航空港区郑港一路项目可行性研究报告.doc

中建地产—项目可研

郑州市航空港区郑港一路项目
可行性研究报告

中建嘉和地产有限公司

目 录
1. 项目背景 1
1.1. 项目由来 1
1.2. 中原经济区 2
1.3. 郑州航空港区概况 3
1.3.1. 郑州航空经济综合实验区（郑州航空港区） 3
1.3.2. 郑州航空港区发展历程 4
1.3.3. 郑州航空港区优势 5
1.3.4. 郑州航空港区发展目标 9
2. 项目概况 10
2.1. 土地位置、性质及现状 10
2.1.1. 项目宗地位置 10
2.1.2. 项目四至 11
2.1.3. 宗地现状 11
2.2. 交通环境 11
2.3. 周边配套环境 12
2.4. 项目宗地分析结论 13
2.5. 安置房宗地概况 14
2.6. 项目合作模式 14
2.6.1. 政策依据 14
2.6.2. 拿地路径 14
2.6.3. 开发节奏 15
2.6.4. 付款节奏 15
2.7. 合作模式成功案例 15
2.8. 其他合作 17
3. 市场调查 21
3.1. 郑州市房地产发展概况 21
3.1.1. 郑州市房地产投资情况 21
3.1.2. 郑州市商品房开发、建设情况 21
3.1.3. 郑州市商品房供给、需求及价格走势情况 22
3.1.4. 郑州市今年陆续出现“地王” 23
3.2. 航空港区经济发展 23
3.2.1. 航空港区政策优惠 23
3.2.2. 港区入驻企业 24
3.2.3. 港区经济总量 24
3.2.4. 港区未来入住人口 25
3.2.5. 港区区位交通 25
3.3. 港区未来规划发展 26
3.4. 地块周边土地市场调研 28
3.5. 港区房地产市场概况 29
3.5.1. 市场现状 29
3.5.2. 产品价格： 29
3.6. 港区未来需求及客户群分析 30
3.7. 案例调研—武汉盘龙城经开区 32
3.7.1. 武汉与郑州经济状况对比 32
3.7.2. 武汉盘龙新城与郑州航空港区区位对比 32
3.7.3. 盘龙新城发展状况 33
3.7.4. 盘龙新城商品房市场 34
3.7.5. 盘龙新城土地市场 34
3.7.6. 总结 34
3.8. 可比楼盘调研分析 36
3.9. 港区市场调研总结 45
3.9.1. 看区域——航空港区优势汇聚，将成为中原区域的一颗明珠 45
3.9.2. 看市场——航空港区房地产市场启动在即，目前正值价值洼地 46
3.9.3. 看需求——目前航空港区内需强劲，外需无限 46
4. 开发规划和营销规划 47
4.1. 规划要求和限制 47
4.2. 项目密度分析 47
4.3. 规划方案初步设想 54
4.4. 基本数据 56
4.5. 计划开发期 56
4.6. 开发定位 57
4.6.1. 目标客户 57
4.6.2. 产品定位 57
4.6.3. 价格定位 57
5. 成本估算 59
5.1. 总投资估算 59
5.2. 总投资估算说明 59
5.3. 项目成本分析 61
5.4. 安置房成本分析 62
6. 财务评价 64
6.1. 项目销售收入测算 64
6.2. 项目各项税金测算 64
6.3. 项目成本利润分析 64
6.4. 项目资金来源与运用分析 65
6.5. 项目现金流量分析与效益分析 65
7. 风险分析与对策 67
7.1. 项目风险因素分析 67
7.1.1. 市场风险 67
7.1.2. 土地获取风险 67
7.2. 风险分析基本结论及应对措施 67
7.2.1. 市场风险对策 67
7.2.2. 土地获取风险对策 67
8. 综合分析与建议 69
8.1. swot分析 69
8.1.1. 优势（S） 69
8.1.2. 劣势（W） 69
8.1.3. 机会（O） 69
8.1.4. 威胁（T） 69
8.2. 基本结论 69
9. 附件 71
9.1. 前述项目地理位置图、周边环境图等 71
9.2. 项目开发进度计划表 71
9.3. 项目销售进度及收入估算表 71
9.4. 项目成本及盈利测算表 71
9.5. 安置房建设成本明细表 71
9.6. 项目投资支出与资金筹措计划表 71
9.7. 项目借款还本付息计划表 71
9.8. 项目资金来源与运用表 71
9.9. 项目现金流量预测表 71
9.10. 项目开发用地红线图 71
9.11. 项目安置用地红线图 71
9.12. 自主开发和配套安置区建设框架协议 71
9.13. 土地投资开发协议 71
9.14. 安置区建设协议 71
9.15. 中建七局与郑州市航空港区投资合作协议 71
9.16. 郑州黄河大观有限公司简介 71
9.17. 正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议 71

