建筑工程合同策划.doc

建筑工程协议策划一、建筑工程协议策划概述（一）协议策划及要考虑的问题在建筑工程项目的初始阶段必须进行相关协议的策划，策划的目的是通过协议保证工程项目总目的的实现，必须反映建筑工程项目战略和公司战略，反映公司的经营指导方针和主线利益。协议策划需考虑的重要问题有：项目应分解成几个独立协议及每个协议的工程范围；采用何种委托方式和承包方式；协议的种类、形式和条件；协议重要条款的拟定；协议签订和实行时重大问题的决策；各个协议的内容、组织、技术、时间上的协调。（二）协议策划的意义（1）协议的策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定协议各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生主线性的影响。业主通过协议委托项目任务，并通过协议实现对项目的目的控制。（2）协议是实行工程项目的手段，通过策划拟定各方面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的协议策划可以保证协议圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总目的。（三）协议策划的依据（1）业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目的以及目的的拟定性，盼望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任限度，业主的管理风格，业主对工程的质量和工期规定等。（2）承包商方面：承包商的能力、资信、公司规模、管理风格和水平、在本项目中的目的与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、公司经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。（3）工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂限度、工程技术设计准确限度、工程质量规定和工程范围的拟定性、计划限度，招标时间和工期的限制，项目的赚钱性，工程风险程序，工程资源（如资金、材料、设备等）供应及限制条件等。（4）环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争剧烈限度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的拟定性，资源供应的保证限度，获得额外资源的也许性。（四）协议策划的程序（1）研究公司战略和项目战略，拟定公司及项目对协议的规定。（2）拟定协议的总体原则和目的。（3）分层次、分对象对协议的一些重大问题进行研究，列出各种也许的选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。（4）对协议的各个重大问题作出决策和安排，提出履行协议的措施。在协议策划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，技术经济分析方法。在开始准备每一个协议招标和准备签订每一份协议时都应对协议策划再作一次评价。二、业主的建筑工程协议策划（一）分散平行承包和全包（1）分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订协议，各承包商之间没有协议关系。其特点是：1）业主有大量的管理工作，有许多次招标，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较富余的时间。2）业主负责各承包商之间的协调工作，对各承包商由于互相干扰所导致的问题承担责任。由于不确性因素的影响及协调难度大，因而这种承包方式的协议争执较多，工期长、索赔多。3）该承包方式规定业主管理和控制较细，业主必须具有较强的项目管理能力。4）对于大型工程项目，该承包方式使业主面对众多承包商，管理跨度大，协调困难，易导致混乱和失控，且业主管理费用增长，导致总投资增长和工期延长。5）采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡。6）采用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、准确、细致。这样各承包商的工程范围容易拟定，责任界线比较清楚。（2）全包（又称统包，一揽子承包，设计一建造及交钥匙工程）协议，即由一个承包商承包建筑工程项目的所有工作，并向业主承担所有工程责任，涉及设计、供应、各专业工程的施工，甚至涉及项目前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。该承包方式的特点是：1）减少业主面对的承包商数量和事务性管理工作。业主提出工程总体规定，进行宏观控制、验收成果，通常不干涉承包商的工作，因而协议纠纷和索赔较少。