泛华商业广场(b座)项目建设投资可行性论证报告.doc

辽宁晟恒房屋开发有限公司御龙建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论51.1项目名称51.2建设单位概况51.3项目编制依据61.4研究工作的范围71.5项目建设规模及内容71.6投资估算及资金筹措71.7研究结论81.8主要技术指标8第二章 项目提出背景及建设必要性102.1项目提出背景10第三章 市场分析与预测133.1市场现状分析133.2项目市场分析153.3市场预测16第四章 项目建设条件194.1地理位置194.2气象条件194.3自然地理状况194.4基础设施情况20第五章 工程技术方案225.1总平面布置225.2建筑、结构235.3给排水设计265.4空调通风防排烟设计275.5供电设计29第六章 环境保护、卫生防疫及节能366.1环境保护366.2卫生防疫386.3节能措施39第七章 消 防457.1建筑消防457.2暖通、给排水防火设计467.3电气防火设计47第八章 项目组织及实施进度计划518.1项目组织与管理518.2项目实施进度计划54第九章 投资估算与资金筹措569.1投资估算编制依据及方法569.2投资估算569.2资金筹措57第十章 财务数据估算5810.1. 计算期估算5810.2. 销售（经营）收入估算5810.3. 总成本费用估算5810.4、项目财务评价58第十一章 社会影响分析6011.1社会影响效果分析6011.2社会适应性分析6111.3社会效益分析6111.4社会风险分析62第十二章 结论与建议6312.1 结论6312.2. 建议63附件：1、宗地图2、土地证3、挂牌交易成交确认书4、建筑扩初设计审定通知单5、建设工程规划许可证 6、企业法人营业执照7、开发资质第一章 总论1.1项目名称1.1.1项目名称泛华商业广场（B座）1.1.2项目建设单位泛华房地产开发（沈阳）有限公司法定代表人：李笑玉公司地址：沈阳市浑南新区三义街10号1.1.3项目联系人及电话联系人：李宏杰电话：138981198961.1.4项目建设性质新建1.2建设单位概况泛华房地产开发（沈阳）有限公司是一家与港澳台商合资经营企业。成立于2006年6月15日，公司总注册资金为柒仟玖佰捌拾玖万美元，主营房产开发、销售、自有房产租赁。公司拥有一批素质高，专业强的房地产专业人才，现有在职人员共有45人，其中拥有职称的专业人员共有11人，其中具有高级职称人员1人，具有中级职称人员5人，具有初级职称人员5人。具体专业为建筑专业6人，财务专业2人，经济专业2人，统计专业1人。公司由开发部、工程部、技术部、销售部、财务部等部门组成。泛华房地产开发（沈阳）有限公司结合市场优势与融资优势，为成功完成浑南开发区内标志性项目-沈阳泛华广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利的精髓。泛华始终以“为客户创造价值”为核心经营理念，站在城市建设产业角度，从城市资源优化，城市基础设施及房地产的投资，建设，运营等业务。实践并完善“融投资带建设，源头战略”等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。这样的创立及实践的战略构想，使泛华房地产开发（沈阳）有限公司站在发展的高端，里程碑式地完善了产业价值链的有效整合。泛华房地产开发（沈阳）有限公司经历多年的发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树一帜的泛华品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断提升，持续发展的大型投资建设集团，推动了城市的科学发展，获得政府的高度赞扬。公司将通过整合资源、制定长期战略规划、输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，以成具有影响力的企业集团。 1.3项目编制依据（1）国家有关部委及沈阳市的相关法规和规范（2）辽宁省消耗量定额参考价目表(2004年)（3）辽宁省建设工程费用参考标准(2006年)（4）泛华商业广场建设项目规划设计方案（5）投资单位提供的基础资料（6）沈阳城市总体规划（2005-2020）；（7）沈阳市十一五发展规划；（8）二00二年出版投资项目可行性研究指南（9）国家计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南版）的通知，计办投资200215号。（10）国家发展改革委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数第三版（发改投资2006年1325号）。1.4研究工作的范围（1）项目建设必要性（2）市场分析（3）项目市场定位分析（4）项目建设条件（5）工程技术方案（6）环境评价及节能（7）投资估算及资金筹措1.5项目建设规模及内容泛华房地产开发（沈阳）有限公司开发的“泛华商业广场（B座）”项目位于沈阳市浑南新区C10-2号地块，规划用地面积为12403.2平方米，总建筑面积53594.4平方米（地上建筑面积39193.6平方米；地下建筑面积14400.8平方米）。“泛华商业广场（B座）”项目共有1栋楼。B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。1.6投资估算及资金筹措本项目总投资约为23360万元人民币，主要用于土地征购、基础设施建设和建筑安装工程、装修、技术服务费、设备费等费用，资金筹措方式为自筹。1.7研究结论从建设地点、功能、标准以及市场的发展需求等状况纵观全局，本项目建设是必要的。本项目符合人们追求绿色环保、生态自然、舒适温馨、健康科学的消费理念，同时对于洪区经济的健康积极发展可起到一定的促进作用，项目经济效益和社会效益均是显著的。