文居雅室房地产开发项目可行性研究报告--房地产开发与经营课程设计.docx

学 号 11570101/11570120/11570121/11570122/11570133房地产开发与经营课程设计 设计说明书文居雅室房地产开发项目可行性研究报告起止日期：2014年6月16日至2014年6月20日学生姓名张军/杨阳/郑颖洁/李嘉琪/阿依古空都孜班级2011土地资源管理1班成绩指导教师 经济管理学院2014年6月20日目录房地产开发与经营课程设计分工11.项目总说明11.1项目背景11.2项目建设的意义11.3项目评估的目的11.4项目评估报告的编制依据22.项目概况22.1区位介绍22.2项目拟建规模和标准32.3项目市场分析及客户定位43.投资环境研究63.1经济环境63.2法制环境74.房地产开发项目比选方案的构建与评价74.1 区位因素分析74.2开发内容和时机分析74.3开发合作方式分析75.规划方案及建设条件76.项目开发建设全过程主要工作的进度安排87.项目投资估算及资金筹措97.1投资估算依据97.2项目总投资及筹措估算97.3开发成本估算98.项目主要现金流量计算参数的选定计经营收入测算109.项目经济效益评价109.1动态评价109.2静态评价1010.不确定性分析10盈亏平衡分析1011.可行性研究的结论及建议1111.1结论1111.2建议11附表12房地产开发与经营课程设计分工2011土地 1 班 3 组学号姓名具体任务详情11570101张军市场调研确定项目，成本估算表计算，项目一览表，基本情况表编制，资金使用计划表编制，报告书编制11570120杨阳市场调研确定项目，CAD图制作，成本估算表计算，自有资金全部资金现金流量表编制，资金使用计划表编制，报告书编制11570121郑颖洁市场调研确定项目，图形设计，成本估算表计算，资金筹措表编制，自有资金全部资金现金流量表，租金收入表编制，资金使用计划表编制，报告书编制11570122李嘉琪市场调研确定项目，图形设计，成本估算表计算，项目一览表，基本情况表编制，资金使用计划表编制，销售、还本付息表编制11570133阿依古空都孜市场调研确定项目, 成本估算表计算，资金使用计划表编制，租金收入表编制，报告书编制1.项目总说明1.1项目背景本项目名称是文居雅室，位于河北区南口路东侧，其四至为东至现状住宅，南至镇宁道，西至南口路，北至喜峰道。总建筑面积158670.88平方米，包括住宅111112.48平方米的住宅，47558.4平方米的商业面积。河北区是天津市中心市区之一，地处市区东北部，因大部分地域坐落在海河以北而得名。区界东邻东丽区，西部与和平区、南开区、红桥区以海河为界，南与河东区相连，北与北辰区接壤。行政区划面积27.93平方公里，南北长6.94公里，东西宽7.95公里，行政管辖面积为29.14平方公里，辖10个街道办事处，352个居民委员会。河北区是天津近代工业的摇篮，天津市区发祥地之一。作为重要交通枢纽的天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均位于河北区内。界内200多条道路与30多座桥梁和立交桥，构成与周边及外省市四通八达的交通网络。文居雅室，项目处北中环内居住区南口路沿线，西北向有普济河道，南面有西沽公园，辐射天津工学院与天津美院等艺术高校，东侧即将兴建天津创业产业园区。天津市河北区文居雅室项目设计为新古典主义的建筑风格，地上规划建筑面积达到15.867万平米，是由11.111万平米的住宅，以及4.756万平米的商业组成，并配有相当可观的配套设施，是少有的高品质宜居大盘，地标性项目。1.2项目建设的意义文居雅室，1.875的超低容积率体现项目的舒适宜居空间，园林景观的规模和规格成为文居雅室绿色宜居标准的高品质，35%的绿化率，也让在“都会中创造花园，在繁华中营造私境”成为现实。商业街与住宅分配合理，绿地环绕，打造了在花园中生活与购物的美好天堂，小区内两个广场，更是让住户的生活变得丰富多彩，为整个住宅又添加了一份新的色彩。在文居雅室西侧，是沿街的一片树林，其中也有亭子可以供人们休息。住宅小区的人们可以在一天忙碌的生活过后来树林小道中散步、遛狗，进行一些娱乐活动，为整个小区内人们的生活又增添了一份乐趣，同时，这片带有凉亭还有小道的树林也可以为晨练的人们提供场所，让小区内的人们更加健康。