次，增长3.6%，国内旅游收入达到2831亿元人民币。去年国务院出台延长节假日的规定后，国内旅游更加兴旺。全年国内旅游呈现出的特点是：旺季提前、热点普遍、高峰迭起、游人激增。春节期间，国内旅游人数高达1800万人次，旅游花费约140亿元.(二)我国旅游业的发展前景21世纪我国旅游业的发展面临着五大机遇。一是政府明确提出旅游产业为新的经济增长点。这是我国初步建立的市场经济体制运作的结果，也是我国改变了以往不重视服务业、往往把旅游与不正之风联系在一起的旧理论、旧意识形态的重要体现。在此情况下，各地政府高度重视旅游产业，正是加强旅游基础设施的建设和旅游产业政策制订的好时候，也是旅游企业快速发展、加强自身创新机制建设的好时机。二是适逢我国经济产业结构的调整。随着国家发展服务业政策的深化，旅游产业的发展空间会越来越大，优势产业优先发展的原则，将逐渐成为各级政府及企业界人士的共识。政府在加大环境性、基础性建设投资的同时，不再在经营性、竞争性旅游产业项目上进行投资。三是我国西部大开发的历史性机遇。西部开发首先是基础设施建设和生态环境的改善，这给西部潜在的旅游资源转变为现实的旅游产品提供了条件，也为东部旅游产业的发展开拓了新的旅游市场。同时，这也是我国旅游产业的战略性调整，因为西部是我国旅游资源最密集的地区。四是加入世界贸易组织的机遇。加入WTO可以促进我国旅游产业的法制建设和制度创新，有利于现代旅游企业的建立，从而使我国旅游产业在公平的游戏规则下提高整体质量。五是世界旅游业持续发展的机遇。世界旅游业的发展速度近年来一直是世界经济增长速度的一倍以上，发展潜力大，而且世界旅游业的一体化发展也有利于我国旅游产业的发展，因为国际旅游业的发展会拉动国内旅游市场的需求，而国内旅游的发展也进一步开拓国际旅游市场。 国家旅游局的研究结果显示，再经过20年的发展，中国将实现从亚洲旅游大国向世界旅游强国的历史性跨越。到2020年，中国的旅游业年收入将超过3.3万亿元人民币，相当于国内生产总值的8%。 二、武汉市旅游业发展现状及规划 武汉作为内陆腹地中心城市，处于中西两大经济带的结合部位，具有强大的经济基础和集散能力，也是全国七大旅游区的中心位置。在长江水运网络中，武汉处于黄金水道的中心地段，从水路可达赣皖苏沪陕川等省市；在全国铁路网中扼京广铁路南北大动脉咽喉，是内陆最大的铁路转运中心之一，具备构建以武汉为中心的华中大旅游圈的基础条件，随着城市旅游形象的日益突出、鲜明，来汉购物旅游的游客也将稳定增长，会给本项目带来更多的客源。 九十年代以来武汉市旅游业有了较大发展，1991年到1997年，武汉市共接待海外旅游者116.24万人次，国际旅游收入达40256万美元，平均年增长率分别达22%和31%，超过全国平均水平。其中，“九五”前三年武汉市共接待海外旅游者66.6万人次。1997年，武汉市旅游业发展达到一个高峰期，武汉市共接待海外旅游者30.9万人次，在全国主要旅游城市中居第12位；国际旅游收入1亿美元，居全国主要旅游城市第15位；接待国内旅游者1779万人次，国内旅游收入达98亿元，全市旅游总收入突破100亿元，达107亿元，1998年虽然受到了亚洲金融危机等因素的影响，但武汉市旅游总收入仍达92亿元人民币，保持着持续发展的良好势头。1999年，在国际、国内市场普遍疲软的情况下，以创建中国优秀旅游城市为契机，武汉市旅游业仍取得了较好成绩，全年接待海外旅游者16.08万人次，比上年增长6.17%；国际旅游收入7336万美元，比1998年增长14.4%；接待国内旅游者1748万人次，比上年增长12.2%，实现国内旅游收入104.8亿元，比上年增长20.4%，全年实现旅游总收入111亿元，增长20.1%，再创历史新高。 