房屋及设备维修养护管理专业方案.doc

一：楼宇维护
质量目标共分十项，以表格形式在下列项中概述和保障各项质量目标完成实施方法。

序号
指标名称
国家
标准
管理
标准
测算依据
管理关键方法
1
房屋及配套设施完好率
98%
98%以上
完好房建筑面积+基础完好房建筑面积/房屋总建筑面积
建立日常检验制度；定时进行全方面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。
2
房屋零修、急修立即率
100%
100%
立即维修次数/应计报维修次数
建立严格修缮制度，维修人员接到《维修通知单》后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内完成，并建立回访制度和回访统计。
3
维修工程质量合格率
99%
99%以上
维修合格工程项次/维修工程项次
建立合理有效工作质量监督机制和回访制度、考评制度和奖罚制度。
回访率
25%
25%以上
维修工程回访次数/维修工程项次
照明灯及疏散灯完好率
95%
98%以上
完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量
4
关键机电设备完好率
99%
99%以上
完好大型及关键机电设备/大型及关键机电设备总计
完善机电设备运作制度和维护保养制度，配置专业工程技术人员，全部机电保养维修人员全部持证上岗；实施二十四小时专员值班；出现故障立即排除。

5
消防设备完好率
100%
100%
完好消防设备/大学城消防设备总数
实施巡查制度，建档统计。
6
火灾发生率
1‰以下（年）
1‰以下（年）
发生火灾面积/大学城内物业使用
大学城管理部经理为责任消防员下属全体职员均为义务消防员；落实防火安全三级检验制度；消防中心二十四小时值班，统一调感人员。
7
有效投诉率
2‰以下（年）
2‰以下（年）
有效投诉次数／使用人总数
做好做细日常工作，采取方法，加强和使用人沟通，定时走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提升职员素质；投诉处理有结果、有统计、有回访。
有效投诉处理率
95%
100%
处理有效投诉数量/有效投诉总计
8
管理人员专业培训合格率
100%
100%
培训合格人员/培训人员总计
人员培训自学和培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考评制度和奖罚相结合；强化培训结果。
9
服务回访率
25%
25%以上

回访次数/服务次数

建立健全回访制度，做好服务回访统计，加强服务队伍服务意识。

10
使用人满意率
95%以上
96%以上
对管理满意人数+基础满意人数/使用人总人数
采取现代化科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛搜集使用人意见，加强双方交流及沟通。

二：设施维护
一、设备定时维护保养方案和标准。
（一）、每日巡视保养项目。
1、电力变压器（干式）
序号
部位
内容
要求
1
外壳
1、查低压连接母线；
2、检验壳体。
低压母线不发烧、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹
2
温度计
1、检验是否完好；
2、观察温度指示。
显示正常、无损坏、温度不超出140℃
3
声响
监听变压器声响
发出均匀“嗡嗡”声，无异常杂音
4
变压器室
1、检验门窗、地面、四壁；
2、检验通风道、通风设施；
3、检验室内照明设施；
4、检验室内消防设施
无杂物、不漏水、能预防小动物进入、洁净整齐、功效正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功效正常、消防设施功效正常
2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检验仪表指示及运行参数；
3、检验空气开关
4、检验闸刀开关、操作机构；
5、检验分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作情况符合运行要求，指示灯指示正常
2
柜后面
1、观察母线、连接点、引出线；
2、检验电度表
连接良好、接点无发烧变色，电度表铝盘转动正常
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检验仪表指示及运行参数；
3、检验自动赔偿器；
4、检验各组电容指示灯；
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，赔偿器功效正常，指示灯完好
2
柜内
1、观察电容器壳体、套管；
2、检验导线及其连接点；
3、检验柜内温度。
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超出45℃

4、柴油发电机
序号
部位
内容
要求
1
机身
清扫机身及周围地面
无灰尘、杂物
2
控制屏
1、检验信号指示；
2、检验各控制形式、状态。
机组处于正常备用状态，符合运行规程要求
3
蓄电池
1、检验浮充电压、电流值；
2、检验蓄电池液比重及液位。
浮充电压26±1V，浮充电流1—2A（观察充电电流表），电池液比重1.26~1.30（采取吸式比重计），液位不低于极板
4
冷却水箱
检验水位
水位在正常刻度范围
5
储油箱
检验油位
确保储油最少能供机组运行二十四小时
6
润滑油
检验润滑油位
润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内
7
通风
检验机房通风设施
风机运行正常、室内通风良好。

