鑫英幼儿园设计项目可行性研究报告.doc

鑫英幼儿园

项目申请报告
目 录

1总论 4
1.1项目名称及建设地址 4
1.2项目申报单位 4
1.3报告编制单位 4
1.4项目研究的依据及范围 5
1.5主要工程技术指标 5
1.6项目总投资及资金筹措 6
1.7项目结论及建议 7
2宏观环境分析 8
2.1宏观政策分析 8
2.2地方宏观政策分析 8
3市场分析 8
3.1区域市场概况 8
3.2区域市场概况及特点 9
3.3区域幼儿园状况 9
3.4项目市场定位 10
4地块状况及建设条件 11
4.1地块状况分析 11
4.2建设条件 11
5建设方案设计 13
5.1规划布局 13
5.2建筑设计 13
5.3建筑单体结构设计 13
5.4给水排水 13
5.5电气及防雷设计说明 13
5.6通暖设计 14
6环境评价 16
6.1环境质量现状 16
6.2生态环境影响分析 16
6.3生态环境保护措施 16
6.4地质灾害影响分析 16
6.5水土保持 错误！未定义书签。
7节能 17
7.1编制依据 17
7.2能源和水耗构成 17
7.3节能、节水措施 17
8项目招投标 18
8.1项目管理 18
8.2工程招投标制 18
8.3工程监理制 18
8.4项目建设进度安排 18
9投资估算及资金筹措 19
9.1投资估算 19
9.2投资计划与资金筹措 19
10财务分析 20
10.1经济评价参数 20
10.2产品成本分析 20
10.3财务效益基本分析 20
10.4项目临界点分析 20
11项目风险分析及风险防范策略 21
11.1项目风险分析 21
11.2风险防范策略 21
12结论及建议 22
12.1结论 22
12.2建议 22
附件 23

附 件：

1总论
1.1项目名称及建设地址
项目名称：鑫英幼儿园项目
项目地址：鑫英幼儿园项目拟建于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路附近的杨帆小区内。
鑫英幼儿园项目北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，地理位置十分优越
1.2项目申报单位

1.3报告编制单位
编制单位：湖南力源土地房地产估价咨询有限公司
公司住所：长沙市雨花区曙光中路009号001栋第5层
法定代表人：徐志革
注册资本：人民币贰佰万元
资质等级：建筑乙级
资质证号：工咨乙12220070021
发证机关：国家发展和改革委员会
联系人：刘林军
电话/传真：[phone]
1.4项目研究的依据及范围
1.4.1研究依据
（1）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部颁发）；
（3）《长沙市国民经济和社会发展十二五规划》和《长沙市城市总体规划（2003-2020）》；
（4）《幼儿园工作规程》
（5）《幼儿园建筑设计规范》
（6）《全日制、寄宿制幼儿园编制标准（试行）》
（6）委托方提供的营业执照及编制《报告》的委托合同等;
（7）实地调研所取得的有关资料等；
（8）国家有关法律法规。
1.4.2研究范围
根据国家有关政策、规程和规范，对与项目相关的背景、建设条件、建设方案设计、环境影响、实施方案、建设投资及经济效益等方面进行分析研究，供申报单位和政府核准部门决策参考。
1.5主要工程技术指标
鑫英幼儿园按照全日制幼儿园标准设定，预计设7个班，其中小班2个，中班2个，大班3个，不设托儿所，项目总租用面积约2248 m2。其中生活面积1588 m2，包括活动室和寝室各7间，每间面积都约为50 m2，每个班各设一个卫生间和衣帽贮藏室，卫生间每个15 m2，衣帽贮藏室每个9m2，小班和中班每班设一个中型音体活动室，每个面积为90㎡，大班每班设个大型活动室，每个面积为120㎡；服务用房32㎡，包括医务保健室12㎡，隔离室8㎡，晨检室12㎡，医务保健室和隔离室相邻设置，与幼儿生活用房应有适当距离；供应用房126㎡.
主要技术经济指标如下：
鑫英幼儿园项目主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总建筑面积
m2　
2248