2）方便协调和控制，减少大量的反复性的管理工作，信息沟通方便、快捷、准确。有助于施工现场管理，减少中间环节，从而可减少费用和缩短工期。3）业主的责任体系完备，避免各种干扰，对业主和承包商都有利，工程整体效益高。4）业主必须选择资信度高、实力强，适宜全方位工作的承包商，他不仅需具有各专业工程的施工力量，并且尚需很强的设计、管理、供应，乃至项目策划和融资能力。（3）采用上述两者之间的中间形式，即将工程委托给几个承包商，如设计、施工、供应等承包商。（二）招标方式的选择国际上经常采用的招标方式有公开招标、邀请招标和议标。我国颁布实行的中华人民共和国招标投标法规定，招标分为公开招标和邀请招标。1.公开招标公开招标又称无限竞争性招标，是由招标单位在国内外重要报纸，有关刊物上，或电视、广播上发布招标广告。凡符合规定条件的承包商都可自愿参与投标，数量不受限制。这种招标方式，招标单位有较大的选择余地，可在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，但由于参与竞争的承包商也许很多，增长了资格预审和评标的工作量，也使招标费用支出较多。公开招标在国际上已沿用了很长时间，也是我国目前最广泛采用的招标方式。但这种方式业主管理工作量大，要准备很多资格预审文献、招标文献，要进行资格预审、评标、举行澄清会议等。虽可减少报价、提高工程质量，但招标期较长。2.邀请招标邀请招标又称有限竞争性招标。这种招标不发布广告，由招标单位向预先选择的数目有限的承包商发出邀请信，邀请他们参与某项工程的投标竞争。采用邀请方式招标，一般可以保证参与投标的承包商有此项工程经验，信誉可靠，有能力完毕该工程项目，招标单位可以减少招标工作量，节省招标费用，也能增长每个投标者的中标机会。但这种方式限制了竞争范围，有也许漏掉一些在技术上、报价上有竞争力的后起之秀。邀请招标方式合用于以下情况：（1）在特殊情况下，工程规模大，招标单位认为中、小型施工公司不也许胜任，因而选定几家大公司参与投标。（2）工程复杂、专业性强，招标单位认为只有某些公司才干承担。（3）工程规模小，为节约招标开支没有必要公开招标。（4）公开招标后，无人投标，招标单位只好邀请少数单位投标。（5）由于工期紧迫或保密的规定等因素而不宜公开招标的工程。邀请的投标单位一般510家，不能少于3家。3.议标对不宜公开招标或邀请招标的特殊工程，应报县级以上地方人民政府建设行政主管部门，经批准后可以议标。这种方式是建设单位或其代理人直接邀请某一承包商进行谈判，达成协议后将工程任务委托这家承包商去完毕。若谈不成，可另邀请一家，直到达成协议为止。议标通常合用于以下情况：（1）工程的性质特殊，内容复杂，发包时尚不能清楚详尽地拟定其中若干技术细节和近似的工程量。（2）采用某种新技术，需施工单位从设计阶段就开始参与合作。（3）公开招标或邀请招标未能产生中标单位。（4）工程规模不大，工期紧张，需边设计边施工等。这种招标方式易于解决一些问题，使双方紧密配合，但竞争性差，也许会使承包价格偏高。因此，无特殊情况，为规范建筑市场行为，应严格限制议标方式。（三）协议种类的选择协议的计价方式有很多种，不同种类的协议，有不同的应用条件、不同的权力和责任分派、不同的付款方式，同时协议双方的风险也不同，应依具体情况选择协议类型。目前，协议的类型重要有四种。1.单价协议这是最常见的协议种类，合用范围广，如fidic土木工程施工协议。我国的建设工程施工协议也重要是这一类协议。在这种协议中，承包商仅按协议规定承担报价的风险，即对报价（重要为单价）的对的性和适宜性承担责任；而工程量变化的风险由业主承担。由于风险分派比较合理，可以适应大多数工程，能调动承包商和业主双方的管理积极性。单价协议又分为固定单价协议和可调单价协议等形式。单价协议的特点是单价优先，例如fidic施工协议，业主给出的工程量表中的工程量是参考数字，而实际协议价款按实际完毕的工程量和承包商所报的单价计算。虽然在投标报价、评标、签订协议中，人们经常注重协议总价格，但在工程款结算中单价优先，所以单价是不能错的。对于投标书中明显的数字计算的错误，业主有权先作修改再评标。2.固定总价协议（1）固定总价协议的概念及特点这种协议以一次包死的总价委托，价格不因环境的变化和工程量增减而变化，所以在这类协议中承包商承担了所有的工作量和价格风险。除了设计有重大变更，一般不允许调整协议价格。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种协议形式，由于：工程中双方结算方式较为简朴。在固定总价协议的执行中，承包商的索赔机会较少（但不能根除索赔）。通常可以免去业主由于要追加协议价款、追加投资带来的需上级，如董事会、甚至股东大会审批的麻烦。但由于承包商承担了所有风险，报价中不可预见风险费用较高。承包商报价的拟定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。在这种协议的实行中，由于业主没有风险，所以他干预工程的权力较小，只管总的目的和规定。