1. 项目背景
1.1. 项目由来
2012年11月17日，国务院正式批复了两个文件：一个是国务院正式批复《中原经济区规划》，体现了党中央、国务院对河南发展的关心，对中原经济区建设的支持；另一个是国务院同意规划建设郑州航空港经济综合实验区。郑州航空港经济综合实验区是河南省打造内陆开放高地的一个重要平台，打造这一实验区是河南更好扩大对外开放的一个非常重要的战略举措，为建设中原经济区提供了一个有力支撑。
为突出郑州航空港经济综合实验区对中原经济区建设的重要作用，《中原经济区规划》安排专门一节对实验区建设进行了表述，明确提出建设郑州航空港经济综合实验区，力争到2020年基本建成全国重要的航空经济集聚区，成为生态、智慧、和谐宜居的现代航空都市和中西部地区对外开放的新高地、中原经济区的核心增长区域。省发改委有关负责人说，“这将为我省建设郑州航空港经济综合实验区这一带动中原经济区发展的综合性开放开发平台提供政策支持”。
近年来，随着郑州航空港区配套、交通、产业布局的日渐成熟，国内各知名开发商均争相入驻。我方凭借富士康一期工程开发中树立的良好企业形象和口碑，与航空港区管委会建立良好的合作关系，航空港区管委会召开党政联席会议，建议提供一块位置最好，地价最低的地块优先由我方开发。如果此次合作顺利，定为以下合作打下坚实的基础。
另外，12月郑州航空港区将与我局签订65亿元的战略框架合作协议，后续合作项目如下：
ü 富士康厂区工程建设，投资总额约24亿元。
ü 航空新城基础设施：包括紫晨路、前程路、文明路、雁鸣路、
前进路、郑港三路、四路、六路、春华路、机场南路、学院路等，投资总额约16亿元。
ü 桥梁工程，包括18座跨南水北调干渠桥梁，投资总额约20
亿元。
ü 港区公建配套及行政事业服务中心工程，投资总额约5亿
元。
1.2. 中原经济区
借力于中原经济区的发展，郑州航空港区迎来新的历史机遇，产业升级、辐射力增强，对资源和人口的聚吸作用将逐渐增加，将为房地产市场发展注入强劲动力。
2012年11月17日国务院正式批复《中原经济区规划》，体现了党中央、国务院对河南发展的关心，对中原经济区建设的支持。中原经济区地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位，建设中原经济区正式上升为国家战略。

中原经济区规划区域以河南省为主体，包括与河南毗邻的晋东南、鲁西南、冀南、皖北的部分区域，总面积28.9万平方公里、总人口1.5亿人。面积及人口居全国第一位，经济总量仅次于“长三角”、“珠三角”及“京津冀”，列全国第四位。作为国家层面重点开发区域，中原经济区的战略定位为：国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区。
1.3. 郑州航空港区概况
1.3.1. 郑州航空经济综合实验区（郑州航空港区）
国务院《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》提出了要推进郑州国内大型航空枢纽建设，培育全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，将郑州新郑国际机场确定为“十二五”期间全国唯一的综合交通枢纽建设试点，航空经济试验区规划出台，5年内将实验区打造成国内外具有一定影响力的航空经济体和航空都市。

经过国家发改委和民航局组成的调研组莅临河南，就“郑州航空经济综合实验区”建设进行调研论证，目前，航空港区管委会已升级为副省级单位 。
1.3.2. 郑州航空港区发展历程
2007年，郑州航空港区隆重成立， 138平方公里的机场城市规划出炉。
2010年，国务院特此批准设立郑州新郑综合保税区（ 5.5平方公里），承接富士康落户 港区。
2011年，中编办批准设立郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）管理委员会”。管委会为省政府派出机构，规格为正厅级，由郑州市政府代管。
2011年，郑州市政府批复航空港区总体规划，省发改委主持四规套合，规划面积从 138平方公里扩展到230平方公里。
2012年，河南省委会议提出把航空港区作为中原经济区发展的战略抓手和核心增长极来推动，提出建设“中国航天经济综合实验区”的远大发展规划，这一发展规划已列入《中原经济区规划》并获得国务院批准。
从此，中原大地，一座崭新的航空都市渐行渐近，广阔平台孕育无限商机。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区），以海纳百川的博大胸襟，向世界张开双臂……

