连云港市汇泽地产项目可行性研究报告.doc

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目 录
第一章、项目总论……………………………………………………………………… 5
§1.1项目基本情况…………………………………………………………………… 5
§1.1.1项目名称………………………………………………………………… 5
§1.1.2项目委托单位名称…………………………………………………… 5
§1.1.3项目委托单位基本情况………………………………………………… 5
§1.2项目开发概况…………………………………………………………………… 5
§1.2.1地块位置及四至范围……………………………………………………5
§1.2.2宗地周围环境与设施……………………………………………………5
§1.2.3建设规模与主要经济技术指标………………………………………… 6
§1.3项目申请报告编写依据………………………………………………………… 6
§1.4项目申请报告编写原则…………………………………………………………7
§1.5项目申请报告编写范围…………………………………………………………7
§1.6项目申请报告结论………………………………………………………………8
§1.6.1市场预测和项目规模……………………………………………………8
§1.6.2项目建设进度…………………………………………………………… 9
§1.6.3投资估算和资金筹措……………………………………………………9
§1.6.4环境保护………………………………………………………………… 9
§1.6.5项目财务和经济评论……………………………………………………10
§1.6.6项目综合评价结论………………………………………………………10
§1.6.7存在问题及建议…………………………………………………………10
第二章、项目背景与建设条件………………………………………………………… 11
§2.1项目背景…………………………………………………………………………11
§2.1.1连云港独特而重要的战略地位…………………………………………11
§2.1.2江苏省发展战略下的连云港……………………………………………13
§2.1.3灌云县社会经济条件……………………………………………………13
§2.2建设条件…………………………………………………………………………15
§2.2.1自然条件…………………………………………………………………15
§2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情况…………………………………15
§2.2.1.2气候和地质条件调查分析……………………………………………16
§2.2.1.3气象条件………………………………………………………………16
§2.2.2社会经济条件……………………………………………………………17
§2.2.2.1 连云港市概况…………………………………………………………17
§2.2.2.2 灌云县概况……………………………………………………………17
§2.2.2.3 灌云县县域发展规划…………………………………………………18
§2.2.2.4 交通条件………………………………………………………………18
§2.2.2.5 经济条件………………………………………………………………18
§2.2.3基础设施……………………………………………………………………19
第三章、市场分析………………………………………………………………………19
§3.1政策及市场分析…………………………………………………………………19
§3.1.1政策导向……………………………………………………………………19
§3.1.2连云港房地产市场现状………………………………………………… 20
§3.1.3整体供需分析…………………………………………………………… 21
§3.1.4销售价格及地区市场分析…………………………………………… 25
§3.1.5连云港房地产趋势预测………………………………………………… 26
§3.1.6连云港房地产市场警情分析……………………………………………26
§3.2连云港市房地产住宅市场竞争特点…………………………………………27
§3.3项目的发展前景与项目建设缘由……………………………………………… 28
§3.3.1项目的发展前景…………………………………………………………28
§3.3.2项目建设缘由……………………………………………………………28
§3.3.2.1市场推动………………………………………………………………28
§3.3.2.2政策吸引………………………………………………………………28
§3.3.2.3环境和谐………………………………………………………………29
§3.3.2.4发展需要………………………………………………………………29
