房地产开发项目投资可行性分析研究报告.doc

1 申报单位及项目概况1.1 申报单位概况1.1.1项目申报单位：*1.1.2申报单位概况：*是一家集房地产开发、经营与管理业务等多功能为一体的房地产开发经营企业。公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。*成立于2000年，注册资金5200万元人民币，是一个机构健全、技术资金力量雄厚，立足广西，放眼世界，是近年来异军突起的新兴房地产企业。主要从事旅游、房产开发、商品房项目开发、销售以及房地产信息咨询等业务。凭借和美的实力，经过多年的发展，公司现已拥有丰富技术经验和雄厚的实力，吸纳了一批高素质的房地产开发经营专业人才，并具备了从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及公寓的开发建设任务。作为专业的开发商，已建与在建项目的总面积逾100万平方米，项目涉足南宁、北海、某某某某等战略城市。公司一直本着“信誉、诚信”对社会、环保、消费者负责的经营理念，在开发高档旅游度假、餐饮、休闲场所、商品房等项目建设中，确保质量优良，生态环保，深得广大消费者的信赖和业内的好评。公司实力雄厚，品牌卓著，为了尽快发展壮大企业，业务踏上快速发展的轨道，公司正在筹划海外上市，致力于发展成为广西同行业一流的企业集团。*的物业管理为了打造人文地产品牌，提供亲情物业服务，把“诚心、信心、爱心、放心、舒心、开心”作为企业的文化内涵，充分结合经营区域内的人脉、地脉、文脉，不断打造精品社区和楼盘。1.2 项目概况1.2.1建设地点：某某某某城东火车站站前大道左侧中段。1.2.2建设内容及规模：该项目为居住小区工程，本期建设主要为小区的二期建设，主要建设内容为某某楼，本期工程占地面积25000平方米，总建筑面积61432.65平方米。其主要建筑物为两栋，共557套住宅，居住人口约2020人。并在小区内设置自行车棚、车库等设施共计3714.28平方米，建成一个敞开式小区，统一完备本小区内的道路系统、绿化系统及保安监控和便民通讯等硬件设施。1.3 工程方案1.3.1工程方案设计指导思想（1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地利用土地和空间。（2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。（3）方案设计符合民用建筑节能设计标准实施细则中关于居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。（4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。（5）方案设计中综合考虑了某某某某市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。（6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。1.3.2工程方案设计原则（1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。（2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。（3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。（4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。1.3.3总平面布局（1）总体布置原则：居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：方便居民生活，有利组织管理；组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；合理组织人流、车流、完善安全防卫；合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合布置；供电、通讯、路灯等管线地下埋设；（2）总平面设计：本期建设为某某某某住宅小区的二期工程，本期建设内容包括某某楼的建设，此小区的总体布局呈不规则四边形，某某楼位于入口广场两侧，呈曲线型布置，小区四面环绕有城市干道，交通条件方便，供电、供水条件方便。某某楼的建设为场地内沿长度方向布置两栋住宅楼（见总平面布置图），其中某楼的地下为车库，占地面积为2848.56；某楼的地下室面积为865.72，两栋楼的一、二层均为商场用房，三层以上为住宅，某楼住宅用房建筑面积为31693.32；某楼住宅用房建筑面积为20296.58。本小区的建筑经济指标如下：总用地面积：50432.44建筑面积：113778.93计算容积率建筑面积：95821.64综合容积率：1.90综合建筑密度：32%建筑基地面积：16138.38车库总建筑面积：17091.57绿化面积：26620.74综合绿化率：52.78%商业广场面积：5618.58商业广场率：11.14%道路面积：2055.12道路面积率：4.07%为了适合本小区的美观及平面布置，某某楼为曲线布置，充分的体现了建筑的“以人为本”充分考虑人居环境，为广大的居住者提供一个清新、健康的居住环境。小区内道路遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行设计。宽敞的主干道贯穿整个小区，方便灵活的小路穿插在楼与楼之间。小区内主要有3个出入口与外部道路相连，主出入口位于入口广场处，两个次出入口分别位于小区的两侧，都与城市干道相连接，小区道路环行设置以利于消防车和救护车等通行，道路采用水泥铺设，人行路采用彩色道板铺设。