龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告.doc

龙港仪邦奥特莱斯广场
项目可行性研究报告

仪邦集团有限公司

二零一二年三月

目 录
摘要 4
第一章 编制依据、项目选址和建设目标 7
一、编制依据 7
二、项目选址 8
三、项目建设目标 11
1.项目主体部分 11
（1）“中国礼品城” 11
（2）龙港仪邦购物中心 12
（3）浙南新天地 14
2. 配套服务设施 14
第二章 项目机遇背景 16
1、契合国家现代服务业发展规划 16
2、符合区域发展规划 17
（1）有利于浙南区域现代服务业集群发展 17
（2）与苍南县产业发展规划对接 18
（3）契合苍南县发展规划 19
（4）有利于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇 22
（5）符合龙港发展规划 23
（6）有利于完善区域商贸业布局 25
第三章 项目产业前景及体量可行性分析 26
一、项目产业前景 26
1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好 26
2、区域内消费规模巨大 27
3、区域内非购物类消费潜力巨大 28
4、相关商业品牌的需求旺盛 29
二、项目体量可行性分析 30
第四章 项目投资运营方背景 33
一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式 33
二 、仪邦集团商业运营能力 38
第五章 项目投资及运营方案 41
一、项目投资建设方案 41
1、项目前期投资建设方案 43
2、项目建设和招商阶段投资建设方案： 44
二、项目组织管理方案 45
三、项目运营方案 46
1、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案 47
2、礼品城交易市场运营方案 49
四、项目运营成功的市场基础 49
1、“中国礼品城”等的已有成熟商业平台的支持 49
2、项目所在区域的坚实市场需求依托 50
第六章 项目社会经济效益 53
一、投资拉动效应 53
二、产业平台效应 54
三、结构优化效应 54
四、城市形象提升和功能完善效应 55
五、税收和民生效应 56
第七章 项目财务评价及资金筹措 58
一、项目销售和运营财务分析 58
二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率 60
三、项目投资额和资金筹措 61
第八章 环境保护分析和节能分析 64
一、环境保护影响综合分析 64
二、项目节能分析 65
1、分析依据 65
2、项目及能源供应情况 66
3、能源消费量测算 67
4、项目节能措施评估及建议 68
第九章 项目风险分析 70
一、微观经营环境风险 70
二、宏观经济波动风险 71
三、过度竞争风险 71
四、风险防范 72
第十章 研究结论及建议 73
一、研究结论 73
二、项目正式实施前的建议 74
1、产业政策配套到位 74
2、有关规划对接及时 74
3、为项目开发运营提供必要支持 74