§3.4项目SWOT分析…………………………………………………………………29
§3.4.1优势与机会分析（SO）…………………………………………………29
§3.4.2劣势与威胁分析（WT）…………………………………………………30
第四章、项目规划设计…………………………………………………………………31
§4.1总体规划……………………………………………………………………… 31
§4.2形态结构规划………………………………………………………………… 31
§4.3规划设计……………………………………………………………………… 32
§4.3.1住宅基本户型…………………………………………………………… 32
§4.3.2道路与交通……………………………………………………………… 32
§4.3.3景观与环境……………………………………………………………… 33
§4.3.4空间形态………………………………………………………………… 33
§4.3.5公建配套………………………………………………………………… 33
§4.3.6公用工程………………………………………………………………… 34
§4.3.6.1给、排水……………………………………………………………… 34
§4.3.6.2供电…………………………………………………………………… 35
§4.3.6.3电视、电话、宽带…………………………………………………… 35
§4.3.6.4采暖、通风…………………………………………………………… 35
第五章、进度与计划安排 ……………………………………………………………35
§5.1项目实施进度计划编制依据………………………………………………… 35
§5.2项目实施总进度计划………………………………………………………… 36
§5.2.1筹建准备阶段计划……………………………………………………… 36
§5.2.2工程施工阶段计划………………………………………………………36
§5.2.3工程竣工验收及决算阶段计划…………………………………………36
第六章、项目建设程序及项目招标……………………………………………………38
§6.1项目建设程序…………………………………………………………………38
§6.2项目招标………………………………………………………………………38
§6.2.1招标方式与程序…………………………………………………………38
§6.2.2招标文件…………………………………………………………………40
第七章、项目投资估算及资金筹措……………………………………………………41
§7.1项目投资估算…………………………………………………………………41
§7.1.1建设投资估算……………………………………………………………41
§7.1.1.1土地费用估算…………………………………………………………41
§7.1.1.2施工前期工程费用估算………………………………………………42
§7.1.1.3工程建筑、安装费用估算……………………………………………42
§7.1.1.4工程预备费……………………………………………………………45
§7.1.2建设期利息………………………………………………………………45
§7.1.3流动资金…………………………………………………………………45
§7.1.4项目总投资估算构成……………………………………………………45
§7.2项目开发资金筹集计划………………………………………………………45
§7.2.1资金筹措…………………………………………………………………45
§7.2.2资金成本…………………………………………………………………46
§7.3贷款偿还………………………………………………………………………… 46
第八章、项目财务分析…………………………………………………………………46
§8.1财务评价编制依据………………………………………………………………46
§8.2项目销售收入估算与分析………………………………………………………47
§8.3项目成本分析……………………………………………………………………47
§8.3.1项目开发固定成本………………………………………………………47
§8.3.2项目销售收入估算与分析………………………………………………48
§8.3.3总成本……………………………………………………………………48
§8.4税费………………………………………………………………………………48
§8.4.1营业税及附加 …………………………………………………………48§8.4.2城市维护建设费 ………………………………………………………48
§8.4.3教育附加…………………………………………………………………48
§8.4.4土地增值税 ……………………………………………………………48
§8.5项目开发利润估算……………………………………………………………49
§8.6投资收益率……………………………………………………………………49