1.3.3. 郑州航空港区优势
Ø 政策优势----国家战略政策助力，中国航天经济综合实验区领
未来经济
2007年起，为促进郑州航空港区的建设发展，河南省委、省政府先后出台了一系列优惠政策：凡入驻航空港区的企业可享受国家、河南省、郑州市土地的相关优惠政策，给予“特事特办、一事一议”的灵活政策支持，土地指标、土地政策向港区大幅倾斜。
2011年，郑州新区将推动航空港区由“港”到“城”的转变，使航空港区成为郑州新区的起步区和先行区，相应的配套设施也将愈加完善。
2012年，河南省委提出建设“中原航天经济综合实验区”的发展构想，综保区的建设上升为国家战略，成为郑州新区的核心区。
2012年11月27日，国务院同意规划建设郑州航空港经济综合实验区。打造这一实验区是河南更好扩大对外开放的一个非常重要的战略举措，为建设中原经济区提供了一个有力支撑，未来一系列优惠政策将持续落地……
Ø 经济增长----全面遥遥领先的经济增长，快速推动港区城市
化建设
2011年，郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）经济增长保持高位运行，全面领先中原经济区。主要表现在工业生产、固定资产投资、财政税收增速强劲，招商引资、外贸出口大幅增加，消费品市场胡跃，第三产服务业发展迅速。
综保区工业增长不断带动第三产业发展，一二三产业增加值占比地区GDP比重分别为1.6%、87%、11.4%。

Ø 产业支撑----富士康核心引擎，撬动港区临空产业集群化发展
随着富士康项目落地港区，来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。带动了100多个产业、400多个配套企业落户河南，目前已经有22家富士康协理厂商签约，26家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60多家企业表达进驻标准厂房的意向。富士康的引入，还吸引了惠普、德铁辛克、德迅UPS、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企业入驻港区。
据统计在富士康带动下， 2011年综保区直接带动了相关配套产业，设备制造与金属制品业增加值增长14.1%，塑料制品业增加值增长了25.8%，包装与印刷业增加值增长了42.7%。交通运输仓储及邮政业增加值增长了21.5%批发零售业增加值增长了22.4%，住宿与餐饮业增加值增长了21.1% 。
另外，郑州新郑综合保税区管委会将发展高端航空器材物流产业园项目，该项目总投资约12亿元，计划用260亩土地建设飞行器、航材展销中心、FBO运营与服务中心、飞行俱乐部、培训中心。高端航空器材物流产业园将分两期建设，全部建设工期约21个月。一旦投入运营，以后市场上会批量销售小飞机，预计年销售收入可达20亿元。
Ø 交通优势----综合立体交通枢纽，30分钟达到郑州市中心 ，1
小时到达中原城市群各中心城市
郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）紧邻亚洲最大的列车编组站——郑州北站和全国三大客运站之一的郑州客运站，拥有全国最大的零担货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可直接联检封关。以郑州为中心的高速铁路专线建成后，将形成郑州至西安、北京、上海、武汉的2-3小时高速铁路经济圈，形成对全国市场的高度可达性。
京港澳、连霍、洛南高速和107、310国道在郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）纵横交汇，高速公路网1小时可到达中原城市群各中心城市。绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”联通大道将郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）与中心城区、郑州新区各组团连为一体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。
目前，郑州航空港区公交综合停车场、客运长途汽车站、出租汽车服务区等项目都已开工建设。郑州航空港区公交综合停车场选址于由四港联动大道、郑港二路、郑港一街、郑港三路所围合的街坊内，总投资1.08亿元，建设面积108亩，是公交、客运、出租、轻轨一体化综合交通枢纽的一部分。主要服务于郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）群众公共交通出行。