摘要
本项目为龙港“中国礼品城”的扩建、改造和运营升级项目。中国礼品城在龙港开业10年来，已经顺利完成了一期和二期的工程建设和一期工程的开业，市场不断繁荣，目前已经发展成为影响全国的礼品及包装印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后获得中国商业联合会等权威机构授予的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号商业品牌。
随着龙港礼品城所在的浙南地区礼品、包装印刷产业的升级转型，以及龙港城市化的提质扩容，为龙港礼品城的发展带来了更大的发展平台和全新的发展机遇，本着与时俱进、引领产业和区域发展的理念，仪邦集团在广泛调研和深入考察的基础上，通过与国内外著名商业品牌的充分沟通，结合未来礼品城后续开发建设方案，计划通过对项目已建成部分的有效改造和后续新建部分的合理规划设计，在保持和提升已有礼品和包装印刷材料交易市场活力的基础上引入新的商业业态，将龙港礼品城升级更名为“龙港仪邦奥特莱斯广场”，使龙港礼品城全面扩大和升级为能服务和辐射整个浙江南部地区的大型综合性商业中心。
项目全部改造和扩建工程完工和开业运营后，龙港仪邦奥特莱斯广场项目将成为立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购物、休闲、娱乐、餐饮中心。未来龙港仪邦奥特莱斯广场项目的多元复合业态包括连锁百货、大型连锁超市、品牌折扣店、步行休闲餐饮商业街、国际影院、电玩城、连锁歌城、儿童乐园、母婴用品连锁专卖店等各种新型现代商业业态。
龙港礼品城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项目后，项目将主要由“中国礼品城”、“龙港仪邦购物中心”、“浙南新天地三大部分组成：
“中国礼品城”：总建筑面积约10万平米，布置在目前的礼品城一期内。这部分将继续充实和提升以礼品和包装印刷品交易为主的礼品城市场，保留和提升“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”、“中国台挂历集散中心”的商业品牌和影响力。
“龙港仪邦购物中心”：总建筑面积约14万平米，布置在礼品城二期和后续扩建部分内。这部分将引入百货、大型超市、数码电器连锁、影院、歌城、电玩城、品牌折扣城、儿童娱乐城、母婴专卖店等细分商业领域的国内外著名商业品牌，建设和运营一个浙江南部地区一站式购物和休闲娱乐中心，达到高度繁荣，包罗万象。
“浙南新天地”：总建筑面积约2.3万平米，布置在礼品城一期沿龙港大道对面的印刷材料交易中心内。在对现有印刷材料交易中心进行改造的基础上进行招商定位优化，以上海“新天地”等经典休闲餐饮复合商业项目为蓝本，聚焦咖啡、酒店、连锁快餐和大型餐饮，运营成为浙南地区的休闲天堂——浙南“新天地”。
项目全部投运后，将形成以礼品城龙港大道两侧室外步行街区、和礼品城市场内室内步行街区以及项目中心位置步行景观广场为主要客流汇聚点，礼品交易市场、购物中心、浙南新天地三位一体，多元商业业态良性互动，相互融合的新商业格局，年客流量约1千万人次，商业交易额约160亿元，实现税收约3-5亿元，提供就业岗位约2万个，社会经济效益明显。
项目总投资约13.5亿元，其中礼品城一期和二期工程已经投入约6亿元，后续需要继续投入约7.5亿元。项目建成后每年可创造税收约3-5亿元，GDP约5-6亿元。
拟建项目投资强度约680万元/亩，项目建成后每年GDP贡献约300万元/亩，税收贡献为150-260万元/亩，项目的社会经济效益比较明显。
总之，该项目的市场前景比较清晰，社会经济效益比较明显，投资方的经验和资源对项目的成功有有较强的支撑，项目可行性较好，建议在细化方案的基础上狠抓落实，促进项目早日实施和投运。

第一章 编制依据、项目选址和建设目标
一、编制依据
1、温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；
2、苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；
3、龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；
4、温州市百货、超市、品牌折扣店等商业业态的运营数据；
5、温州市有关建设规范和标准
6、国家发布的有关商业发展规划等战略规划；
7、国内外奥特莱斯商业业态运营情况；
8、上海新天地、杭州西湖天地等著名商业项目规划方案；
9、浙江省2011年、2010年、2009年、2008年政府工作报告
10、温州市2011、2010、2009、2008年政府工作报告
11、苍南县2011年、2010年、2009年、2008年统计公报
12、温州市2011、2010、2009、2008、2007年统计公报
13、杭州市大型商业综合体项目经营情况
14、温州市大型商业综合体项目经营情况
15、有关土地出让合同和规划设计条件

项目拟建设单位：仪邦集团有限公司
项目拟投资方： 仪邦集团有限公司
二、项目选址
本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南县龙港镇咸园村，在现有中国礼品城、中国印刷材料交易中心的基础上改造和扩建完成。
项目

图1：项目所在的区位示意图
龙港具有优越的区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南岸,是鳌江流域主要的制造业中心城市，东濒东海,西接104国道、同三高速公路和温福铁路，南依经济发达的江南平原，鳌江北岸为平阳县，处在台湾海峡经济区和长三角经济区的交汇点上，与平阳、苍南、文成、泰顺和福建福鼎等市县的文化和人员往来频繁，经济联系紧密，是浙南地区的中心城镇之一。尤其经过30多年快速扩展之后，龙港已处在未来“长江三角洲”经济圈和“海峡西岸”经济圈的战略交汇区位，处在整个浙南地区城市空间拓展和城市功能增强的前沿区位之上。