5、强电井
序号
部位
内容
要求
1
插接箱
1、清扫外表面；
2、检验空气开关；
3、检验内部接线；

无灰尘、污迹，情况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。
2
强电井室
1、检验房顶、四壁、地面、门；
2、检验室内照明设施；
3、检验电缆、母线槽
无损坏、无杂物、无漏水，能预防小动物进入，洁净整齐，开关、灯具功效正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。

（二）、每七天保养项目
1、电力变压器
序号
部位
内容
要求
1

完成每日巡视保养项目
无灰尘、污迹
2
接地线
1、检验接地线
2、检验连接点
无断股，无锈蚀，接触良好。

2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1

完成每日巡视保养项目

柜后面
检验闸刀开关
检验自动开关
检验保险丝具
检验电缆及电缆头
检验母线支撑固定装置
不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢靠不松动，接线桩头无发烧变色，无焦糊异味
无发烧，容量符合要求，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动
3
地线
检验接地线，接线头
接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固

4

地下电缆室
检验室内环境
检验电缆托盘
检验电缆
无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整齐无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹

3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1

完成每日巡视项目

2
柜正面
手动（用转换开关）逐组投切电容器
控制正常功效良好，指示仪表及信号正确
3
接地
检验接地线
无松动，无断股
4
柜内
检验熔断器、接触器、热继电器及其接线
接触良好，无过热，无损坏
4、柴油发电机
序号
部位
内容
要求
1

完成每日巡视保养项目

2
冷却水系统
检验冷却水箱水位
检验各管路及连接部位
水位距注水口约50mm连接良好，无渗漏
3
燃油系统
检验油箱油位
检验各管路及连接部位
油位正常（确保二十四小时运行）
联接良好，无渗漏
4
润滑系统
检验油尺、油位
检验机油油质
检验润滑系统各接头
油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏

5
空气流阻指示器
检验空气流阻指示器
色标应为绿色

6
控制系统
手动空载试运行
1、按操作规程要求手动开启机组
2、检验发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。
开启快速，开关正常，运转无异常声响
电压、频率正常，信号灯指示正常
油压、水压正常，油温、水温正常
（三）、年度保养项目
1、电力变压器
序号
部位
内容
要求
1

完成每日巡视保养项目

2
变压器
1、全方面清扫、擦拭
2、全方面紧固螺栓连接部分
3、测量绕组直流电阻
4、测量线圈绝缘电阻
5、相间绝缘电阻
清扫，无油垢
牢靠无松动
三相电阻应平衡（相间差异小于三相平均值之4%，线间差异小于三相平均值之2%）采取2.5KV兆欧表，阻值符合相关要求

3
电气联接
1、调压联接片
2、一次电缆接头
3、二次母线槽接口
调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好
4
变压器室
全方面清扫
清扫、检验高压负荷开关
检验修理室内照明、通风、消防设施
清洁，无蛛网、积尘
清洁，动作正常，安装牢靠，无损坏缺失
功效正常，无故障

2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1

完成每日巡视保养项目

2
仪表
校验仪表、校验电度表

3
柜内
全方面清扫灰尘
整理二次线
补齐、更换二次线接线号
检修闸刀开关
检修自动开关
全方面检验紧固螺栓连接点
补刷相位漆
无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清楚
三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力适宜触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢靠，无松动，颜色符合要求
4
地下电缆室
全方面清扫、整理
无垃圾、杂物、电缆排列整齐

3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1

完成每日巡视保养项目

2
柜内
全方面清扫灰尘
整理二次线，更换字迹不清楚接线号
检修控制元器件
无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清楚
完好无缺损、动作可靠
3
电容器
检验电容器壳体及瓷瓶
测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效电容器
壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作要求，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超出额定值±10%

4、柴油发电机
序号
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目

2
检验紧固各连接部螺栓
检验连接导线
更换冷却水
更换机油滤清器，检验机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器
无松动
连接完好
手动试机，观察多种参数是否符合运行规程