建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。1.8主要技术指标主要技术指标见下表：主要技术指标表序号指 标单 位用地面积建筑面积1规划建设用地面积平方米12403.22总建筑面积平方米53594.43地上建筑面积平方米39193.64地下建筑面积平方米14400.8其中公用设备建筑面积平方米440.1人防建筑面积平方米42005容积率5.48（总体）6建筑密度%50.5（总体）7绿化率%35（总体）8建设总投资万元23360第二章 项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景浑南新区位于沈阳城区南部，规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，与母城交映生辉。本着“线形城市的带状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统”的规划理念，由北京，上海，台湾，美国，日本，澳大利亚，加拿大等国内外等著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为“三区一城一带”。即高新技术产业区，高档次中央商务区，高品质居住区，大学城，浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其他用地10%。新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路的浑河与南三环之间的区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人。浑南新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港-桃仙机场仅7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥，长青桥，富民桥，浑河桥，胜利桥与母城相连；沈营，沈丹，沈抚高速公路及机场路，沈祝路，沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。浑南新区空间上是在金廊，银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业和沿三环的高新技术产业带。浑南新区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业，会展服务业，旅游服务业，物流服务也，构建现代服务体系，体现商务办公，文化娱乐，生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。为进一步落实沈阳市中心城区总体规划1996-2010，加快沈阳市浑南新区城市建设进程，改善生态环境和人民居住条件，泛华房地产开发（沈阳）有限公司决定开发建设“泛华商业广场（B座）”项目住宅项目工程。“泛华商业广场（B座）”是公司新开发建设的新项目，位于沈阳市浑南新区C10号地块，总投资额23360万元，项目将于二O一五年十二月全部竣工, 项目建成后将以集居住为主、商网、办公、休闲于一体的多功能小区。项目区域道路顺畅，交通便捷，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。随着国家制定十二五规划即将到来，沈阳城市新一轮规划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起来，首先就是城市定位明显提高。上一期规划确定沈阳城市定位是“辽宁省省会、东北地区中心城市、全国重要的工业基地”，而新的规划对沈阳城市定位的表述是“辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”。从“东北地区中心城市”到“国家中心城市”，进一步提升了沈阳城市的地位，从“全国重要的工业基地”到“国家先进制造业基地”，强调的是沈阳制造业产业发展的方向和目标。预计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带来又一次大的发展，基本建设必又进入一个蓬勃向上的时期，内需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。2.2项目建设的必要性中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。“泛华商业广场（B座）”项目的建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为：以居住为主、商业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重要发展地区。项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进一步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体规划的目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的、可行的。第三章 市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查、整理、汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。3.1市场现状分析在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要的地位。