武汉市已基本完成全市旅游业“十五”规划，规划中以都市旅游作为武汉市旅游发展的目标定位，逐步完善城市旅游功能，改善城市旅游基础设施，改善城市整体环境。改建充实一批传统景点，使之焕发出新活力；新建一批大型景观，使之成为新的旅游热点的主体；兴建一批生态旅游景点，使之成为休闲度假的好去处。使来汉旅游的海内外旅游者人数和在汉停留天数有较大幅度增长，实现由旅游温冷城市向旅游热点城市的转变。在“十五”期间，全市将规划建设九大重点旅游区：黄鹤楼风景区、长江乐园、琴台月湖风景区、归元文化旅游区、木兰生态旅游区、武汉森林野生动物园、东湖风景区、盘龙城、道观河旅游风景区、龙泉山旅游风景区。并设计了四条中心旅游活动带、四条市效旅游线、丰富了六种专项旅游产品。以上这些规模大、档次高、有特色的旅游工程相继展开，将为武汉旅游业的发展注入新的活力。武汉作为旅游集散地和目的地的功能将会更加突出，旅游业的发展将会形成快速增长的格局。 三、龙泉山旅游人数预测 武汉龙泉山风景区自然资源丰富，人文景观众多，是武汉市市级旅游度假区。几年来，龙泉山共接待游客60万人次，实现旅游收入800多万元。下表是近年来龙泉山风景区接待旅游人数及创收情况的统计：年 度接待游客（万人次）创旅游收入（万元）1992793.319937.29619948106.319957.397.319966.890.619976.38419986.181.31999680.320005.370.6 龙泉山风景区在“十五”期间，按规划投资9200万元，新增水上游乐园，恢复两寝、两墓，恢复灵泉古寺、唐代万卷书楼、宋代珍珠塔、蓼娥堂、元代听松阁等景点，并逐步配套生活服务设施，促使风景区发展成为集观光、旅游、休闲、娱乐于一体的旅游宝地。同时，不断增加宣传力度，加大景区建设，加强景区管理，提高景区知名度，使龙泉山风景区成为武汉地区旅游业的“亮点”，以增强吸引游客的魅力。届时，前来游览观光的旅客定会成倍增长。 龙泉山风景区的开发建设正值全国旅游事业蓬勃发展的大好时机，特别是实行每周双休日工作制后，使普通市民的旅游人数有了大幅度的提高，龙泉山风景区的开发建设正是主要面对这部分游客，他们长年累用生活在拥挤、喧闹的都市环境和空间中，对广阔、幽静、绿色、水乡环境尤为向往，这里具有交通方便、项目新颖等优越条件，相信建成后会成为市民娱乐休闲和短期度假的最佳选择之一。 另外，武汉市现有外来人口330万人，他们因经商、打工、出差等原因在武汉长期居住或短期逗留，周末假日和空闲时间需要一个环境宽松、自然优美、消费适中、交通便利的娱乐休闲场所，龙泉山风景区非常适合他们的需要。 还有海外驻汉人员也是客源组成之一，目前武汉有来自港澳台和国外常驻人员4.4万人，其中分布在离江夏区最近的东湖开发区及周边的占41%，他们也是较成熟的旅游者，对回归自然和市郊农村风情有浓厚的兴趣。而且随着武汉对外开放力度的增大，海外人士将继续增加，也将构成龙泉山风景区的重要游客来源。对龙泉山的游客量具体预测如下： (1)江夏区游客潜量。江夏区现有总人口65万人，江夏纸坊就有16万人，若按年游客量点总人口10%计算，江夏区每年游客潜量为6万人次。纸坊按20%计算，纸坊年游客潜量为3.2万人次。 (2)武汉市游客潜量。武汉市城区人口有420万人，加上黄坡、新洲、蔡甸等区，总人口超过700万人。年游客潜量若按总人口5%计算，武汉市年游客潜量就有35万人次。随着旅游环境的不断改善，人们生活标准的不断提高，武汉市游客潜量还会有较大幅度的增加。 (3)周边地区以及其它地区年游客潜量。