小区内设置给水、污水、雨水和电力管线，同时考虑通讯、电视电缆等管线的埋设。小区景观设计由专业设计单位完成，绿化采用草坪与乔木、灌木相结合的形式。追求情景洋房的气质，诠释严谨与理性，以优美的风景演绎激情与浪漫。1.3.4单体设计及功能（1）住宅某楼：住宅某楼位于入口广场的南侧，共分为四个单元，总建筑面积为31693.32，一、二层为商业网点，二层以上为普通住宅，全楼有12个单元，每个单元均设有两部电梯，两梯四户，共有四个户型供选择，均为三房两厅，共计333户。（2）住宅某楼：住宅某楼位于入口广场的北侧，其中四个单元为17层，八个单元为15层，总建筑面积为20296.28，一、二层为商场用房，三层以上为普通住宅，全楼有四个单元，每个单元均设有两电梯，两梯四户，共计224户。1.3.5建筑结构（1）结构型式：该项目为纯剪力墙结构，基础型式：桩基础。剪力墙厚度为150200mm，连系梁截面250250，现浇钢筋混凝土楼板110mm厚。外墙采用200mm厚蒸压加气混凝土砌块，内墙材料采用孔洞大于50%空心砖。承台厚度为1.2m。室内外高差300mm-450mm。（2）建筑物耐火等级为二级。（3）抗震基本设防烈度：7度（地震加速度为0.15g），特征周期为0.35s。基本风压：0.45KN/。地面粗糙度类别C类。（4）工程安全等级为二级。某某某某小区工程建设项目建筑物一览表名称单元层数面积（）户数结构形式某J11531693.32333纯剪结构2217J217纯剪结构1623I23纯剪结构2926H26纯剪结构2926某K11520296.58224纯剪结构1715K215纯剪结构1715L15纯剪结构1715M15纯剪结构17151.3.6公用辅助工程（1）供电：小区电源由*与市供电局协商解决。小区采用箱式变电站供电。电源为城市市政线路供电，并设有负荷开关。变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站的10KV手电采用电缆进线。采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的箱式变电站。在每单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑的负荷供电。小区内的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷为10KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。（2）给排水生活给水系统：生活给水直接由市政府给水管网供给，生活用水与工业用水分别独立设置给水管网，生活用水量为907立方米/日。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。消防给水系统：消防给水直接由市政府给水管网供给。消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外消火栓水量25L/S。小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米，小区内建筑物根据建筑灭火器配置设计规范配置室内手提式灭火器。排水系统：根据测算小区的日排水量为816立方米/日，卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。管材：生活给水管道采用塑料给水管。室外给水管道拟采用经可靠防腐处理的钢管。1.4 建设工期该工程项目于2010年7月份开工建设，2012月7份完成本工程的建设。1.5 投资规模（1）本工程为居住小区建设项目总建筑面积25000平方米。项目包括：土建工程、采暖工程、给排水工程、电力工程及道路绿化工程等内容。（2）投资组成：工程总投资6000万元。投资费用构成费用工程投资（万元）占总投资比例建筑工程费431071.8%其它费用159026.5%预备费1001.7%合计6000100%3.编制依据：工程量依据省市有关文件、设计图纸、说明及相关资料。定额依据建设部全国市政工程投资估算指标以及近期类似工程技术指标，费用标准按自治区取费标准以及省市有关文件规定计取。材料及设备价格均参照部分生产厂家的产品价，并加入运杂费后计入总价。工程建设其它费依据建设部市政工程可行性研究办法投资估算编制办法及国家有关的规定计取。项目投资总和估算表序号工程和费用名称估算金额（万元）建筑工程其它费用1工程费用43101.1住宅及商业土建工程41601.2物业及门卫土建工程201.3道路及绿化工程401.4管网工程101.5给排水工程451.6电气工程352工程建设其它费用15902.1建设单位管理费82.2征地费14732.3工程监理费152.4勘查测量费42.5设计费及科研费903预备费100合 计6000（4）资金筹措：该项目资金来源全部为*自筹。2 发展规划、产业政策准入分析2.1 发展规划分析目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。某某某某市的经济社会发展在政府及相关部门的大力配合下逐步进入一个工业化、城市化、国际化、市场化整体提升的新阶段，为某某某某市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。根据十一五规划要求，某某某某市切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。