Ø 中原经济区的国际门户，聚纳国际化大型企业进驻港区
新郑国际机场拥有13个近机位和13个远机位，年旅客保障能力 1200万人次。机场货站拥有5个货运停机位，货邮保障能力35万吨，成为国内干线运输机场和国家一类航空口岸，郑州机场二期工程建设正在推进，郑州机场规划5条跑道，其中预留一条专用货运跑道，机场二期完工后年旅客吞吐能力将达2900万人次、货邮吞吐能力达50万吨。
2011年，在郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）落户的综合保税区，是目前中国所有对外开放区域中层次最高、政策最优惠、功能最齐全的海关特殊监管区域，综合保税区的设立，将把郑州变成一个全球性的采购中心、一个国际化的分拨配送中心。
Ø 生态港区，绿色家园----打造郑州航空港区生态宜居之城
“生态港区，绿色家园”，郑州市政府已将郑州航空港区规划成了环境优美、幸福和谐的宜居城市，将“一轴、一环、三区”的生态景观系统融入城区建设，致力于打造一座环保型、园林化的空港新城。
作为航空港区主要的生态工程之一，四港联动大道生态廊道绿化面积将达到60.5万平方米，目前廊道的建设已经完工。此外，航空港区将对南水北调总干渠两侧200米范围进行景观绿化，总建设面积将达到3.96平方公里。再加上机场高速、京港澳高速两侧生态林，把郑州航空港区渲染得生机勃勃。
随着生态工程相继启动，以及电力、热力、天然气等基础设施日益完善；随着医院、学校、购物中心等公共设施建设全面启动，以及在此居住和工作的人越来越多，一个生态宜居的航空新城的魅力已初步显现。
1.3.4. 郑州航空港区发展目标
借力郑州机场二期工程建设，2015年港区的经济发展目标为：生产总值1500亿元，出口总额800亿美元，规模以上工业销售收入6000亿元，机场旅客吞吐量2500万人，货邮吞吐量50万吨，工作和居住人口100万人；2020年的经济发展目标为：生产总值4000亿元，出口总额1600亿美元，规模以上工业销售收入15000亿元，机场旅客吞吐量6000万人，货邮吞吐量200万吨，工作和居住人口达到300万人。

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2. 项目概况
2.1. 土地位置、性质及现状
2.1.1. 项目宗地位置
该项目位于郑州航空港区核心区北部，最靠近郑州主城区，与城市中心的衔接性和通达性均较好。

地块共282亩，容积率2，地理位置优越，通达性好，西侧临近四港联动大道 。
四港联动大道是连接郑州市区与航空港区的快速通道，双向八车道，本项目到郑州市区仅有二十分钟车程，离新郑国际机场不到十分钟车程；目前沿四港联动大道布有公交站点，到郑州市区十分方便。

2.1.2. 项目四至
项目地块北至龙中公路，南至鸿运路，西至郑港一街，东至祥和街，宗地间有两条道路分别为郑港一路和郑港二街，将地块分成四部分，沿街商业面积增加。

2.1.3. 宗地现状
项目整体内部地块为净地，无拆迁项目，地势平坦，地块形状非常规则，易于规划，延地块四周有规划道路，部分道路现已修通。

2.2. 交通环境
根据规划图显示，本宗地周边路网发达，四面临街，向南2公里左右可直达机场，向西南1.5公里可达机场高速路口。京珠高速公路、郑商高速公路、四港联动大道、107国道等多主干道交汇于本案周围，另外，郑州至新郑机场城际铁路项目地块旁边经过。
目前，郑州至新郑机场城际铁路工程已全线开工，全程设郑州东、经开区、枣园、新郑机场、机场南5个站。2013年年底建成通车后，将使郑州到新郑机场的时间缩短至15分钟。

郑州至新郑机场城际铁路工程施工现场
2.3. 周边配套环境
项目宗地北侧紧邻千亩张庄森林公园；
西侧为省人社厅综合服务中心、省人社厅家属院、南航办公区及住宅区；
东侧为省卫生厅及家属区； 南侧为豫发地产开发项目、正弘地产开发项目、枣园公寓、中航电动汽车；
东南角配建有小学、初中； 项目周边规划北区公共交通枢纽、省公共卫生医疗中心、水景公园；
目前各项建设开发工作处于初期发展阶段，整体区域建成后配套齐全 ,交通便利、环境优美。