文居雅室，符合天津市城市发展总体规划，是天津市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的；有利于完善河北区尤其是河北区南口路周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展；符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进天津市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进天津经济的发展；更有利于建设单位富力房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。1.3项目评估的目的项目评估是在投资决策前，对建设项目在技术上、经济上是否可行进行全面分析、论证，为项目投资决策提供科学依据的过程和方法。通过项目评估，促进建设项目前期工作，促进项目决策的科学化，民主化，促进投资管理的加强和投资效益的提高。项目评估的目的可以概括为以下的几方面：（1）优化建设方案，完善项目可行性研究。（2）实事求是的校核投资，落实资金筹措办法和渠道。（3）促进项目决策科学化、避免重复建设和盲目建设。（4）有利于客观经济调控，落实经济发展规划。（5）有助于统一认识，协调行动，为项目实施创造条件。1.4项目评估报告的编制依据编制项目评估报告，需要综合考虑项目概况、投资环境研究、市场研究、房地产开发项目比选方案的构建与评价、规划方案及建设条件、项目开发建设全过程主要工作的进度安排、投资估算及资金筹措、项目主要现金流量计算及参数的选定和经营收入测算、项目经济效益评价、不确定性分析、可行性研究的结论及建议。还有考虑同类产品竞争性，同区位产品定位类型的竞争性。综合考虑以上因素，评定方案的可实施性。2.项目概况2.1区位介绍2.1.1交通状况文居雅室位于河北区南口路东侧，其四至为东至现状住宅，南至镇宁道，西至南口路，北至喜峰道。区域内交通网络设施良好，尤其是公交系统发达，目前已通车公交车路线达到16条，有1、18、604、609、610、619、646、670、671、803、869、901、903等。此外，地下还有地铁三号线。步行10分钟可到达天津第一医院；距离天津站11.1公里，乘坐公交22路15分钟即可到达地铁三号线中山路出口，乘坐地铁三号线半小时即可到达天津站；距离天津机场22.8公里，乘坐地铁9号线40分钟即可到达。2.1.2公共基础设施状况周边基础设施完善，周边基础设施完善，小学有天泰小学，河北区育婴里小学育英校区，都属于河北区非重点小学；中学有外国语学校，天津铁路一中，都属于天津市重点中学。周边有天津第一医院是一座二级甲等医院,临近银行有工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、招商银行、邮政储蓄等；商业环境有国美电器，华润万家，利家隆超市，万业达超市，世纪联华、乐购超市、米兰超市；餐饮有百饺园、东瀛海鲜、玉德福、贵宾饭庄、中山美食节、麦当劳、肯德基等。2.1.3景观自然环境河北区属于典型的暖温带半湿润大陆性季风型气候，受季风影响区内四季分明，冬夏与春秋季差较大，冬夏较长，春秋较短，有非冬即夏之感。年平均气温1112，年降水量550毫米，七、八月份为雨季。项目周边区域原为工业区，有一定绿化面积,再加上政府大力支持环保政策，所以绿化水平偏高。周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此项目无太大影响。2.1.4人文环境河北区90年代开辟天纬路文化经营一条街，确定20处国家、市、区三级文物保护单位，各项文化活动丰富多彩，充分发挥了社区文化的认识、审美、娱乐和教育功能。人口状况：河北区常住人口为788368人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的645582人相比，十年共增加142786人，增长22.12%，年平均增长率为2.02%。常住人口中共有家庭户250164户，家庭户人口为660575人，平均每个家庭户的人口为2.64人，比2000年第五次全国人口普查的2.89人减少0.25人。教育水平：天津解放后，河北区不断扩大教育投资，改建和扩建中小学，新建幼儿园，成立了区职工业余大学。中共十一届三中全会后，在认真贯彻“义务教育法”，进一步加强普通教育的同时，为适应国民经济发展的需要，及时兴办中专、职校、技校、职大、职工中专、业中及培训班，为社会培养和输送了大批人才。普通教育坚持“德、智、体、美、劳”全面发展的方针，涌现出一批重点校、示范校和特色校。全区中小学实现“四率”达标，初中巩固率居全市第一。