2011房地产估价师考试案例分析真题与答案.doc

2011年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3 题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A 交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间转让；实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜；实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值先（ ）亿元。A 10 B .11 C.13 D 152.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（ ）亿元。A. 12 B. 14 C. 15 D.163征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。A委托房地产估价机构评估确定B由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C 由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定4政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。A征收补偿方案 B行政诉讼权利 C行政复议权利 D搬迁期限（二）甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格, 经调查：甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万M2 , 其中已售出3万M2 ，经评估,该办公楼市场价格为6000元/M2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。5法院第一次拍卖保留价应为( )万元。A.7500 B.9600 C.1200O D l800O6.拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。A 施工单位工程款 B.银行贷款 C 第三方欠款 D拍卖变现时的费用及税金7.拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）A.拍卖佣金 B.营业税及附加 C评估费 D 房地产税（三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12 ，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7。8 对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为( ) oA修复费用法 B损失资本化法 C赔偿实例比较法 D损失前后差价法9.规划调整该开发项目造成的损失不包括（ ）A投资利息损失 B.土地价值减损C前期工程费损失 D酒店品质受损造成经营收益损失10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为( ) 万元。A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08三请指明下列房地产估价报告其中的13处错误，（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产估价报告项目名称：xx 市xx 区xx 东街xx 号商业用房征收补偿价格评枯报告估价委托人：xx 市房屋征收管理办公室估价机构：xx 市房地产估价有限公司估价人员：x xx （注册号：xxx )x xx （注册号：x xx )估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：xx 估字第xx 号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）估价机构（略）（三）估价对象1实物状况(l）土地状况估价对象位于xx 区xx 街，四至：东至xx 剧院，西至火x 东街，南至xx 商场，北至xx 餐厅。土地使用权面积为1000M2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。(2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000 M2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。2权益状况( l ）土地使用权根据委托人提供的资料，（国有土地使用权证证号为x xx 号，用地面积为1000M2，使用权类型为出计，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。( 2 ）房屋所有权估价对象已办理了 房屋所有权证，证号为x xx 号，产权人为xx 公司，建筑面积为3000 M2（其他情况略）。( 3）他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。( 4 ）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/M2，租赁期从201D年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3区位状况（略）（四）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（五）估价时点2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。（七）估价依据( 1 ） 中华人民共和国物权法。( 2 ）中华人民共和国城市房地产管理法。( 3 ） 中华人民共和国土地管理法。( 4 ）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291 一1999）。( 5 ） 城市房屋征收管理条例。( 6 ） 国有土地上房屋征收评估办法。( 7 ） 房屋征收评估委托书。( 8 ） 房屋征收评估委托合同。( 9 ）委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证。( 10 ）估价对象的 房屋租赁合同。( 11 ）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（八）估价原则( 1 ）独立、客观、公正原则（说明略）。( 2 ）合法原则（说明略）。( 3 ）最高最佳利用原则（说明略）。( 4 ）替代原则（说明略）。( 5 ）估价时点原则（说明略）。（九）估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。（十）估价结果评估总价：4001.24万元大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）（十一）估价人员注册房地产估价师：x xx （盖章）；注册号：x xx。（十二）估价报告应用的有效期（略）（十三）估价作业日期2011年8月8日至2011年8月18日估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估价力法适用性分析（略）（七）估价测算过程1市场法测算市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。( l ）选取可比实例实例名称位置交易时间总层数/所在层建成年代交易价格/元/平房屋用途房屋面积/平Axx 天地1 号楼l 段21 号营业房xx 区2011.44 /一至三200315500商业2929.56Bxx 东街xx 城3 号楼03 号营业房xx 区2011.417 /一至三200717319商业3165.12Cxx 东街xx 城2 号楼20 号营业房xx 区2011.619 /一至三200717320商业2810.99( 2 ）比较因素说明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格/元/m2155001731917320交易日期2011882011420114201 1.8交易情况正常市场交易正常市场交易正常市场交易正常市场交易实物状况所处楼层4 /一至四层,规划使用无限期4 /一至三层,规划使用有一定限制17 /一至三层,规划使用有一定限制19 /一至三层,规划使用有一定限制建筑品质及内部格局钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营室内净高3.5m3.5m3.5m3.5m无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值装饰装修中档装修中档装修中档装修中档装修建筑面积M230002929.563156.122810.99权益状况剩余土地使用年限26303434其他限制无无无无区位状况土地级别毗邻商业中心，商业环境优无毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优基础设施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通条件便捷度高便捷度高便捷度高便捷度高公共服务配套公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全临街状况临x xx 东街临x xx 东街临x xx 东街临x xx 东街( 3 ）比较因素情况修正表估价对象可比实例A可比实例B可比实例C位置xx 东街xx 号xx 天地1 号楼1 段21 号营业房修正系数（% )xx 东街xx 城3 号楼03 号营业房修正系数（% )xx 东街沉x 城2 号楼加号营业房修正系数%交易价格/元/M2155001731917320交易日期201 1 882011462011462011.63交易情况正常正常0正常0正常0四实物状况9111l1楼层4 /一至四4 /一至三1017 /一至三1019 /一至三102建筑品质及内部格局相同相同。