2.4. 项目宗地分析结论
宗地位于郑州航空港经济综合实验区内，可享受国家、河南省、郑州市土地的相关优惠政策，项目开发政策及税收优惠可大幅倾斜；
郑州航空港区内配套、交通、产业布局日渐成熟，区域内需强劲，外需无限，物业价格已进入上行通道；
本项目地块临近新郑机场，多条高速公路及城际主干道交汇于此，地理位置十分优越；
随着郑州航空港区受政策扶持而快速发展，土地价值增值空间较大，加上地块本身素质较高，具备很高的开发价值。
2.5. 安置房宗地概况
本项目合作模式中，我方需建设面积约159亩的安置房用于支付部分土地出让金。安置区地块位于富士康一期东侧，建筑面积302598平方米。
安置房地块为净地，所有土地手续将由政府提前办理完毕，我方仅负责安置房的建设，总投资6.3亿元。
2.6. 项目合作模式
2.6.1. 政策依据
根据郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）实际情况，按照《郑州市人民政府关于合村并城工作的指导意见》（郑政文〔2011〕257号）精神，项目采取“政府主导，市场化运作，安置与开发捆绑，安置区建设先行”的模式进行。
2.6.2. 拿地路径
新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会提供针对性的开发用地出让条件，我公司以协议约定256万元/亩的价格获得282亩开发用地，共7.22亿元，土地款通过“现金+建设保障房”的方式交付，一部分是通过9200万元现金缴纳土地款，另一部分通过建设安置房的形式交付，安置房建设成本约6.3亿元。

2.6.3. 开发节奏
我公司按照管委会确定的标准和时间承担安置区的投资和建设；开发用地的投资建设自主进行安排。
2.6.4. 付款节奏
该项目总土地价款为7.2亿元，管委会承诺协议签订后我方缴纳7000万元作为开发地块的订金后，将宗地在2013年1月15日前办理完毕《国有土地使用证》，完成土地交付；配建的6.3亿元安置房在签订协议后540日内建设完毕；剩余2192万元现金在安置房竣工验收后缴纳。

亮点：
l 利用少额的资金（7000万元）锁定地块开发权；
l 管委会委托我方进行安置房建设，能获得保障房开发贷款，
不但缓解安置房建设压力，还可视为部分土地价款由贷款支付；
l 土地款首付比例由国家规定的50%降低至不足10%，土地款
支付时间延长为1.5年，大大降低现金流压力。
2.7. 合作模式成功案例
我方与新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会的合作模式在港区并非首例，很多房地产开发企业都是采用“现金+建设安置房”的模式获取土地，且新区管委会、郑港办事处及土地储备中心在土地、财政、安置房建设等方面拥有很大的权限。

（图）航空港区管委会公示合村并城项目环评报告
根据我方通过政府层面搜集的内部资料，项目周边的正弘置业获得839.3亩建设用地，土地总价款为24.34亿元 ，折合土地单价290万/亩，其中：以现金形式缴纳76376万元（挂牌价：91万元/亩）作为摘牌时土地出让金，剩余部分地价款将按照协议内容投资16.7亿元无偿建设130亩中心公园与434亩的安置房来支付。（具体合作模式内容详见附件9.16《正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议》）
同样，豫发置业也是采取此种模式获取土地，目前这两家房地产商已在港区成功拿地，现在已经开始施工建设，施工现场见下图：
正弘置业施工现场

