沣河水上乐园项目可行性研究报告.doc

水上乐园建设项目可行性研究报告水上乐园建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 研究工作概况21.3 研究结论与建议41.4 主要技术经济指标5第二章 项目背景及投资的必要性72.1 项目提出理由与背景72.2 项目建设单位概况82.3 项目投资的必要性8第三章 市场分析及定位113.1 市场分析113.2 休闲旅游度假客户特征分析123.3 项目景区客户分析17第四章 项目建设地址与建设条件194.1 项目建设地址194.2 建设条件194.3 区域基础设施条件21第五章 项目建设方案235.1 建设方案设计原则235.2 项目策划思路235.3 建设规模235.4 主要建设内容235.5 主要设备方案24第六章 总图布置与公用工程326.1 项目建设的基本思路326.2 总平面设计326.3 总图主要技术经济指标356.4 公用工程35第七章 项目营销策略与发展建议437.1 营销发展战略437.2 营销组合策略447.3 几点营销建设的设想457.4 发展建议46第八章 环境影响与保护498.1 环境保护设计依据498.2 环境影响评价原则498.3 施工期对周围环境的影响508.4 施工期防治措施508.5 运营期对周围环境影响518.6 运营期防治措施52第九章 资源综合利用和节能549.1 设计依据和标准549.2 主要能源种类和消耗量549.3 节水方案549.4 节电方案559.5 节能资源和新材料、新技术应用55第十章 劳动安全与消防5710.1 劳动安全5710.2 消防58第十一章 组织机构与人力资源配置6011.1 组织机构6011.2 人力资源配置61第十二章 项目组织管理及实施进度6212.1 项目组织管理6212.2 项目实施时期各阶段的进度安排建议63第十三章 投资估算及资金筹措6513.1 投资估算依据6513.2 其他工程费用和取费标准6513.3 建设投资估算6513.4 流动资金估算6613.5 项目投入总资金估算6613.6 分年投入计划6613.7 资金来源66第十四章 财务评价6914.1 编制依据6914.2 基础数据与参数选取的说明6914.3 年营业收入及税金估算7114.4 产品成本估算7214.5 利润估算及分配7314.6 财务盈利能力分析7314.7 不确定性分析7414.8 评价结论75第十五章 项目招标7615.1 编制依据7615.2 招标原则7615.3 招标范围7715.4 招投标程序77第十六章 社会效益分析81第十七章 结论与建议8217.1 结论8217.2 建议82附图：沣河水上乐园地形图 沣河水上乐园效果图附表：财务分析表4第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称及研究阶段项目名称：水上乐园建设项目研究阶段：可行性研究1.1.2 项目建设单位建设单位： 生态保护有限公司1.1.3 可行性研究报告研究范围1、项目背景及投资必要性；2、市场分析及预测；3、项目建设地址与建设条件；4、项目建设方案；5、总图布置与公用工程；6、项目营销策略与建议；7、环境影响与保护；8、资源综合利用与节能；9、劳动安全与消防；10、企业组织结构与人力资源配置；11、项目组织管理与实施进度；12、投资估算及资金筹措；13、项目财务评价；14、项目招投标方案；15、项目社会效益分析。1.1.4 编制单位编制单位：#天策企业管理咨询有限公司1.1.5 可行性研究报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容和要求；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、建设单位提供的相关资料；4、项目调研过程中搜集到的其他相关资料。1.2 研究工作概况1.2.1 拟建地点拟建项目位于长安区滦镇官堰村，沣河和新环山路交叉口东北角。1.2.2 建设规模与内容本项目总占地面积22万平方米（约330亩），总建筑面积21260平方米，由接待中心区、餐饮美食区、水上游乐区、运动竞技区和其他附属区域组成。1.2.3 建设条件1、地理位置长安区位于东经1083810914，北纬33473418。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。2、地形地貌区内地势东南高西北低，南北跨度55公里，东西跨度52公里。地貌多样，山、川、塬皆俱。山地约占总面积40。最高山峰为麦秸磊，海拔2887米，区内最低海拔410米。3、气候条件长安属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。