第九章、项目不确定性与风险分析…………………………………………………… 50
§9.1项目盈亏平衡分析……………………………………………………………50
§9.2项目敏感性分析………………………………………………………………50
§9.3项目投资风险的定性分析……………………………………………………52
§9.3.1实施风险与对策…………………………………………………………52
§9.3.2市场风险与对策…………………………………………………………52
§9.3.3政策性风险与对策………………………………………………………53
第十章、项目环境影响与评价………………………………………………………… 54
§10.1环境保护执行标准……………………………………………………………54
§10.2项目施工期间对环境不利影响………………………………………………54
§10.3施工期间环境不利影响的对策及处理措施…………………………………55
§10.4项目投入运营后的环境控制…………………………………………………56
第十一章、消防、卫生及安全………………………………………………………… 57
§11.1消防……………………………………………………………………………57
§11.2卫生……………………………………………………………………………58
§11.3安全……………………………………………………………………………58
第十二章、项目节能设计……………………………………………………………… 59
§12.1建筑节能………………………………………………………………………59
§12.2给排水节能……………………………………………………………………59
§12.3电器节能………………………………………………………………………60
第十三章、项目申请报告结论与建议…………………………………………………61
§13.1项目经济效益与社会效益……………………………………………………61
§13.2对项目的建议…………………………………………………………………61
§13.3附件及附图……………………………………………………………………63

第一章、项目总论
§1.1项目基本情况
§1.1.1项目名称：县城2008-2号地块房地产开发项目
§1.1.2项目委托单位名称：连云港汇泽房地产开发有限公司
§1.1.3项目委托单位基本情况
承办单位：连云港汇泽房地产开发有限公司
公司性质：有限责任公司
连云港汇泽房地产开发有限公司成立于2008年4月7日，企业法人代表尚红宇，公司注册资本为人民币捌佰万元，主要从事房地产开发与销售、物业管理等。
公司现有工程技术人员35名，其中有高级职称的3人，具有大专以上学历者占公司总人数的90%。
§1.2项目开发情况
§1.2.1地理位置及四至范围
该地块位于灌云县县城经济开发区，盐河西侧，三里沟南侧，孙滕路东侧，宗地总面积为75191平方米，其中出让土地面积为56145平方米，该地块属于灌云县国有建设用地使用权挂牌出让用地；宗地编号为县城2008-2号地块。详见附图。
§1.2.2周围环境与设施
该地块位于灌云县县城经济开发区，处于灌云县城南部城区核心地段，项目北边紧邻324省道，东边紧邻盐河，与宁连高速公路的出入口不到五分钟车程，此地为房产开发的黄金宝地。另外该项目是灌云县政府进行灌云南部城区建设的重点项目。项目附近有灌云县经济开发区、灌云县实验中学、灌云县人民政府、灌云县仁济医院、中国移动通信灌云分公司、小鸭河农贸市场、华克大酒店、华克超市等单位以及各类商业网点。项目周围设施布局完善,居民出行和生活非常方便。
§1.2.3建设规模与主要经济技术指标
建筑面积(预计总建筑面积)：106740平方米，其中住宅建筑面积：89271平方米；配套建筑面积7844平方米。容积率：多层≤1.4，多层含局部高层≤1.8；建筑密度：多层≤28%，多层含局部高层≤25%；绿地率30%。项目建成后可入住606户居民。
开发周期：36个月；项目计划总投资12000万元。
§1.3项目申请报告编写依据
1、连云港汇泽房地产开发有限公司关于本项目申请报告的委托书；
2、国家和地方以及房地产行业的建设政策、法令和法规；
3、灌云县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；
4、灌云县土地及规划管理部门签发的有关项目用地的国有土地使用权出让合同、规划设计条件办理表等；
5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准；
6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及连云港汇泽房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。
§1.4项目申请报告编制原则
1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家、省、部委和连云港市颁布的相关法规、标准、规范和规划；
