上半年房地产市场运行报告.doc

2011年上半年房地产市场运行报告（市房地产管理局 2011年7月21日）一、 基本情况1、 房地产投资。统计部门数据显示，上半年全市房地产开发投资完成26.38亿元，居全省第15位，同比增长52.66%，居全省第5位，高出全省平均增幅23.25个百分点。按我局有关单位调查，上半年市区房地产开发投资完成27亿元，同比增长54.29%。2、商品房施工。上半年市区商品房累计施工面积376.68万平方米，同比增长44.7%，其中住宅256.44万平方米，同比增长23.01%，非住宅120.24万平方米，同比增长131.54%。商品房新开工面积163.92万平方米，同比增长51.95%，其中住宅111.4万平方米，同比增长23.19%，非住宅52.52万平方米，同比增长200.97%。商品房竣工面积166.76万平方米，同比增长188.21%，其中住宅106.5万平方米，同比增长111，35%，非住宅60.26万平方米，同比增长706.69%。3、商品房供应。上半年市区批准预售商品房97.15万平方米，同比增长33.8%，其中住宅60.06万平方米，同比下降4.53%，非住宅37.09万平方米，同比增长282.37%。批准预售住宅5169套，非住宅6508间。4、商品房预销售。上半年商品房预售合同备案面积51.67万平方米，同比下降6.14%，其中住宅面积41.49万平方米，同比下降18.07%，非住宅10.08万平方米，同比增长128.57%。备案总套数5817套，其中住宅4050套，非住宅1767套。5、二手房交易。上半年市区二手房交易面积18.68万平方米，同比增长2.24%。成交套数3258套。6、商品房价格。上半年新建商品房住宅均价4218元/平方米，同比上涨26.12%。非住宅均价6168元/平方米，同比下降1.11%。二手房住宅均价3907元/平方米，同比上涨30.06%。7、房地产信贷。上半年房地产开发企业贷款余额86791万元，比上年同期减少2339万元。个人住房消费贷款余额518701万元，比上年同期增加159413万元。按揭贷款购房占总购房户66%，比上年同期减少7个百分点。8、房地产税收。上半年市级房地产税收累计完成35400万元，同比增长15.4%。9、土地供应。上半年市区房地产开发供应土地10宗1125.21亩，其中商品房开发出让土地4宗297.93亩，保障性住房建设用地6宗827.28亩。与上年相比，商品房开发供地减少，保障房建设供地增加（2010年全年商品房开发出让土地20宗1659亩）。二、做法与特点今年以来，我市促进房地产市场健康平稳发展采取的主要措施：1、认真落实国家房地产调控政策。今年以来，我市认真贯彻落实房地产调控政策，紧密结合本市实际，市政府出台了关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知，制定了我市房价控制目标，并于3月25日公布。金融、税务等部门和机构也都严格执行差别化信贷政策和税收政策。2、 狠抓商品房开工建设。年初，我们通过对城区50个在建项目和20个待建项目摸排，确定2011年商品房新开工任务。将全年开发任务分解落实到企业、到项目，并由开发企业签订承诺书。承诺书内容包括开发任务、施工进度、农民工工资、房屋质量、安全生产、诚信经营等。对完不成任务、违诺的开发企业，建设、房管部门不予核发规划许可、施工许可、预售许可。同时，对过去净地出让项目进行清理，土地出让合同对开工、竣工、开发周期不明确的，一律签订补充合同，明确开竣工时间，加强开发用地跟踪管理，严厉查处囤地悟盘行为。对未按计划开工建设的闲置土地，该收取闲置费的足额收取，该收回土地使用权的无偿收回。已对3宗土地依法进行收回，对严重失信企业清理出局。3、 加强调度和监控。我市成立了由市政府领导牵头房管、建设、规划、国土、物价、工商、税务等部门参加的房地产开发调度监督领导小组。