图2：龙港城镇化发展现状
所以，本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济区的战略交汇位置上，既能依靠长三角经济区的雄厚经济基础，又能拥有未来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力，处在长期快速发展的宏观战略区位上。
微观区位方面，本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的边缘，处在龙港与灵溪、鳌江等主要中心城市的融汇部位，随着未来龙港城镇化提质扩容继续发展和作为未来鳌江流域的中心城市的含金量不断提高，项目所在的区域的产业升级和城市化提升前景非常良好。
总之，本项目所处的区域位于浙南地区南大门，具有发展成为海峡西岸经济区和长三角经济区两大经济区域融合发展的重要增长极之一的潜力，项目未来将占据鳌江领域中心城市的快速发展区域的有利地位。
三、项目建设目标
本扩建、改造项目“龙港仪邦奥特莱斯广场”初步规划为立足龙港、辐射浙南区域、以礼品集散、品牌折扣购物和现代餐饮、娱乐、休闲等多元复合商业业态有机融合为特色的大型区域性商业综合体。是与龙港未来作为鳌江流域中心城市地位对应的标志性商业和服务业项目。在细分各组成部分和主要商业业态组合上具体包括以下几部分
附表1：项目功能分区和建筑面积比例表（单位：平米）
功能
业态
业种
面积
比重
性质
龙港奥特莱斯购物中心
浙南百货商厦
精品百货
50000
19%
新建
浙南奥特莱斯购物广场
品牌折扣店
50000
19%
新建
连锁大型超市
大卖场
20000
8%
新建
浙南国际影院
电影院
3000
1%
新建
浙南电玩城
电玩
2000
1%
改造
浙南儿童乐园
亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖
6000
2%
改造
浙南大歌城
提供自助餐的连锁高档歌城
3000
1%
改造
小计