2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；
3、在灌云县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足灌云县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；
4、通过该工程项目建设，逐步壮大灌云南部城区的基础设施，进一步带动灌云南部城区的建设，促进灌云房地产业的全面发展．
5、以人为本，精心设计，为灌云经济建设作贡献。
§1.5项目申请报告编制范围
本项目申请报告是对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。研究范围包括：
1、需求及建设规模预测；
2、建设条件与市场分析；
3、规划设计与施工安排；
4、项目环保及节能情况分析；
5、投资估算及项目赢利能力分析；
6、项目不确定因素及投资风险分析等。
§1.6项目申请报告结论
§1.6.1市场预测和项目规模
1、市场需求简要分析：灌云县地处连云港市区南面，东临黄海，北接连云港市区，南为灌南县，西边是沭阳县和东海县；县城距陇海铁路新浦站40公里，距连云港机场50公里、距连云港港口60公里，宁连高速、沿海高速、204国道纵贯境内，还有数十公里的海岸线，具备发展基础经济所必要的交通、用地及城市依托等优势条件。2005年，灌云县城区人口已达20万余人，近年来，随着全县人民生活水平的提高及老城区的改造，以及全县“拆乡并镇”步伐的加快，乡镇部分人口开始向县城转移，灌云城区家庭户数逐年上升。
优越的地理位置和不断改善的投资环境，使灌云县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了对基础设施的投资力度，开始了大规模的旧城改造建设，加快了城市化进程，增强了城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。
2、计划销售量与销售方向：项目总建筑面积106740平方米，建成当年计划销售完毕，主要面向本地及周边地区。
3、项目定价及销售收入预测：根据周围楼盘的销售价格，项目均价预定为：住宅1700元/平方米，商铺3000元/平方米，车库1000元/平方米，预计销售收入为18463.57万元。
4、项目拟建规模：总用地面积56145平方米，拟建建筑面积106740平方米，其中住宅建筑面积89271平方米，配套建筑面积7844平方米，总住户606户,总居住人口2120余人(3.5人/户)。
§1.6.2项目建设进度
建设期36个月，计划于2008年6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作,2008年7月底工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2011年2月底全部完成施工任务，并申请峻工验收。
§1.6.3投资估算和资金筹措
1、项目总投资额12000万元。建设期利息为453.6万元。
2、资金来源于企业资本金、银行贷款和企业自筹销售滚动收入投入等。贷款额2000万元、贷款年利率为7.56%，全部用项目销售收入偿还本息。
§1.6.4环境保护
项目建设的环境污染主要来自于施工期间，项目施工期间排放的污染物均要求达到国家规定的排放标准。
§1.6.5项目财务和经济评价
1、项目开发投入总成本12426.95万元；
2、项目销售总收入18463.57万元；
3、项目销售利润5242.7万元，投资利税率43.68%、投资利润率29.27%、盈亏平衡点为68.49%，盈亏平衡面积为73106㎡。
§1.6.6项目综合评价结论
从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。
§1.6.7存在问题及建议
由于本项目地处经济相对不发达地区，项目属于多层、高层建筑，地处灌云地区，实施过程中，在工程技术、施工、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强工程设计的专题研究、优化方案，运营期建立健全完善的物业管理机构。并进行资产保险，以规避和控制建设期间的投资风险，以保证项目的财务安全。
项目需密切关注国家产业政策的变化，并随之进行投资和销售方案的调整。同时关注房地产市场波动可能带来的潜在风险，防止房地产市场价格出现大幅下跌，这就要求公司在规划和市场销售等方面做好预案，时刻应对可能发生的市场风险。

第二章、项目背景与建设条件
§2.1项目背景
§2.1.1连云港独特而重要的战略地位
1、鉴于连云港独特而重要的战略地位，国家发展战略向连云港倾斜；
2、连云港位于陇海铁路的起点，亚欧大陆桥的最东端。使得连云港港与国家铁路干线的衔接相当方便；
3、连霍高速公路和同三高速公路交会于连云港。使得连云港在我国高速公路网中占据重要地位，见下图2.1-1；
4、此外，连云港也是沿海经济带、沿江经济带、京九经济带和陇海经济带的重要结合点，见下图2.1-2；