2.2 产业政策分析建设经济适用的商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。*是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。某某某某小区工程项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。3 资源开发及利用分析3.1 资源利用该项目利用的自然资源主要为土地和水。该项目所占用地原为棚户区居民用地，*对该地块的开发建设，提高了土地利用率，有效的改善了土地使用状况。充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济共给和可持续利用。 该建设项目使某某某某市区域城市设施的到了充实和完善，不仅可以带来经济效益，而且也带来一定的环境效益和社会效益。因此，该项目土地利用是合理的、可行的。水资源按需要可以通过市自来水公司供水管网解决。3.2 能源耗用本期工程建有两栋住宅楼，总户数557户。（1）电能消耗：电能消耗主要为小区居民用电及其他配套设施用电。（2）水消耗：小区内主要水消耗为居民用水，绿化用水消耗及为可预见用水消耗。4 节能方案分析4.1 节能设计标准（1）民用建筑各级标准实施细则DB21/1007-1998（2）民用建筑热工设计规范GB50176-93（3）公用建筑节能设计标准GB50189-20054.2 节能措施（1）根据当地的自然条件，采取合理的建筑物朝向，有利于充分利用太阳能和组织夏季自然通风。建筑物尽量减少外维护结构面积，以降低热量损失，将建筑物体形系数控制在0.3以下。（2）居住部分节能设计遵循民用建筑节能设计标准，商业部分节能设计遵循公共建筑节能设计标准。采用良好的节能材料，有利于建筑物主体的节能设计。（3）建筑洞口面积设计根据国家及自治区的标注内采用合理的洞口比例洞口，采用节能型建筑门窗，其各项节能指标符合国家相关规定。（4）采用节能型变压器。（5）无功功率补偿，将功率因数提高到0.9以上。（6）照明优先采用荧光灯及透光率较好的节能灯具。（7）住宅走廊的楼梯间采用节能声控灯。4.3 节水（1）给水管道的设计，未减少水头损失，对管道走向、路径进行方案比较，尽量缩短管道长度；选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小的材料，以减少水头损失；严格控制各用水点的水呀，减少管道漏水率，避免管网跑、滴、楼等水资源浪费。（2）供水选择用国家推荐的节能设备。（3）选择节水型卫生设备。（4）选择新型卫生设备。（5）水龙头采用延时自闭型。（6）必要部位设置给水计量装置。5 建设用地、征地分析5.1 项目选址及用地方案（1）场址土地权属列别及占地面积；土地使用权属*，项目占地面积50432.44平方米，使用性质为居住用地。（2）土地利用现状与相关规划：该场地原为农用耕地，征地现已全部完成。目前，本工程的一期工程已全部完成，本期建设内容主要为某某楼的建设及产地内的道路系统、绿化系统及保安监控和便民通讯等硬件设施。（3）相关规划要求小区建设以居住建筑为主，适当设置配套公建。以优化生态环境为约束条件，增加绿地面积，减少污染排放，创造一流的人居环境和生态环境。发挥区域特色和优势，发展循环经济，促使区域的可持续发展，为适应市场需要，对土地利用在功能分区明确的基础上有一定的弹性和灵活性。道路系统、土地利用、市政设施等方面城市总体规划相衔接、相协调。尽量利用现有的条件和资源，充分利用项目规划区现有的土地、水资源、地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源，降低小区建设成本。5.2 土地利用和理性分析该项目的建设经过土地部门和规划部门的审批，符合国家和地方的相关政策要求。在占地范围内建设居住建筑及其相关配套设施，各项用地平衡指标满足城市居住区规划设计规范。本居住小区的建设是将原有的农用耕地合理利用，大大提高了土地的利用率，节约土地资源。6 生态和环境影响分析6.1 场址环境现状该项目场址位于某某某某城东火车站站前大道左侧中段，地理位置优越，具有较好的基础设施条件，环境幽雅，空气新鲜，场址环境现状良好。6.2 项目建设对生态环境的影响（1）噪声污染本项目噪声主要来源于施工设备和运输车辆作业。施工过程中动用的挖掘机、搅拌机、振动器、铲车、钢筋间断机等机械，这些机械设备的噪声值在77-101Db，对周围环境将产生一定影响。（2）大气污染施工扬尘和施工车辆产生的尾气对大气产生一定的污染。施工工地因做饭而排放的油烟和燃用液化气石油气产生的二氧化碳。（3）水污染施工期的水污染主要是基础施工和清洗搅拌设备排放的含泥浆废水，虽然排放量较小，但泥浆含量高，流入环境会造成一定污染。（4）固体废弃物施工期间产生的固体废弃物主要为建筑残土和建筑垃圾。6.3 生态环境保护措施（1）尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。（2）合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。（3）建筑场地周边按规定设置标准围栏，实行封闭施工。（4）按规定适用预搅混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。（5）建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施，对可能产生的扬尘的建筑材料应禁止露天堆放。（6）建筑工地道路铺设渣石路面，工地出入口处要设置清除车辆泥土的设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干线。