134000
52%

浙南新天地
休闲餐饮
酒吧、咖啡、连锁品牌餐饮
22740
9%
改造
中国礼品城
专业市场
礼品、皮具、包装印刷品
100000
39%
保留优化
合计

256740
100%

1.项目主体部分
（1）“中国礼品城”
该细分功能为本项目的基础性功能，也是龙港的四大“国”字号产业“金名片”之一。主要布置在目前已有的礼品城一期项目内，将仪邦集团旗下拥有的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大“国”字号产业流通品牌整合和优化提升，通过硬件改造和管理及营销服务水平提升，使之进一步提升质量，提高交易效率和市场影响力，进一步扩大交易额，更好的服务龙港礼品产业和包装印刷产业升级的发展要求。
这部分功能分区在档次上定位为理念先进、设计新颖、风格鲜明、管理上乘的全国最大室内礼品及包装印刷品交易、集散、展示和信息中心。
本部分建筑面积约10万平米，定位为一个立足浙南、面向全国的最大的专业礼品和包装印刷品室内市场。
（2）龙港仪邦购物中心
这部分功能是本项目的龙头功能。主要布置在礼品城二期和后续扩建部分。本部分规划总建筑面积约13.4万平米，其中百货规划建筑面积约5万平米，品牌折扣（奥特莱斯outlets）约5万平米，连锁大型超市约2万平米。另外，本项目还规划了电影院、电玩城、歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。这些现代商业业态招商对象将主要为国内外一流品牌。服务半径以龙港为中心、辐射苍南、平阳等周边县市。目标为建设和运营一个业态全面、业种新颖、商家品牌号召力强的一站式购物和娱乐中心。
百货业态方面，品位和档次及规模将定位为类似于银泰、茂业、巴黎春天、新世界、百联等国内外一线百货品牌，将成为龙港地区规模最大、档次最高、服务最佳的百货商厦。
品牌折扣（奥特莱斯outlets）专卖店方面，品位和档次方面也朝国内外一线和二线城市专业品牌折扣店看齐，参考上海青浦奥特莱斯、杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯的成功经验，将优质一线商业品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区的商业业态，提升浙南商业的档次和服务水平。
大型超市方面，规划一个区域性大型卖场，主要面向和满足龙港约70万常住消费人口的日常生活需求，引入国内外著名大型超市品牌，尤其在生鲜食品、日用品方面提高龙港及周边区域的市场供给档次，方便人民生活，大幅提高龙港和周边地区的生活质量和生活便捷程度。
除了购物方面，项目还规划引入大面积的文化教育、休闲和娱乐等现代服务业新形态。主要包括现代国际影院、电玩城、大歌城、儿童乐园等，打造集购物、休闲、娱乐和文化为一体的大型一站式消费空间。尤其要成为老、中、青、幼皆宜，可以满足居民家庭全部成员消费需求的一站式复合商业空间。这些商业业种也计划引入一线连锁品牌，弥补龙港和浙南区域这种商业业态的空白，提升龙港和浙南区域社会经济发展的活力，提高民生质量，弥补龙港在大型现代化城市商贸综合体方面的空白。
总之，本项目的购物中心部分是未来礼品城延伸发展和全面升级的主要载体。
附表3：仪邦奥特莱斯广场购物中心部分主要商业功能表（单位：平米）
业态
业种
面积
比重
浙南百货商厦
精品百货
50000
19%
浙南奥特莱斯购物广场
品牌折扣店
50000
19%
连锁大型超市
大卖场
20000
8%
浙南国际影院
电影院
3000
1%
浙南电玩城
电玩
2000
1%
浙南儿童乐园
亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖
6000
2%
浙南大歌城
提供自助餐的连锁高档歌城
3000
1%
（3）浙南新天地
本部分功能主要为一个彰显龙港现代城市个性和文化品位的步行休闲商业街区。主要业态为酒吧、咖啡馆、会所、连锁快餐和大型餐饮的餐饮区域。主要布置在礼品城一期龙港大道对面的印刷材料交易中心。通过对其进行改造、装修和招商，打造成为一个与礼品城市场和龙港仪邦购物中心相呼应的现代化餐饮商业区，繁荣龙港餐饮业。
本部分的建筑设计改造方案和商业经营创意借鉴上海市的著名的文化休闲类商业地标上海“新天地”和“思南公馆”，突出表现龙港和浙南地区山海相连，浙南人实干创新的海派文化和厚重悠久的浙南历史传承。寓文化于商业，格调高雅，空间精致，设计一流，服务精细，创造出一个满足浙南地区居民休闲和商务聚会的标志性空间。最终实现与项目的另外两大部分礼品城和仪邦购物中心的购物功能相互促进，相互融合的现代商业局面。达到龙港礼品市场、龙港仪邦购物中心和“浙南新天地”街区三位一体的大浙南商业新格局。提升整个龙港和浙南区域的商业水平和质量。
2. 配套服务设施
为了提升项目的整体品质和运营效率，在激励的市场竞争中保持特色和为入驻商家提供更多的附加值。本项目还将注重项目的配套设施建设。本项目的配套设施主要包括以下几部分：
（1） 停车位和停车库
考虑到本项目定位为区域性商业中心，客群既有个人，也有家庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工的人数将达到上万人，前来消费和购物的客流量估计有3-5万人，为此，交通组织非常重要。本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车位及停车库，满足停车需求。
其中停车位和停车库总停车容量为3000个，计划在项目各组成部分之间合理分布。
通过大量便捷有效的停车位的设立和安排，将为商家和消费者提供非常良好的出行条件。也将彰显本项目作为区域性一站式大型商业中心在配套条件方面的完备性和竞争力。
（2） 精装修酒店式公寓
为了丰富项目内部的使用功能，完善入驻企业和员工的居住和生活配套服务，本项目内的精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功能，尤其为入驻商家的中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适的日常生活条件，提高项目的竞争力，同时，也是对项目内部人气和客流的有益补充和提升。目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。
（3） 景观广场
现代商业空间的设计规划非常注重公共空间的质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心、餐饮步行街、礼品城交易市场等内部形成别具一格的景观广场，起到汇集和疏散客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位的作用。
其中礼品城二期广场内的景观广场将作为整个项目的核心处理，在绿化、美化、亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目的夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景的商业中心气氛。同时布置大量的休闲、聚会和交流空间，通过建筑小品、雕塑等打造现代都市型购物空间的优良品位和卓越个性。
（4） 物业管理及业务用房
同时，在礼品城一期和部分建筑内部，设立物业管理、招商、租务等专业管理机构用房，提升项目的综合管理水平，更加方便的服务入驻经营户和商家，同时为保安、清洁和维修管理工作提供良好的工作场所。努力做到硬件一流、软件一流。