由于龙泉山风景区距市中心仅21公里，东与鄂州相邻，地处武黄、沪蓉高速公路旁，交通十分方便，其周边及其它地区年游客潜量是十分巨大的。加之武汉创建优秀旅游城市，外地来汉观光、游览的客人不断增加，龙泉山风景区的人气也定会成倍增长。1999年，武汉市各旅游区(点)共接待国内游客1748万人次，接待海外旅客16.08万人次，若按来汉游客总量2%前往龙泉山风景区游览计算，龙泉山风景区年接待游客量就将近34.96万人次，因此项目市场前景看好。第三章 项目选址与拆迁方案 一、项目选址 龙泉山风景区位于武汉市东南郊21公里处，距江夏区纸坊27公里。其东邻湖北省鄂州市，北靠武汉市洪山区，南与梁子湖相通，西望江夏汤逊湖。交通十分便利，纸龙公路直通景区，宜（昌）黄（石）高速公路贯北而过，沪蓉高速公路紧贴景区，景区内牛山湖与三汊港均能直航鄂州市。目前，龙泉山风景区已开通武汉港直通景区的旅游专线车。从武汉港到风景区仅用70分钟便可到达。从武黄公路口经流芳仅需20分钟便可到达。二、拆迁安置方案为恢复龙泉山风景区有山有水的历史面貌，项目单位拟定在天马峰经珠山至玉屏峰之间筑坝蓄水还湖，坝高为海拔34米，蓄水最高水位为32米。大坝建成后，景区内四个自然村98户农户，均拆迁，具体拆迁安置方案为：1.安置地点选择拆迁区域内的98户农户重新安置地既要考虑到风景区发展的需要，又要考虑到农户的生活习惯。同时还要考虑重新安置的地点既要为风景区配套服务，又要能解决被迁农户的生活来源，因此我们将安置地点选择在风景区“楚天名山”牌坊前。按照统一规划、统一标准、统一布局、统一安排、统一施工的原则，沿纸龙公路两旁，兴建仿明代建筑的民宅一条街。形成与风景区相配套的供游人休闲、购物、餐饮以及住宿的生活服务区。这样，既安排了搬迁农户的居住，又解决了农户因建坝淹地而造成的生活困难问题。2.对农田淹没的补偿四个自然村共淹没耕地602.7亩（其中水田551.7亩，占四个自然村水田总面积76.6%，旱地50亩，占总旱地面积8.9%），由于目前还没有具体的补偿标准，还需区、乡、村及农户进行协商。目前该补偿标准区政府正在商讨之中。3.对拆迁房屋的补偿此次共需拆迁房屋17597.56平方米，补偿费计424.42万元。具体补偿标准及房屋的面积如下：红砖楼房31栋：7475.67平方米250元/平方米=786.89万元。红砖平房31栋：4949.62平方米250元/平方米=123.74万元。土砖房36栋：5172.27平方米220元/平方米=113.79万元。4.拆迁农户生活出路问题调整农户土地耕种面积由于搬迁农房原有土地被水淹没，已无法耕种，因此，必须对其土地进行重新调整。一是根据滚动发展的需要，对暂未淹没的土地由原农房继续耕种；二是对已淹没的面积在乡、村范围内进行调整，重新划分耕种面积；三是开发荒坡、荒山，种植经济林；设立生活服务区，为龙泉山风景区提供配套服务。搬迁农房按照“五统一”的标准进行集中安置后，可根据农户自身情况和自身特长开展从事服务业活动，如有的办餐饮，有的开旅馆，有的可根据当地风俗办“农家乐”，让游人体验农家生活的乐趣等等；在当地选择一批有知识、有文化的年轻人，为游览风景区的游人提供民风民俗民情服务，即主要从事当地民俗风情表演的活动。这样既丰富了游人的游览内容，又解决了当地农民的就业及生活问题。引导搬迁农民人事旅游商品销售和土特产品的销售活动。主要是以销售土特产品为主，为游人提供良好的购物环境。五、根据上级有关文件精神，对拆迁户的搬迁费进行适当补偿。主要是对农房的搬迁费按人头数进行适当补偿，具体补偿标准按新建水库占用农房农田、旱地的标准执行。