金辉广场项目申请建设可行性分析报告.doc

金辉广场项目可行性报告 一、项目的基本情况 （一）项目概况 金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着手进行。自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。 金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。 （二）可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数： 总建筑面积：399260 其中：住宅面积：351476 公建面积：47784 总投资：126108万元（不含贷款利息） 自有资金投入：25222万元 经分析研究，本项目主要经济指标为： 多层住宅得房成本：3275/ 高层住宅得房成本：3925元/ 税后利润：14747万元 全部投资净现值：1430万元 自有资金净现值：3172万元 全部投资内部收益率：10.86% 自有资金内部收益率：17.05% 总投资利润率：25.1% 自有资金投资利润率：58.5% 二、项目投资环境与市场研究（略） 三、项目开发条件及技术设计方案的分析 （一）项目现状概括 1、自然条件 规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。 2、地物情况 规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。 占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。 本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。 （二）项目发展条件 1、优势分析 （1）区位优势。 本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同发展的关系。 （2）自然条件优势。 本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。 2、劣势及对策分析 （1）变电站和高压线 已建成的220KVA变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M以上。 （2）铁路。 规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度。 （三）地块征用情况 因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地345.066亩、河滩地151.2亩。在该征地红线范围的496.266亩地以内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04亩，未填土面积179.226亩，划给原土地所在村自留地面积为5亩。 本地块的征地总费用初步估算为15821万元。目前征地情况进展顺利。 （四）项目规划设计构思方案 根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下： 1、规划目标 （1）以具有21世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。 （2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。 （3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。 （4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。 2、规划结构和空间布局 （1）规划结构 本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带”。 “三片”。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。 “两中心”。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。 “两轴”。由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。 “两带”。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。 （2）空间布局形态。 北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。 小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。 三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。 “十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体、滨河绿化的自然气息渗入居住空间；两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间融为一体，创造了优美的空间景观。 3、公共服务设施规划 规划配置的公共服务设施见表421。公 共 服 务 设 施 表（421）编号项 目建筑面积/用地面积/数量1幼儿园1500+18001800+200022小学4500850013中学90001400014卫生站45035文化活动中心40016球类场地255027粮油店30018肉菜市场200019副食品店400210饮食店500211饭店500112小吃店300313综合百货店500114日用杂品店260115五金交电建材店120116理发店100117废品收购店100118书报销售店60119公共电话亭40520中西药店80121水果店90122综合修理店260123储蓄所200124邮政所200125电讯营业所200126汽车停车场（库）54000（1800个车位）1727自行车（摩托车）停车场（库）14790（9860个车位）3928变电房300529路灯配电室30700130净化石油气站40131公共厕所150332垃圾集散点150333小区综合管理处400134居民委员会4206 4、道路交通 规划道路红线和断面见表422道 路 红 线 和 断 面 表（422）序号道路红线/M道路断面/M备 注1385（8）205城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带236510（6）105城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带3305205城市道路4205105城市道路515393小区道路615474小区道路7122.572.5小区道路83434组团道路92.52.5宅间小道 5、主要技术经济指标 （1）土地使用指标。 本区的土地使用情况见表423，其中高压线控制用地内包括防护绿化地、道路停车场。用 地 平 衡 表（423）项 目用地面积/公顷所占比重/%人均面积/（/人）居住区规划总用地33.08其 中居住用地24.7710019.38其 中住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共绿地4.2717.243.34河涌用地0.71高压线控制用地4.18城市道路用地3.42 （2）密度指标。 本区的密度指标详见表424。主 要 经 济 技 术 指 标 表424居住套数3652套居住人口12782人总建筑面积399260其 中住宅建筑面积351476公共建筑面积47784住宅平均层数8.47层人口毛密度516人/公顷住宅面积毛密度14190/公顷住宅面积净密度28529/公顷容积率1.61总建筑密度20.76%绿地率43.26% 四、项 目 开 发 建 设 及 经 营 的 组 织 与 实 施 计 划 （一）建设方式 建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。 （二）开发方案设想与分析 考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。 