5、2007年1月1日至2日，国务院总理温家宝来连云港考察，要求中央和江苏省委搞好连云港的规划和建设，加快连云港建设步伐，从而使连云港成为连接沿海地带包括环渤海峡、长江三角洲以及浙江、福建的一个中间环节，又使连云港成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。

§2.1.2江苏省发展战略下的连云港
2007年1月29日，江苏省人大五次会议上的政府工作报告也明确提出要加快连云港建设步伐，逐步发挥带动沿海和振兴苏北的龙头作用，连接长江三角洲、环渤海经济带和陇海线经济带的枢纽作用，形成江海联动、沿海与陇海线发展互动的格局。
江苏省新的发展格局：从“三沿”到“四沿”（如图2.1-3所示），连云港作为振兴苏北的极核，是拉动东陇海产业带与沿海产业带的龙头。跨越发展成为连云港必然的选择。

§2.1.3灌云县社会经济条件
跨入二十一世纪，随着灌云县政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。2005年，灌云县城区人口20万余人，近年来，随着全县人民生活水平的提高及老城区的改造，及全县“拆乡并镇”步伐的加快，乡镇部分人口开始向城区转移，县城城区家庭户数逐年快速上升，综上所述，灌云县随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，灌云县城区人口的增加，“住在灌云，创业在灌云”将持续深入人心，本项目的市场基础是可靠的。
目前灌云县已初步形成以机械、纺织、食品、化工、建材五大行业为主的工业体系；以棉花主副产品深度加工、机电产业、农副产品加工业、林木加工业为主的四大主导产业；以灌云临港产业区、灌云经济开发区、板浦工业园为主的三大工业园区。拥有“太阳雨”牌热水器、“云山”牌旋耕机、“汪恕有”牌滴醋、“花果山”牌风鹅、“云”牌犁刀、“东耕”牌棉花、“双保”牌乳业、“绿灌”牌禽蛋、“银河”牌漆业、“苏棉”牌棉花等知名商标和名优产品。
灌云县经济开发区主要发展电子、机械、医药、食品、纺织、服装等高科技、无污染等产业。
该项目地理位置优越，环境优美，交通运输便捷，人流、物流畅通(详见基地概况)。该地块的周边环境为住宅区内居民的交通、购物、子女上学、就近就医等都提供了极为便利的条件，是理想的商业、居家场所。
§2.2建设条件
§2.2.1自然条件
§2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情况
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西于江苏的徐州和山东的郯城、宿迁的沭阳相邻。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。
灌云县地处东经119°2’50’’-119°51’9’，北纬32°11’ 45’’-34° 38’ 50’，位于江苏省东北部，东濒黄海，属陇海经济带、沿海经济带的交叉辐射区，与韩国、日本隔海相望；西部与东海县及宿迁的沭阳县相邻；南部与灌南县相邻；北部与连云港市区接壤。
工程区域位于苏鲁隆起区与扬子淮地区苏北凹陷两个不同构造单元之间，响水深断裂自灌南县田楼至燕尾港向黄海以北东向延伸。连云港市就位于北断裂以东，呈平原丘陵山作半圆性排列，是近海退潮而形成的一块较为年轻的陆地，整个市区可划分为三个大的工程地质区；I区，构造削，蚀山地；II区，三前增积台；III区，海积平原。该项目地段属于III区，海积平原。根据场地勘查深度范围资料反映，未见断裂构造，区域稳定良好。
§2.2.1.2气候和地质条件调查分析
1、气候
因受陆地和海洋的共同作用，连云港市处于暖温带向北亚热带过渡地带，具有典型的季风气候特征，气候资源丰富而有多样性。其表现为连云港地区四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，无霜期较长的特点。由于逐年之间季风有强有弱，来临或早或迟，造成气候年际变化较大，雨量不均和温度差高低多变的现象。
2、地质
本建设场地地势平坦，排水良好，与周边无影响。
灌云县区域构造单元属华北地台胶院子断块的胶南隆起带，主要有连云港——东王集倒转向斜和陡沟——南岗倒转背斜。区内地层属于扬子地层区，基底为晚元古代中深度变质岩系组成，上部直接覆盖第四松散土层，厚度70-180cm。
本地区地震基本烈度为7度。
§2.2.1.3气象条件
灌云县处于北暖温带南部，气候温和湿润，四季分明，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，7月平均气温27摄氏度。历年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期220天。一年四季主导风向为东南风。由于受海洋的明显调节，灌云县属于季风特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。

§2.2.2社会经济条件