5、供配电接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地线
检验接地线螺栓及连接情况
紧固良好
2
接地体
检验接地体焊接头
焊接良好、无锈蚀
3
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻
系统接地电阻小于4Ω

6、防雷接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地体
各金属管网防雷接地焊接
无松动、焊点无锈蚀
2
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻
接地系统接地电阻小于10Ω

二、供电系统应急抢修、处理方案
（一）、供电系统抢修限时要求：
为了确保供电系统发生意外事故后，能立即抢修，特制订本抢修限时要求：
1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内抵达现场，按变压器环网柜急停按钮并立即通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超出3小时。
2、变压器在3小时不能排除故障，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。
3、配电室内配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员立即修理，若60分钟内不能排除故障，立即更换备用抽屉柜。
5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内抵达故障现场，排除故障。
7、对全部设备设施故障抢修情况全部要进行具体统计，包含故障发觉时间、故障部位、故障原因、抢修方法、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（二）、停电应急处理方法
1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应立即通知管理部，由管理部通知校方停电原因立即间，并做好停电准备工作。
2、对于突发事件停电时，技术科应和供电局联络，问明停电原因立即间后，立即通知管理部及校方，同时确保备用发电机在5分钟内开启并接入应急电网，相关人员检验应急供电线路是否正常。
3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好确保安全组织方法和技术方法，维修责任人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。
4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，快速组织人力抢修，必需时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。
5、当发生火灾时，值班员应按《校园区灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。
、消防设施、设备定时维护和保养计划和标准
设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
消

防

控

制

台
1
各类指示灯（含电源、信号）
直观目测
指示灯指示正常
1个月
2
各类开关
直观目测
处于开启或自动状态
1个月
3
各电器触点
如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨
触点完好，无烧损
六个月
4
各电器元件接线端子及端子排端子
用螺丝刀逐一紧固
各端子连接牢靠无烧损
六个月
5
各电源、信号线
如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换
导线无破损、烧焦现象
六个月
6
控制台内部除尘
用小毛刷、皮老虎除尘
无尘
六个月
7
控制台表面除尘
用干擦布、毛刷除去表面灰尘
无尘
每日

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
区

域

报

警

器
1
指示灯
直观目测
“Ac Power”（绿色）指示亮其它指示灯不亮

2
电源电压
在按下内部电源电压/后备电压切（或外部Battery Test键）换键前后，目测指示灯是否正常
指针指示+24V（+5V）
1个月
3
报警功效
按下“Fire Test”键
“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响
1个月
4
内部各接线端子
用螺丝刀逐一紧固
各端连接牢靠，不松动

5
信号（电源）线
如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换
导线无破损、老化
六个月
6
表面及内部除尘
用小毛刷、皮老虎除尘
无尘
六个月
7
击碎玻璃按钮盒
直观目测
按钮盒完好，无松动
1个月

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
集

中

报

警

器
1
指示灯
直观目测
“Ac Power”（绿色）指示灯亮，其它指示灯不亮
1个月
2
电源电压
在按下内部电源切换键或外部键“Batterry Test”前后，目测指针指示是否正常
指针指示+24V（+5V）
1个月
3
报警功效
按下“Fire Test”键
“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响
1个月
4
内部各接线端子
用螺丝刀逐一紧固
各端子连接牢靠、不松动
六个月
5
信号（电源）线
如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换
导线无破损、老化
六个月
6
表面及内部除尘
表面及内部除尘
无尘
六个月

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
烟
感
探
头
1
烟感探头
用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头
红色指示灯亮
六个月
2
温感探头
用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风
区域报警器上对应位置报警指示灯亮
六个月

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
防

火

卷

帘

门
1
控制箱内部各电器触点
如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨
触点完好，无烧损
六个月
2
控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子
用螺丝刀逐一紧固
端子无烧损或松动
六个月
3
机械部分（齿轮、锋条）
如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油
无锈损且表面涂有润滑油
1年
4
卷帘门门体
用煤油清洗锈损部分
无锈损
1年
5
电机接线端子
用螺丝刀紧固
端子无松动
六个月
6
击碎玻璃按钮盒
直观目测
完好无损
1个月