豫发置业施工现场

2.8. 其他合作
为进一步减轻我方资金压力，分担前期土地费用，我方拟考虑与一家新家坡上市地产公司——郑州黄河大观有限公司合作开发本项目，该公司具有成熟的近郊高品质低密大盘开发经验，与该公司合作可以大大缩短本项目开发周期。
经过前期商务洽谈，双方拟共同出资成立项目公司进行合作，项目公司注册资本金1亿元（暂定），我方出资5100万元，占项目公司51%的股份，掌控绝对控股权；黄河大观出资4900万元，占比49%，双方按各自出资比例进行投资和利益分配，具体合作细节由双方进一步磋商并签订协议确定。
另外，我方占项目公司51%的股份中，要求中建地产与我局共同参股，其中：中建地产出资1000万元，占项目公司10%的股份，中建七局出资4100万元，占项目公司41%的股份。
郑州黄河大观有限公司简介
郑州黄河大观有限公司成立于1995年，是一家外资企业，前期由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于2003年底由香港恒盛国际集团有限公司收购控股。2007 年9 月黄河大观公司全资控股河南金智置业有限公司, 成立中部大观地产,注册资金9900 万美元。2008 年2 月1 日, 中部大观地产在新加坡成功上市，以每股0.50新加坡元的股价发售2.45亿股新股，募集资金约1.139亿新加坡元（约合5.77亿元人民币），是08 年第一家成功上市的河南企业，也是当年第一家在海外上市的河南企业。
目前公司开发的3个项目，分别是近郊高端低密项目：思念•果岭国际社区；市区核心地段商业项目：金智万博商城；写字楼项目：苏荷中心。
u 思念•果岭国际社区项目
2003年中部大观地产首创国内 “休闲度假”居住模式的思念•果岭国际社区项目，项目坐落于郑州惠济北郊， 北距黄河风景名胜区5公里，南距市区15公里，总规划占地5400亩，总建筑面积21万平方米，容积率为0.4，开发周期5-8年，投资规模将近14亿人民币，是一个包含旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的混合型地产项目。
项目因得天独厚的景色、优质的产品品质而吸引了众多高尚人士前来定居，经过多年的浸润，楼盘已成为绝对私有的国际化和顶级化雅派私人住区。
u 金智万博商城项目
2007年，中部大观地产避开当时大型商场和City-mall开发热潮，首个开发小商品物流商城的金智万博项目，取得了良好的经济效益和社会效益。
金智万博商城位于郑州火车站北出站口正对面，四面临街（福寿街、德化步行街、苑陵街等），占地面100亩，容 积 率为8.92，一期建筑规模6万余平方米，二期建筑规模8.7万余平米。周边银行、医院、学校等配套完善，火车站、长途汽车站近在咫尺，是火车站批发商圈的核心区域，同时又是郑州唯一商业步行街（德化步行街）的出入口，并贯通零售商圈（二七商圈）、绝对是中原小商品批发商圈几十年来的核心地位。
u 苏荷中心项目
2011年，中部大观地产顺应房地产调控政策和市场结构转型，借鉴新国家主义现代建筑风潮，推出了中原首个奢华商务地标建筑——苏荷中心。
苏荷中心立足中州大道农业路黄金轴线， 坐拥新老双城之上，CBD商务圈、CLD生活圈、经三路商务圈三圈际会，占地面积38亩，建筑面积11.2万平方米，容积率为6.9，预计2013年6月底交房。是郑州黄河大观地产继思念·果岭国际社区后开发的一个高端商务地产项目。
苏荷中心以独有的“X”建筑造型和优越的地理位置，以“一花一世界，步步是未来”的东方意向和国际理想，独创花开富贵的建筑体，成就一座代言郑州的地标建筑。

3. 市场调查
3.1. 郑州市房地产发展概况
3.1.1. 郑州市房地产投资情况
郑州市房地产开发投资额统计

（数据来源：郑州市房管局）
近几年来，郑州市房地产市场投资额度逐年增加，2011年，郑州房地产开发投资额达到923.6亿元，较去年同期的775.2亿元增长21%。2008年整体经济的萧条，导致2009年整年房地产投资额基数变小，09年以后随着房地产市场的逐渐火热，10年房地产投资额创下新高.而10年以来房地产持续深入的限购政策在11年取得了一定的效果，由之带来的是房地产投资额增速下降。但是郑州市房地产投资增速大于固定资产投资，说明房地产市场仍然处于快速发展阶段。
3.1.2. 郑州市商品房开发、建设情况
2006年-2011年郑州市房地产开发建设情况统计

（数据来源：郑州市房管局）
2011年商品房屋施工面积7425.8万平方米，比上年增长18.7%；其中住宅施工5338.4万平方米，增长16.5%。商品房新开工面积1790.7万平方米，下降1.2%。商品房屋竣工面积1486.0万平方米，增长57.3%。商品房屋销售面积1556.7万平方米，下降0.1%。
3.1.3. 郑州市商品房供给、需求及价格走势情况
2006年-2011年郑州市商品房供、销、价走势图