§2.2.2.1连云港市概况
连云港市是江苏省的地级市，也是中国首批对外开放的十四个沿海城市之一，位于江苏省东北部。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；南与淮安的涟水、盐城的响水相连；西与徐州的新沂市、宿迁的沭阳县毗邻；北与山东的郯城、莒南、临沭、日照等县市接壤。全市土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。现辖有新浦、海洲、连云三区和东海、赣榆、灌云、灌南四县及国家经济开发区，总人口465万，新浦区为市政府所在地。
连云港是终年不冻的天然良港，为我国八大工业港口之一。连云港市是“陇海-兰新”铁路东部口，是著名的“亚欧大陆桥”东桥头堡。该陆桥东起中国连云港，西至荷兰鹿特丹，全长一万余公里，是横跨亚欧大洲的最便捷的陆上黄金运输线。
连云港市旅游资源十分丰富，素有“海古神幽”只美誉。有文明遐迩的国家级风景名胜区花果山，有“世外桃源”宿城、渔湾，有古老而神秘的将军崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，风光旖旎的海滨度假村等。
§2.2.2.2灌云县概况
灌云县位于江苏省东北部，东部濒临黄海；西部与宿迁市的沭阳县及连云港市的东海县为邻；南部隔新沂河与本市的灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡、3个省属农盐场、6个县属农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万人。
§2.2.2.3灌云县县域发展规划
2006年编制完成《县城发展战略规划》、《新城区控制性详细规划》、《临港产业区发展战略规划》、《大伊山旅游经济区总体规划》等十大专项规划。开工建设城建重点工程103项，全面完成小鸭河环境综合整治工程，完成县城管道燃气工程，部分小区安装入户，，行政中心、广电大厦、人民法院、西环路等重点工程完工并投入使用，污水处理厂截流管网及厂区建设快速推进。按照“彰显个性、展示形象”的要求，倾力打造县城三大出入口。
§2.2.2.4交通条件
灌云县地处连云港经济带，紧邻港口，距陇海铁路新浦站40公里，距连云港机场50公里、距连云港港口60公里，宁连高速公路、沿海高速公路、204国道纵贯境内，拥有数十公里的海岸线，具备发展基础经济所必要的交通、用地及城市依托等优势条件。
§2.2.2.5经济条件
2006年完成地区生产总值54.85亿元，增长18%，三次产业结构由36.4：33.9：29.7调整为33.4：37.4：29.2，单位生产总值能耗下降3.4%；全社会固定资产投资64.24亿元，增长53.8%，一般预算收入增幅在全省66个县区中排名第二，绝对值较2005年前移2位，被评为全省财政增收先进县。在2006年度全国中小城市科学发展评价中，被评为全国最具投资潜力中小城市百强县。
§2.2.3基础设施
灌云县近年来为提高县城的综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。
供水：用水可直接从伊山南路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电：利用现有的配电线路直接接入小区。
电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。
拟建工程紧临城市主干道，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水等使用手续。

第三章、市场分析

§3.1政策及市场分析
§3.1.1政策导向
连云港作为江苏省唯一拥有海港资源沿海城市，位于陇海线的东端，除了辐射我国中、西部广大区域外，还可以直接和欧洲内陆各大城市连通，具有良好的港口资源优势，随着国家“西部大开发”和“中部切崛起”的发展方针，尽快把连云港建设成为“国际性滨海城市”、“现代化的港口工业城市”和“山水相拥的知名旅游城市”，为本项目开发提供了坚强的政策导向。
但同时也应清醒地看到，2007年是中国房地产大风大浪的一年：在这一年里，国家宏观调控政策频繁出台。土地、信贷等房地产行业链条各个环节都一并收紧，2007年以来国家出台的房地产调控政策之多、措施力度之大前所未有。
§3.1.2连云港房地产市场现状
随着涉房调控政策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，我市房地产市场供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。