“南依北拓”，“南北金廊，东西银带”等战略的效应开始在浑南新区显现。除便捷的交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出浑南新区“得天独厚”的环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名的开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间的发展，浑南出现了一大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活的优质中高端项目。其开发的产品主要有普通住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵的滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。沈阳广大购房者的消费观念已经由过去的“买面积”，转变为现在的“买环境”，并正在步入“买文化”阶段。浑南新区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域的品位与价值。浑南新区作为奥运会分赛场的所在地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。作为“前奥运效应”，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目的美誉度；作为“后奥运效应”，浑南新区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动力。“绿色浑南，水岸新城”，浑南新区位于未来城市的“新都心”，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。这就决定了浑南新区房地产市场必然是母城的“升级版”，是沈城居民二次置业，改善居住条件的理想选择。而且，浑南新区作为科技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑的产业发展格局。以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色；沈阳建筑大学，沈阳理工大学，沈阳音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品位。未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市场的发展相得益彰，和谐共生。随着奥运会，全运会陆续召开，浑南的房价也从3000元/平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价6000元/平方米的楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，浑南的房价将会有更大的增值潜力。沈阳的城市纵轴是以青年大街为代表的城市金廊，而沈阳城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得不说浑河在沈阳南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河成为了沈阳市新的城市中轴线。2010年2月28日，“东陵区，浑南新区，航高基地合署办公”，建设“大浑南”的序幕正式拉开。这是一次最具全局性的战略的调整，将东陵区，浑南新区，航高基地合署办公，形成建设大浑南的新格局。沈阳给大浑南做出了打造“和谐浑南，绿色浑南，创新浑南”的发展定位，在这样的定位中，浑河的生态作用再次凸现出来。2013年第十二届全运会花落辽宁，沈阳作为主会场，有了一次全新的机遇。浑南近几年每年的住宅供应面积在100万-150万平方米左右，而空置率基本为零。从市场的角度，不管在沈阳其他几个区域或是在全国其他省级城市，这样表现优秀的市场环境恐怕极为少见。根据统计的数据看，2009年，浑南地区的平均房价4800元/平方米，其中最高楼盘均价为6700元/平方米，而目前，浑南地区的商品房均价已经超过了6000元/平方米，其中亲水楼盘的销售价格已经超过万元，有一次攀升至历史最高点。到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。这也就另一角度证明，沈阳商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。3.2项目市场分析沈阳市浑南新区地势平坦，区位优越，这里具备投资发展的最佳区位优势。浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，地形平缓，地势东高西低，平均海拔低于50米。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候，四季分明。交通条件便利，位于沈阳市城南部，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。浑南新区功能完善，政策优越，这里具备投资发展的最佳环境优势。区政府不断完善城市载体功能，大力优化城乡发展条件，提升区域形象，浑南新区日益成为“投资置业的热土”。浑南新区将以崭新的面貌，绿洲式的环境，为经济开发区的城市建设奠定坚实的基础。浑南新区建筑市场的地域优势、完善的配套设施等方面都具有绝对的优势，适宜进行“泛华商业广场（B座）”项目开发。3.3市场预测由于全球经济复苏道路漫长，全球住房市场复杂度进一步上升；中国经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化，通过膨胀压力会越来越大，国际经济失衡及各国应对措施的不协调带来的不确定性也会增加；城市化的规模结构都将进行深度调整；土地供求总量和结构矛盾将有所缓解，特别是保障性住房用地比重将明显提高。