（数据来源：郑州市房管局）
郑州市2011年新增商品房预售面积为924.27万㎡，与2010年相比，减少119.29万㎡，减幅为11.43%。郑州市商品房供应量自2001年以来呈现逐年上升的趋势，不过08年、09年、11年由于受市场不利因素的影响，供应量出现小幅下挫。随着政府的坚持调控政策不动摇的进一步实施，预计2012年全年郑州市商品房供应量不会出现较大幅度的提升。
郑州市商品房销售量虽出现大幅下滑但销售价格依然坚挺，2011年全年商品房销售均价为7938.52元/㎡，与去年相比增长1800.15元/㎡，增幅为29.33%。自2002年以来商品房销售价格逐年稳步增长，其中尤其以09-11年增幅最大，08年在经济危机的严重影响下商品房销售价格仍同比增涨13.71%，09年在政府各种救市措施下郑州市商品房销售价格同比上涨9.98%，2010年郑州市商品房销售价格同比上涨24.99%，2011年商品房价格延续2010年的增涨势头。
郑州市作为强大刚需支撑下的市场，今年以来土地成交单价居高不下，未来商品房价格几乎不存在大幅度下滑的可能。
3.1.4. 郑州市今年陆续出现“地王”
在2012年7月11日上午10点，最终由郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到九如路东、龙湖中环南路北块地，至此，郑州新的地王诞生，此块地每亩折合936万元，折合楼板价约8300元/平方米。
几乎在同一时间，2012郑政新出（2012）10号地块，位于郑州市康宁路北，康平路西，面积16119平方米，被东方鼎盛摘牌，摘牌价格为3.196亿元，此地块每亩折合1310万元，并且创造了溢价105%的郑州地块摘牌新高，成为一天之内的第二个地王。
近期国家对中原城市群、中原崛起战略规划投入极大关注，郑州吸引力日益增强，郑州房地产市场仍具有巨大的发展潜力。
3.2. 航空港区经济发展
3.2.1. 航空港区政策优惠
航空港区经济发展情况郑州航空港区（新郑综合保税区）是经国务院批准，设立在内陆地区的具有保税功能的海关特殊监管区域，是我国目前开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊开放区域。为促进郑州航空港区的建设发展，河南省委、省政府先后出台了一系列优惠政策。凡入驻航空港区的企业可享受国家、河南省、郑州市出台的相关优惠政策。同时，还将按照“特事特办、一事一议”的原则，给予符合港区产业发展的企业更大程度的优惠和更有力的政策支持。
3.2.2. 港区入驻企业
随着富士康项目落地港区，来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。富士康项目将带动100多个产业、400多个配套企业落户河南，目前已经有22家富士康协理厂商签约，26家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60多家企业表达进驻标准厂房的意向。富士康的引入，还吸引了惠普、德铁辛克、德迅UPS、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企业入驻港区。
3.2.3. 港区经济总量
2011年，港区生产总值突破100亿元，同比增长84.1%；工业增加值完成93亿元，同比增长126%；地方财政收入完成10.6亿元，同比增长260%；全社会固定资产投资完成86亿元，同比增长120.3%，增长速度连续四个季度保持全市第一。港区核心区到2015年的经济发展目标为：生产总值1500亿元，出口总额800亿美元，规模以上工业销售收入6000亿元，机场旅客吞吐量2500万人，货邮吞吐量50万吨，工作和居住人口100万人；2020年的经济发展目标为：生产总值4000亿元，出口总额1600亿美元，规模以上工业销售收入15000亿元，机场旅客吞吐量6000万人，货邮吞吐量200万吨，工作和居住人口达到300万人。

3.2.4. 港区未来入住人口
由于航空港区享受的国家、河南省、郑州市的优惠政策众多，区位优势明显，定会吸引越来越多的企业不断入驻，人口也必将大量流入港区。港区目前人口有30万人，港区政府规划2015年人口要达到100万人，2020年人口将达到150万人。按人均35平米住房需求，2020年港区住房需求为5250万平米，按容积率为2来计，则需要建设用地2625万平米，折合4万亩。因此，可预测港区未来土地供应不足，港区房地产市场需求量大，供应短缺，具有投资价值。