4、矿物资源区内矿物资源丰富，有大理石、石英、白云石、硅线石、白垩土、钾长石、耐火粘土、磁铁矿、螺石、石墨、水晶、铜矿等。其中大理石储量600多万吨，石英130万吨，白云石440万吨。沿山沿河砂石质优量大，沣河白砂远销国外。5、水利资源长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。沣河流域主要河流有沣峪河、高冠河、太平河、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、滈河、金沙河等。浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。6、地热资源长安地热资源丰富，水质好，水量大，地热面积约207.5平方公里，热能储量927135901000000千卡，相当于1324.5万吨标准煤的热能。境内地热田主要分布在秦岭北麓沿山的郭杜、韦曲、杜曲、东大一带。高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值。7、区域基础设施条件项目用水来源于沣河和场内自备井，长安区境内水资源丰富，水质好，水量大，且高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值，能够充分满足项目的用水要求；项目所在地电力资源丰富，由当地高压电网引入高压线路进入场区配电房，经变压后供经营、生活使用，项目用电不存在容量及技术问题；项目所在地交通十分方便，西沣一级公路（210国道）贯穿南北，#环山旅游公路（107省道）横跨东西，有四条通往市区的公交线路，日平均人流量3万余人；项目周边无森林、名胜古迹和重要建筑物等，尚未发现地下、地上文物，保护条件好，不会对周围环境造成很大的影响；项目所在地矿产资源丰富，石灰石、大理石等储量大，品质好。项目所需石料、砂子、石灰、沥青、钢材、木材及粉煤灰等原材料，可直接从当地建材市场获得。1.2.4 项目建设工期根据项目的实际情况，项目建设期为9个月，即2012年9月至2013年5月底。1.2.5 项目投资估算及资金来源经估算，本项目总投资为20735.24万元，项目建设投资20271.20万元，其中：工程费用16847.48万元，工程建设其它费用1922.15万元，基本预备费1501.57万元；流动资金估算为464.04万元（含铺底流动资金138.38万元）。1.2.6 项目财务分析本项目实施后具有较好的财务效益，正常年实现营业收入9126.00万元，财务评价全部投资财务内部收益率所得税前31.75%，所得税后24.60%，均大于设定的基准收益率；项目投资静态回收期所得税前4.12年（含建设期），所得税后4.95年（含建设期），财务净现值税前21995.10万元，税后17807.57万元，均大于零；总投资收益率26.84%，盈亏平衡点32.40%。以上数据说明项目有一定的抗风险能力。各项财务指标显示，本项目在财务上讲是安全可行的。1.3 研究结论与建议1.3.1 研究结论项目提出的理由充分，符合国家的产业政策。通过对项目的市场分析，科学拟定规模，通过对项目选址、建设条件、技术方案、设备购置、机构设置、资金筹措方案、项目实施进度计划、成本估算、经济评价等详细调查分析论证，得出本项目可行，尤其是经济效益和社会效益比较理想。项目的建成有利于加快当地产业结构调整，促进当地经济发展，是利国利民的好项目。总之，本项目有较好的经济效益和社会效益，有广阔的发展前景，因此，本项目是切实可行的。1.3.2 建议1、建议项目在设计、建设等过程中，严格执行国家及地方有关水上乐园设施与建筑节能的政策和法规相关要求，不得超标准、超规模建设。2、建议项目前期和建设管理中，严格落实项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制等“四制”要求，对工程的投资、进度和质量予以有效控制。3、切实加强项目建设的监督、检查和管理，确保工程质量。4、建议建设单位加快项目的前期工作进度，积极落实建设资金，尽快开工，保质保量按施工进度安排完成项目建设，早日投入使用，尽快发挥其应有的社会和经济效益。1.4 主要技术经济指标 表1-1 主要技术经济指标表序号指标与数据名称单位指标与数据备注1项目总投资(按全部流动资金口径)万元20839.55 项目总投资(按铺底流动资金口径)万元20441.71 1.1固定资产投资万元20271.20 1.1.1静态投资万元20271.20 固定资产建设投资万元18769.63 基本预备费万元1501.57 1.1.2动态投资万元0.00 涨价预备费万元固定资产投资方向调节税万元建设期利息万元0.00 1.2流动资金万元568.35 流动资金借款万元2营业收入(含税)万元9126.00 计算期平均值3营业税金及附加万元511.06 计算期平均值附:营业税万元456.30 