第四章 总体规划与建设方案 一、规划原则本项目规划的指导思想为：根据国家有关大力发展旅游业的文件精神，以党的十五大精神为指针，以发展大旅游、大产业、大市场为目标。引进投入，社会共建，政策优惠，强化管理为手段，加大改革开放力度，合理配套资源优势。在项目现有设施的基础上，重点控掘古遗址、古墓群、古陵园，发挥项目所在地的山水资源优势。以山为本，以水为主，恢复历史生态，保护生态平衡，实行滚动式发展，以龙泉山7.6平房公里盆地为核心，以牛山湖、三汊港、龙泉山山为旅游长远规划开发地域，加强交通建设，形成旅游网络，促使项目成为可投资性、可进入性、可操作性、可发展性并具有起点高、大手笔、功能齐全、设施完善、布局合理、网络畅通、集考古、休闲、娱乐、生态游为一体的旅游开发性项目。在本项目的规划上遵循以下原则： 二、总体规划风景区规划范围分二个层次。一是以龙泉山7.6平方公里盆地为核心的规划范围；二是以牛山湖、龙泉山、三汊港、豹解南部地域约136平方公里范围内的水上游乐、生态旅游规划范围。 1.核心规划区 龙泉山7.6平方公里规划范围：以现有景点为基础，以古迹、古墓群为重点，以恢复历史原貌和生态环境为目的，把龙泉山7.6平方公里规划成四大区域，即：古迹文物区、水上游乐区、避暑疗养区和生活服务区。2.外围规划区以牛山湖、三汊港、龙泉山乡、豹解南部为界约136平方米公里规划范围：主要是以湖泊水上游乐项目为主体。规划开辟湖上游览、湖上娱乐、湖上垂钓、湖上打猎、湖上划船、水上滑板、湖中潜水、湖底迷宫和水上球类比赛等项目。为游人提供丰富多彩的水上游乐活动。加之牛山湖、三汊港系梁子湖分汊，湖港水系相通，湖泊依依相连，梁子湖许多美丽的传说至今广为传颂。规划可根据这些传说如鳊鱼潭、牛山、仙人锅等民间故事设立湖中或湖边景点，以增加游人游览的兴趣。 三、各景区规划方案1.古迹文物区：规划面积为3200亩，在此区内，除现已开发的楚昭王陵墓、龟碑亭、樊哙墓、婆婆树、远眺亭等景点外，由东向南，沿环山公里逐步恢复“八寝一墓”。即宪王寝、壮王寝、愍王寝、恭王寝、靖王寝、端王寝、贺王寝、康王寝和唐代李道宗墓。并恢复唐代万卷书楼、宋代珍珠塔、蓼娥堂、元代听松阁等景点。2.水上游乐区：规划面积为860亩。此区主要是筑坝蓄水还湖，原址重建明代古桥、状元桥、龙龟戏水池、观晴井等景观，恢复龙泉山山水历史的原貌，并开发水上游乐，开避仿古游船区、现代游艇区、游泳区、跳水区、垂钓等景点。3.避暑疗养区：规划面积为3500亩。以市计委疗养所为主体，向周边地区扩展，分期建设35处疗养所，共设床位800个。 4.生活服务区：规划面积为1500亩，主要是沿纸龙公路两则，结合农房搬迁，建设仿明代建筑一条街。主要集餐饮、住宿、购物、娱乐、休闲为一体，配合风景区为游人提供生活服务。 四、核心区总体布局 1.古迹文物区：楚昭王陵墓群及古迹文物旧址多座落于二龙山谷，古迹文物区沿历史遗址依山而建，环水布置。沿天马峰山脚布置的主要景点有：昭王寝、王妃寝、宪王寝、听松阁、远眺亭、龟碑亭、秋风亭、望湖亭、春露亭、珍珠塔、蓼莪堂、紫萼园婆婆树等；沿玉屏峰山脚布置的主要景点有：愍王寝、荘王寝、恭王寝、康王寝、靖王寝、端王寝、贺王寝、灵泉寺、樊侯祠、将军阁、思亲台、大观楼、万卷书楼、万寿台、百花园等。 2.水上游乐区：在二龙山山谷筑坝截流，蓄水还湖，布置为水上游乐区，水上游乐区在风景区的中心区域，将古迹文物区分为东西两块。 3.避暑疗养区：布置在风景区的北部地区，市计委疗养所周边地域。 4.生活服务区：布置在风景区的西南部地区，楚天名山牌坊以南，沿纸龙公路向两边拓展。 5.风景区大门：风景区建南、北两座大门，北大门位于风景区北端后山梁，南大门布置于楚天名山牌坊处。