天津二中高考上线率多年保持90%左右。天津唯一培养西藏学生的红光中学是全国办西藏班最好的学校，多次出现高考状元；全国人大常委会副委员长班禅额尔德尼确吉坚赞曾到校视察。江南寄宿学校专门接纳外地流动人口的子女入学，受到国家教委的肯定。全区形成了普通教育、职业技术教育、普通高等教育、成人教育及幼儿教育、老年教育、各类培训等比较完整的教育体系。2.2项目拟建规模和标准文居雅室地处天津河北区，项目规划总建筑面积158670.88平方米。项目地块以14.112亿进行挂牌出让。地块占地面积84624.0平方米，规划为居住兼容商业金融业用地。其中，包括111112.48平方米的住宅用地，47558.4平方米的商业用地。整个小区人车分流管理模式，以地下停车场为主。文居雅室，1.875的超低容积率体现项目的舒适宜居空间，园林景观的规模和规格成为文居雅室绿色宜居标准的高品质，35%的绿化率，也让在“都会中创造花园，在繁华中营造私境”成为现实。商业街与住宅分配合理，绿地环绕，打造了在花园中生活与购物的美好天堂，小区内两个广场，更是让住户的生活变得丰富多彩，为整个住宅又添加了一份新的色彩。在文居雅室西侧，是沿街的一片树林，其中也有亭子可以供人们休息。住宅小区的人们可以在一天忙碌的生活过后来树林小道中散步、遛狗，进行一些娱乐活动，为整个小区内人们的生活又增添了一份乐趣，同时，这片带有凉亭还有小道的树林也可以为晨练的人们提供场所，让小区内的人们更加健康。项目具体情况见表一：表一 基本信息表基本信息用地面积84624基底面积13478.84汇总容积率1.875计容积率面积158670.88可销售住宅面积111112.48建筑密度15.92%绿地率48%可销售商业面积23779.2总建筑面积158670.88可出租商业面积23779.2高层住宅户型1栋数4每层建筑面积2588住宅非公摊公用面积3440地上层数20地上建筑面积12940地下层数0地下建筑面积0高层住宅户型2栋数6每层建筑面积4946.04住宅非公摊公用面积2064地上层数12地上建筑面积9892.08地下层数0地下建筑面积0商业栋数2每栋建筑面积23779.2商业非公摊公用面积2752地上层数8可销售面积11889.6地下层数0可出租面积11889.6地上车位500地下车位15002.3项目市场分析及客户定位2.3.1项目市场分析2013年，天津房地产开发投资额为1480.82亿元，为历史新高，同比增长17.5%，较2012年16.7%的增速相比，扩大0.8个百分点，但仍低于2013年全国19.8%的水平。住宅、办公楼、商业营业用房各物业开发投资额较上一年均有所上升，但住宅投资额增速放缓，总投资额为986.3亿元，同比增长17%，较2012年的24.2%相比，下滑7.2个百分点；办公楼、商业营业用房开发投资额分别为99.9亿元、165.3亿元，同比分别增长16.6%、6.4%。天津市居进度民消费价格总水平上涨3.1%，比2012年涨幅扩大0.4个百分点，高于全国平均水平0.5个百分点。分月来看，天津市单月CPI整体基本呈上涨态势，10月为年内最高值104.3点，同比增速4.3%；年末CPI指数有所回落，12月降为103.3点，同比上涨3.3%；但与年初相比，仍有1.9个百分点的涨幅。改革开放以来，河北区的个体、私营经济有了较大发展，推动和促进了其他产业的振兴，吸纳安排了剩余劳动力，为闲散人员提供了就业渠道，增加了地方财政收入，为全区经济和社会事业的发展做出了重要贡献。所以该区也集中着一些富人，周边中小学居多，所以许多人都会为孩子在这片区域选择学区房，所以市场前景广阔，住宅小区销售供不应求。2.3.2客户定位根据本项目所处位置属于学片区，并且项目周边交通非常便利，基础设施极其完善，并且周围有众多写字楼，因此本项目的客户定位主要面向年龄在25-34岁的社会新锐，其主要特点为学历较高并有一定的经济实力，不想租房想要拥有自己的住房，以及家中有学龄儿童的家庭，一方面可以改善自己的住房水平，另一方面也可以为孩子提供一个良好的学习环境，本项目周边有高质量的中小学可以满足一些家庭的需求。总体来说本项目针对的人群为在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式，关注细节社交面广，并对价格有一定敏感性的人群。2.3.3竞争对象山海花园：山海花园座落在河北区榆关道，榆关道是寛40米的一条天津市主干道，多条城市公交线路经过这里交通便利。目前正在施工的天津市地铁6号线的天泰路站就在附近。