相同0相同03室内净高相同相同0相同0相同04无形价值无无0无0无O5装饰装修中档装修简单装修-3简单装修-3简单装修-36面积/ M230002929 56O3165 12O28109907建成年代199920032200742 加74五权益状况4771剩余土地使用年限263043473472其他限制无无O无0无O六区位状况OO01商业繁华度好好O好0好02基础设施完备度好好0好0好O3交通条件好好0好O好04公共设施完备度完善完善。完善。完善05临街状况好好0好0好0七比准价格Z （元/M2）16670.8115782.9017359941686960房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30% ，权益状况权重确定为35% ，区位状况权重确定为35% ；权重、修正系数确定过程略。 市场法评估单价：16670.81元/M2 市场法评估总价：16670.813000=50012430元 2收益法测算 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V = A/Y1-(1+Y)n 式中V-收益法评估及价格；A 房地产净收益；Y-房地产报酬率；n 房地产收益年限。( 1 ）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元/M2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/M2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/M2（测算过程略）。( 2 ）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5% ；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率无风险报酬率风险报酬率，即6.5( 3 ）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。( 4 ）价格评估确定（详见下表）序号名称取值依据计算公式（或取值计算结果(1)年收益1建筑面积/M2房屋权属证书300030002重置成本/元依据审计报告测算确定1200300036000003月毛租金收人/（元/M2）租赁合同65654空置率租赁合同005有效毛收人/元/月（3）（1）（1）-（4）1950006年收益小计Z元按年收益为基础计取(5)122340000（2）年经营费用1年管理费用/元按年收益为基础计取2%468002税金/元按年收益为基础计取A+b411840A房产税/元按年收益为基础计取12%280800B其他税费/元按重置成本为基础计取5.6%1310403保险费/元按重置成本为基础计取0.2%72004维修费/元2%720005年经营费用/元(+)+(2)+(3)+(4)537840（3）年净收益/元(一)-(二)1802160（4）收益年限26（5）报酬率6.5%（6）收益价格（三）/6.5%1-1/(1+6.5%)2622333038.05（7）收益法单价/元/m27444.35参数选取及具体计算过程略。收益法评估单价：7444.35元/M2收益法评估总价：22333038.05元（八）估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象xx 市xx 区xx 东街xx 号xx 商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即50012430-1000000=40012430(元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）xx 房地产估价有限公司二O 一一年八月十八日附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个。后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万M2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析l.根据房地产估价规范（GB/T50291-1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价刘象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全、故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素.2011年试题参考答案一、问答题（一）评分要点：1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。（2分）（或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分；未对估价对象拍照，1分）2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。（2分）3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。（2分）（或：不应把租金直接作为有效毛收入.2分）4.不应选用350元/M2作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）。（2分）（或：未说明收益年限，2分）5不应选用银行贷款利率作为折现率。（2分）（二）评分要求：1.( l ）加油站的房屋（1分）、构筑物（1分）及其占用范围内的使用权。（1分）( 2 ）加油站的设施设备以及工器具等动产。（1分）( 3 ）加油站的特色装饰装修。（1分）( 4 ）加油站的特许经营权。（1分）2.( l ）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（1分）( 2 ）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（l分）( 3 ）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（1分）( 4 ）加油站近3年的经营状况及财务报表。（1分）（三）评分要点：1四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2分）2.( 1 ）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。（2分）（或调整至完整权利状态下的价格）( 2 ）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（2分）( 3 ）对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。（2分）（或测算合并后的增值收益）( 4 ）对实例D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。（2分）二单项选择题 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C6 D 7.D 8.A 9.B 10.D三、指错题1.价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。2.估价依据中 城市房屋征收管理条例 错，应为 国有土地上房屋征收与补偿条例。3结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。4结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。5结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。 第（十二）与（十三）项顺序颠倒6市场法测算未列出计算公式。7市场法比较因素中楼层应属于区位状况。8市场法比较因素系数确定未说明比较基准。9市场法交易日期修正系数确定无依据。10市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例）11.未说明求取估价对象最终比准价格的方式.12收益法公式选取未说明理由。（收益法公式选用未分析未来收益变化趋势）13收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该“不考虑租赁因素的影响”。（应采用客观租金）14收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。15收益法测算中，空置率取“0”不妥，应考虑适当的空置率。16. 收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。17收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。18市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。（市场法测算结果不应包含装修价值）19 确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。四、改错题1. 错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。2错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。3错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。、改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。4错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。评分方式：1指出错误，改正正确的，给2.5分。2指出错误，未改正，或者改正不正确的，给1分。3正确的地方指错的，一律扣2.5分。