据连云港市统计局公布，07年上半年在住宅、商业、办公及其他投资项目中，商品住宅依然是商品房投资的热点，全市商品房新开工面积超过200万平方米，办公楼和商业营业用房两者加起来所占比例还不到15%，商品住宅新开工面积超过184万平方米，占商品房新开工面积的82.9%，同比增长110.7%，07年上半年全市商品住宅销售5095套，90平方以上户型占八成以上，销售总面积达59.44万平方米，平均每套116平方米，比上年末平均每套113平方米增加了3平方米。据连云港市房产局公布的统计数据，上半年，全市普通住宅销售价格年初为2422元，六月末平均价格为2467元，进入七月以后，房产价格出现较大上升，普通住宅均价上涨到2677元。
在房地产新政影响下，连云港市房价上涨过快的势头得到了有效抑制，虽然还在增长，但涨势已明显放慢。从2007年陆续开盘的一些楼盘价格看，价格似乎又有攀涨之势，分析各种原因，是因为此后开盘的楼盘，品质都比较高的缘故。
§3.1.3 整体供需分析
2007年前三个季度，港城楼市一被笼罩在国家宏观调控所带来的观望氛围中，由于当时市场环境不够明朗，致使很多有潜在购房意愿的市民，纷纷持币观望。进入四季度，观望气氛慢慢减弱，市民对楼市的前景预期又有增强，在此背景下，前三季度所积压的大量购房需求集中入市，使得从去年四季度至今，港城楼市能够维持强劲。根据上海领秀营销管理咨询公司市场研究调查，连云港房地产市场仅未来2年内上市的期房将超过400平方米，还不包括大量尚未售馨的现房。
据上海尚度投资顾问有限公司最近出炉的2007年连云港市房地产市场调研报告显示，港城市区未来几年房地产开发总量将极大丰富。2003-2007年连云港市公开出让成交地块产生居住类总建筑面积约为1800万平方米（估算、含部分商居两用）。临近2007年岁末，连云港市也公开挂牌出让土地30多宗约有240万平方米。未来市区的土地还将继续放量，政府滨海新区、凤凰新城、孔望山新城、东河新城和科教园区等新规划土地资源，将为未来市区房地产市场提供充足的土地储备。而根据“十一五”规划，未来市区的土地还将继续放量，未来港城楼市供应将不断放量，市场竞争加剧，各企业楼盘销售压力将远远大于目前。
进入二00八年后，一月份在平淡中度过，二月份在春节及雨雪影响下进入成交淡季，三月份强势回暖，而直至四月份，港城楼市才交出了一份令诸多楼盘都倍感欣慰的“成绩单”。进入楼市传统成交旺季“红五月”后，港城市区房源成交热情似乎更加高涨，截至5月12日，在进入五月后不到半个月的时间里，港城市区已总共成交住宅464套，其中新浦区319套、连云区成交65套、开发区成交46套、海州区成交了34套，成交势头强劲。        
随着港城楼市渐入佳境，开发商推盘的速度也在加快，大多数开发商选择在4月推出新房源，而一些酝酿许久的新楼盘也开始公开销售。据了解，今年4月份，我市不少楼盘尤其是新盘，纷纷酝酿盛装亮相。根据我市网上房地产登记备案系统显示，今年4月份我市共有10家楼盘推出145984平方米的商品房房源上市，其中上市住宅1026套计124821平方米，推出非住宅商品房481套计21163平方米。而5月份，据初步统计，港城楼市还将迎来一场盛大的集中放量阶段，至少10个以上的楼盘将陆续入市，这将大大丰富港城楼市住房产品的物业类型和市民的选房空间。
       从已经拿到商品房预售许可证的楼盘情况看，今年4月份是我市今年以来推盘放量较为集中的一个月，我市共有10家楼盘拿到了连云港房管局发放的商品房预售许可证，其中首次拿到商品房预售许可证的楼盘有3家，3个新盘中目前已有2个楼盘开盘面市了，还有一个新盘也将于近期高调亮相。
       进入传统的“红五月”销售旺季，港城房地产业内人士对楼市一片“唱好”，大多数楼盘开发商不约而同将在5月推出新盘。据初步统计，港城楼市5月份上市的楼盘至少有十个，而且楼盘区域也较为成熟。其中，以新浦区陆续亮相的楼盘最为引人注目。目前新浦新区集中了大量的高端楼盘，近期都进行了积极的酝酿。而作为改善性需求的理想置业区域，新浦西区、南区以及海州区也颇为引人关注。其他区域诸如开发区、连云区可能相对比较平寂。
与以往相比，开发商拿地更加理智。四月份，我市国土资源局发布了2008年度连云港市第一次国有土地使用权公开出让公告，就港城市区的21宗地块进行使用权公开出让。据悉，此次21宗总计约1563335.2平方米、2345亩的土地使用权出让，是我市今年土地市场上第一次大规模土地出让。本次挂出的土地共有21块，其中有15宗土地位于开发区，4宗位于新海地区，只有2宗位于连云区。众所周知，当前我市房地产市场由于楼盘项目越来越多，供应量逐年大幅增加，楼盘销售压力有所加大。此次再次抛出21宗热土，而且其中又是以居住用地占据“大头”，如果这些地块能够全部顺利拍出，未来在这些地块上开发的项目入市后，那无疑将会进一步加剧港城未来几年楼市的竞争力度。
        日前，2008年度连云港市第一次国有土地使用权公开出让已经结束，21宗土地中的15宗土地成功拍出，成交总金额达到60420万元。而在成功拍出的15宗土地中，有11宗土地的成交价格仅略高于起拍价，开发商在拿地时显然更多了几分理智。唯一经过激烈竞争拍出的一宗土地为20#地块，此地块位于孔望山南、盐河南路西，最后以高于起拍价三倍的价格被连云港杭汽轮香溢置业有限公司获得。
进入四月以来，尽管市区房源单日销量时有涨跌，但是我市整体房源销量呈现稳步上升趋势。与此同时，购房者心态也有了较大转变