设备 设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
防
火
门
1
防火门门体
直观目测
完好无损、无变形
六个月
2
防火门弹簧铰键
有损坏、更换备件；若无损，加机油
完好，弹性适度
六个月
3
消防通道、防火门
直观目测，并开关防火门
消防通道通畅，防火门开闭自如
1周
排

烟

系

统
1
排烟风机表面除尘
用擦布、毛刷除尘
无尘
1个月
2
控制柜内部各电器触点
如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换
触点完好，控制启停正常
六个月
3
控制柜内各接线端子及端子排端子
用螺丝刀逐一紧固
端子无烧损或松动
六个月
4
控制柜电源指示灯
如不亮，更换指示灯灯泡
电源指示灯指示正常
1个月
5
排烟阀（1）微动开关及内部接线端子
用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子
端子无松动、微动开关固定良好
1个月
（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴
用油壶给导轮、钢丝、转轴加油
复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活
1年

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
加
压
送
风
系
统
1
加压送风机除尘
用擦布、毛刷除尘
无尘
1个月
2
控制柜内部各电器触点
如有烧损，拆下后用砂纸打磨
触点完好，控制启停正常
六个月
3
控制柜内各接线端子及端子排端子
用螺丝刀逐一紧固
端子无烧损或松动
六个月
4
各送风口百叶窗
直观目测
送风口百叶位置正确
3个月
5
控制柜电源指示灯
如不亮，更换指示灯灯炮
电源指示灯亮
1个月
消
防
系
统
控
制
柜
1
控制柜上电源指示灯及各类开关
直观目测
电源指示正常，开关处于开启或自动状态
1个月
2
控制柜内部各电器触点
如有烧损，拆下后用砂纸打磨
触点完好、无松动
六个月
3
各电器元件接线端子及端子排端子
用螺丝刀逐一紧固
各端子连接牢靠、无烧损
六个月
4
电源（信号）线
如有破损，用绝缘胶带包扎
导线无破损或老化
六个月
5
控制柜除尘
用毛刷、皮老虎除尘
无尘
每日

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
消
防
指
示
牌
1
指示灯
直观目测
指示灯亮、且处于等候状态
1个月
2
指示灯
按测试键
按测试键后，指示灯亮
1个月

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期
消
防
应
急
广
播
系
统
1
主机各电源信号、控制信号及音量调整键
直观目测
信号指示正常、音量调整位置适宜
1个月
2
各切换器、控制器
通电试验
转换工作正常
1个月
3
各放大器
放音试听音质、音量
音质、音量良好
1个月
4
各接线端子及线路
用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎
端子无松动，各导线完好
1年
5
压带轮主导轴，磁带机磁头
用清洗带清洗
表面无粉尘
3个月
6
各层扬声器接线是否牢靠、纸盒是否完好
如松动，用螺丝刀紧固
各扬声器接线牢靠、纸盒无破盒
六个月
7
主机柜内除尘
用毛刷、皮老虎除尘
无尘
六个月
设
备
机
房
1
机房卫生
用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面
机房整齐、洁净
1个月
2
机房内照明、电话
开关电灯、通话检验
照明完好、电话通话正常
1个月
3
地漏
排水试验
地漏排水通畅
1个月

设备
序号
维护保养项目
检验保养方法
标准
周期

灭
火
器
材
1
推车式灭火器
直观目测
完好无损，压力在正常范围
1个月
2
干粉灭火器
直观目测,并用手摇动瓶体
压力正常，指针指示在绿色安全区内
1个月
3
手提式1211灭火器
直观目测
压力正常，指针指示在绿色安全区内
1个月
喷
淋
系
统
1
水泵
手动盘车
转轴转动灵活
2个月
2
水泵添加盘根
添加盘根
点动时不漏水
六个月
3
水泵加润滑油
更换并添加润滑油
水泵运转灵活
六个月
4
阀门
添加盘根或更换垫片，清洁阀杆
开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀
六个月
5
水泵和电机
用擦布和毛刷
无尘
1个月
6
各信号阀
直观目测
在区域报警器上对应位置无报警信号
1个月
7
各水流指示器
放水试验
消防值班室对应指示灯亮，并发出报警
3个月
8
喷淋头
直观目测
喷淋头表面油灰不可过多
六个月