正在实施的天津市西站城市副中心（东起南口路北至普济河道勤俭道西至红旗北路南至北运河南路志成道）使昔日恬静的西沽公园，北洋桥，榆关道一带不断呈现出都市的繁华与喧嚣。由于天津市西站城市副中心的崛起为这一地区增添了无限商机山海花园坐落在西站城市副中心商圈内地点优越，地理优势明显。周边有多家超市，国内著名的各大银行遍布其中，天泰路小学，育英里小学，天津外国语大学附属学校（小外），河北工业大学等坐落附近。山海花园于2000年建成陆续入住，是商品房，封闭小区有物业管理，小区在榆关道上有一个入口，此小区为砖混结构，户型主要以1，2，3室为主，40%是一室面积60平米，二室面积在75-90平米。东海花园：东海花园是天津市河北区榆关道上一个大型的新兴小区位置东接河北区宜白路.西临红桥区一号路北至中山路.南邻北辰区京津公路整体占地面积58800平方米总建筑面积104440平方米东海花园座落在河北区榆关道，榆关道是河北区新修的一条主干道，东海花园地点优越，交通便利，周边有超市，国内著名的各大银行遍布其中，有学校天泰小学，育英里小学，河北工业大学。东海花园于2000年建成陆续入住，是商品房，有小区有物业，小区在榆关道上有一个入口，此小区为砖混结构，户型主要以1，2，3室为主，60%是一室面积45-55平米，二室面积在80-90平米。本小区所有房子均为私产，双气。东海花园：小区入口在榆关道上，中环线以内，最早为商品房，环境比较好，路过此小区的公交车比较多，比如802，878等。周边有育英里重点小学，2000年以后的房子，房值比较好，升值潜力比较大。格调艺术领地位居北中环内居住区南口路沿线，西北向有普济河道，南面有西沽公园，辐射天津工学院与天津美院等艺术高校，东侧即将兴建天津创业产业园区。交通优势：北中环、北快速、5公里生活圈；格调艺术领地处于中环线以内，片区内交通流畅无障碍；对外动线发达，未来地铁4号线的规划将进使交通更加便利。内部交通：多条主次干道形成发达路网。对外交通：南口路、天泰路直达中山路商圈、狮子林大街商圈；榆关道宜白路，普济河道新宜白大道，直达宜兴阜；天泰路京津路，直达北辰中心区:南口路新开路，直达河东区；志成道、榆关道光荣道，直达红桥区。未来地铁4号线规划：引河北至张贵庄，沿线主要途经北仓居住区、白庙、天泰路、中山路、东北角、东南角、和平路、六纬路、津塘路、张贵庄等。具体对比内容见表二：表二项目对比表山海花园东海花园格调艺术领地开盘时间2004-05-142003年10月1日 2012年1月8日入住时间2003-01-012004年10月28日2011年9月容积率1.971.452.33绿化率0.320.320.4建筑面积99375平方米104440平方米160000平方米占地面积50450平方米58800平方米68800平方米产权70年70年70年价格（元/）1403515298170002.2.4项目价格分析及确定通过对未来房地产走势的分析，结合限购令的出台以及天津市已明确表明2012年继续实行限购政策，商品房价格基本不会走高，但因为天津市仍然是房地产需求型大城市，且一直以来泡沫成分不大，房价也不会有明显降低的趋势。基于这些以及与河北区同类地产项目的对比，房价定位应根据项目投资标准定位于中档偏高，住宅均价18000元/平方米和22000元/平方米，商建不受限购影响，初步定价40000元/平方米。3.投资环境研究3.1经济环境河北区是天津市的传统工业区，有大中小型工业企业2400多家，尤以冶金、化工、机械、电子、轻纺和医药业更具优势，是天津市工业门类较齐全的工业基地。轧钢三厂、第二钢丝绳厂、大中华橡胶厂、动力机厂以及天津通讯广播公司、自行车二厂、达仁堂制药厂等企业在国内赫赫有名，一大批名优特产品已打入国际市场。河北区是重要的交通枢纽区，交通便捷顺畅。铁路、公路、海运、空运优势明显。天津站、天津北站和铁路新货场均坐落该区。津浦、京山铁路在区内交汇，天津站是目前国内最大的现代化火车站之一，日发送旅客10万人次。公路交通也十分发达，京津唐高速公路在区内南北端各设出入口。金狮、北站、普济河道等7座立交桥、新拓宽的8条主干道、3个长途汽车站和54条公共汽车线与市内环、中环、外环交通干线纵横交错，形成四通八达的运输网络，到天津机场、天津开发区、保税区和北京快捷方便。邮电通信能力不断加强，有2个程控中心，各类电话遍及全区，长途电话可直拨国内各省、市、自治区及世界100多个国家和地区。能源供应十分充足，电力、燃料可满足生产和生活需要。