房地产开发成本前期估算项目全解.doc

第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生利息支出；流动资金是指为维持企业正常生产经营活动所占用所有周转资金。建设项目总投资形成资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用有关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：发售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。1、开发建设投资是指开发期内完毕房地产产品开发建设所需投入各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于平常经营周转资金。（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。例6-1：某开发商在广州开发一种项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅所有销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元构成。会所投入运行时需投入经营资金150万元，在项目结束时（估计38年后）一次收回。假如项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）5,000万元和经营资金150万元。三、房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算（1）土地使用权出让金土地出让金底价估算一般可参照政府同期出让类似地块出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现实状况等原因修正得到；也可以根据都市人民政府颁布都市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处地段等级、用途、容积率、使用年限等项原因修正得到。土地有偿出让方式包括拍卖、招标与协议。（2）土地征用及拆迁安顿赔偿费新条例规定：拆迁赔偿方式可以实行货币赔偿，也可以实行产权调换。货币赔偿金额，应根据被拆迁房屋区位、用途、建筑面积等原因，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换，应计算被拆迁房屋赔偿金额和所调换房屋价格，结清产权调换差价。（3）土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式获得土地使用权可以转让给其他合法使用者。（4）土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）常常采用。（5）土地投资折价非常常见合作开发项目模式。2、前期工程费前期工程费重要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。（1）项目规划、设计、可行性研究所需费用一般可按项目总投资一种比例估算。一般状况下，规划及设计费为建安工程费3%左右，可行性研究费占项目总投资0.1%0.3%，水文、地质勘探所需费用可根据所需工作量结合有关收费原则估算，一般为设计概算0.5%左右。（2）“三通一平”等土地开发费用，重要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路费用。这些费用估算可根据实际工作量，参照有关计费原则估算。一般为设计概算0.35%。3、基础设施建设费基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内多种管线和道路等工程费用，重要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道接口费用。基础设施费一般采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指直接用于工程建设总成本费用，重要包括建筑工程费（构造、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。5、公共配套设施建设费公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设多种非营业性公共配套设施（又称公建设施）建设费用。重要包括居委会、派出所、托儿所、幼稚园、公共厕所、停车场等。6、开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。7、管理费用管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生多种费用。重要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、征询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等多种费用。管理费用可按项目投资或前述15项直接费用为基数，取一种比例计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生各项费用，重要包括借款和债券利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生其他财务费用。长期借款利息、流动资金借款利息计算详见“借款还本付息估算”。利息外财务费用可按利息10%估算。9、销售费用销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生各项费用以及专设销售机构或委托销售代理各项费用。重要包括如下三项。（1）广告宣传及市场推广费约为销售收入2%3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）（2）销售代理费约为销售收入1.5%2%（3）其他销售费用约为销售收入0.5%1%以上各项合计，销售费用约占到销售收入4%6%。10、其他费用其他费用重要包括临时用地费和临时建设费、工程造价征询费、总承包管理费、协议公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定费率估算，一般约占投资额2%3%。11、开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所承担多种税金和地方政府或有关部门征收费用。在某些大中都市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重费用。各项税费应当根据当地有关法规原则估算。以广州为例，这些税费一般包括：（1）配套设施建设费（小区建安造价5.5%，单体11%）（2）固定资产投资方向调整税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）（3）土地使用税（4）建筑工程质安监督费（5）供水增容费（已免征）（6）供电增容费（已免征）（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租物业，开发商交，用于发售，买家交）（8）其他12、不可预见费不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见基础或其他附加工程增长费用、不可预见自然灾害增长费用。它根据项目复杂程度和前述各项费用估算精确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%5%计算。假如是开发项目完毕后出租或自营项目，还应估算下列费用：13、运行费用运行费用是指房地产项目开发完毕后，在项目经营期间发生多种运行费用。重要包括管理费用、销售费用等。14、修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益房地产项目在经营期间发生物料消耗和维修费用。第三节房地产项目收入、税金估算与资金筹措一、经营收入测算房地产开发项目应在项目筹划方案基础上，制定出切实可行房地产产品发售、出租、自营等计划（如下简称租售计划），通过该收入计划，对地估算出开发项目也许收入。租售计划应与开发商营销方略相结合，同步还应遵守各级政府有关房地产租售方面限制条件和规定。（一）制定房地产开发项目租售计划房地产项目租售计划一般包括：可供租售房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。1、在确定可供租售房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、六个月或季度，如下同）拟租售房地产类型及数量。2、租售价格确实定应在市场调查与预测基础上，结合房地产开发项目详细状况，通过市场交易信息分析与比较来完毕。尤其应注意已建成、正在建设以及潜在竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格影响。3、确定收款方式时应考虑房地产交易付款习惯和通例。当分期付款时，应注意分期付款期数与分期付款比例。在制定租售计划时，应尤其注意可租售面积比例变化对租售收入影响。（二）房地产开发项目租售收入估算租售收入估算是要计算出每期所能获得房地产收入，重要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。1、房地产开发项目出租、发售收入，一般为可租售项目建筑面积数量与单位租售价格乘积。对于出租状况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积比例）对各期租金收入影响。同步还应考虑经营期未出租物业转售收入。2、房地产开发项目自营收入，是指房地产开发企业以开发完毕后房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动载体，通过综合性自营方式得到收入。在进行自营收入估算时，应充足考虑目前已经有商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产影响，以及未来商业和服务业市场也许发生变化对拟开发项目影响。二、税金估算（一）经营税金及附加1、经营税金及附加概念经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生税费，重要包括营业税、都市维护建设税、教育费附加（即为一般所说“两税一费”）。