在南北大门分别设置停车场。 各区域布置详见“龙泉山风景区近期规划图”第五章 一期工程主要建设内容 一期工程主要目标为完成核心规划区的基础设施建设，包括道路、交通、水电、通讯、生活、住宿等，同时修复开放两寝两墓、筑坝蓄水、建设或恢复部分风景区或景点，基本形成龙泉山风景区雏形。 一、一期工程主要建设内容 1.古灵墓 愍王寝和端王寝。 2.古建筑 灵泉寺，唐代万卷书楼、宋代珍珠塔、蓼莪堂、元代听松阁。 3.筑坝蓄水 在二龙山之间珍珠口处，构筑大坝，蓄水还湖。 4.水上景点 重建明代古桥、状元桥等景点，开辟仿古游船区、垂钓区、游泳区、跳水区、现代游庭区。 5.仿明代一条街建设集餐饮、住宿、购物、娱乐、休闲功能为一体的仿明代建筑一条街。 二、一期工程主要工程指标 一期工程主要工程指标如下表：一期工程主要工程指标表序号名 称单 位数 量1区域面积规划平方公里136其中：古迹文物区亩3200水上游乐区亩860避暑疗养区亩3500生活服务区亩15002修复古墓座23重建古迹景点个54蓄水坝座15蓄水面积M28606水上景点及游乐项目个87仿明一条街m2000第六章 公用工程与环境保护 一、给排水1.给水 龙泉山现饮用水为地下水，考虑到龙泉山湖水质较好，在蓄水坝旁设水泵房，建一简易水厂，湖水经过滤常沉淀消毒后供作生活用水和消防用水。2.排水 雨水自流入水库，别墅区的生活污水和商饮服务中心的生活污水经处理达标后排入水库。 二、供电 风景区应有专用变电站供电，电源由5公里龙泉变电站引入，龙泉变电站电压为11万伏和3.5万伏，容量为15000KVA，可作为风景区照明和建设施工动力，景区、景点、道路的照明和游览服务设施动力用。要保证用电的安全性和可靠性。 经测算，本项目需电力增容1000KVA。 三、通讯 每个景点均设办公用外线电话和公用IC电话，别墅区设交换机一部，和管委会分机统一管理。行政管理楼内除办公电话外，在疗养中心应能开通国际长途。 四、消防与防雷 风景区内林木多、建筑多游人稠密，应注意防火。建议在适当的部位，设火警了望岗，了望台应视野开阔，地势高，一般应高于周围树冠。集中的建筑群应设消防水池。结合治安，有流动的消防巡逻队，发规火灾隐患，及时处理，并配置相应的消防车。 在建筑物顶应设避雷装置，有避雷装置，并有良好接地。 五、道路 风景区内均为游览道路，以连接八王灵全长4.5公里的环山公路为主干，路网采用环状和支状相结合的布置格局。风景区进出主道路宽20米、环山公路现为4米宽（路基9米），一期工程将其拓宽为6米、支路宽3米，小路宽1米。主路顺直通畅，支路和小路顺坡布置走向自由，干、支路均为混凝土路面，小路由卵石、块石铺砌成。 风景区南北入口均设停车场，停车场总面积为8000平方米，可供各种小车、客车和中巴车停放。 六、绿化 风景区建设应加强绿化建设和林木管理。 1.树种选择 大面积的绿化应选择当地乡土树种，便于成活。引入树种应有较高的当地成活史，珍稀植物应创造与原产地相应的土壤、光照、气候条件，精心管理。 2.行道树 风景区内道路不同于城市道路的行道绿化。不宜全部均匀种植，应结合不同城市道路断面和观赏要求去设计种植。主路以香樟、意杨为主，疏密有致排列，在转弯或局部空旷部位可布置一组景树，丰富道路景观，如种黑油松、塔松等。有花坛的位置可以种植黄杨球、草本木本花卉等。次路两旁，特别是游览小路更应与景区的绿化相结合。 3.景区绿化 景区绿化应与景区的建筑、营造的环境风格协调，如各王寝前采用中国王家园林形式，避暑疗养区则采用中国私家园林形式和欧式庭园形式相结合的规划布局，还可以将植株树冠修剪成几何形；中国园亭台楼阁、曲径通幽、步移景异，独具匠心，又如龙泉山古墓区前植有樟树，墓后植有扁柏。