3.2法制环境为保证我市土地市场、房地产市场的持续健康发展，市国运土资源和房屋管理局每年都会同市建委、市规划局等部门，对天津房地产开发形式进行深入研究论证、对土地的市场需求量开展大量分析预测，是定年度土地收购整理储备计划和供应计划，上报天津市政府批准后实施，有效的发挥政府对土地市场运行的调控作用，不近保证全年土地供应总量可控制再计划之内，满足房地产开发的建设用的需要，还能构调控土地价格与全市GDP增长幅度基本保持一致。自然人收让土地使用权是我国法律法规允许的，但是必须建立房地产开发企业取得开发资质后，方可从事房地产开发经营活动；外地房地产开发公司必须在我市设立独资、合资公司；集团公司可以以受让土地资产作价投入独资或其控股的子公司。这三种情况可以不受投资不得低于开发总额30的条件限制，以新公司名义开发受让土地，但需要签订补充合同才可以。国务院发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，作为对房地产市场调控五项政策措施的进一步细化，政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。多位业内人士均表示，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。随着二手房业主出售意愿降低，供应的减少也将把一部分刚需购房者推向新房市场，进而加剧新房市场的供求矛盾，甚至带动新房价格的进一步上涨。4.房地产开发项目比选方案的构建与评价4.1 区位因素分析项目位于天津市河北区南口路与喜峰道交口，交通便利，距中山路、京津公路、京津塘高速入口、天津北站等十分切近，另有多条公交路线连通。但项目距离火车铁道过近，所以施工起来会有点麻烦。4.2开发内容和时机分析天津正处于飞速发展的阶段中，近几年中来房地产业逐渐火热起来，房市成交价的飞速上涨上涨，和房屋的供求状况，使得天津市加大了对房地产业的关注，老城区及中心城区商品房量已日趋饱和，对天津市房地产的购买力很大一部分转移到了四个环城区上，尤其是河北区上。河北区近年来发展迅速，又受到国家政策的扶持，此时选择本项目的开发正是抓住发展的龙头。4.3开发合作方式分析本项目选择合作的开发方式：本项目由富力集团投资开发，为单独开发。是指开发商单独进行开发。单独开发需要开发商有雄厚的资金实力，做好项目的可行性研究，避免项目在后期进行不下去，造成开发商资金损失，所以单独开发对于单个的开发商来说承担的风险大，但是如果项目各方面进行的都很顺利的话，那单独开发的开发商也将有丰厚的收益。5.规划方案及建设条件为鼓励建设开发房地产，政府已经为投资者提供的基础设施达到“七通一平”的条件，包括：给水、排水、电力、通讯、宽带、道路、天然气和土地平整。（1）给水：建设区境内有自来水厂一座,日供水能力2万吨，供水压力为0.25Mpa,保证区域企业不断用水。（2）排水：建设区一期工程已铺设（DN1000-DN150）污水、雨水管道1275米，设有排水泵站一座，排水能力为3060立方米/小时。（3）电力：建设区境内有35KV变电站一座，变电站总装机容量为3万KVA，供电频率50HZ,供电等级10KV. （4）通讯：河北区电话局具有国际先进水平的程控交换机装置，装机容量1.5万门，可为企业配备国际通行标准的ISDN和DDN设备，以满足国内、国际多方面的需求。（5）宽带：建设区内已铺设宽带网线，企业可便利地使用网络资源。（6）道路：干道路面宽度最大12米,支道路面宽度最小9米,均按国家二级公路标准设计施工,路面为沥青。（7）天然气：可为用户提供管道天然气，日供气能力2万立方米。（8）土地平整：建设区内土地平整，地质构造良好。6.项目开发建设全过程主要工作的进度安排土地使用权获得时间：2015年7月选址意见通知：2015年8月建设用地规划许可证取得时间：2015年9月规划建设条件取得时间：2015年10月建设工程规划许可证取得时间：2015年11月项目勘探、设计、施工发包时间：2015年12月-2016年2月主要建筑材料及设备的采购时间:2016年3月-2016年5月项目开工时间：2016年6月项目开始预售时间：2017年7月项目竣工时间：2018年6月销售时间：2018年至2019年出租时间：2017年6月至2019年6月表三 工程项目一览表序号项目名称建筑面积建筑结构建筑层数装修说明进度安排项目说明1土建工程地面、天花板、内墙、外墙、公共部分装修标准、套内装修标准1.11#、2#、3#、4#51760m2框架结构20地面：水泥地面天花板：石膏板天花外墙：干挂石材公共部分装修：精装修室内装修：粗装修2015.62016.7如遇特殊情况，要加班赶工1.25#、6#、7#、8#、9#、10#59352.48m2框架结构12地面：水泥地面天花板：白腻子外墙：干挂石材公共部分装修：精装修室内装修：粗装修2015.11-2016.12如遇特殊情况，要加班赶工1.3商场47558.4m2框架结构85#装修同上，商场精装修2016.62017.9如遇特殊情况，要加班赶工2室外工程2.1围墙、大门800m2清水墙，自动门2017.42017.62.2绿化、广场42180m2室外地砖，绿色草皮点缀；2017.72017.92.3道路7630m2水泥路2017.72017.97.