广州市住房建设综合规划.docx

广州市住房建设计划（-）
起源： 市计划局　　 发表日期： -08-29
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第一章  总  则
    第一条 计划背景
    为服务于广州建设全省“首善之区”城市发展目标，落实落实《中共广州市委、广州市人民政府相关切实处理包含人民群众切身利益若干问题决定》（穗字[]2号，以下简称“惠民66条”）、《广州市相关加紧住房和土地供给加强住房管理抑制房价过快增加若干问题意见》（穗国房字[]258号，以下简称“穗七条”）和《广州市住房建设计划（―）》要求，调整住房结构、稳定住房价格，不停健全广州特色多层次住房梯级供给和消费体系，满足不一样层次居民家庭住房需求，努力做好“住有所居”各项工作，保持广州市房地产市场连续健康平稳发展，实现广州市经济社会全方面、协调和可连续发展，依据《相关做好住房建设计划和住房建设年度计划制订工作指导意见》（建规[〕46号]，结合本市制订本计划。
    第二条 计划范围
    此次住房建设计划范围包含市辖10个行政区，分别为越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区、番禺区、花全部区、南沙区和萝岗区。本计划所指广州市或全市是指市辖10个行政区。
    第三条 计划期限
    依据《相关做好住房建设计划和住房建设年度计划制订工作指导意见》（建规[〕46号]，此次住房建设计划期限为―。
    第四条 计划依据
    本计划以《国务院办公厅转发建设部等部门相关调整住房供给结构稳定住房价格意见通知》（国办发〔〕37号）、《相关落实新建住房结构百分比要求若干意见》（建住房〔〕165号）、《相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见》（国发〔〕24号）、《相关做好住房建设计划和住房建设年度计划制订工作指导意见》（建规[〕46号]；《相关住房建设计划编制工作指导意见》（粤建房字[]103号）；《广州市城市总体计划（―）》、《广州市国民经济和社会发展第十一个五年计划》、《广州市近期建设计划（-）》、《广州市住房建设计划（―）》、《广州市处理城市低收入家庭住房困难发展计划和年度计划（-）》、“惠民66条”、“穗七条”和广州市城市低收入住房困难家庭住房情况调查结果为依据。
    第五条 计划指导思想和标准
    本计划期内，根据“总量控制、区域平衡、项目落实”总体要求，坚持以满足不一样收入层次住房需求为导向，以多渠道加紧处理城市低收入住房困难家庭住房问题为关键，有针对性地加强对房地产市场宏观调控，实现住房供求总量基础平衡、结构基础合理、价格基础稳定。
    1、落实科学发展观，深化落实土地利用总体计划和城镇计划，并和城市国民经济和社会发展计划相协调，使广州成为广东省建立现代产业体系和建设宜居城市“首善之区”；
    2、切实落实“国办发[]37号”、“建住房[]165号”和“建规[〕46号”文精神，从土地供给管理和城镇计划管理角度出发，科学构建和经济社会发展水平和居民收入层次相适应多层次住房供给和消费体系，促进住房一、二、三级市场均衡发展，努力改善民生，保持房地产市场健康、稳定。
    3、继续做好住房保障工作，争取在计划期内基础实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。结合广州市低收入住房困难家庭住房情况调查结果，“以需定供”地确定政府保障型住房建设计划。在居住用地供给中优先安排政府保障型住房建设用地。创新政府保障型住房建设模式，在坚持政府主导基础上探索建立多元化、社会化建设投资渠道。针对广州市城市低收入住房困难家庭多集中于旧城区特点，将住房保障工作和旧城更新改造和“城中村”改造工作紧密结合。探索采取购、租存量住房资源用于住房保障方法，拓展政府保障型住房起源。充足考虑城市低收入家庭对交通、公共服务等设施条件需求，改善中低收入群众生活环境，降低生活成本。
    4、改善住房供求关系。采取多个渠道、多个模式继续加紧政府保障型住房建设，依据房地产市场情况，以优先保障有效住房需求为标准合理确定商品住房供给规模，确保住房价格基础稳定。
    5、调整住房供给结构。优先保障90平方米以下中小户型、中低价位住宅供给量，本年度凡新审批、新开工套型面积90平方米以下住房所占比重，必需达成住房建设总面积70%以上，合理引导资源节省型住房消费和建设模式。