第二章 项目机遇背景
一、项目的宏观背景
1、契合国家现代服务业发展规划
2010年，国家颁布了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。
当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化、城镇化、国际化、现代化，具有十分重要的战略意义。
零售、批发、餐饮、娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领域，大型城市商业综合体往往在一个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业的优良发展载体。
2、符合区域发展规划
（1）有利于浙南区域现代服务业集群发展
根据温州市“十二五”发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造10个现代服务业集聚区示范区：这些示范区既有商贸聚集区，也有物流、总部经济、金融服务、旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区、南浦特色商业街区、鹿城综合广场、瓯海新城现代商贸区、龙湾商业购物广场、瑞安现代商贸综合区、乐清城市休闲购物广场。现代物流集聚区重点建设潘桥、乐清湾、江南、空港、半岛（含灵昆、状元岙港区）、双屿、浙南（鳌江和龙港）等现代物流园区（中心）；制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气、瑞安汽摩配、永嘉泵阀、苍南礼品等制造业服务集聚区。
本项目所在的龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化的关键阶段，城市经济实力不断增强，迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。本项目既服务于龙港优势礼品制造业和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业聚集升级，完全符合区域的发展规划。 项目的建设和运营将促进区域内尤其龙港优质商业要素的融合，项目的产业属性和定位等都与区域的发展方向契合。
（2）与苍南县产业发展规划对接
根据苍南县“十二五”发展规划，苍南在十二五期间将按照省委“八八战略”、“创业富民、创新强省”总战略要求，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新为动力，以保障和改善民生为出发点，以生态文明建设为着力点，大力实施“投资驱动、沿海开发、三带协进、中心集聚、环境优化”五大战略，着力推进县域城镇化、新型工业化、基本公共服务均等化，力促经济转型、社会转型、政府转型，努力打造浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市，全面建成惠及全县人民的小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。规划指出，苍南将坚持绿色发展。加快生态文明建设，大力发展低碳经济和循环经济，着力推进节能减排和环境保护，加快形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式和消费模式，促使生产生活从高消耗高排放向绿色低碳宜居转变，建设“绿色苍南-美丽家园”。
经过30多年建设和发展，苍南的第二产业初具规模，现在正在进入第三产业与第二产业协调发展，生产和生活均衡提高的新阶段，本项目的现代商贸业发展方向和提升龙港和苍南以及浙南地区商业服务水平的目标完全符合苍南经济社会发展的内在要求。
（3）契合苍南县发展规划
根据苍南县“十二五”发展规划，苍南的发展战略概括为四大重点战略和四大定位目标：
在发展战略方面，苍南未来几年的战略重点为以下四点：
投资驱动：打造政府融资平台、加大政府投资，吸引外资和在外苍南人回乡投资，加强产业和城市平台、重大基础设施、社会民生、产业结构调整项目建设，全力推进固定资产投资，以大投入建设大平台、改善大环境、促进大发展。
沿海开发：大力推进黄金海岸线开发建设。
三带协进：加快构筑沿104国道商贸物流发展带、龙金大道特色制造业发展带和78省道生态产业发展带，形成“工贸并举、三产联动”的产业发展新格局和“区域优势互补、共建共荣”的县域一体化发展新格局。
中心集聚：按照中心集聚、区域联动的思路，着力构建新型城乡格局。加快灵溪、龙港两个中心城区建设，打造温州大都市副中心，强化基础设施承载、社会公共服务、经济集聚等城市功能，引导人口和产业集聚。
环境优化：推进以硬措施改善软环境、以软环境促进硬发展的机关效能建设，加快建设公共服务型政府，加快完善土地、资金、人才、能源、供水要素保障，以及县域综合交通、“数字苍南”信息化、防灾减灾体系建设，进一步优化投资环境；加快生态文明建设，优化区域生态环境。
在发展定位方面，苍南县域经济在未来的发展定位为以下四点：
建设温州南部经济中心：规划指出：苍南要“大力发展商贸物流、休闲旅游以及生产性服务业，强化灵溪、龙港两个中心城区建设，进一步增强苍南综合经济实力、要素集聚能力、区域辐射能力，努力构建温州南部经济中心”。
打造浙南闽东北省际贸易中心：依托高铁、高速等大交通以及区位优势，着力改造提升浙福水产城、浙闽农贸综合市场、温州礼品城、浙闽副食品市场等重点专业市场，积极发展网上交易市场、电子商务，加快培育苍南汽车贸易城、龙港国际家居生活广场等新兴市场，推进龙港物流基地、顺达物流仓储中心等物流基地，巴曹、霞关等港口作业区，以及县城新区商业综合体、站前商业综合体、龙港城市商业综合体建设，努力构建浙南闽东北省际贸易中心。
创建浙南对台经贸集聚区：抓住国家支持海峡西岸经济区建设、两岸经贸合作进一步深化等重要战略机遇，发挥地理区位、资源等比较优势，加快苍南工业园区、台北小镇、台湾农民创业园、霞关对台贸易试点口岸等功能平台建设，着力推进经贸、旅游、制造业、农业等方面与台湾的对接，强化合作共赢，努力打造浙南对台经贸集聚区。
发展成为浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市：以增强经济综合实力、提升居民生活品质为出发点，坚持全面、协调、可持续发展，加快推进区域协调发展、城乡统筹发展、经济转型升级、城市品位提升、生态文明建设、和谐社会建设，努力打造浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市。
本拟建项目规模巨大，功能多元，业态先进，有利于提升龙港城市服务功能和承载力，具有第三产业开发和城市环境优化方面的双向作用，涵盖的产业要素众多，发展方向正好服务于苍南县域经济大力发展现代商业服务业和建设具有广泛影响力的中心城市的规划目标。