第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1号桥（含引道）一座，主干道东西向、南北向各一条，并配备管网。同时开发南片多层住宅66609。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。 第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593。该区临近夏利大道，便于市场推广。 第三期将建北片左下组团及中部3栋高层，住宅建筑面积101296（其中多层26471，高层74825）。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。 第四期建北左上组团及余下4栋高层，建筑面积127977（其中多层33210，高层94767）。这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。 （三）建设进度 项目建设拟共八年，分四期进行。 第一期（二年） 1998年10月2000年9月 第二期（二年） 2000年10月2002年9月 第三期（二年） 2002年10月2004年9月 第四期（二年） 2004年10月2006年9月 详见项目实施计划表（表425）。 五、项目投资估算、资金筹措计划 （一）开发成本 1、土地成本（征地费、土地有尝使用费） （1）征地费。 征地补偿费：496.266亩19万/亩=9429.05（万元） （注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩8%=1.4万元/亩） 填土工程费：496.266亩39950.20元/亩=1982.59（万元） （注：填土工程单价按25.5元/.m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67/亩2.35元/25.5元/=39950.2元/亩）。 工程立项初期工作补偿费：496.266亩39950.20元/亩12.8%=253.77（万元）。 耕地占用税：496.266亩5333元/亩=264.66（万元）。 （注：按8元/计征，666.67/亩8元/=5333元/亩，交市财局）。 耕地垦复基金：496.266亩8000元/亩=397.01（万元）。 （注：按12元/计征，666.67/亩12元/=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。 新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩31581元/亩=1567.26（万元）。 （注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。 征地管理费：496.266亩19万/亩2%=188.58（万元）。 （注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。 土地登记费：约为2.42（万元）。 （注：首1000收200元，每超过500加收40元）。 已支付利息：到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计：1735.91（万元） 合计：15821.25（万元）。 （2）土地有尝使用出让金。 根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697元/820元/不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/，则其土地使用权出让金总价合计为：351476200元/=7029.52（万元） （3）合计土地成本为：22850.77（万元）。 将以上各项汇总表426所示：土 地 成 本 汇 总 表（426）序号项 目金 额/万元1征地补偿费9429.052填土工程费1982.593工程立项初期工作补偿费253.774耕地占用税264.665耕地垦复基金397.016新菜地、鱼塘开发基金1567.267征地管理费188.588土地登记费2.249已付利息1735.9110土地有尝使用出让金7029.5211合计22850.77 2、建安工程费 （1）多层住宅建安费（427）。多 层 住 宅 建 安 费（427）序号项 目单价/元/工程量/金额/万元1土建及装修工程费125018188322735.382水电安装工程费1001818831818.833小 计135018188324554.21 （2）高层住宅建安费（表428）。高 层 住 宅 建 安 费（表428）序号项 目单价/元/工程量/金额/万元1土建及装修工程费158016959326795.72水电安装工程费2201695933731.053电梯1501695932543.94消防50169593847.955小计200016959333918.6 （3）建安工程费合计：58472.81（万元） 3、前期工程费 （1）筹建开办费：58472.812.5%=1461.82（万元）。 （2）可行性研究费：58472.811.5=87.71（万元）。 （3）规划勘测设计费：58472.813%=1754.18（万元）。 （4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。 （5）合计前期工程费用为：3303.71（万元）。 4、基础设施配套费（红线内外工程费，表429）基 础 设 施 配 套 费（429）序号项 目计 算 依 据金额/万元道路工程42.13万元/公顷33.08公顷=1393.66万元1393.60排水管道工程37.6万元/公顷33.08公顷=1243.80万元1243.80河涌改造工程8.58万/公顷33.08公顷=283.83万元283.83跨横窖河工程一座约981.12万元981.12中小桥5座约501。96万元501.96污水泵站一座约287.39万元287.39公共广场25000（高压线下的公园、车场）320元/=800万元800公共车站、站场费用已列入“公共广场”中横窖河堤岸450m1200元/m=54（万元）54绿化工程5.4万元/公顷33.08公顷=178.63万元178.6供水工程15万元/公顷33.08公顷=496.20万元496.20供电工程65万元/公顷33.08公顷=2150.2万元2150.2电信工程7万元/公顷33.08公顷=231.56万元231.56煤气工程7万元/公顷33.08公顷=231.56万元231.56合 计8833.90 5、公建配套费（见表4210）公 建 配 套 费（4210）序号项 目建筑面积/单价/元/金额/万元幼儿园1500+1800850153.15小学4500900405中学9000900810卫生站45060027文化活动中心400100040球类场地2550（用地面积）784200粮油店30060018肉菜市场2000600120副食品店40060024饮食店50060030饭店50060030小吃店30060018综合百货店50070035日用杂品店26060015.6五金交电建材店1206007.2理发店1006006废品收购店1005005书报销售店606003.6公共电话亭405002中西药店806004.8水果店906005.4综合修理店26060015.6储蓄所20060012邮政所20060012电讯营业所20060012汽车停车场（库）54000（1800个车位）12006480自行车（摩托车）停车场（库）14790（9860个车位）9001331.1变电站30050015路灯配电室305001.5净化石油气站406002.4公共厕所1506009垃圾集散点1503004.5小区综合管理处40060024居民委员会42060025.2合计9904.05 6、不可预见配套费 （7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）5%=4377.20（万元） 7、开发期间税费（表4211）开 发 期 间 税 费（4211）序号项 目计算依据金额/万元1配套设施建设费58472.81（万元）6%3508.372投资方向调节税58472.81（万元）5%2923.643工程质量与施工安全监督费58472.81（万元）4233.894供水管网补偿费住宅按0.3吨/人，600元/吨计，1278人0.3吨/人600元/吨230.085供电用电负荷费住宅按4KVA/户，480元/KVA计，3652户4KVA/户480元/KVA701.186其他税费58472.81（万元）2%1169.467合计8766.62 8、开发成本 为以上7项之和，共计为：116509.06（万元） （二）开发费用（表4212）开 发 费 用 汇 总 表（4212）序号项 目计 算 依 据金额/万元1管理费用开发成本3%=116509.063%3495.272销售费用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.872.1广告及市场推广费销售收入0.5%872.02.2销售代理销售收入2%3487.912.3销售手续费销售收入1%1743.963贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计9599.14 销售收入来源详见“销售收入预测表”。 (三)投资成本费用估算汇总表（表4313）投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表（表4313）成本项目总额/万元得房成本（万元/）多层（181883）高层（169593）（一）土地成本22850.776506501、征地补偿费15821.254504502、土地使用权出让金7029.52200200（二）建安工程费58472.8113502000（三）前期工程费3303.719494（四）基础设施配套费8833.90251251（五）公建配套费9904.05282282（六）不可预见费4377.20125125（七）开发期间税费8766.62250250（八）开发费9599.14273273（九）投资总额合计126108.232753925 (四)资金筹措与投入计划及贷款利息 1、资金筹措与投入计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计126108万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金25222万元，需贷款额合计35300万元，预售房收入用于投资合计65586万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。 本项目投资计划与资金筹措情况详见表4214“投资计划与资金筹措表”。 2、贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率7.65%。具体还本息计划详见表4215“贷款还本目付息估算表”。投资计划与资金筹措表（4214）序号项目合计建设经营期1234567891投资总额143068139131853520151209441769018760172681466911381.1建设投资12610813622177521878418784148291548914456123921.2贷款利息1696029178313672160286132712812227711382资金筹措143068139131853520151209441769018760172681466911382.1自有资金252226022600037603760284028402.2 借款（含利息）52260789154831036711160786132712812227711382.3销售收入再投入655867025602460246989126491445612392贷 款 还 本 付 息 估 算 表（4215） 单位：万元序号项目合计建设经营期1234567891年初借款累计7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年应计利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息偿还522609271981217158160195年末借款累计7891133742374134901427623676229762148816归还借款本息来源522609271981217158160196.1投资回收522609271981217158160196.2其他收入 注：1、贷款利率为7.65% 2、当年利息=（年初借款本息+当年借款/2）年利率。 六、项目销售收入及利润的估算 （一）住宅销售单价的确定 根据成本估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为3300元/（分两批推出，第一批推出50%，售价为3200元/，第二批再推出余下50%售价为3400元/，以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为3700元/；第三期多层住宅售价均价4100元/，高层住宅售价均价为5300元/；第四期多层住宅均价为4500元/，高层住宅售价均价为5700元/。 车位售价初步定为8万元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。 本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的住宅出租价格为多层均价30元/.月,高层均价40元/.月。 （二）销售收入的确定根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入如表4216所示。销 售 收 入 预 测 表4216分 类可销售面积/建议销售面积/销售收入/万元多 层 住 宅 第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高层住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482车 位1800（个）8（万元/个）14400合 计176421 （三）销售收入分期比例的测算 根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚未出台，目前仍按“商品房完成基础后即可预售”的规定执行）。在本项目预计8年共计四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工一年后全部售完。 根据计算结果，销售收入按比例测算如表4217所示，各年销售收入汇总如表4218所示。 （注：下表中，A1一期多层，A2二期多层；A3三期多层；A4四期多层；B3三期高层；B4四期高层；C车位）销 售 收 入 分 期 按 比 例 测 算 表4217销售计划分年度销售金额/万元年份销售比例销售面积/23456789合 计250%A1A1：333051065812018C：170（个）1360350%A1A1：333041132312683C：170（个）1360450%A2A2：277971000711143C：142（个）1136550%A2A2：277961056211698C：142（个）1136650%A3A3：1323652942682150%B3B3：3741319455C：259（个）2072750%A3A3：1323555592783350%B3B3：3741220202C：259（个）2072850%A4A4：1660573063647350%B4B4：4738426535C：329（个）2632950%A4A4：1660576383775250%B4B4：4738327482C：329（个）2632合计100%120112683111431169826821278333647337752176421各 年 销 售 收 入 与 预 测 汇 总 表4218项 目合 计建 设 经 营 周 期123456789多层住宅68347106581132310007105625294555973067638高层住宅9367419455202022653527482车 位1440013601360113611362072207226322632合 计1764211201812683111431169826821278333647337752 （四）项目利润估算 项目土地增值税估算表如表4219所示，增值率0，增值税率0； 项目可运用资金估算