总体预测为：2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降。主要理由为：一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决，意志坚定，对房价采取了露头就打，见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经收到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化；五十紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力增大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下乡而上升；第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格相对平稳，销售面积上升；第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。住房市场面临的严峻挑战是：宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀，压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益积累；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断积累；中低档住房用地供应不足，土地融资助涨地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任有待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括（1）积极稳健，审慎灵活的宏观经济政策取向2011年，宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。（2）积极稳妥推进城镇化2010年，经济工作会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局” 。城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。（3）经济增速将有所放缓2011年，全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，2011年我国经济增长在9%左右，低于2010年水平。经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。（4）房地产调控政策仍将从紧2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年12月26日，温家宝总理在参与重返灾区-中国之声温暖行动直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧的房地产市场调控政策是影响2011年住宅市场发展的一个重要因素。综合上述影响因素，预计2011年商品住宅市场的发展趋势如下：住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。住宅价格保持基本平稳。2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，在从紧的房地产调控政策下，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。第四章 项目建设条件4.1地理位置该项目位于沈阳市浑南新区C10-2号地块，沈阳市城南，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。场地地势平坦，周边道路宽敞通畅，交通便利，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。步行路和车行道宽度均能满足消防车通行及扑救的要求。4.2气象条件沈阳地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七八月份。主要气象条件：年平均气温 7.7极端最高气温 38.3极端最低气温 -30.6日最大温差 18年平均降水量 755.4mm日最大降水量 118.9mm最大积雪深度 200mm平均风速 3.7m/s最大风速 29.7m/s平均相对湿度 65%4.3自然地理状况浑南新区位于浑河水系冲击而成的浑河平原上。新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9左右，历史最高气温38.3，发生在7月份；最低气温为-30.6，发生在一月份。年平均降水量为732.4毫米，7-8月降水量占50%左右。年平均日照时数为2554小时，最多在5月，266小时/月，最少在12月，156小时/月。浑南新区大气环境优于国家二级环境质量标准，地下水水质达到国家三级标准。现今区内浑河，白塔堡河水污染得到有效的控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上，规划目标，绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。4.4基础设施情况4.4.1给水、排水1、供水本项目用水由沈阳市浑南新区供水管网统一供给，其水质、水量均能满足要求。本项目主要用水为日常用水和绿化用水。初步计算日用水量为324.51t/ d。用水管道室外可考虑采用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。