湖北省城市房地产开发经营管理办法.doc

湖北省城市房地产开发经营管理办法【颁布单位】 湖北省人民政府 【颁布日期】 19991119 【实施日期】 19991119 湖北省城市房地产开发经营管理办法已经年月日省人民政府常务会议审议通过，现发布施行。 【章名】 第一章 总则 第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据城市房地产开发经营管理条例等法律法规，结合本省实际，制定本办法。 第二条 在本省行政区域内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。 本办法所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设以及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 第三条 房地产开发必须执行土地利用总体规划和城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。 第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省城市房地产开发经营活动的监督管理工作。 各市（含州，下同）、县（含县级市，下同）人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。 县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。 【章名】 第二章 房地产开发企业 第五条 房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发经营的企业法人。 第六条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）有万元以上的注册资本； （二）有名以上持有资格证书的建筑、土木工程专业的专职技术人员，名以上持有资格证书的建筑或房地产专业的专职管理人员，名以上持有资格证书的专职会计人员。 第七条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第六条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。 第八条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第六条规定条件的，应当自收到申请之日起日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。 工商行政管理部门在对设立开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见，并以建设行政主管部门签署的书面意见为依据。 第九条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案登记： （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。 第十条 房地产开发主管部门应当根据开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，根据国家有关规定对备案的房地产开发企业核定资质等级。 第十一条 房地产开发企业资质分为四个等级，实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审，报国家建设行政主管部门审批；二、三级资质由各市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；四级资质由各市建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。 武汉市二级资质由市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；三、四级资质由市建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。 第十二条 房地产开发企业的资质等级评定标准和承担业务范围，由省人民政府建设行政主管部门根据国家有关规定，结合本省实际具体制定。 第十三条 建设行政主管部门对房地产开发企业核定资质后，应颁发国家建设行政主管部门统一印制的房地产开发企业资质证书。无房地产开发企业资质证书的，不得从事房地产开发经营业务。 房地产开发企业遗失房地产开发企业资质证书，应当登报声明作废后，方可申请办理补领手续。 第十四条 房地产开发企业资质实行年检。房地产开发主管部门按照开发企业资质等级标准和开发经营情况，办理开发企业资质等级的升降和去留。 第十五条 房地产开发企业发生分立、合并的，应当在工商部门办理变更登记手续后日内到原资质审批部门办理资质注销手续，并重新申报资质。房地产开发企业变更企业名称、法定代表人和注册地址的，应当在变更后日内，到原资质证书发放部门办理变更手续。 第十六条 房地产开发企业因破产或其他原因终止业务的，应在办理注销营业执照的同时，按资质审批程序到原资质证书发放部门注销房地产开发企业资质证书。 【章名】 第三章 房地产开发建设 第十七条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报同级人民政府批准。同时根据房地产开发规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定需经计划主管部门批准的，还应报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 第十八条 房地产开发用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采取划拨方式的除外。 土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当按国家规定的事项提出书面意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 第十九条 房地产开发项目可通过公开招标投标形式，确定开发企业。招标投标活动应当符合国家和省有关规定，坚持公开、公平、公正的原则。 第二十条 有下列情形之一的开发企业，在已取得的开发项目进行综合验收之前，不得参与房地产项目的开发和经营： （一）已取得的开发项目未按开发项目建设合同的定期限开工和建设的； （二）已取得的开发项目未落实拆迁安置方案的； （三）已取得的开发项目未按拆迁安置补偿约定期限安置被拆迁人的。 第二十一条 开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，并按照出让合同约定的期限完成开发项目建设。超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的，可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，报经有批准权的人民政府批准，由土地管理部门宣布无偿收回土地使用权。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 第二十二条 房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的，应负责赔偿。 开发企业与勘察、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。 第二十三条 房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，每季度送房地产开发主管部门核验一次。 第二十四条 开发项目竣工后，应进行竣工综合验收，验收合格后方能交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行综合验收，经验收合格后，办理产权登记手续。 第二十五条 开发项目竣工综合验收应符合下列要求： （一）开发项目按照批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并能满足使用要求； （二）开发项目中的所有单项工程及公共配套设施，市政公用基础设施等全部预验收合格，验收资料齐全； （三）拆迁工作全部完成，拆迁补偿、安置方案已落实； （四）物业管理已落实； （五）与综合验收有关的其他要求。 各市、县人民政府可以根据本地的实际情况，对房地产开发项目竣工综合验收的具体程序和要求作出规定。 【章名】 第四章 房地产经营 第二十六条 房地产开发企业在开发建设过程中，可以转让其开发项目，但应当符合中华人民共和国城市房地产管理法规定的条件。 第二十七条 开发项目的转让应当签订书面合同，并于土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内持书面合同到房地产开发主管部门备案。开发项目转让时，开发项目建设合同及拆迁安置补偿协议载明的权利、义务由受让人继续履行。 第二十八条 房地产开发企业在开发项目建设过程中，可以预售商品房，但必须符合国家和省有关规定，并到房地产开发主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。商品房预售许可证由省建设行政主管部门统一印制。 第二十九条 房地产开发企业应按国家有关规定办理预售登记手续，领取商品房预售许可证。 第三十条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出是否准予预售的答复。经审查合格的，应当核发商品房预售许可证。 第三十一条 房地产开发企业在预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证。发布广告的，应当在商品房预售广告中载明商品房预售许可证明的文号。 第三十二条 房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订书面合同。开发企业应当按规定将商品房预售合同报县级以上房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 第三十三条 房地产开发企业应当按照商品房预售合同约定向商品房预购人交付商品房；商品房预购人应当按照合同约定缴纳购房款项。合同双方当事人应当严格履行合同，违约者应当承担违约责任。 第三十四条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。 第三十五条 房地产开发企业委托有资格的中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 第三十六条 开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。 第三十七条 开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。 第三十八条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 【章名】 第五章 法律责任 第三十九条 违反本办法规定，未取得房地产开发企业资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上房地产开发主管部门责令限期整改，并处以万元以上万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门依法吊销营业执照。 第四十条 违反本办法规定，开发项目未经综合验收即交付使用的，由县级以上房地产开发主管部门责令限期补办手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处万元以上万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本办法第四十一条的规定处理。 第四十一条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门依法吊销其营业执照；给购买人造成损失的，应当依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十二条 违反本办法规定，开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由县级以上房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款以下的罚款。 第四十三条 当事人对具体行政行为不服的，可依法申请复议或者向人民法院起诉；当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行的，由作出具体行政行为的机关依法强制执行或申请人民法院强制执行。 【章名】 第六章 附则 第四十四条 在城市规划区以外的国有土地上从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。 第四十五条 本办法应用中的问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。 第四十六条 本办法自发布之日起施行。