计算期平均值4总成本费用万元2820.34 计算期平均值5利润总额万元5593.15 计算期平均值6所得税万元1398.29 计算期平均值7税后利润万元4194.86 计算期平均值8财务盈利能力分析8.1财务内部收益率全部投资所得税前%31.75%全部投资所得税后%24.60%自有资金%8.2财务净现值全部投资所得税前(ic=12%)万元21995.10 全部投资所得税后(ic=10%)万元17807.57 自有资金万元8.3静态投资回收期全部投资所得税前年4.12 含建设期全部投资所得税后年4.95 含建设期8.4动态投资回收期全部投资所得税前(ic=12%)年5.13 含建设期全部投资所得税后(ic=10%)年6.26 含建设期8.5总投资利润率%26.84%8.6资本金净利润率%20.13%8.7盈亏平衡点%32.40%第二章 项目背景及投资的必要性2.1 项目提出理由与背景#，古称“长安”、“京兆”，是举世闻名的世界四大古都之一，盛世唐朝的起源地、华夏人的精神故乡，是中国历史上建都时间最多、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表，有着“天然历史博物馆”的美誉。#的雄浑、厚重的历史文化底蕴不言而喻；而新欧亚大陆桥段中国段和黄河流域最大的中心城市，中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地这些头衔，都昭示着#在中国内陆城市中的强大实力。2011年国务院颁布全国主体功能区规划，#是中国唯一一个被定位为“历史文化基地”的城市。目前在#及周边地区，还没有一个大型的水上乐园区，当地人对“水”的概念只有游泳和洗浴，对大海的向往只能是在短短的假期，匆匆赶往海滨城市。在#的近郊建设一个大型的水上乐园是很必要的，既能满足当地人民群众需求，也促进当地经济发展，更可以带动周边旅游产业发展。由于水上乐园产品造型大气磅礴，视觉震撼，互动效果突出，能大幅度吸引游客以广州长隆度假区为例，单其水上乐园一项在2011年接待游客量高达230万人次，日均接待量蝉联世界第一，可见水上乐园在国内旅游业拥有多高的人气。项目建设对#整体旅游气氛的拉动是非常显著的。21世纪的旅游不仅仅是静态，视觉的，更是动静有序，互动互乐的，项目建设将为#建设国际旅游大都市添砖加瓦，打造不同于秦岭北麓内其他观光型景点。它富有激情，时尚动感，整个水上乐园热闹而欢快，游客将在这里开启奇妙无比的仲夏清凉畅快之旅，进一步活跃城市欣欣向荣的旅游气氛，创造#动感旅游的新品牌，提升了#市城市人居品质。2.2 项目建设单位概况#秦岭生态保护有限公司是经#市人民政府批准成立的国有控股企业。公司成立于2011年10月，由#投资控股集团有限公司代表市政府与秦岭#段灞桥区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县6个区县政府国有出资组建，注册资本8亿元人民币，实收资金2亿元人民币。公司经营范围包括：秦岭生态环境保护区环境治理与土地综合利用；生态环境保护基础设施项目投资、建设、开发、经营；资产管理；物业管理；投资业务；项目融资；资产重组与购并；理财、财务顾问；咨询、资信调查等业务。作为秦岭生态保护和综合利用工作的实施主体，公司受#市秦岭生态环境保护管理委员会办公室业务指导，按照有效监管、提高效率的原则，自主经营、市场化运作，以生态保护为核心，突出发展旅游文化产业、研发创意产业、康体生命产业、生态观光农业等特色产业，有效提升#秦岭生态环境资源保护管理水平，努力实现秦岭国家中央森林公园和国际生态保护示范区的战略目标。2.3 项目投资的必要性1、项目建设是落实当地旅游产业发展政策的需要#是一个内陆城市，截止2010年#常住人口850万，流动人口逾300万。近年来，#通过实施“大水大绿”和“蓝天碧水”工程，人居环境质量显著改善，森林覆盖率达到42%，先后荣获国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国最具幸福感城市等称号，已成为人们休闲居住、投资创业的向往之地。#市旅游发展总体规划（2006-2020）和#市十二五规划（其中的旅游规划）中提出，实施“中华五千年，寻根在#”的城市品牌塑造工程，优先建设五大优先发展区.，即唐都长安旅游区、临潼秦唐文化旅游区、曲江故址游憩商务区、浐灞城市滨水游憩区、#秦岭生态旅游区，而拥有丰富自然资源的秦岭北麓，使#秦岭生态旅游区成为#旅游的最后一站。2、项目建设是为当地旅游产业增加新亮点的需要滦镇地处秦岭北麓，位于长安区西南部。地理位置优越，依山傍水、风光秀丽、民风淳朴、胜迹遍布，自古就有“天下福地”之美誉。东临子午大道、南依魏魏秦岭、西有沣河环绕，北近都市#。有闻名国内外的秦岭野生动物园，沿山一带古迹遍布、名胜繁多，有远近闻名的大唐太宗皇帝李世民的避暑行宫-翠微宫，有汉时修建的“上林苑”，有律宗发源地净业寺。