图4：以休闲餐饮和创意文化产业为特色的新天地街区意向意向效果图
（4）有利于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇
“海峡西岸经济区”东与台湾一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置，具有对台交往的独特优势。2009年5月，国务院出台了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》（国发〔2009〕24号，以下简称《意见》）。2011年3月，国家发布了《海峡西岸经济区发展规划》，标志着海峡西岸经济区建设进入了一个新的阶段。
海峡西岸经济区包括福建省全境以及浙江省温州市、衢州市、丽水市，广东省汕头市、梅州市、潮州市、揭阳市，江西省上饶市、鹰潭市、抚州市、赣州市，陆域面积约27万平方公里。
海峡西岸区域的经济和社会管理体制富有活力，尤其企业活力充沛，具有丰富的人力资源和广阔的市场腹地，同时又具有数千万的侨胞和海外华人网络，是未来中国经济的主要增长极之一，发展海峡西岸区域是中国经济继续高速发展的必然选择。
随着海西经济区规划的出台和两岸经济贸易关系的不断发展和深化，海峡西岸区域的发展潜力释放在即，海峡西岸区域必将从走向大开发和大发展的前沿，为中国和世界经济发展提供“海峡西岸经济区机遇”。本项目地处海峡西岸经济区范围内，又背靠长三角经济区，项目的建设和运营具有广阔的区域发展背景，现在推进项目全面完成，有利于捕捉海峡西岸经济区蓬勃发展的历史战略机遇。
（5）符合龙港发展规划
根据苍南县域总体规划，龙港将建设成为鳌江流域的中心城市，在一二产业上引领区域发展；另外，龙港还将成为鳌江流域的商贸中心，在第三产业方面也能发挥浙南和闽东北区域省际商业中心的作用。
根据龙港的发展规划和战略，未来几年是龙港全面建设鳌江流域中心城市的关键攻坚期。随着行政区划调整和省小城市培育试点工作的深入推进，龙港将进一步突破空间和体制机制方面的束缚，沈海高速复线、苍南发电厂、滨海新区、舥艚港区及产业园区的建设，为龙港加快推进现代化滨海城市提供强有力的支撑。龙港将以“滨海新区、舥艚港区、产业园区”为主战场，深入实施“产业提升、项目推进、城市提质、城乡一体、普惠共享、社会保障”六大工程，切实推进龙港经济转型、城镇转型和社会转型发展。
按照龙港镇第九次党代会提出的“投资驱动、产业升级、城市提质、城乡统筹、文化引领、管理创新”六大战略重点要求，龙港正在深入实施以下“六大工程“。
一、实施“产业提升”工程，扎实推进经济转型升级；
二、实施“项目推进”工程，不断夯实经济发展基础；
三、实施“城市提质”工程，努力塑造宜居城市形象；
四、实施“城乡一体”工程，切实提升农村发展水平；
五、实施“普惠共享”工程，全面发展各项民生事业；
六、实施“社会保障”工程，着力促进和谐稳定局面。
龙港将建设成为温州南部中心城市核心区、现代化工贸城市。本项目规划建设和运营的现代商业综合体的定位完全符合这一规划，将打造成为面向浙南地区的高端现代商贸聚集区。
图5：苍南和龙港城市总体规划重点建设和开发区域示意图