（2）固定总价协议的应用前提在以前很长时间中，固定总价协议的应用范围很小：工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核。工程设计较细，图纸完整、具体、清楚。工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理。工程结构、技术简朴，风险小，报价估算方便。工程投标期相对宽裕，承包商可以作具体的现场调查、复核工作量、分析招标文献、拟定计划。协议条件完备，双方的权利和义务十分清楚。律师365（3）固定总价协议的计价方式业主为了方便承包商投标给出工程量表，但业主对工程量表中的数量不承担责任，承包商必须复核。各分项工程的固定总价之和即为整个工程的价格。假如招标文献中没有给出工程量清单，而由承包商制定，则工程量表仅作为付款文献，不属协议规定的工程资料。协议价款总额由各分项工程的固定总价构成。承包商必须根据工程信息计算工程量，若工程量有漏项或计算不对的，则被认为已涉及在整个协议的总价中。（4）固定总价协议的拟定固定总价协议是总价优先，承包商报总价，双方商定协议总价，最终按总价结算。通常只在设计变更或符合协议规定的调价条件时才允许调整协议价格。（5）采用固定总价协议时承包商的风险价格风险：报价计算错误；漏报项目；工程实行中物价和人工费涨价风险。工作量风险：工作量计算错误；由于工程范围不拟定或预算时工程项目未列全导致的损失；由于设计深度不够导致的工程量计算误差。3.成本加酬金协议这是与固定总价协议截然相反的协议类型。工程最终协议价格按承包商的实际成本加一定比率的酬金（间接费）计算。在协议签订时不能拟定一个具体的协议价格，只能拟定酬金的比率。由于协议价格按承包商的实际成本结算，所以在这类协议中，承包商不承担任何风险，而业主承担了所有工作量和价格风险，所以承包商在工程中没有成本控制的积极性，经常不仅不乐意压缩成本，相反盼望提高成本以提高他自己的工程经济效益。这样会损害工程的整体效益。所以这类协议的使用应受到严格限制，通常应用于如下情况：（1）投标阶段依据不准，工程的范围无法界定，无法准确估价，缺少工程的具体说明。（2）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先拟定。它们也许按工程中出现的新的情况拟定。（3）时间特别紧急，规定尽快开工。如抢救、抢险工程，人们无法具体地计划和商谈?lt;br为了克服该种协议的缺陷，调动承包商成本控制的积极性，可对上述协议予以改善：事先拟定目的成本，实际成本在目的成本范围内按比例支付酬金，超过目的成本部分不再增长酬金；若实际成本低于目的成本，则除支付协议规定的酬金外，另给承包商一定比例的奖励；成本加固定额度的酬金，不随实际成本数量的变化而变化。4.目的协议这是固定总价协议和成本加酬金协议相结合的形式，在发达国家，广泛应用于工业项目、研究和开发项目、军事工程项目中。目的协议以全包形式承包工程，通常协议规定承包商对工程建成后的生产能力或功能、工程总成本、工期目的承担责任。若工程投产后的规定期间内达不到预定生产能力，则按一定的比例扣减协议价款；若工期迟延，则承包商承担工期迟延违约金；若实际总成本低于预定总成本，则节约的部分按预定比例奖励承包商，反之，则由承包商按比例承担。（四）重要协议条款的拟定业主应对的地对待协议，对协议的规定合理，但不应苛求。业主处在协议的主导地位，由其起草招标文献，并拟定一些重要的协议条款。重要有：（1）合用于协议关系的法律，以及协议争执仲裁的地点、程序等。（2）付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资承包。这由业主的资金来源保证情况等因素决定。让承包商在工程上过多地垫资，会对承包商的风险、财务状况、报价和履约积极性有直接影响。当然假如业主超过实际进度预付工程款，在承包商没有出具保函的情况下，又会给业主带来风险。（3）协议价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、海关税变化等对协议价格调整的规定。（4）协议双方风险的分担。即将工程风险在业主和承包商之间合理分派。基本原则是，通过风险分派激励承包商，控制风险，取得最佳经济效益。（5）对承包商的激励措施。（6）业主在工程施工中对工程的控制是通过协议实现的，协议中必须设计完备的控制措施，以保证对工程的控制，如变更工程的权力；对计划的审批和监督权力；对工程质量的检查权；对工程付款的控制权；当施工进度迟延时，令其加速的权力；当承包商不履行协议责任时，业主的解决权等。三、承包商的协议策划承包商的协议策划服从于承包商的基本目的和公司经营战略。（一）投标的选择承包商必须就投标方向做出战略决策，其决策取决于市场情况，重要有：（1）承包市场状况及竞争的形势。（2）该工程竞争者的数量以及竞争对手状况，以拟定自己投标的竞争力和中标的也许性。（3）工程及业主状况。涉及工程的技术难度，施工所需的工艺、技术和设备，对施工工期的规定及工程的影响限度；业主对承包方式、协议种类、招标方式、协议的重要条款等的规定和规定；业主的资信情况，是否不守信用、不付款的历史，业主建设资金的准备情况和公司经营状况。