    6、集约节省高效利用土地资源。主动盘活已收回闲置土地、烂尾地等各类存量土地，优先供给民生用地；结合城市旧城更新改造、城中村改造等制订居住用地供给计划，着力改善老城区人居环境。坚持“生态优先、宜居为重”标准，合理布局居住用地，引导住房建设和建设宜居城市要求相一致。
    7、尊重房地产市场运行规律。依据房地产市场运行情况和政府土地贮备实际规模，科学合理制订实施年度住房建设计划；着力创新房地产市场管理手段，利用信息化技术实现对房地产开发项目标全过程监管，深入规范房地产市场秩序，切实维护群众正当权益。
    第六条 计划目标
    计划以实现“住有所居”、促进社会友好为根本目标。
    1、基础实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。
    2、商品住房供给结构和居民收入层次结构相适应。确保中低价位、中小套型一般商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供给，其年度供给量不低于居住用地供给总量70%；新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达成开发建设总面积70%以上。
    3、住房价格变动和经济社会发展相适应，有效预防房价大起大落。
    4、住房建设和供给规模和区域内居民实际住房需求相适应，优先保障自住型、改善型住房需求，抑制投机性需求。
第二章  住房现实状况和需求
    第七条 住房建设现实状况情况
    依据全市住房抽样调查结果，至底，全市住房建筑总面积22500万平方米。
    第八条 住房建设需求情况
    依据广州市城市低收入住房困难家庭住房情况调查结果，广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件家庭77177户，考虑计划期内低收入住房困难家庭新增量，全市辖区约需提供10万套保障型住房。结合市住房保障办公室提供2.6万套存量房源情况和住房调查结果，计划期内建设套数不少于7.42万套，建筑面积约为463万平方米；考虑城市旧城更新改造安置房源需要，最多要建设10.76万套，建筑面积约为680万平方米。
    以来，全市年均同意预售新建商品住宅（以下简称一手住宅）规模约为700―750万平方米；一手住宅年均交易登记面积约为800万平方米。据此，估计计划期内每十二个月商品住房需求约为750―900万平方米，五年间商品住房总需求约为3750―4500万平方米。
    综合以上情况，计划期内住房需求总量估计为4200―5200万平方米。
第三章  住房建设目标及计划
    第九条 住房建设总量目标
    计划期内建设各类住房总建筑面积4213―5530万平方米，和估计住房需求保持基础适应。
    第十条 住房建设结构指导
    计划期内，单套套型建筑面积90平方米以下新建住房总建筑面积应达成新建住房总建筑面积70%。廉租住房单套套型建筑面积应该控制在50平方米以内；经济适用住房单套套型建筑面积应该控制在60平方米左右；政府调控中小户型、中低价位一般商品住房单套套型建筑面积应该控制在90平方米以内。
    第十一条 政府保障型住房建设标准及建设目标
    以政府为主导建设廉租住房、经济适用住房，土地采取划拨方法供给，建设包含税费全免。
    1、廉租住房保障范围为本市城市低收入住房困难家庭，优先保障城市最低收入住房困难家庭（以下简称双特困家庭），具体保障标准和租金标准由市国土房管局、市住房保障办公室会同相关部门确定并定时公布。计划期内双特困家庭住房问题实现当年新增、当年处理；
    2、经济适用住房保障范围为本市城市低收入住房困难家庭，保障标准要实现和廉租住房紧密衔接又有所区分。经济适用住房建设项目标房价由政府指定，开发建设主体应愈加多元化，主动探索政府建设、社会投资建设和在商品住房建设项目中配建多个模式。社会投资建设经济适用住房项目标利润由政府根据国家相关政策给予严格控制。计划期内要着力加强经济适用住房管理，确保经济适用住房公平、公正、公开分配。依据城市低收入住房困难家庭实际情况，完善租售并举经济适用住房政策。
    3、根据以人为本、公平普惠标准，依据经济社会发展水平、城市化发展进度和居民收入水平，逐步扩大廉租住房和经济适用住房保障范围。
    4、建设政府保障型住房应和旧城更新改造、“城中村”改造相结合，坚持新建和购、租存量住房相结合。
    5、计划期内，建设政府保障型住房7.42―10.76万套、建筑面积463―680万平方米；其中，建设廉租住房1.82―2.16万套、建筑面积91―108万平方米，建设经济适用住房5.6―8.6万套，建筑面积372―572万平方米。
    第十二条 商品住房建设标准及建设目标
    1、政府经过掌握商品住宅用地供给规模和时序、控制户型结构百分比、发展限价商品住房、培育商品住房二、三级市场、加强房地产市场监管等方法对商品住房市场进行宏观调控。优先发展中小户型、中低价位一般商品住房，满足中等收入阶层有效住房需求，引导树立节省、理性住房消费理念；坚持以市场调整为主导发展面向中高收入阶层其它商品住房。
    2、计划期内，建设商品住房建筑面积3750―4850万平方米。
    第十三条 住房建设年度计划
    1、，各类住房建设总建筑面积850―1180万平方米。其中：
政府保障型住房建设1.56―2.76万套，建筑面积100―180万平方米，包含廉租住房建设1600套，8万平方米，经济适用住房建设1.4―2.6万套，92―172万平方米。
建设商品住房建筑面积750―1000万平方米。
    2、，各类住房建设总建筑面积878―1190万平方米。其中：
    政府保障型住房建设2.06―3万套，建筑面积128―190万平方米，包含廉租住房建设0.56―0.6万套，28―30万平方米，经济适用住房建设1.5―2.4万套，100―160万平方米。
    建设商品住房建筑面积750―1000万平方米。
    3、，各类住房建设总建筑面积840―1060万平方米。其中：
    政府保障型住房建设1.5―1.8万套，建筑面积90―110万平方米，包含廉租住房建设0.6万套，30万平方米，经济适用住房建设0.9―1.2万套，60―80万平方米。
    建设商品住房建筑面积750―950万平方米。
    4、，各类住房建设总建筑面积825―1050万平方米。其中：
政府保障型住房建设1.2―1.6万套，建筑面积75―100万平方米，包含廉租住房建设0.3―0.4万套，15―20万平方米，经济适用住房建设0.9―1.2万套，60―80万平方米。