2、详细估算（1）营业税对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收一种税。营业税税额=应纳税销售（出租）收入税率，目前我国营业税税率是5%。（2）都市维护建设税都市维护建设税，按增值税、消费税、营业税实缴税额为计税根据，专门用于都市建设、维护而征收一种税。对房地产开发企业而言，都市维护建设税计税根据是其实际缴纳营业税。都市维护建设税税率因纳税人所在地区而有所差异：纳税人所在地为市区，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇，税率为1%。（3）教育费附加教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收一种附加费，其计费根据与都市维护建设税相似。对房地产开发企业而言，教育费附加计费根据是其实际缴纳营业税。教育费附加税率一般为3%。（二）土地使用税土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳一种税。计税根据是纳税人实际占有土地面积。采用分类分级别幅度定额税率，每平方米年幅度税额按都市大小分四个不一样档次，其中如广州这样大都市为0.5元至10元（详细参见表）。年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）税率（三）房产税房产税是投资者拥有房地产时应缴纳一种财产税。对于出租房产，以房产租金收入为计税根据。对于非出租房产，以房产原值一次扣除10%30%后余额为计税根据计算缴纳。详细减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征，税率为12%。（四）企业所得税企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：所得税税额=应税所得额税率应税所得额=利润总额-容许扣除项目金额对开发企业而言，其利润总额重要是开发建设及经营期间组收收入，其容许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。（五）土地增值税1、土地增值税概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收益单位和个人，就其转让房地产所得增值额为征税对象征收一种税。2、转让房地产获得收入纳税人转让房地产获得收入，应包括转让房地产所有价款及有关经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。3、土地增值税扣除项目计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得收入征税，而是对收入额减除国家规定各项扣除项目金额后余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取增值额扣除项目包括：（1）获得土地使用权所支付地价款和对应手续费。（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁赔偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生费用进行扣除。详细扣除时，要看财务费用中利息支出与否可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。假如是，则财务费用中利息支出容许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和5%以内计算扣除。假如否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和10%以内计算扣除。（4）旧房或建筑物评估价格转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物评估价格计算扣除项目金额。（5）与转让房地产有关税金，包括营业税、城镇维护建设税、教育费附加、印花税等。（6）财政部规定其他扣除项目。对从事房地产开发纳税人可按第1、2项之和20%扣除。4、土地增值税税率土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%部分，税率为60%。5、土地增值税免税规定有如下情形之一者，免征土地增值税：（1）纳税人建筑一般原则住宅发售，增值额未超过扣除项目金额20%。（2）因国家建设需要征收房地产。综上所述，土地增值税计算环节例6-2：某房地产开发企业发售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税税额。解：（1）计算增值额为：40,000-10,000=30,000万元（2）计算增值税与扣除金额之比：30,00010,000=300%增值税超过扣除项目金额200%，分别合用30%、40%、50%和60%四档税率。（3）计算各档土地增值税税额：a、增值额未超过扣除金额50%部分，合用30%税率，税额为：1,00050%30%=150万元b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%部分，合用40%税率，税额为：1,000（100%-50%）40%=200万元c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%部分，合用50%税率，税额为：1,000（200%-100%）50%=500万元d、增值额超过扣除金额200%部分，合用60%税率，税额为：3,000-（1,000200%）60%=600万元（4）土地增值税总额：150+200+500+600=1,450万元例6-3：某房地产开发企业建设一般原则住宅发售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税税额。解：（1）计算增值额为：40,000-35,000=5,000万元（2）计算增值税与扣除金额之比：5,00035,000=14.28%（3）判断土地增值税合用税率：增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。第四节借款还本付息估算借款还本付息估算重要是测算借款还款期利息和偿还借款时间，从而观测项目偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供根据。一、还本付息资金来源根据国家现行财税制度规定，偿还建设投资借款资金来源重要是项目建成后可用于借款偿还利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租项目，还款资金还可以是预售或预租收入。1、利润用于偿还借款利润，一般应是可供分派利润中弥补此前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分派利润后未分派利润。2、折旧费假如项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中产生价值5000万元会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质折旧基金，在被提取后临时处在闲置状态。为了有效运用一切也许资金来源以缩短还贷期限，可以运用部分新增折旧基金作为偿还贷款来源之一，但后来应由未分派利润扣除偿还贷款余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有经济属性。3、摊销费4、其他还款资金5、预售或预租收入二、还款方式和次序（一）国外借款还款方式按照国际通例，债权人一般对贷款本息偿还期限均有明确规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。（二）国内借款还款方式和次序一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还次序，或按双方贷款协议偿还国内借款。三、利息计算（一）借款时利息计算按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款，假定借款在当年年中发生，按六个月计息，其后按整年计息。每年应计利息为：每年应计利息=（年初借款本息合计+本年借款2）利率例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。解：建设期各年利息计算如下：第1年应计利息=（0+3002）12%=18万元第2年应计利息=（318+6002）12%=74.16万元第3年应计利息=（318+600+74.16+4002）12%=143.06万元故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元（二）还款时利息计算1、等额偿还额本金和利息总额时2、等额还本，利息照付四、借款还本付息表房地产投资项目借款还本付息表提供了项目债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要根据。但应注意，借款还本付息表只反应固定资产资金借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收流动资金一次偿还，因此在此没有考虑流动资金借款偿还问题。针对项目还本付息表，可进行如下分析：1、分析项目债务清偿能力2、协助安排短期贷款3、研究资金筹措方案合理性例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，估计每年销售收入足以还本付息。贷款方条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目借款还本付息估算表。解：（1）建设期各年应计利息：第1年应计利息=（0+10002）8%=40万元第2年应计利息=（1040+2）8%=163万元第3年应计利息=（1040+163?+30002）8%=376万元第3年末借款合计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元（2）每期还本付息：A=P（A/P,i,n）=1648万元