1.1
生活用房
m2　
1588
　总共7个班
其中
活动室
m2　
350

寝室
m2　
350

卫生间
m2　
105

衣帽贮藏室
m2　
63

音体活动室
m2　
720
　3个中型4个小型
1.2
服务用房
m2　
32

其中
医务保健室
m2　
12

隔离室
m2　
8

晨检室
m2　
12

1.3
供应用房
m2　
128

其中
主副食加工间
m2　
45

主食库
m2　
15

副食库
m2　
15

冷藏库
m2　
8

配餐间
m2　
18

消毒间
m2　
12

洗衣房
m2　
15

2
走廊
m2　
200
　宽1.5m
3
室外共用游戏场地
m2
300

1.6项目总投资及资金筹措
项目总投资601.1万元，其中建筑安装工程费为1.5万元，土地费用449.6万元，建安工程费100万元，启动资金50万元。
项目总投资601.1万元，项目的资金来源主要来源于自由资金。
1.7项目结论及建议
（1）项目结论
经测算，项目总投资601.10万元，利润总额987.65万元（按投资回报率8.1%计算），全部投资内部收益率164.3%。经济效益较好，而且风险较小，是可以投资的
（2）项目临界点分析
临界点分析分析表明当售价降低 13%,即平均售价由每人1.5万元降低至1.3万元时,还可保持不亏损。项目收益较。

2宏观环境分析
2.1宏观政策分析

2.2地方宏观政策分析

3市场分析
3.1区域市场概况
扬帆社区位于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科村小区以南，在那个面积0.26平方公里，有常住人口3600余户，11000余人，流动人口8000余人，芙蓉区人民法院，芙蓉区工商行政管理局坐落其中，也是东屯路街道办事处办公所在地辖区内有源农场统筹统安的拆迁安置房80懂，东南雅苑2栋，世嘉国际华城一、二期商品房20栋共计108栋，还有一栋高层电梯安置房待建。小区内先后引进了电动车市场、金苹果市场，世嘉延年大酒店、新长福酒楼等名牌企业，集商业、餐饮、购物、休闲为一体的现代化宜居生活小区

3.2区域市场概况及特点
建设高档幼儿园选择好的地理区间尤其重要，扬帆社区位于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科村小区以南，在那个面积0.26平方公里，有常住人口3600余户，11000余人，流动人口8000余人，总人口19000余人，去除其中10%老年人，剩下的按三口之家计算，儿童总数就是5700余人，婴幼儿占1300余人。
3.3区域幼儿园状况
扬帆小区有三家幼儿园，扬帆中心幼儿园：四个班，人说在100人左右，人之初幼儿园，四个班，人数110人左右，高岭幼儿园，三个班，人数50人左右，所以未入学婴幼儿还有1040人左右，幼儿园任然奇缺，特别是高档幼儿园。

25

3.4项目市场定位
3.4.1项目市场定位分析

3.4.1.1定位因子构成
市场定位一般根据市场现状、发展趋势、周边环境、地块建设条件、地块竞争状况与消费者特征和开发商资金实力共同决定。
3.4.1.2定位因子关系

3.4.1.3定位因子分析
扬帆社区位于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科村小区以南，在那个面积0.26平方公里，有常住人口3600余户，11000余人，流动人口8000余人，总人口19000余人，去除其中10%老年人，剩下的按三口之家计算，儿童总数就是5700余人，婴幼儿占1300余人，据调查，扬帆小区有三家幼儿园：扬帆中心幼儿园：四个班，人数在100人左右，人之初幼儿园，四个班，人数110人左右，高岭幼儿园，三个班，人数50人左右，所以未入学婴幼儿还有1040人左右。而且此三家都不属高档幼儿园，因此如果在此地建一个高档幼儿园，需求量会很大。
3.4.2市场定位
本项目为中高档幼儿园
本项目高层产品的客户群为：区域内高校教师，公务员，拆迁户，周边生意人等有固定收入的人群。

4地块状况及建设条件
4.1地块状况分析
4.1.1地理位置条件
项目位于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路的交界处，位于杨帆小区内。
项目北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，地理位置十分优越
因此项目所在区域位于城市繁花地带，人口基数大，流动量也很大，经济地理位置优越，生源较好。
4.1.2地块现状（地貌）分析

4.2建设条件
4.2.1自然条件
1、芙蓉区概貌

2、地质条件

3、气候条件

4.2.2抗震设防
根据国震发(1992)160号文件，按国家地震局编制的《中国地震烈度分区图(1990)》(50年超越概率10％)的划分，芙蓉区地震基本烈度为6度，按6度设防。
4.2.3交通
本项目拟建于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路交叉口，北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，许多公交站点都在附近，交通十分便利。
。
4.2.4通讯
拟建项目位于芙蓉区政府所在地，所有通讯设施包括有线电视等均已到达项目所在地。
4.2.5电力
可以确保项目建设和运营期间的电力供应。
4.2.6给排水设施
供水可靠。