市房管局抽调数十名骨干联系项目，开展经常性的督查，每月一调度，每月一通报，发现问题及时解决。对完成任务好的企业和项目联系人给予奖励，对完不成任务的企业和项目联系人给予处罚，确保完成今年商品房开发供应任务。4、 加强市场监管。开展经常性房地产市场巡查，上半年共进行市场巡查46次。配合物价部门进一步完善预售商品房价按备案制度、房价一价清制度和一房一价明码标价制度。同时，联合物价、工商等部门开展房地产市场和房地产中介市场清理整顿，严厉查处哄抬房价、变相预售、虚假广告等违法违纪行为，规范房地产市场秩序。5、 加大保障性住房建设力度。今年省下达我市各类保障性住房总目标任务为20940套，截止6月底，已开工17373套，完成开工进度82.96%。其中新增廉租房2740套，开工2340套，完成进度85.4%；新增公租房5000套，开工5393套，完成进度107.8%，已竣工1961套；棚户区改造12000户，已拆迁5655户，完成进度47.13%，开工住房9640套，完成进度80.33%。保障性住房任务中，市级新建廉租房300套，已全部开工；开发区公租房2321套已全部开工；埇桥区622套，全部开工，其中皖神1#楼主体完成， 2号楼主体六层施工，华洋公寓主体一层施工；棚户区改造4050户，已拆除房屋50万平方米，建造安置房150万平方米，已开工72万平方米。上述措施实施对。促进我市房地产市场健康平稳发展起到了积极作用。目前，我市房地产市场运行态势良好。主要特点是：1、商品房供销两旺，市场运行基本平稳。近年来，我市房地产开发投资、商品房施工面积、新开工面积都以较大幅度增长，商品房有效供给持续增加。同时，住房刚性需求持续旺盛，市场呈现供销两旺、平稳有序的发展态势。今年16月，住房批准预售的面积60万平方米，实际销售41.5万平方米。多数住房项目、楼盘供不应求，市场空置、待销商品住房微乎其微。2、商品房结构趋于合理，商业地产快速增长。在住房结构中，普通商品房占99%以上，省地型高层住房占69%，比上年提高20个百分点。在户型结构中，中小户型占82%。随着我市打造皖东北贸易中心城市战略深入推进，商业地产日趋活跃，发展加速。目前，经营性商业用房占全部商品房供应的38.2%，上半年批准预售商业用房6508间，同比增长404.5%。3、住房刚性需求强劲，市场规模不断放大。一是受买涨不买跌因素影响，改善性住房消费仍占购房主导地位。二是随着城市化、工业化进程加快，农村居民进城购房日益增多。三是我市实施的城市扩容战略，批准两个千亩园项目，将城区外围皖北煤矿、淮北煤矿职工吸纳城市居住，扩大了市场需求。四是旧城和棚户区改造步伐加快，拆迁安置房规模扩大。今年市区棚户区改造4050户，连同城市基础设施、公益项目征迁仅安置房项目就有6个，安置房建设面积150万平方米。4、商品房价格高位运行，但涨幅明显回落。目前，原材料价格、人工工资、土地出让价格都在上涨，商品房建造品质要求也越来越高。受刚性成本和刚性需求的双重作用，上半年商品房住宅价格高位运行。但涨幅明显回落。上半年住宅均价涨幅回落12.4个百分点，16月涨幅逐月回落，6月份住宅均价环比下降1.78%。存在问题：1、住房供应不足。上半年批准预售面积增加，但住房面积下降。由于企业开工不足、施工缓慢，加之一中搬迁，今年第一次招生，形成学区房热，造成住房供不应求，房价上涨。企业开工量与市场需求相比、与企业占有的土地相比以及企业承诺的开工量相比明显滞后。2、企业资金链趋紧。随着城市发展，规划水平不断提高，高层住宅成为主流，开发周期随之延长，加之拆迁、建安、工资等成本增加，对企业的现金流要求较高，少数企业资金链吃紧。3、消费贷款收缩。二手房贷款实际停办，二套房贷款门槛越来越高，基本停办。首套房贷款受额度限制，越来越难办，许多符合条件的首套房贷款需排队等候。三、趋势分析和下步打算从宏观层面看：1、宏观政策着力点指向二三线城市。