楼盘二期开盘前销售执行方案样本.doc

二期开盘前销售实施方案因为本案预热时间短，在项目开盘前对市场及用户反应情况无法做到透彻了解，所以，利用市场反馈意见指导本案销售策略思绪在实施上受到一定限制，而且用户蓄集量也不足，所以，在开盘前销售实施上要步步为营，稳扎稳打，在现有条件下发明最有利销售环境，化被动为主动，尽可能地用最短时间、最快速度使1#、2#楼销售去化，并为3#、4#、5#楼做用户蓄水。销售实施形式：以开盘时折扣优惠+活动再优惠+售卡形式，直接采取大订方法，确定客源，引爆开盘同时，蓄积3#、4#、5#楼客源。一、销售步调立即间划分标准上开盘前之销售工作分三步走，每一个阶段作为后续销售工作铺垫和服务，最终引爆开盘热销局面。1、预约阶段（4月8日前）2、公开认购阶段（4月15日至开盘前）3、开盘期5月16日二、销售策略实施细案 （一）、预约摸底目标：1、 经过预约手续初步了解市场对本案接收度及对多种不一样面积、不一样朝向产品喜好程度。2、 利用预热为项目公开时价格制订和调整起到指导性作用。具体操作：1、 销售人员对来客进行具体项目介绍，在和用户沟通中了解用户对某种产品接收和意向程度，由销售人员自行作初步登记。2、 有意识地向用户引导，选择中间户型在价格方面会比两端头优惠很多，以此拉开用户层，把不利户型立即去化。3、 对用户不作任何形式登记和许诺。（二）、公开认购形式：1、直接采取大订形式，和用户签署购房意向书，明确用户意向，并有对应优惠举措。2、售卡：世纪精英钻石卡说明：此卡在制作上表现精良，它只有在1#、2#号没选上满意物业时，能够购置此卡，享受3#、4#、5#楼开盘时优惠，并以卡号前后次序，含有优先选房权。发放数量：世纪精英钻石卡200张。发放时间：4月15日起，钻石卡标有次序号，全部在1#、2#楼无法购置到心怡物业时，可购置此钻石卡，先买先得。卡购置及价值：世纪精英钻石卡每张收10000元订金，开盘购房时可抵0元，订金能够退还。卡使用期限：如用户在一组团1#、2#楼无法买到心仪产品，则能够买卡保留至3#、4#、5#楼公开时使用，到时并享受优先选房权，对于没有买到所认购房型用户，可退卡，企业如数退还订金，不能转交它人使用。二期一组团1#、2#楼购房操作步骤：好户型预销控内部关系户购置优先安排元宵节登记用户率先通知摸底，找出钉子户钉子户优先通知选房签购房意向书售楼部正式对外公布公开认购信息用户到售楼部选房并签定购房意向书，并通知开盘来正式签约，并有更多优惠活动确定预售证取证时间1、 看准户型选房号（销控跟踪）2、 用户资料记录表填写、签认购意向书，交钱认购。3、 现场财务开盖有财务公盖收款收据。4、 在1#、2#号楼公开时选不到适宜房子时，可在售楼部直接买卡，以购卡前后次序享受3#、4#、5#楼公开时优先选房权。5、 认购金0元6、 在优惠期限内（4月15-18日）来订房用户，由售楼部开出一式两份优惠券，用户留一份，售楼部留一份，用户凭此券在开盘签协议时享受购房总价对应优惠。4月15日（公布内部订购信息）至18日，在这个时间段来售楼部购房时，享受开盘时一次性付款9.6折、按揭9.7折（合适地给售楼部一点权力，售楼部置业顾问要反复对用户强调此信息，让用户明白在此期间来订房，就享受开盘时优惠，超出时限，不享受此权力。）超出此期限，价格调整为一次性付款9.8折，按揭9.9折。1、 开盘时，用户到售楼部签署协议时，出示优惠券，并给总价优惠。2、 开盘时，举行掷骰子优惠游戏活动。骰子做得大大，点数设2、2、3、3、4、5六个点数，最高5点优惠4999元,依次4000、3000、元优惠，每组用户仅限一次。活动仅限开盘当日有效。大订用户转协议项目正式开盘注：1、 以上限时订购及掷骰子活动宗旨就是充足利用大家趋利心里，设定时间，在有限时间内有效，以造成紧迫感，促进用户立即下决心订房。2、 认购和售卡相结合目标就是尽可能地留住潜在用户，立即去化1#、2#楼同时，为3#、4#、5#楼蓄积客源，直接留住准用户。3、 认购及售卡正当性问题，由瞿董出面和当地房管局、工商作关系。附：项目计划改变及元宵节用户登记事件初步处理对策1、 标准上不对项目计划变动向用户作刻意解释，以顺推为主。2、 在正式内部订购前，将关系户及元宵节钉子户问题先摆平。3、 钉子户处理：划出部分楼层户数，让钉子户在要求时间内优先选房，假如在售楼部划出楼层中选不到满意户型时，可通知其购卡，保留后面购房优先权。 4、 在项目计划变动前，即沙盘模型未调整时，选择1#、3#楼15层以上用户，提前通知其来看房，更换房子，并通知对应售卡信息。5、 销售代表要充足保持耐心和专业服务，尽可能地把项目标优惠信息传达给用户，并有意识地引导用户向1#、3#户型中间选择。销控安排：总则：用系数表方法表示1、 标准上对1#楼不销控，层高、位置及采光影响，使1#楼销售难度相对会大部分，所以努力争取在最短时间、最快速度去化。需要销控时，选择两端头东南、西南朝向进行部分销控。2、 对2#楼高层进行部分销控。2#楼销控以位置为主，即楼层和朝向两要素进行控制。层高在12层以上、东南、西南两端头朝向进行控制，端头房子和中间房子形成一定价差，以分流用户阶层。端头和中间价差形成在300元/平方3、 以层高10层作为标准层，标准层以下，价格往下减，这么起价就会低，有利于后面提价空间。4、 提议均价2600元/平方，楼层垂直价差10层以上一层价差为50元/平方；10层以下一层价差为30元/平方。5、 具体销控房号为：