5建设方案设计
5.1规划布局

5.2建筑设计
5.2.1设计依据

5.2.2设计理念

5.2.3规划设计原则

5.3建筑单体结构设计

5.4给水排水

5.5电气及防雷设计说明
5.5.1设计依据和范围

5.5.2 供变配电系统：

5.5.3 照明：

1．照度标准

2．应急照明

5.5.4防雷接地系统

5.5.5 弱电设计
1．安保监控、摄像监视系统

2．火灾自动报警和联动灭火系统：

5.5.5 综合布线系统：
设计说明：

5.6通暖设计
5.6.1 设计内容
；
5.6.2 设计依据

5.6.3 通风系统

5.6.4 防排烟设计

5.6.5 中央空调系统的设计

5.6.6 人防通风系统的设计

5.6.7 环保与节能

6环境评价
6.1环境质量现状

6.2生态环境影响分析
一、建设期主要污染源和主要污染物

二、营运期主要污染源和主要污染物

6.3生态环境保护措施

6.4地质灾害影响分析

7节能
7.1编制依据

7.2能源和水耗构成

7.3节能、节水措施

8项目招投标
8.1项目管理

8.2工程招投标制

8.3工程监理制

8.4项目建设进度安排

9投资估算及资金筹措
9.1投资估算
经估算，本项目总投资为601.1万元，说明如下：
（1）土地租用费用按2000元每平米估算，项目总租用面积2248㎡，，合计总投资费用449.6万元。
（2）前期工程费
项目前期工程费包括可研、规划、设计费、水文地质勘探费、土地平整费用，前期工程费用按建筑安装工程费的1.5%估算，共计1.5万元。
（3）建筑安装工程费
预计建安工程费约为100万元
（4）启动资金
预计启动资金为50万元
9.2投资计划与资金筹措

10财务分析
10.1经济评价参数
（1）本项目自建成后，其中小班20～25人，中班26～30人，大班31～35人，预计可总共招收160人左右。
（2）根据项目周边市场情况，结合公司项目开发成本，对本项目初步定价如下：每个人每年预计总费用1.5万元，每年的毛收入约为240万。
（3）本幼儿园预计招收教职工25人，每人年均工资4万元，合计100万元。
（4）本幼儿园预计运营成本和税收总共为60万元，包括学生生活支出48万元，其他开支12万元。
据以上资料可知本幼儿园每年纯收入为80万元。
10.2产品成本分析
10.2.1经济分析参数
经分析，项目总投资601.10万元，利润总额987.65万元（按投资回报率8.1%计算），全部投资内部收益率164.3%。经济效益较好。
10.2.2项目赢利性分析
项目总投入601.1万元，每年净收入为80万元，8年可收回成本，收益较高。
10.3财务效益基本分析

10.4项目临界点分析

11项目风险分析及风险防范策略
11.1项目风险分析
11.1.1经营风险

11.1.2行业风险

11.1.3政策风险

11.2风险防范策略
11.2.1经营风险对策

11.2.2行业风险对策

12结论及建议
12.1结论

12.2建议

附件
目 录

1总论 4
1.1项目名称及建设地址 4
1.2项目申报单位 4
1.3报告编制单位 4
1.4项目研究的依据及范围 5
1.5主要工程技术指标 5
1.6项目总投资及资金筹措 6
1.7项目结论及建议 7
2宏观环境分析 8
2.1宏观政策分析 8
2.2地方宏观政策分析 8
3市场分析 8
3.1区域市场概况 8
3.2区域市场概况及特点 9
3.3区域幼儿园状况 9
3.4项目市场定位 10
4地块状况及建设条件 11
4.1地块状况分析 11
4.2建设条件 11
5建设方案设计 13
5.1规划布局 13
5.2建筑设计 13
5.3建筑单体结构设计 13
5.4给水排水 13
5.5电气及防雷设计说明 13
5.6通暖设计 14
6环境评价 16
6.1环境质量现状 16
6.2生态环境影响分析 16
6.3生态环境保护措施 16
6.4地质灾害影响分析 16
6.5水土保持 错误！未定义书签。
7节能 17
7.1编制依据 17
7.2能源和水耗构成 17
7.3节能、节水措施 17
8项目招投标 18
8.1项目管理 18
8.2工程招投标制 18
8.3工程监理制 18
8.4项目建设进度安排 18
9投资估算及资金筹措 19
9.1投资估算 19
9.2投资计划与资金筹措 19
10财务分析 20
10.1经济评价参数 20
10.2产品成本分析 20
10.3财务效益基本分析 20
10.4项目临界点分析 20
11项目风险分析及风险防范策略 21
11.1项目风险分析 21
11.2风险防范策略 21
12结论及建议 22
12.1结论 22
12.2建议 22
附件 23