3.2.5. 港区区位交通
郑州航空港区紧邻亚洲最大的列车编组站——郑州北站和全国三大客运站之一的郑州客运站，拥有全国最大的零担货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可以直接联检封关，到达世界各地;京港澳、连霍高速、洛南高速、107、310国道穿境而过，一个小时可以到达中原经济区任何区域，24小时到达国内中心城市;高铁建成后，国内所有主要城市交通时间减至3个小时之内。
而其辖区内的新郑国际机场是国家4E级飞行区，中国八大枢纽机场之一，国家一类航空口岸。1小时航程圈基本覆盖国内主要城市和人口稠密区，2小时航程圈可直接辐射国际市场。
绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”(航空港、铁路货运港、快速高铁港、公路交通港)联动大道将郑州航空港区与中心城区、郑州新区各组团连为一体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。
3.3. 港区未来规划发展
郑州未来航空港区将变成航空城，航空城的定位是：中原之门—国际化综合交通枢纽；智慧之港—临港型新型产业园区；生态之城—低碳型生态宜居之城。
城市规模
北起南水北调北侧保护控制边界、南至运河南侧保护控制边界，西起京广铁路，东至新107国道。到2020年，航空城规划总用地面积约139.72平方公里，到2030年，规划总用地面积约189.61平方公里相当于两个现在的中原区（中原区现辖区面积97.1平方公里）。
功能组团
在功能组团的城市设计方面，航空城分为核心区、西北片区、东北片区和南部片区。
　　●核心区——机场功能区
以机场运营功能为主，主要布局机场运营区、机场生产辅助区、飞机维修区、保税仓储区、站前商务区、综合交通换乘中心等。共27.6平方公里。以迎宾大道为轴线，两端分别发展东西部临港服务区，中部发展航空枢纽服务区。规划建设四条跑道和四座航站楼。
●西北片区——电子信息产业区
总用地面积48.05平方公里。包含一个公共中心\三条发展轴线和五个功能组团。公共中心指西北片区综合服务中心，围绕城市公园布局。三条发展轴分别是沿四港联动大道的南北向发展轴线、沿郑港四路的东西向发展轴线和沿郑港四街的公共服务设施带。五个功能组团包括：孟庄产业园、IT产业园、综合保税区、保税物流区和生活配套去。
西北片区主要发展IT产业园、体验购物、商业金融、文化娱乐、体育卫生、生活居住。
●东北片区——科技产业新区
总用地面积40.71平方公里。以发展高新技术和电子信息产业为主，并规划相应的物流和居住，形成综合服务中心。主要布局三个组团：高新技术产业园及物流园、电子信息产业园、生活配套区。
●南部片区——台商、浙商园区
总用地面积40.54平方公里。分四个园区：台商投资区、台湾科技园区、富士康配套产业园、浙商产业园。重点发展高新产业、现代物流、空港服务、文化旅游、休闲商业和生活居住。

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中建地产—项目可研
3.4. 地块周边土地市场调研
保税区土地交易情况汇总表
土地位置
土地面积（㎡）
土地面积（亩）
土地用途
出让年限（年）
成交价格（万元）
每亩单价（万元）
竞得人
郑州航空港区振兴路西侧
173735.2
260.6
居住
70
67600
260
河南保利置业有限公司
郑州航空港区新107快速通道东侧
22324.2
33.5
商业金融
40
9045
270
河南保利置业有限公司
新107快速通道东侧
34443.1
51.7
商业金融
40
14373
278
郑州天地人房地产开发有限公司
郑港三路与郑港一街交叉口
132300
198.45
商住
70
53581
270
河南豫发置业置业有限公司
郑港三路与郑港三街
646200
839.3
居住
70
243376
290
河南正弘置业有限公司
由以上土地交易汇总表可看出项目周边地价均在260万/亩以上。经过实地调研，正弘置业在项目周边以缴纳76376万元土地出让金并投资16.7亿元无偿建设130亩中心公园与434亩的安置房，从而获得839.3亩建设用地，其所拿地块折合单价为290万/亩；豫发置业在项目周边以缴纳20440万元土地出让金,并投资33141万元（以2300元/平米成本计）无偿建设14.2万平米安置房获得198.45亩建设用地，其所拿地块折合单价为270万/亩；
因此，相对于近期周边其他成交地块，本项目宗地在区位、价格等方面具有较大优势。
3.5. 港区房地产市场概况
3.5.1. 市场现状
目前航空港区房地产市场开发起步相对较晚，但发展异常迅猛，从2009年至今，港区总体开发量已达210万㎡左右。正在开发建设的项目有：裕鸿•世界港、润丰•悦尚、蓝天商务花园、空港•森林、沃金商业广场、山顶•时代商业广场、鑫荣•中央金地、港城793等。其主要开发形式为：配套富士康员工高管宿舍建设（政府回购或租赁给富士康）+商业（开