2、排水排水采取雨水、污水分流方式进行排放。生活污水经管网汇集到化粪池后排入市政管道，最终排入污水处理厂。雨水经雨水排放管网收集后可用于绿地浇灌、道路冲洗。提倡中水再利用，以节约用水。排水量按生活用水量90%计算，日最高排水量为292.06t/d。4.4.2供电本项目供电由沈阳市浑南新区农电局供电线路为电源，提供两路独立10KV电源，供电为三类负荷，供电电压380V/220V，三相，50Hz。建议在建筑物边缘设置箱式变压器，即可满足项目运营期用电需求。本项目内弱电设计可根据使用数量及需要在项目内设置电话系统、有线电视系统、宽带系统，信号引自市网。4.4.3供热本项目冬季供暖由沈阳市热网直接供暖，不另设锅炉房，为居民提供优越的无污染的居住环境。4.4.4煤气煤气供应通过沈阳市煤气公司煤气管网直接接入网点,网点每单元设引入管；每户设煤气表，采用外入户方式。4.4.5电讯根据浑南新区总体规划，综合考虑电讯设施的敷设。通讯工程综合考虑主干电缆路由的走向，应尽量和配电电缆走向一致，互相衔接，应在密度大的地区通过，以使引上和分线供线。在多局制的电缆网络设计时，用户主干电缆应与局间中继电缆的路由一并考虑，使线路网有机地结合，做到技术、经济合理。重要主干电缆和中继电缆，宜采用迂回路由，构成环形网络，以保证通信，环形网络的构成，可以采取不同的线路路由，或同一路由采用不同建筑方式的电缆。 第五章 工程技术方案5.1总平面布置5.1.1建筑设计基本思想（1）尊重环境，文脉相承，精心组织建筑形体使其和谐地融入到城市环境中去。（2）本着以人为本原则，在满足各项功能基本需要的同时，最大限度地改善市场条件。提供一个舒适、温馨、优美的居住环境。5.1.2总体布局“泛华商业广场（B座）”项目位于沈阳市南部的浑南开发区，本项目根据其独特的地理位置，沿沈营路，开发区主干道浑南大道，河神庙街及青年大街，规划道路，整个项目由公建区和居住区两大部分组成，居住区位于用地的西北角，公建区位于整个项目用地的东部及南部，本项目即为该公建区内的商业中心及商业楼。以人的需求为主出发点，倡导都市住宅新形象，营造景观优雅，文化浓郁的良好人居环境，打造优越的生活品质，满足居民的生理和精神需求，满足中高端客户的职业主流需求。空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理需求，视觉环境符合人的心理需求，在规划设计中体现了现代都市的时尚感，体现生态优先原则，注重对生态环境系统的建设，对自然环境完善改造的基础上，加大绿化面积，力图创造舒适，节能，环保的环境。园区内布置新颖，错落有致，楼体与周围环境，设施等有机结合，已达到符合城市整体规划的要求。5.1.3交通组织根据内部交通联系及消防通道的要求，对周边道路进行合理规划。（1）机动车道沿建筑周边布置，正面主入口和沿街商业街主要为人行，以树木、花坛、地面铺装、雕塑及供人休息的设施共同构成休息、娱乐、散步的步行场所，只在消防扑救时作为消防环道的一部分使用。（2）出入口、停车场（库）在满足停车需求的同时，应尽可能减少基地车辆出入口的数量，合理组织停车方式和路径，减少停车场库对基地人行空间的干扰；通过建筑处理手法和绿化屏障的应用，在车辆出入口形成视觉屏障，尽量地下停车，减小地面停车，以增大绿化面积，丰富区域景观。5.2建筑、结构5.2.1 建筑设计“泛华商业广场（B座）”项目共有1栋楼， B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层至6层与E座相连，地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。“泛华商业广场（B座）”地下总面积为14400.8平方米，其中人防建筑面积为4200平方米，公用设备建筑面积为440.1平方米。（1）、平面设计B座商业广场与E座是相连的，为综合购物广场。集餐饮，娱乐，购物于一体，设计考究，功能多元化，为小区及周边提供了完善的服务，满足人们不同的生活需求。（2）、立面设计本工程立面设计为现代风格住宅设计，明快的色彩，精巧的细部，凸凹的光影变化，高低起伏的变化，使整个小区充满活力，艺术氛围浓厚。5.2.2造型设计建筑造型充分体现自身的性格特征，各个建筑的风格融为一体，体现出经典的自身特征。通过细部处理和现代材料的运用形成富有时代气息的风格，立面造型和材料的运用还充分考虑了与城市环境相协调，不仅表现出建筑自身个性，同时还将成为城市空间序列中精彩协调的一部分。5.2.3建筑构造（1）墙体：墙体材料为钢筋砼墙，加气砼砌块墙，轻钢龙骨纤维水泥加压板墙。本工程的部分内墙及地下室全部外墙为钢筋砼墙。地下及地上部分所有框架间填充轻质内隔墙均为加气砼砌块墙，除特别注明外，厚度均为200。地上部分外墙由两部分组成：室内采用轻钢龙骨纤维水泥加压板体系，室外侧采用外保温石材复合装饰板干挂体系。（2）地面：网点及住宅除卫生间、厨房地面外均为水泥砂浆地面。卫生间、厨房为磁砖地面。（3）楼面：同地面面层。（4）屋面：屋面为上人.不上人屋面，保温用100厚苯板，防水采用SBS卷材防火。（5）门窗：网点门窗均为铝合金门窗。住宅部分外门为对讲门，户门为三防门，内门由用户自理，窗为节能塑钢窗。（6）顶棚及内墙面：均为刮大白，刷内墙涂料。（7）墙面：涂料及面砖饰面。5.2.4 结构设计（1） 自然条件a）基本风压 0.55KN/b）基本雪压 0.5KN/c）土壤冻结深度 1.20md）建筑物抗震设防烈度 7度e）设计基本地震加速度值 0.10g，第一组f）结构安全等级 二级g）建筑场地类别 II类h）设计使用年限 50年I)设防类别：本工程按丙类抗震设防类别的建筑设计。