国家统计局公布的数据显示，6月份70个大中城市新建商品房住房价格继续上涨，同比涨幅下降的城市只有3个，二三线城市取代一线城市开始领涨。国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。虽然我市房地产市场无论总量还是房价都不属于重点调控城市，但随着二三线城市宏观调控政策的实施，进一步落实宏观调控政策的压力也逐步加大，调控任务更加艰巨。2、资金问题更加突显。今年以来，央行已连续6次上调存款准备金率，从2010年1月已连续12次上调，大型金融机构已达到21.5%。目前，不仅开发企业融资困难，符合条件的住房消费贷款已受到影响。下半年要高度重视企业资金链问题，加强风险防范。从本市情况看：1、商品房开发供应加大。年初调查摸排，市区在建房地产开发项目50个、待建项目20个，未开发使用的净地3487亩，计划今年新开工面积400多万平方米。目前，已开工164万平方米，还有2000亩净地待开发，还不包括两个千亩园未供土地。预计，下半年将有150万平方米以上新开工商品房，其中已有10个项目正在规划审批和项目报建。2、商品房销售出现滞缓迹象。上半年商品房销售特别住房处于供不应求状态，但随着供应量增加、消费贷款紧缩，目前商品房销售出现放慢迹象，房价预期下跌心理有所抬头。3、实现房价控制目标有难度也有希望。6月份新建商品房住宅均价已呈下降趋势，与1月份均价比涨幅低于当年房价控制目标。下半年，定向开发的两个千亩园项目约有40万平方米住房销售备案。棚户区改造和安置房项目将有一批低价商品房入市。虽然房价上涨的外在因素依然存在，但抑制房价过快上涨的内在因素突显，房价结构性下降可能性增加，经过不懈努力，争取实现房价控制目标，确保不拖全省房地产调控后腿。下一步措施：1、 盯紧项目开工，确保供应。充分发挥项目联系人的作用，明确任务，强化职责，盯紧项目，狠抓开工，加快施工，确保供应。对项目实施过程中的具体问题和困难积极协调有关部门帮助解决。2、 调整预售门槛，促进销售。我市商品房预售门槛一直较高。下半年，根据市场情况，灵活调整预售条件，减轻企业资金压力，加快销售和资金回笼。同时，希望金融机构要积极争取贷款规模，对符合条件的住房消费贷款要力争保障。目前，市场已批准预售的待销房源达70多万平方米，下半年进入市场的房源会更多，要特别防止销售萎缩带来的一系列不利影响。3、 加强市场监管，促进健康发展。主要是加强项目资本金监管和预售资金监管，防止个别企业资金链出问题。加强经常性市场巡查，促进市场健康有序发展。4、 准确把握市场态势，积极应对市场变化。高度重视市场运行情况，深入分析市场变化，准确把握市场态势。目前，我局已开发完成了房地产项目系统，该系统对房地产开发项目从土地取得、规划审批、开工竣工、预销售等全程进行监测，融合了项目手册、开发统计等管理内容。通过项目系统的实施和备案系统、登记系统、个人住房系统的信息整合和共享，进一步完善市场监测分析，及时为政府决策和企业应对提供有效依据。四、县域房地产市场情况上半年，各县商品房施工总面积291.98万平方米，其中萧县69.28万平方米，砀山61.05万平方米，灵璧53.9万平方米，泗县107.75万平方米；新开工总面积181万平方米，其中萧县42.86万平方米，砀山42.71万平方米，灵璧28.5万平方米，泗县66.93万平方米；竣工总面积121.3万平方米，其中萧县14.69万平方米，砀山40.06万平方米，灵璧22.9万平方米，泗县43.65万平方米。各县批准预售商品房总面积59.44万平方米，其中萧县15.74万平方米，砀山36.24万平方米，灵璧2.64万平方米，泗县4.82万平方米。各县商品房预售合同备案总面积49.46万平方米，其中萧县10.77万平方米，砀山17.56万平方米，灵璧8.35万平方米，泗县12.78万平方米。 上半年，各县已备案的住宅均价：萧县2926元/平方米，砀山2578元/平方米，灵璧3050元/平方米，泗县2278元/平方米。