而一般景区周围广植针叶和阔叶相间的混交林，形成风景区枝叶茂密的绿化景观。 4.苗圃 应根据园内补充苗木的需要分片种植，以大苗移栽，保证成活，方便管理。并设花房、温室苗床，在满足风景区自身需要的前下，可以对外出售盆花、插花。水面：湖区岸边，应铺砌块石，沿岸栽柳树，岸坡种植草皮，防止水土流失。 七、环境保护、环卫来龙泉山风景区的游客给风景区带来可观的经济效益，也会带来旅游污染，故要求加强环境保护。1.控制游客量 为保证游客良好的观赏游览的条件，对游客量要有一定控制。2.集中布置商业服务点 规划在风景区西南部建设2000米长的仿明建筑一条街，供应旅游生活用品、纪念品、饮料和食品快餐。物品包装采用天然材料而不准用塑料制品。风景区其他位置不设食品点。3.公厕 在主要景点、停车场、商务中心设公厕，均有化粪池，进行粪便无害处理，处理后的粪便施入植物园、苗圃作为肥料用，避免污染水体。4.垃圾处理 游览区立标志牌，设置垃圾桶，添置垃圾车，组建垃圾清扫队，定时收集垃圾，运至植物园东北垃圾收集站，定期运出风景区，集中处理。5.管线敷设 所有管线均地埋敷设，不设明管和架空线，以保证景观的完整性。6.林木保护 设机构统一管理林木、花卉，建立规章制度，不许乱砍乱伐，保持良好的植被条件。7.水体保护 湖岸铺砌块石，植树种草，防水土流失。置备废弃物打捞船，随时打捞湖面漂浮废弃物。第七章 工程进度本项目工程实施进度安排如下：本项目全部建成约需5-6年时间，第一期工程实施进度安排为：1.编制项目预可行性研究报告并报批立项 2001年2月2.编制项目可行性研究报告并报批立项 2001年4月5月3.初步设计报批、施工图设计及工程招标 2001年8月2001年12月4.工程施工及设备调试 2002年1月2002年12月5.竣工验收 2003年1月项目建设期为2年，即2001年1月2003年1月。第八章 组织机构与人员编制本项目建设及管理单位是龙泉山风景管理处，根据项目要求及实际情况，本着精简、实用的原则配置人员。人员的配置比例为中层以上管理人员占15%，工程技术人员占10%，一线服务人员占60%，其它后勤人员占15%。项目单位固定人数为60人，其它服务人员视实际需要和游客人数的增长情况而定。本项目人员实行聘用合同制，在上岗前必须分专业、分工种进行培训，以利项目的顺利运营。一般服务人员应进行23个月的培训，对当地导游、住宿、餐饮和特种娱乐项目的工作人员应进行23个月的培训，培训内容包括：游区历史文化背景、旅游常识、专业技术知识、接待礼仪、形体训练等。第九章 投资估算与资金筹措一、投资估算 1.估算说明 (1)各项工程费用根据武汉市建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用及税金等，并参照武汉市近期施工的同类建筑的各项工程单位面积概算指标计算。 (2)本项目所需土地按5万元/亩计。 (3)拆迁房屋补偿按236元/平方米计，搬迁户农田补偿费按1万元/亩计。 2.投资估算： 经估算，本项目投资总额为11029.3万元。其中： 工程费用 8810万元 其他费用 1538.4万元 预备费用 620.9万元 铺底流动资金 60万元 投资估算见附表一。二、资金筹措本项目资金筹措有以下三个渠道：1.江夏区财政自筹3640万元2.争取国家政策扶持资金3640万元，目前已落实的有市水利局承诺今后两年每年补贴100万元，用于蓄水工程建设；市旅游局承诺今后两年每年补贴500万元，用于旅游景点开发建设。3.以合资开发建设方式筹集资金3749.3万元。