（4）承包商自身状况。涉及公司的优势和劣势、技术水平、施工力量、资金状况、同类工程的经验、现有工程数量等。承包商投标方向的拟定要最大限度地发挥自身的优势，符合其经营战略，不要企图承包超过自己施工技术水平、管理能力和财务能力的工程及没有竞争力的工程。（二）协议风险的评价通常若工程存在下述问题，则工程风险大：（1）工程规模大，工期长，而业重规定采用固定总价协议形式。（2）业主仅给出初步设计文献让承包商做标，图纸不具体、不完备，工程量不准确、范围不清楚，或协议中的工程变更补偿条款对承包商很不利，但业重规定采用固定总价协议。（3）业主将做标期压缩得很短，承包商没有时间具体分析招标文献，并且招标文献为外文，采用承包商不熟悉的协议条件。（4）工程环境不拟定性因素多，且业重规定采用固定价格协议。（三）承包方式的选择任何一个承包商都不也许独立完毕所有工程，不仅是能力所限，还由于这样做也不经济。在总承包投标前，他就必须考虑与其他承包商的合作方式，以便充足发挥各自在技术、管理和财力上的优势，并共担风险。1.分包分包的因素重要有以下几点：（1）技术上需要。总承包商不也许，也不必具有总承包协议工程范围内的所有专业工程的施工能力。通过度包的形式可以填补总承包商技术、人力、设备、资金等方面的局限性。同时总承包商又可通过这种形式扩大经营范围，承接自己不能独立承担的工程。（2）经济上的目的。对有些分项工程，假如总承包商自己承担会亏本，而将它分包出去，让报价低同时又有能力的分包商承担，总承包商不仅可以避免损失，并且可以取得一定的经济效益。（3）转嫁或减少风险。通过度包，可以将总包协议的风险部分地转嫁给分包商。这样，大家共同承担总承包协议风险，提高工程经济效益。（4）业主的规定。业主指令总承包商将一些分项工程分包出去。通常有如下两种情况：1）对于某些特殊专业或需要特殊技能的分项工程，业主仅对某专业承包商信任和放心，可规定或建议总承包商将这些工程分包给该专业承包商，即业主指定分包商。2）在国际工程中，一些国家规定，外国总承包商承接工程后必须将一定量的工程分包给本国承包商；或工程只能由本国承包商承接，外国承包商只能分包。这是对本国公司的一种保护措施。业主对分包商有较高的规定，也要对分包商作资格审查。没有工程师（业主代表）的批准，承包商不得随便分包工程。由于承包商向业主承担所有工程责任，分包商出现任何问题都由总包负责，所以分包商的选择要十分慎重。一般在总承包协议报价前就要拟定分包商的报价，商谈分包协议的重要条件，甚至签订分包意向书。2.联营承包联营承包是指两家或两家以上的承包商（最常见的为设计承包商、设备供应商、工程施工承包商）联合投标，共同承接工程。其优点是：（1）承包商可通过联营进行联合，以承接工程量大、技术复杂、风险大、难以独家承揽的工程，使经营范围扩大。（2）在投标中发挥联营各方技术和经济的优势，珠联璧合，使报价有竞争力。并且联营通常都以全包的形式承接工程，各联营成员具有法律上的连带责任，业主比较欢迎和放心，容易中标。（3）在国际工程中，国外的承包商假如与本地的承包商联营投标，可以获得价格上的优惠。这样更能增长报价的竞争力。（4）在协议实行中，联营各方互相支持，取长补短，进行技术和经济的总合作。这样可以减少工程风险，增强承包商的应变能力，能取得较好的工程经济效果。（5）通常联营仅在某一工程中进行，该工程结束，联营体解散，无其他牵挂。假如乐意，各方还可以继续寻求新的合作机会。所以它比合营、合资有更大的灵活性。合资成立一个具有法人地位的新公司通常费用较高，运营形式复杂，母公司仅承担有限责任，业主不信任。（四）协议执行战略协议执行战略是承包商按公司和工程具体情况拟定的执行协议的基本方针。（1）公司必须考虑该工程在公司同期许多工程中的地位、重要性，拟定优先等级。对重要的有重大影响的工程，如对公司信誉有重大影响的创牌子工程，大型、特大型工程，对公司准备发展业务的地区的工程，必须全力保证，在人力、物力、财力上优先考虑。（2）承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行协议。在工程中，特别在碰到重大问题时积极与业主合作，以赢得业主的信赖，赢得信誉。例如在中东，有些协议在签订后，或在执行中碰到不可抗力（如战争、动乱），按规定可以撕毁协议，但有些承包商理解业主的困难，暂停施工，同时采用措施，保护现场，减少业主损失。待干扰事件结束后，继续履行协议。这样不仅保住了协议，取得了利润，并且赢得了信誉。（3）对明显导致亏损的工程，特别是公司难以承受的亏损，或业主资信不好，难以继续合作，有时不惜以撕毁协议来解决问题。有时承包商积极地中止协议，比继续执行一份协议的损失要小。特别当承包商已跌入“陷阱”中，协议不利，并且风险已经发生时。（4）在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增长和工期迟延，承包商提出合理的索赔规定，但业主不予解决。承包商在协议执行中可以通过控制进度，通过直接或间接地表达履约热情和积极性，向业主施加压力和影响以求得合理的解决。