    建设商品住房建筑面积750―950万平方米。
    5、，各类住房建设总建筑面积840―1060万平方米。其中：
    政府保障型住房建设1.1―1.6万套，建筑面积70―100万平方米，包含廉租住房建设0.2―0.4万套，10―20万平方米，经济适用住房建设0.9―1.2万套，60―80万平方米。
    建设商品住房建筑面积750―950万平方米。
第四章  住房建设用地计划
    第十四条 居住用地布局
    计划期内，在强调土地资源节省、集约、高效利用前提下，根据用好增量、盘活存量标准优先安排民生居住用地，关键确保政府保障型住房和中小户型、中低价位一般商品住房用地供给；坚持区域住房发展合理布局，依据城市建设发展方向，以加紧建设宜居城市为目标，合理抽疏老城区过于集中人口和建筑密度，改善老城区人居环境；在发展新区住宅建设同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提升新区宜居程度，深入引导住房需求和城市计划导向相一致。
    1、根据“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”思绪，坚持新区建设为主，旧城更新为辅标准，落实实施 “南拓、北优、东进、西联、中调”空间发展策略，推进关键地域发展，引导城市发展方向，同时依据房地产市场需求，优先确保一般商品住房和经济适用住房用地供给。
    2、金沙洲地域、白云北部地域、萝岗中心区、番禺北部地域、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周围地域等为新增居住用地关键地域（提议此处表述以计划局意见为准）。居住用地布局着重和城市综合交通系统、公共交通网络和重大基础市政设施相结合，城市建设优先完善上述地域基础设施，完善居住配套，改善居住环境；同时加大对中心镇等地域居住用地贮备，逐步处理新增人口居住问题。
    第十五条 居住用地供给总量
    计划期内，居住用地供给总量为1482―2190公顷。其中，政府保障型住房用地供给总量为232―340公顷，商品住房用地供给总量为1250―1850公顷。
    第十六条 居住用地供给结构指导
    1、政府保障型住房用地：计划期内，供给232―340公顷政府保障型住房用地。其中：廉租住房用地46―54公顷；经济适用住房用地186―286公顷。
    2、商品住房用地：计划期内，商品住房用地供给总量1250―1850公顷。其中，依据年度房地产市场运行情况，经过“三限双竞”适度、适时地供给限价商品住房用地，限价商品住房套型建筑面积控制在90平方米以内。
    第十七条 居住用地供给年度计划
    1、，各类居住用地供给总面积300―490公顷。其中：
    政府保障型住房用地供给50―90公顷，包含廉租住房用地4公顷，经济适用住房用地46―86公顷；
    商品住房用地250―400公顷。
    2、，各类居住用地供给总面积314―495公顷。其中：
    政府保障型住房用地供给64―95公顷，包含廉租住房用地14―15公顷，经济适用住房用地50―80公顷；
    商品住房用地250―400公顷。
    3、，各类居住用地供给总面积295―405公顷。其中：
    政府保障型住房用地供给45―55公顷，包含廉租住房用地15公顷，经济适用住房用地30―40公顷；
    商品住房用地250―350公顷。
    4、，各类居住用地供给总面积288―400公顷。其中：
    政府保障型住房用地供给38―50公顷，包含廉租住房用地8―10公顷，经济适用住房用地30―40公顷；
    商品住房用地250―350公顷。
    5、，各类居住用地供给总面积285―400公顷。其中：
    政府保障型住房用地供给35―50公顷，包含廉租住房用地5―10公顷，经济适用住房用地30―40公顷；
    商品住房用地250―350公顷。
第五章  住房建设政策和策略
    第十八条 土地供给和管理政策和策略
    1、继续加强居住用地供给管理。
    根据全市住房建设计划目标，确定居住用地贮备规模、供给规模和供给结构。
从节省集约用地、缓解住房供求矛盾出发，在不提升建筑密度和增加绿化率前提下，合适提升住房建设开发强度。
    继续停止别墅类房地产开发项目土地供给，严格限制低密度、大套型居住用地供给。
    2、继续加强住房开发建设管理，调整住房供给结构。
    加强一般商品住房建设。深入完善限价商品住房公开出让措施和开发建设管理措施，促进住宅产业化发展，激励中低价位、中小套型一般商品住房功效优化。
    构建跨部门商品住房建设项目监管网络，实现对开发建设全过程监管，从制度上预防商品住房建设项目烂尾、闲置。
    优化商品住房建设项目行政审批步骤，深入缩短审批时限，提升行政服务质量。
    3、优先保障政府保障型住房供给。
    政府保障型住房由市政府统一计划、统筹建设，纳入年度建设计划政府保障型住房用地应优先贮备、优先安排新增建设用地指标和优先供给。
    加大政府保障型住房中廉租住房建设量，提升政府保障型住房居住配套功效。
    确保全市年度土地出让金一定百分比应用于廉租住房建设；深入加强政府保障型住房建设资金监管，促进政府保障型住房建设资金合理、节省使用。
    完善经济适用住房管理。严格实施国家经济适用住房管理各项政策，深入完善经济适用住房建设和销售管理制度，加大经济适用住房建设、销售交易过程监管。
    4、采取多个措施帮助中等收入阶层处理住房问题。
    依据中等收入阶层收入水平和本市商品住房价格，合理确定限价商品住房供给对象范围和价格限定标准，灵活、适度地发展限价商品住房。在立足住房市场化、货币化改革方向基础上，完善中等收入阶层住房指导政策。
    深入深化住房货币分配改造，加紧建立和经济社会发展水平动态适应住房货币补助标准，着力提升住房公积金在支持住房消费作用。
    5、深入加强房地产信息披露和正确舆论引导，规范房地产市场秩序。
    严格商品住房预售许可证审批，加大违法案件查处力度，严厉查处内部认购、违规促销等违法销售行为，规范商品住房市场秩序。
    加大对房地产开发企业信息披露监管，完善统计方法，深入保障消费者知情权和公平交易权。
    针对市场不正常炒作行为，加强正面舆论宣传，引导理性投资和理性消费。
    深入严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬房价等侵害消费者权益行为，加强对预售监控款全程监控。
    6、加大闲置土地处理力度，主动盘活存量土地。