（6）有利于完善区域商贸业布局
在目前温州市的商贸聚集区中，主要分布在市区中心城区五马街等核心商业区内，而拥有数百万人口的苍南和平阳等南部地区商贸聚集区数量少，规模小，业态相对滞后。比如温州市区的开泰中心和银泰中心，这两个百货店的营业额都在10亿元左右甚至更高，浙南地区的居民家庭购物消费距离远，日常餐饮和娱乐消费也不能就地满足。龙港本地有40万户籍人口和30多万外来常住人口，在购物、餐饮和娱乐等方面的的实际需求都不能有效满足。
在温州主城区开发成本和交通及环境压力不断上升的背景下，许多具有特色的近郊和远郊商业综合体上市，既可以有效缓解对温州市中心商务区的压力，又能满足了广大主城区以外的居民对优质商业空间和商业服务的迫切需求，这已经成为市场趋势。目前在全国各地的大中型城市都已经表现出来，在巨型中心城市以外的中小城市开发建设运营的新商业聚集区既能切近中小城市当地居民家庭，又能在商业业态上革新，引领当地商业升级，市场反应良好，社会和经济效益非常明显。
未来几年，在人口达到40万以上的城镇化区域，大型商贸综合体的开发建设正逢其时。在交通条件优越、具有一定商业氛围和基础的区域布置特色商务聚集区，定位面向本地不断增强的居民消费需求和城市化进一步提质扩容带来的消费增长，有助于当地培育新的特色产业和增长点，而且项目具有清晰的市场基础支持，未来发展前景看好。
本项目坐拥龙港近70多万常住人口，又可以辐射鳌江流域周边地区，作为鳌江流域的中心城市，必须拥有和流域内中心城市地位相称的大型商贸聚集区，也可以对温州、杭州等巨型中心城区商贸区的交通和环境及商务成本压力进行有效化解，实现商业布局优化和均衡化。