项目投资估算及资金筹措7.1投资估算依据本项目的投资估算主要依据有：国家及地方相关法律法规和政策，当前房地产开发中某些项目的平均指标水平，项目规划方案，以及相关投融资条件等。7.2项目总投资及筹措估算总投资约为228933.809万元人民币，资金来源主要由自有资金、长期贷款。其中自有资金投入约为68680.143万元，在整个开发期间投入，银行贷款为125614.441万元，预售收入用于投资的为34639.261万元。7.3开发成本估算各项费用的估算主要依据附图设计和相关计费标准得出。其中估算出的土地费用合计150761.44万元，前期工程费合计3182.09万元，房屋开发费合计40132.327万元，管理费为4618.306万元，财务费用合计7956.563万元，销售费用合计14354.411万元，其他费用为1260.697万元，不可预见费为6667.975万元，总计228933.809万元。8.项目主要现金流量计算参数的选定计经营收入测算本项目主要的现金流量为销售收入，从第十一期开始销售房屋。第十三期开始出售商业用房，销售面积为23779.2平方米，单价为40000元/平方米，税后收入为89885.376万元。第十一期出售住宅用房，销售面积为111112.48平方米，单价均价为18000元和22000元，税后收入为211437.566万元。9.项目经济效益评价9.1动态评价本项目的基准折现率为9%，全部投资的内部收益率每年为9.15%，净现值为161.54万元，动态投资回收期为3.49年，自有资金内部收益率每年为27.94%，净现值为263.46万元，动态投资回收期3.76年。内部收益率皆大于基准折现，净现值皆大于0，这些财务指标充分说明本项目的可行性很大。9.2静态评价开发总成本=土地费用+前期工程费+房屋开发费+管理费+财务费用+销售费用+其他费用+不可预见费=150761.44+3182.09+40132.327+4618.306+7956.563+14354.411+1260.697+6667.975=228933.809万元（1）考虑土地增值税成本利润率=利润总额/开发总成本=（358860.26-228933.809）/228933.809=56.75%（2）考虑土地增值税 土地增值税： 土地增值额=收入-法定扣除额=收入-（地价款+前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套设施费+销售费用+管理费用+财务费用）=358860.26-211363.679=147496.559万元 增值额/扣除额=147496.559/211363.679=69.78%50%，税率为40% 土地增值税=土地增值额*税率=147496.559*40%=58998.624万元 成本利润率=利润总额/开发总成本=（358860.26-228933.809-58998.624）/228933.809=30.98%10.不确定性分析盈亏平衡分析项目的不确定因素有房屋销售单价、销售量和成本。计算变动成本：C_v=(C-C_f)/Q_0 =(228933.809-150761.44)/111112.48=0.7035（万元/）盈亏平衡产量：Q*=C_f/(P-C_v )= 150761.44/(2.0137-0.7035)=115067.501（）盈亏平衡生产能力生产利率：E*=Q*/Q_0 *100%=115067.501/111112.48*100%=10.36%盈亏平衡销售价格：P*=C_v+C_f/Q_0 =0.7035+150761.44/111112.48=2.0603（万元/）盈亏平衡单位生产变动成本：C_v*=P-C_f/Q_0 =2.0137-150761.44/111112.48=0.6569(万元/)经营安全率：S*=1-E*=1-10.36%=89.64%30%，经营安全。