境内的青华山、观音山、青华山均为终南山的奇峰名山，百余座山峰风光各异，层峦叠嶂，给人以重峦俯渭水，碧峰插天遥的磅礴气势。本项目的建设结合#旅游发展目标考虑，将以秦岭绿色景观为基础，现代大型动感游乐设施为骨架，构建流光炫影、动静有序的星级水上乐园，从而拉升秦岭北麓整体竞争力，使其更具雄浑气魄，更能吸引游客眼球，更有竞争力，从而拉动秦岭旅游轴线，达到区域旅游新亮点的初步目标。3、项目建设是当地可持续发展的需要秦岭资源丰富，大多都是作为生态旅游观光，要长远地为游客、市民服务，这就要求秦岭北麓的经营发展具有可持续性。沣河水上乐园一旦成功落成，将大大吸引媒体和游客们的眼球，引爆夏季#水游乐市场。因此本项目的建设，为秦岭北麓增加了人气与市场，为秦岭北麓可持续性发展打下了良好的基础。4、项目建设是促进#向国际化旅游大都市发展的需要#旅游主要类型以人文古迹为代表，#古城墙、兵马俑、大雁塔、大明宫遗址等，但立足做国际性旅游目的地，不能单一发展一种类型，多元化的市场需求决定了#旅游品种要丰富起来。本项目在#市场定位为“以人文古迹为主，互动游乐为辅”，为千年古城带来勃勃生机，为游客带来欢声笑语，从而形成良好的互补。沣河水上乐园将为#建设国际旅游大都市添砖加瓦，因此项目建设是必要的。61第三章 市场分析及定位3.1 市场分析#具有丰富的旅游资源和浓厚的商业氛围，是陕西省重要的旅游目的地。随着市场经济的不断深入，广大人民群众的生活水平和生活质量不断提高，旅游休闲娱乐成为了人民群众不可缺少的生活内容，因此，旅游业毋庸置疑成为了朝阳产业，具有极其广阔的市场前景。“十一五”期间，#各项主要旅游经济指标均呈现出持续显著增加。2006年，在全国入境旅游增长出现停滞的情况下，#共接待入境游客86.73万人次，与2005年同比增长11.8%，是全国增长幅度的近3.5倍，国内游客2652万人次，同比增长13.04%，旅游业总收入204.3亿元,同比增长14.45%；2007年，#接待入境游客增幅在连续三年高于全国平均水平2-3倍的基础上,历史性地突破了100万人次，同比增长15.31%，国内游客在多年保持两位数增幅的基础上，也突破3000万人次大关，同比增长13.8%，旅游总收入达到237亿元，同比增长16.1%；2008年，在国内自然灾害和国际经济危机的双重冲击下，#在较好遏止入境游下滑态势的同时实现国内游的较快恢复，接待国内游客3169万人次，同比增长5%，旅游业总收入243.52亿元、同比增长2.66%；2009年，面对金融危机、甲型H1N1流感等严峻形势，全市旅游行业奋力拼搏，使#的旅游业在其他产业一度发展缓慢甚至受阻的境况下逆市上扬，令人侧目，2009年#接待海外游客672909人次，同比增长6.47%，比全国入境游客增幅高出9.17%，创汇3.9亿美元，同比增长8.6%，接待国内游客3862万人次，同比增长22%，国内旅游收入266.35亿元，同比增长24%，旅游业总收入297.4亿元，同比增长22.12%；2010年，#接待海外旅游者84万人次，同比增长了25.1%，接待国内游客5201万人次，同比增长了34.67%。两者合计达到了5285万人次，受到省政府的表彰，旅游业总收入405.18亿元,同比增长36.42%五年里，#累计完成接待入境游客401万人次，国内游客1.79亿人次，旅游业总收入1356亿元,提前超额完成了“十一五”规划确立的发展目标。图3-1 #旅游财务报告近年来，#旅游业发展迅猛，旅游设施不断完善，“吃住行游娱购”配套发展，旅游产品结构日益合理，档次不断提高；旅游环境日臻改善，现代旅游功能进一步加强；行业管理步入正轨，市场秩序明显好转；旅游服务质量不断提高，综合接待能力和经济效益连年大幅度上升。可见，#旅游市场火热，正朝着国际旅游大都市稳步迈进。3.2 休闲旅游度假客户特征分析根据休闲旅游度假市场的客户性质，可以分为以下两大类：1、私人休闲旅游度假类目前，我国地区差异、城乡差异、阶层差异已经全面凸显。由于收入差距较大，中高收入阶层形成了相当大的群体，且中高收入中层次分化非常明显。中国人口基数大，每一个高收入的阶层，都形成了相当大的市场消费规模。他们对于旅游度假消费的市场需求，正在成为整个旅游产业必须面对的市场导向。中高收入阶层的消费能力和消费总量，在整个旅游产业中间占的比例将会越来越大。中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游产业进入升级更新的新时期，这一时期的主要特征就是旅游的休闲化提升。旅游发展的休闲提升，既包括旅游目的地、区域旅游产业，也包括旅游产品、旅游项目及旅游配套。它是以旅游产品的休闲提升为基础，进一步形成区域系统和产业链的休闲提升。休闲成为出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游区本身。