第三章 项目产业前景及体量可行性分析
一、项目产业前景
1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好
根据方案，本项目仍然保留和优化已有的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大国字号专业市场商业品牌。作为项目的三大主体功能之一。
而据中国轻工业联合会提供的材料，目前全球每年的礼品贸易额约为4000亿美元左右。而中国的礼品业进出口贸易，近5年来每年保持两位数以上的增长率，成为世界礼品增长最快的地区之一。目前中国内地进出口礼品贸易额约占世界的10% ，居世界第1位。另据不完全统计，中国礼品生产企业已过万家，有的企业年产值已超过亿元，出口比例达90%以上。仅圣诞礼品方面，中国就供给了全球市场的70%以上产品。在浙江、广东和福建等区域，礼品产业集群不断涌现，尤其经过多年发展和沉淀，苍南及周边地区礼品产品制造和设计水平提升非常迅速，专业化程度提升很快，形成了完善的上下游产业链条，吸引了大量劳动力和资金等产业要素，是龙港经济发展中不可或缺的支柱产业之一，本项目在礼品及包装印刷品交易方面的市场基础仍然非常扎实，继续优化和提升项目内的礼品城室内市场交易规模和交易效率，继续打好“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号金招牌，做好礼品城市场经营管理，完全具有深厚的产业背景和广阔的市场需求前景作为项目的坚实支持。
2、区域内购物消费规模巨大
项目所在的浙南地区和闽东北地区商圈中，总商圈人口规模约500万人，区位条件优越，经济基础雄厚，城镇体系完整，科教文化发达，根据苍南发展总体规划，仅仅苍南一个县域内，至2020年人口规模将达到140万人。加上临港产业新城人口，县域总人口为160万人，县域城市化率会达到74％。目前龙港本地常住总人口已经达到约70多万。
而按照测算，本项目全部投运后，只要平均每天客流量达到3万左右就可以达到比较繁荣的水平，凭借本项目核心商圈（本地龙港商圈）约70万人口和次级商圈（浙南和闽东北鳌江流域大商圈）总人口约500万的规模，商圈的消费能力完全可以满足项目对市场消费规模的要求。
尤其随着经济活动和当地居民家庭富裕程度达到较高水平生活方式不断城市化和生活节奏加快，居民对服饰、食品、电器等方面的消费需求不断增长，完全可以支撑一个大型城市商业综合体的顺利开业和长期繁荣。
正是这一未被满足的巨大消费需求群体使得开发运营一个立足龙港、面向浙南、辐射闽东北区域的的现代商贸综合体的市场前景看好。
3、区域内非购物类消费潜力巨大
龙港是浙南和闽东北区域内人口密度最高、产业最为发达的地区之一。不仅购物类消费市场需求规模巨大，而且文化、教育、休闲、娱乐、餐饮等非购物类消费市场潜力也十分巨大。
首先，区域内居民家庭普遍具有较高的消费能力，随着社会节奏加快和可支配收入不断提高，家庭非工作日休闲、娱乐和旅行方面的支出比例会不断增加，逐渐超过在食品、衣物、家具等生活必需品方面的消费。
其次，区域内特色产业集群密布，中小企业数量众多，这些企业在外出聚餐、集体活动等方面的商务消费需求也具有较大的规模和潜在的增长空间。
本项目提高的购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多元复合业态正好可以挖掘这部分需求空间，实现购物消费和非购物类消费齐头并进，相互融合，提高民生质量。
总之，开发运营一个立足龙港、辐射浙南和闽东北的区域性商业综合体，打造购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等一站式商业空间，有巨大的市场需求作为基础。
4、相关商业品牌的需求旺盛
随着城市化不断发展和中国逐渐转向以内需为主的经济增长模式，未来商业领域的发展空间看好，越来越多的国外商业品牌进入中国，中国国内也涌现出了大量富有国际竞争力的商业品牌，如百货领域的银泰、茂业，连锁超市领域的大润发、永辉超市；连锁电影院领域的金逸国际、星美影城；电器领域的国美、苏宁，连锁歌城领域的钱柜，这些企业都已经初步完成了在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、宁波等一线和二线城市的布局，现在正在捕捉三四线城市商业更新换代的历史性机遇。
因为三四线城市过去建设的商业设施规划设计水平无法满足目前这些新型商业业态对经营空间建筑结构、交通组织、配套设施水平、面积、层高和形象等方面的要求，这些商业品牌朝全国化发展受到当地有效商业空间供给不足的制约。改造和新建适合这些新型连锁商业品牌的现代商贸综合体成为唯一选择。过去几年，全国范围内商业空间的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中仅2009年统计的商铺销售面积就达到5000多万平米。但是，因为商业氛围良好、交通条件便利、客流量大的地段往往也土地成本高企，拆迁整理难度巨大，因此目前许多国内外商业品牌在三四线城市扩张的步伐不得不放缓。
所以，和广大商业企业在三四线城市布局扩张的需求相比，有效的能符合现代商业企业经营标准的城市商贸综合体需求非常强劲，蕴含巨大的商业机会。
本项目的改造和扩建及全面升级后，可以有效解决广大连锁商业品牌在龙港和浙南地区对经营平台的需求。
附表4：2006年-2009年全国商业和办公楼市场销售面积和销售额
指标
单位
2009年
2008年
2007年
2006年
新建商业和办公类不动产销售额
亿元
5837.8
3869.9
-
-
新建商业和办公不动产销售面积
万平米
8418.6
6675.2
7089
6428.8
其中：新建商业类不动产销售面积
万平米
5222.3
-
-
-
新建办公类不动产销售面积
万平米
1513.3
-
-
-

二、项目体量可行性分析
适当的项目投资规模必须不能超出实际市场基础可以承载的项目建设体量，但在现代商贸和商务综合体开发领域，更要注重达到必须的规模效益和聚集效益，才能使项目有实力迎接现代商业的挑战，为入住的商家和往来的消费者提供最佳的服务水平和最优的产品价值，在瞬息万变的市场环境下长期可持续保持旺盛的商业活力和生命力。
龙港仪邦奥特莱斯广场项目改造和扩建后总建设体量达到约26万平米（其中礼品城交易市场建筑面积10万平米，购物中心建筑面积13.4万平米，休闲餐饮步行街区约2.3万平米），达到了大型商贸流通综合体的规模。体量最大的为购物中心部分，合计约13.4万平米建筑面积，具有明显的规模效应。消化这样大体量的商业空间需要大约1000多个商业品牌，按照目前国内外相同规模购物中心的招商经验，这样规模和品牌数量的购物中心具有最佳的产品组合和品牌选择空间。
由于浙南区域尤其龙港产业比较发达，人口密集，区域内又缺乏相同规模和档次的商贸综合体项目。本项目的定位是未来浙南地区的商业桂冠，聚拢、集成行业内最富有附加值和竞争力的商家品牌，这样的体量正好可以满足这一目标，将为在龙港和浙南地区发展的新兴商业品牌提供优质聚集舞台，以整个浙南和闽东北区域经济腹地为市场半径，发挥有效整合区域内相