上半年广东省房地产估价师相关知识保险合同的概念考试试题.docx

2016年上半年广东省房地产估价师《相关知识》：保险合同的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素
2、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。

A．1250

B．1750

C．2050

D．2150
3、下列供给规律，表述不正确的是。

A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系

B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动

C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动

D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少

E：执行层的组织协调
4、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

A：30

B：60

C：80

D：100

E：房地产估价机构必须加盖公章
5、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为。

A：2648元／㎡

B：2688元／㎡

C：2708元／㎡

D：2734元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格
6、投资利息估算只有在中才需要。

A：比较法

B：传统方法

C：现金流量折现法

D：收益法

E：工业用地的监测点评估价格
7、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行并给予补偿。

A：征收

B：征用

C：征收或者征用

D：征购

E：执行层的组织协调
8、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。

A：收益递增原理

B：收益递减原理

C：最佳效益原理

D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格
9、房屋征收实施过程中，拆除__不予补偿。

A．产权不明确的房屋

B．超过批准期限的临时建筑

C．合法建筑

D．未售的公有住房
10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。

A．房地产投机

B．物价变动

C．财政收支状况

D．居民收入水平
11、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。

A：最高最佳原理

B：收益递增递减原理

C：均衡原理

D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格
12、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为__。

A．比较价格

B．比准价格

C．积算价格

D．收益价格
13、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。

A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积

B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积

C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积
14、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.40
15、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。

A．0.5

B．1.0

C．1.1

D．1.2
16、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。

A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为

B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动

C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续

D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理

E：房地产估价机构必须加盖公章
17、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A：土地转化率

B：开发强度系数

C：开发投资杠杆率

D：住房可支付性指数

E：借款合同
18、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性

B．简便性

C．明晰性

D．可比性
19、汇票是__。

A．由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据

B．银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据

C．由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期五条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单

D．由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期五条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
20、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A：指数平滑分析

B：趋势拟合分析

C：时间序列分析

D：相关分析

E：工业用地的监测点评估价格
21、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。

A：358.85

B：360.49

C：362.93

D：365.29

E：工业用地的监测点评估价格
22、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

A．20%

B．25%

C．30%

D．35%
23、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。

A．房地产测绘图一般比例尺很大

B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素

C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算

D．房地产测绘的复测周期一般为1年
24、高尔夫球场属于__。

A．居住物业

B．商用物业

C．工业物业

D．特殊物业
25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。

A．30%

B．45%

C．65%

D．75%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是。

A：抵押贷款还本付息

B：管理人员工资

C：公共设施维修费

D：保险费

E：借款合同
2、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益
3、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是__。

A．砖混结构

B．钢筋混凝土结构

C．砌体结构

D．钢结构
4、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有__。

A．村办企业的厂房可以抵押

B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

D．抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效

E．同一房地产不得设定2个以上抵押权
5、物业服务企业的工作内容包括__。

A．确立管理目标

B．制定维修养护方案

C．制定安全保卫方案

D．提出预算

E．确定物业服务费的收费标准
6、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。

A：行政事业性收费

B：水暖电气安装工程费及附属工程费

C：住宅小区经营性设施的建设费用

D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用

E：拆迁安置补偿费
7、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

B．可以收回房屋出租给其他人

C．可以要求增加租金

D．应当继续履行原租赁合同
8、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。

A：基准日期

B：土地开发程度

C：基准地价修正体系

D：土地用途

E：基准地价公布日期
9、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。 矩形土地平均深度价格修正率表

A．临街深度/英尺

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

F．150

F．175

F．200

F．平均深度价格修正率/%

F．160

F．140

F．120

F．100

F．87.2

F．78.0

F．70.8

F．65.0
10、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于。

A：疗养区

B：居住区

C：工业区

D：大学区

E：执行层的组织协调
11、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
12、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析
13、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100％、未超过200％的部分，税率为。

A：30％

B：40％

C：50％

D：60％

E：执行层的组织协调
14、会计报表按照报表所反映的经济内容可以分为、利润分配表等。

A：资产负债表

B：现金流量表

C：汇总报表

D：商品销售利润明细表

E：损益表
15、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。

A．基础设施状况

B．城市或区域总体经济发展水平

C．产业与结构布局

D．社区和城市发展形态
16、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有__。

A．风险因素

B．资本化率

C．通货膨胀率

D．投资利润率

E．资金总额
17、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。

A．6992

B．5183

C．6062

D．5398
18、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．5年
19、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。

A．独一无二

B．不可移动

C．流动性差

D．易受限制
20、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。

A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门

B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门

C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门

D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门
21、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58％，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。

A：该房地产的实际价格等于名义价格

B：该房地产的名义价格为50万元

C：该房地产的实际价格为50万元

D：该房地产的实际价格高于50万元

E：该房地产不存在名义价格
22、下列统计指标中属于变异指标的是__。

A．众数

B．调和平均数

C．中位数

D．标准差
23、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有__。

A．甲大于

B．甲等于乙

C．甲小于乙

D．不可比
24、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
25、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家

E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家