上半年广东省房地产估价师理论与方法成本法的基本公式模拟试题.doc

2015年上半年广东省房地产估价师《理论与方法》：成本法的基本公式模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，并在上也要留有通气孔。

A：主龙骨

B：次龙骨

C：主粱

D：玻璃

E：执行层的组织协调
2、关于抵押权，下列说法不正确的是__。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价．增加抵押贷款估价等

B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由

C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押

D．抵押权可以继承、转让
3、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为万元。

A：222．76

B：244．67

C：268．67

D：298．33

E：工业用地的监测点评估价格
4、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调
5、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。

A：600

B：738

C：900

D：960

E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。

A：维持现状

B：改变用途

C：重新装修

D：重新开发

E：工业用地的监测点评估价格
7、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。

A：估价目的

B：估价方法

C：价格类型

D：估价时间

E：工业用地的监测点评估价格
8、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。

A：目标定价法

B：价值定价法

C：挑战定价法

D：成本加成定价法

E：借款合同
9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。

A：路线价法

B：成本法

C：假设开发法

D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章
10、下列不属于房地产的部门规章的是。

A：《商品房销售管理办法》

B：《城市房地产开发经营管理条例》

C：《城市房屋拆迁单位管理规定》

D：《房地产开发企业资质管理办法》

E：房地产估价机构必须加盖公章
11、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57

B．394203

C．3966.10

D．4769.85
12、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　矩形土地平均深度价格修正率表

A．临街深度/英尺

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

G．150

H．175

I．200

J．平均深度价格修正率（%）

K．160

L．140

M．120

N．100

O．87.2

P．78.0

Q．70.8

R．65.0
13、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。

A：朝向

B：楼层

C：方位

D：交通条件

E：工业用地的监测点评估价格
14、不同的房地产估价师对同一估价对象在同…估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】

A：掌握的有关信息不同

B：作出的估价师声明不同

C：估价对象状况不同

D：委托人不同

E：工业用地的监测点评估价格
15、在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204
16、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为。

A：吸附水率

B：自由水率

C：平衡含水率

D：化合水率

E：执行层的组织协调
17、是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

A：土地初始登记

B：土地变更登记

C：土地总登记

D：工地注销登记

E：执行层的组织协调
18、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760
19、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为__万元。

A．800

B．1000

C．900

D．1800
20、防范估价风险的最后一道防线是（）。

A．撰写估价报告

B．审核估价报告

C．出具估价报告

D．估价资料归档
21、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由__支付。

A．业主

B．承租人

C．物业服务企业

D．业主、承租人和物业服务企业共同
22、房地产投资信托的风险不包括__。

A．经营风险

B．市场风险

C．利率风险

D．操作风险
23、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

E：工业用地的监测点评估价格
24、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。

A．MBB

B．MPT

C．CMO

D．MSS
25、临街深度价格修正率表的制作形式有__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．以上均正确
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、定义市场区域工作主要包括。

A：描绘市场区域的发展前景

B：描绘市场区域

C：在相应地图上描绘区域的物业类型

D：在相应地图上标出市场区域的边界

E：解释确定市场区域边界的依据
2、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。

A：会计规则

B：会计账簿

C：会计凭证

D：会计报表

E：执行层的组织协调
3、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。

A：转让房屋

B：租赁房屋

C：迁移户口

D：新建、扩建、改建房屋

E：改变房屋和土地用途
4、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。

A．投资计划与资金筹措表

B．资金来源与运用表

C．营业利润测算表

D．全部投资现金流量表
5、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分

D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
6、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71
7、城市总体规划的内容包括等。

A：编制市域、县域城镇体系规划

B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型

C：确定公共设施的位置、规模和布局

D：确定城市性质和发展方向

E：编制专项规划和近期建设规划
8、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险
9、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。

A：炫耀性物品

B：“吉芬”物品

C：低档商品

D：高档商品

E：急需商品
10、宏观经济政策目标包括。

A：充分就业

B：价格稳定

C：经济增长

D：国內收支平衡

E：国内收支不平衡
11、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。

A．发行企业债券

B．向银行借入信用贷款

C．房地产开发贷款

D．在公开市场上发行股票

E．土地储备贷款
12、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。

A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取

B：注销登记不得收费

C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费

D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取

E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费
13、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A：专业性

B：各异性

C：不可移动性

D：适应性

E：借款合同
14、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625％，则该抵押贷款的实际年利率为。

A：7.50％

B：7.56％

C：7.71％

D：7.76％

E：借款合同
15、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。

A：用其他房地产做抵押

B：提供质押

C：物资抵押

D：第三方担保

E：借款合同
16、当计息周期为1年时，名义利率r与实际利率i的关系是__。

A．i＝r

B．i＞r

C．i＜r

D．i＝1+r
17、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险

B．购买

C．翻建

D．装修和大修

E．建造
18、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。

A．买卖和转让的方式不同

B．投资性质和各自包含的权利不同

C．收益和风险责任不同

D．投资风险程度不等

E．流通程度不同
19、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。

A：使用一年后发现屋面漏水

B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D：尚未使用即发现下水管道堵塞

E：下雨时发现外墙渗水
20、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D
21、房地产的供给弹性主要有__。

A．供给的社会弹性

B．供给的人口弹性

C．供给的价格弹性

D．供给的要素弹性

E．供给的经济弹性
22、房屋产权登记面积的特点包括。

A：由房地产开发企业测算

B：由房产测绘单位测算

C：标注在房屋权属证书上

D：记入房屋权属档案

E：是房屋的建筑面积
23、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

A：处罚类会计科目

B：负债类会计科目

C：所有者权益类会计科目

D：成本类会计科目和权益类会计科目

E：资产类会计科目
24、长期趋势法包括等方法。

A：数学曲线拟合法

B：平均增减量法

C：平均发展速度法

D：年限法

E：指数修匀法
25、确定房地产开发项目，应当符合的要求。

A：国土规划

B：年度建设用地计划

C：城市规划

D：土地利用总体规划

E：房地产开发年度计划