（7）运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场是要限速行驶，尽量减少二次扬尘。（8）工程防水材料应采用国家推广的新型建筑防水材料。（9）对于运输车辆、施工机械产的废气应控制其为其达标排放。此外，施工工地做饭的不使用煤，应使用清洁能源， 乙方之言其对周围环境造成污染。（10）避免在雨季进行基础施工。（11）生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。施工排水不的直流入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。（12）加强对施工场地雨水的排除。（13）本工程会填土应尽量采用本工程施工过程中所产生的土方，以减少剩余残土量。（14）建筑残土及建筑垃圾按照市政部门的有关规定送至指定地点统一处理。（15）小区建成后，应搞好绿化建设，加强鲁化管理，提高绿化水平，可有效的吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量，努力创造一个好的生态环境。7 经济影响分析7.1 经济费用效益分析某某某某小区开发建设项目的经济效益评价，是按照合理配置资源和社会经济可持续发展的原则，采用影子价格、社会折现率等国民经济评价参数，从国民经济全局的角度出发，考察建设项目的经济合理性。（1）项目国民经济效益的识别与计算该项目经济效益体现为小区居民提供住宅，采用消费者支付意愿测算项目为社会提供的效益。（2）项目国民经济费用识别计算该项目建设工程费用由工程费用、设备费用、安装费用和其它费用等组成，估算投资6000万元。7.2 工程国民经济费用的调整（1）主要设备和材料费用的调整按现市场机制发育比较完善，市场价格等同于影子价格作为项目国民经济费用计算价格，不与调整。（2）土地国民经济费用的调整，土地成本为2836万元。（3）劳动力国民经费用的调整熟练性劳动力因子工资换算系数取1，非熟练性劳动力因子工资换算系数取0.8进行调整。（4）国民经济评价指标本项目的实施具有良好的国民经济内部收益率。（5）评价和结论某某某某小区工程开发建设项目国民经济内部收益率达与社会折现率12%，净现值大于零。因此，从国民经济全局的角度看，该项目建设是合理可行的。7.3 行业影响分析某某某某市目前的房地产开发产业正处于蓬勃发展时期，市区内从东至西、从北至南各家房地产开发企业建设的优秀楼盘呈现出百花齐放、百家争鸣的态势。*具有良好的成绩，已完成的开发项目以其优良的品质，人性化的设计和完善的物业管理而受到业内外人士的一致好评，由于各家房地产开发企业的经营理念不同，开发建设的住宅产品各有所长，满足不同阶层人士的需求，因此，*开发项目不会形成独秀的垄断局面。通过各家房地产开发企业之间的合理竞争，从而促进了某某某某市房地产开发产业健康有序地向前发展。8 社会影响分析8.1 项目对社会的影响分析该项目将原有农耕用地利用，建设商品住宅楼和配套商业中心。项目的事实将极大的提高土地资源的利用率，增加该区域的房产供应量。该项目对现有土地进行合理整合、统一安排，能够在原有基础上提高土地的综合利用率。该项目同时积极响应某某某某市政府对棚户区该栽的号召，属于民心工程。小区的建设极大改善了由居民的生活环境和居住条件，提高居民的生活质量，促进发展。8.2 项目所在地区与适性分析该项目有*承办，市政府及各级领导部门对该项目是关心和重视。各有关方面领导出面参加建设单位与建设用地所在区域的拆迁和调解工作。建筑施工单位也给予大力支持，积极配合建设单位安排项目建设前期工作。周围居民对该项目更是翘首企盼，希望项目能够尽快施工完成。8.3 社会风险分析该项目的实施首先要完成对原有棚户区居民的拆迁安置任务，如果未能做好此项工作，将产生严重的社会影响和后果，因此，存在一定的社会风险。通，小区的施工建设对 周围居民生活、休闲、娱乐业带来一定的不利影响，可能引起部分居民的不满意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度的污染。8.4 社会评价结论该项目将改善区域环境质量，提高居民生活质量。在生态方面，能够改善当地生态环境，增加绿化覆盖面积。在经济方面能够增加房地的购买量，为规模市场的形成创造条件，促进经济发展。为了避免或减少项目的社会风险，应根据当地实际情况，联合各相关部门，做好拆迁安置工作，稳定民心。同时要注意解决好与周围居民的利害关系。建设期间要采取必要的措施来减轻对居民的企业单位的影响。项目竣工后要尽快对场地进行绿化，使负面影响降低到最低程度。目 录1 申报单位及项目概况11.1 申报单位概况11.2 项目概况21.3 工程方案21.4 建设工期111.5 投资规模122 发展规划、产业政策准入分析142.1 发展规划分析142.2 产业政策分析143 资源开发及利用分析163.1 资源利用163.2 能源耗用164 节能方案分析174.1 节能设计标准174.2 节能措施174.3 节水185 建设用地、征地分析195.1 项目选址及用地方案195.2 土地利用和理性分析206 生态和环境影响分析216.1 场址环境现状216.2 项目建设对生态环境的影响216.3 生态环境保护措施227 经济影响分析247.1 经济费用效益分析247.2 工程国民经济费用的调整247.3 行业影响分析258 社会影响分析268.1 项目对社会的影响分析268.2 项目所在地区与适性分析268.3 社会风险分析268.4 社会评价结论27附图：小区总平面图附件：企业法人营业执照国土使用证明环保局环保批复住建委选址意见书29