（2）设计荷载 起居室、卧室及楼梯为 2.0kN/m2；卫生间、厨房为 2.0kN/m2；阳台为 2.5kN/m2；上人屋面为 2.0kN/m2；不上人屋面为 0.5kN/m2；其余未注明荷载按建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）中的相应值取用。（3）变形缝地下室顶板按嵌固进行结构计算，该层不设置变形缝。地下室高层住宅与商场之间设置抗震缝，形成不同的结构单元。地下室以上商场部分按规范设置变形缝或后浇带。地下室的设计应满足超长地下室混凝土结构防裂技术规定（SYJG2007-1）的要求。5.3给排水设计5.3.1 给水设计本工程设有生活给水系统、中水系统、生活排水系统、雨水排水系统、消火栓系统、湿式自动喷水灭火系统。（1）水源本工程供水水源为城市自来水，目前为一路DN100水源，要求从用地两侧各引入一路DN200的给水管，经总水表后接入用地红线，在红线以内以DN200的管道构成环状供水管网，水压0.18-0.2MPa。（2）给水方式购物中心用水采用一套变频恒压供水装置，供水压力为0.3MPa，其余用水由市政给水管道直接供水。（3）用水量估算正常用水量：最高日用水量324.51m3/d消防用水： 室外消防用水量 30l/s ，火灾延续时间 3h室内消防用水量 40l/s ，火灾延续时间 3h 自动喷水用水量 40l/s ，火灾延续时间 2h5.3.2 排水设计1、生活排水：最高日生活排水量为324.51t/d，采用污、废合流排水。含油污水管，热水排水管，普通排水管分开设置，排水立管的设置尽可能不影响购物广场内部的平面布置，当污水不能自流排入市政管网时，设置封闭的污水提升泵房用污水泵提升。2、雨水排水：屋面雨水设计重现期为5年，公寓部分屋面雨水采用传统内排水系统，经室内雨水管排至室外雨水管道；裙房部分屋面雨水采用虹吸式排水系统，经室内雨水管排至室外雨水管道；地下车库出口处设雨水沟，将截流的雨水排至室外雨水管道；地下消防电梯集积水坑、排水井、潜水泵提升后排至室外雨水管道。5.4空调通风防排烟设计5.4.1空调、采暖设计（1）室外设计参数：冬季采暖室外计算温度 -19冬季通风室外计算温度 -12冬季空调室外计算温度 -22冬季空调室外相对湿度 64%夏季通风室外计算温度 28夏季空调室外计算温度 31.4夏季空调室外计算湿球温度 25.4 夏季通风室外平均相对湿度 64%（2） 室内设计参数：夏季空调室内干球温度 27夏季空调室内相对湿度 58%冬季空调室内干球温度 18冬季空调室内相对湿度 45%（3） 空调系统：本项目中商业，购物中心分设集中空调系统，冷源均由电制冷水机组提供7/12冷水供本楼空调夏季使用，冷冻机房均设在地下二层；热源均由城市热力提供110/70一次热水至本楼换热站交换成60/50二次热水供本楼冬季空调用。商业及购物中心均采用全空气系统，水平布置，送回风方式为散流器上送，百页风口止回。（4） 采暖系统：本项目地下二层车库、库房、中水处理站、水泵房、公共厨房、靠外墙的卫生间和空调机房、膨胀水箱间、消防水箱间部分设计集中采暖。其中地下二层车库，库房，中水处理站，水泵房设热风采暖。七层以下靠外墙的卫生间和空调机房设风机盘管采暖，采暖热水为冬季空调用热水60/50。5.4.2通风及防排烟设计（1）通风系统地下停车库，设备用房（冷冻机房，换热站，水泵房，中水处理站，变配电室，柴油发电机房）及库房均设机械送排风系统。其中地下停车库，水泵房，中水处理站，变配电室送风系统为热风系统。卫生间均设排风系统。综合购物中心排风均经油烟净化机组处理后排至室外。电梯机房设排风系统同时设置分体空调系统降温。（2）排烟系统地下二层停车库排烟系统与平时排风系统兼用。地下一层排烟系统与平时空调回风系统兼用。地上六层及夹层部分设置独立的排烟系统。5.5供电设计5.5.1供、配电设计（1）负荷等级一级负荷：消防系统（含消防中心报警及控制设备，消防泵，消防电梯，排烟风机，加压送风机）、安全防范系统电源，应急照明及疏散指示照明电源、电话机房电源、变频调速恒压供水泵、污水泵电源等为一级负荷。二级负荷：有屋顶水箱的生活泵，客梯电力，空调设备，厨房部分动力等。三级负荷：以上一、二级负荷以外的其他用电负荷为三级负荷。（2）供电方案根据高层民用建筑设计防火规范，最高用电负荷等级为一级。供电方案为由市网引入二路10KV电源，另设自备柴油发电机组。在园区地下车库内二个自维变电所，其中一个为商业自维变电所，另一个为园区自维变电所，用做园区公共电源。在园区地上设四处局维10KV箱式变电站，用于住宅及网点供电。备用电源及应急电源：设自备柴油发电电源为备用电源，火灾应急照明另设蓄电池应急电源。电能计量及供电负荷标准：集中商业、园区公共用电在自维变电所内集中计量；住宅及网点在低压用户端计量（采用住宅集中表箱及三相动力计量箱）。供电负荷标准：住宅68KW/户；网点60100W/平方米。功率因数补偿：在变电所低压集中补偿，补偿后功率因数不低于0.9。工程供电：（高、低压进出线路的型号及敷设方式）高压进线采用YJV22-8.7/10KV型电缆，埋地敷设；各建筑低压进线采用YJV22-0.6/1KV型电缆，埋地敷设。 （3）电力系统低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷如冷冻机，水泵房，或重要负荷如消防中心，电话机房，电梯机房等均采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。冷冻机及普通商业用电采用插接母线供电。消防负荷及重要负荷如消火栓泵，喷洒泵，排烟风机，加压风机，消防电梯，消防中心，电话机房，事故照明箱等均采用双电源供电末端互投。本工程容量小于30KW采用直接启动方式，在30KW及以上的电动机采用降压启动方式。污水泵采用液位传感器就地控制，水位过高报警及泵故障有BA系统完成。冷冻机，冷冻泵，冷却泵，冷却塔，生活泵，空调机，新风机，排风机，送风机等采用DDC控制，就地设手动控制。消防专用设备：如消火栓泵，喷淋泵，消防稳压泵