    依据闲置土地处理法律、法规，结合本市实际，按造成土地闲置不一样原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、现实状况公开出让、依法收回并纳入土地贮备等各类措施，对闲置土地主动给予盘活。
    6、主动稳妥开展旧城更新改造和城中村改造。
    制订完善旧城更新改造和城中村改造配套政策，在低收入住房困难家庭相对集中地域开展旧城更新改造和城中村改造。建立公平、合理旧城更新改造和城中村改造拆迁赔偿措施，激励改造范围内居民、村民主动参与改造工程。
    7、深入发展住房二级和三级市场。
    深入简化、优化存量住房交易程序，逐步促进存量住房流转信息充足公开，规范房地产中介服务市场，培育和发展住房二级市场和三级市场，规范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小户型住房供给，引导市民经过换购、租赁等方法，合理改善居住条件，充足发挥存量住房市场对住房一级市场补充作用。
    第十九条 政府调控和市场调整
    采取政府主导建设保障型住房、政府调控一般商品住房市场和由市场调整其它商品住房市场措施，结合广州实际落实落实国家稳定住房价格宏观调控方法。
    1、政府保障型住房建设计划根据城市低收入住房困难家庭实际需求确定，建设规模占整个计划建设总规模12%左右。
    2、政府调控一般商品住房依据中等收入阶层实际需求确定，建设规模占整个计划建设总规模58%左右。
    3、市场调整其它商品住房用地供给采取公开出让，建设规模占整个计划建设总规模30%左右。
第六章  计划实施保障方法
    第二十条 滚动编制住房建设计划年度实施计划
    对于在市场体制下快速发展城市，每十二个月滚动编制住房建设计划年度实施计划可实现对住房建设计划进行适时调校，以滚动实施住房建设计划，增强住房建设计划可操作性和指导性。
    住房建设计划年度实施计划应明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积）两项强制性指标，指标确实定必需符合本计划及其年度实施计划中相关住房套型结构百分比要求；并依据控制性具体计划，出具套型结构百分比和容积率、建筑高度等计划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。（此点关键征求计划局意见）
    第二十一条 建立住房建设计划实施跟踪机制
    加强计划实施情况评价工作，建立住房建设计划实施情况动态跟踪机制，对每十二个月政府引导下住房建设年度计划实施绩效分析和评价，经过对每十二个月廉租住房、经济适用住房、商品住房用地供给、开工建设量、上市销售量和实际成交量统计分析，确定下十二个月度住房建设用地供给量、空间分布和建设量（住房建设年度计划），使住房建设计划编制、实施和管理有机结合起来，形成动态、互动反馈环。
    第二十二条 加强住房建设计划信息化