因此，通过计算可知，若未来产品销售价格及生产成本与预期值相同，项目不发生的条件是销售量不低于115067.501，生产能力利用率不低于30%，若生产成本与预期值相同，按生产能力进行生产，不亏损的销售价格最少为2.0603万元/，而若销售量及产品价格与预期值相同，项目不发生亏损的条件是产品单位变动成本应不高于0.6569万元/11.可行性研究的结论及建议11.1结论11.1.1经济分析结论通过财务评价分析，本项目的基准折现率为9%，全部投资的内部收益率每年为9.15%，净现值为161.54万元，动态投资回收期为3.49年，自有资金内部收益率每年为27.94%，净现值为263.46万元，动态投资回收期3.76年。内部收益率皆大于基准折现率，净现值皆大于0，这些财务指标充分说明本项目的可行性很大，项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。通过对当前宏观经济形式、天津市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。11.1.2主要结论如下：（1）房地产项目开发可行性研究的必要性和意义因房地产项目本身性质的不同而有所差异。和煦园项目属商业住宅小区，其开发目的在于满足天津市民住宅的需要。（2）房地产项目投资金额较大，投资者应科学、理智地进行可行性分析，对投资的周期，投资方法，投资回报等关键问题应作出准确的评估和判断。11.2建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目取得、立项、开发建设、销售等方面遵照国家及和煦园的房地产项目开发程序及规定。本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。房地产市场正处于市场平淡期，在国家调控的政策下，需要切实考虑市场容量和市场销售节奏。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与专业的设计公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。建设单位在建设过程中要创造项目的亮点，做好营销策划，主动占有市场，滚动运作。加强建设监理和造价投资的控制；并尽早落实与预销售有关的配套事宜，吸引更多的潜在的有效需求购房者，以期在取得良好的社会效益、环境效益的同时取得良好的经济效益。附表表四房地产开发项目成本估算表序号计算过程单价（元/m2）总金额估算依据或费用名称（万元）有关说明一土地取得费用(一)地价款（含出让金）141120(二)契税地价款*3%4233.6(三)城市建设配套费按照建筑面积测算1市政大配套费4744.13按照建筑面积测算（1）住宅部分建筑面积111112.48*单价2903222.26按照建筑面积测算（2）商业部分建筑面积47558.4*单价3201521.87按照建筑面积测算3住宅气源发展基金建筑面积111112.48*单价20222.22按照建筑面积测算4住宅自来水增容费住宅套数每户平均人口0.1600元/吨日600元/吨日16.13按照建筑面积测算5非住宅自来水增容费商场营业面积*7升/平方米日*600元/吨日600元/吨日2.00 按照每吨日增容费测算（四）土地交易费地价款*0.3%423.36土地费用合计150761.44只计总额二前期工程费(一)环境影响评价费0.57.93(二)可行性研究费总投资*1%约2000002000(三)施工现场三通一平费建筑面积*单价19301.471道路费建筑面积*单价695.20 2供水费建筑面积*单价463.47 3供电费建筑面积*单价347.60 4场地平整费建筑面积*单价695.20 (四)水文地质勘探费建筑面积*单价463.47 (五)地下管网测绘与测量费建筑面积*单价231.73(六)规划设计费建筑面积*单价15238.01(七)工程设计费建筑面积*单价15238.01前期工程费合计3182.09三房屋开发费(一)基础处理费（二）建安工程费建筑面积*单价270042841.138(三)基础设施建设费1通讯设施建设费2475.667（1）普通住宅建筑面积111112.48666.667（2）公建建筑面积47558.41885.6052住宅燃气设施建设费建筑面积111112.4828311.1153自来水工程建设费总建筑面积158670.8825396.6674排水工程建设费总建筑面积158670.8829460.1465供热设施建设费总建筑面积158670.88931475.6396电力工程建设费（1）住宅部分建筑面积111112.4872800.01（2）公建部分）建筑面