    建立住房建设计划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑套密度、住宅面积净密度、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格审查，凡不符合要求项目，标准上不予审批，同时经过对数据库动态更新来立即掌握住房建设计划实施进展。
    第二十三条 加强住房建设计划监督管理
    建立健全计划实施监督制度和行政纠正和行政责任追究制度，同级人大和政府、上级建设和国土部门有权对住房建设计划中强制性内容实施情况进行监督，同时充足发挥新闻媒体舆论监督作用，接收社会公众监督。对没有按要求进行土地、计划和建设审批单位和个人，要立即给予严厉查处；属于渎职、渎职，应依法追究相关人员责任。
    第二十四条 其它政策和策略
    1、加强各相关部门在计划实施过程中衔接配合。
    要将住房建设目标、土地供给目标、住房结构调整目标等，具体落实到建设、计划、国土房管、发展改革等部门，分解任务，明确责任，建立考评和责任追究制度，确保工作进度。
    2、发挥税收、信贷政策对房地产市场调整作用。
    严格根据国家调控政策，征收住房转让步骤营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件；有区分地适度调整住房消费信贷政策。
第七章  附则
    第二十五条 为确保住房建设计划立即、有效落实，广州市将深入制订具体实施方案，明确落实到具体宗地，具体实施方案将报请广州市政府同意后公布实施。实施过程中，广州市相关职能部门可依据土地贮备和房地产市场运行情况，对年度计划作合适调整。
    第二十六条 从化市、增城市能够参考本计划，结合当地实际制订并公布本区域―住房建设计划。
    第二十七条 本计划自公布之日起实施。
    第二十八条 本计划由广州市城市计划局、广州市国土资源和房屋管理局负责解释。

附表：
表1：―保障型住房建设年度计划
年度
廉租住房
经济适用住房（新小区）
用地面积
（平方公里）
建筑面积 （万平方米）
估计套数（万套）
用地面积
（平方公里）
建筑面积 （万平方米）
估计套数
（万套）

0.04
8
0.16
0.46―0.86
92―172
1.4―2.6

0.14―0.15
28―30
0.56―0.6
0.5―0.8
100―160
1.5―2.4

0.15
30
0.6
0.3―0.4
60―.80
0.9―1.2

0.08―0.1
15―20
0.3―0.4
0.3―0.4
60―80
0.9―1.2

0.05―0.1
10―20
0.2―0.4
0.3―0.4
60―80
0.9―1.2
累计
0.46―0.54
91―108
1.82―2.16
1.86―2.86
372―572
5.6―8.6
注：廉租住房按50平方米计算；经济适用住房按65平方米计算，未扣除公建配套用房。

表2：―商品住房建设年度计划
年度
商品住房用地供给量（平方公里）
商品住房供给量（万平方米）

2.5―4
750―1000

2.5―4
750―1000

2.5―3.5
750―950

2.5―3.5
750―950

2.5―3.5
750―950
累计
12.5―18.5
3750―4850