在这种旅游产品休闲化的趋势下，私人休闲旅游类客户可以细分为休闲旅游和休闲度假两类。（1）私人休闲旅游类a.居民休闲旅游市场此类市场主要以家庭、朋友为组合，以自费消费为基础，以节假日或周末出游为重点。此类市场，出游时间在1天以上的以中高收入居民为主。以收入划分的居民休闲旅游市场收入类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成低收入居民消费能力低节假日或周末居住地附近的低价旅游景点自助农业人口的大多数及城市人口的小部分中低收入居民消费能力有限节假日或周末短途或近程旅游景点，多以一日游为主自助、跟团农业人口的小部分及城市人口的中下层收入者中高收入居民消费能力较高节假日或周末中近程、时间在3至7天的旅游景点自助、跟团农业人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消费能力很高自由时间较长的休闲旅游景区或度假区自助城市人口中的高收入者青少年和老年休闲旅游市场年龄层消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成青少年市场青少年成长所需费用的投入常被置于家庭开支的首位寒暑假期冬夏令营、红色旅游、高校旅游、素质训练营等学校或机构组织学校、青少年宫等机构组织银发市场消费能力较强自由，且时间充裕对景点、酒店、餐饮、交通以及导游服务的质量要求高，该市场属高端产品市场组团行政事业单位、社区老年活动等b.特种专项休闲市场主要以个人爱好为基础，由各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种休闲也正在快速壮大。类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成自驾游经济实惠型占绝大多数，主要消费项目为门票、住宿和用餐节假日或周末，频率较高居住城市周边的景区，或长途越野，或驾车探险旅游以亲朋好友结伴同行的家庭自助旅游为主包括白领、教师、商人、自由职业者等，多以20至40岁的中青年旅游者为主户外运动休闲所有费用均采用AA制节假日或周末山地：以郊游、自行车游、登山游、漂流等为主要内容；水域：以帆船、帆板、潜水、冲浪、赛艇等为主要内容；飞行：以高空跳伞、滑翔伞、私人飞机驾驶等为主要内容网络化召集或朋友结伴出行，无导游安排以20 到40 岁、收入在3 000 元以上的人群、学历较高的人群为主生态休闲观光与休闲相结合，停留时间较长长假以生态环境为基础，如自然山水、森林等组团或自助偏好自然山水、养生休闲的人群乡村休闲消费不高，旅游加观光周末或节假日观光农业、农家乐等自驾车城市人口中的有车族（2）私人休闲度假类休闲度假在中国是个新事物，一种新的社会生活方式。根据消费者休闲时间的长短，休闲可以分为以下三类：第一类：大闲，时间比较长一点，比如带薪休假、年假等；第二类：中闲，基本上是目前“五一”或“十一”黄金周的概念；第三种：小闲，即周末双休日。休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验，人均GDP超过1000美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅局限于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。人均GDP达到3000美元时，度假需求才会普遍产生。因此，从总体来看，我国旅游产业已经进入到休闲需求急剧增长的时期，部分人均GDP较高的发达省区已经进入了休闲度假需求产生的阶段。度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求，这类需求的满足必须有一套新的产品供给。从客户层面来看，休闲度假具有以下相当明显的消费特点：一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双休日期间复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高。指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常集中对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵。游客类型居住方式度假时间群体特征出游方式短期（12天）入住酒店周末当地客户为主，近程旅游，多为利用双休日的时间休闲放松乘车或自驾车中期（37天）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋节假日以度假区周边地区客户为主，利用黄金周等长假的时间乘车或自驾车长期（7天以上）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋带薪长假或时间较长的自由假期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度假建筑物的购买者，按自身需要不定期度假自驾车为主2、公务消费类公务旅游近年在我国取得了长足的发展，在一些旅游业较为发达的地区，公务旅游已显现出旺盛的生命力，呈现出良好的发展势头，逐步成为重要的旅游产业形态，并为地方社会经济发展发挥着越来越显著的作用。（1）公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸易特点，根据业务活动情况自行办理食宿和游览；有的是由业务接待方安排洽谈和旅游活动；还有的是委托旅行社综合安排服务。公务休闲旅游市场的主要内容包括：商务休闲旅游市场：以企业接待为主体，形成商务交流的休闲消费需求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费较大；政务休闲旅游市场：政府公务接待具有独特的消费需求，目前已成为一个具有规模的休闲旅游市场；会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会展产业相互作用的必然产物，市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行奖励，增强员工的荣誉感，加强单位的团队建设，用公费组织员工进行的旅游。在欧美盛行多年，近年来在中国也日渐受到企业的重视。公务休闲旅游和私人休闲旅游之间有着很多的联系，就需求而言，两者在某些方面有重叠，也有差异。比如，在一天的工作结束之后，公务消费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排各种休闲旅游活动；许多公务消费类的旅行者都会携带他们的家属随行，这些随行人员在整个或大部分行程中可能是私人休闲旅游者。另一方面，两者在需求方面也存在差异。主体私人休闲旅游公务休闲旅游谁付费旅游者公司或机构，个体商务旅客自付费用谁来决定目的地旅游者公务旅游的组织者、公司客户所在地，组织者通常会考虑会议代表的意愿旅行时间通常是在节假日或周末全年（从周一到周五），避免在7、8月份举办重大活动旅行前期准备提前1个月或几天不等有些公务旅行的准备非常仓促，重大会议要提前几个月甚至一年以上安排谁旅行任何有闲暇和有钱的人那些工作中需要旅行的人以及各协会的会员，一些公务旅客有不参加工作的配偶陪伴目的地任何地方海滨、城市、山区以及乡村等主要是在经济发达地区的大中型城市，一些会议和培训是乡村举行，奖励旅游的目的地和高档度假旅游目的地相同（2）公务休闲度假类公务休闲度假类以商务会议、培训以及政务会议的形式居多。许多奔波于各地的商务人士，工作中的压力非常大，如果能从日常安排中抽出点时间放松一下，可以算是最大的享受。于是，开会成了放松的最好时机。安排度假正在成为各类会议营销的主要手段，度假村也正成为各企业会务人员普遍欢迎的对象。度假类型居住方式时间群体特征组织方式商务会议购买或租赁产权式度假屋不定期实力较强的企业单位，对度假区的休闲氛围要求较高企业自行组织或委托度假区组织企业培训购买或租赁产权式度假屋定期对度假区的休闲氛围要求较高，对商务设施配套要求也较高。实力较强的企业可能产生购买行为，作为企业培训基地来使用。企业自行组织或委托度假区组织政务会议租赁度假屋定期或不定期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度建筑的购买者，按自身需要不定期度假委托度假区组织3.3 项目景区客户分析项目景区具有丰富的生态资源背景，可利用的旅游资源很多，对外交通也极其便利，景区生态系统已经基本完善。无论是私人旅游度假，还是公务旅游度假，都非常适合。因此，项目景区目标客户定位可按以下层面来进行细分；1、从客户消费水平来看（1）第一类客户是城市中高收入者，这一类客户实际上是旅游市场的主体，他们处于中高收入地位，消费能力较强。他们对旅游度假产品的要求也较高，希望得到的是增值性的服务，这类客户是乐园客户的主要来源。（2）第二类客户是关于寻求运动活力的人员，也包括一些顶级活动的主办方。这些活动的特点各异，但均属于特别消费类，消费能力很强。该类客户是本项目的关键客户，抓住了他，就抓住了整个主题乐园休闲旅游度假市场。（3）第三类客户是普通客户周边普通游客、市民。2、从客户地域来看从客户地域来看，主要定位于西北具有强烈的旅游、度假、休闲需求的客户，他们对水环境比较向往，有的还具有强烈的占有这些稀缺资源的欲望。尤其是大陆寒冷地带发达区和经济发达但污染比较严重的区域。3、从旅游动机和出游目的看（1）近期目标定位近程观光旅游、休闲旅游及节庆旅游等类型的客源市场。陕西及周边省份的市场很旺盛。（2）中、远期目标定位逐步扩大到生态、文化、度假、公务、商务、会议及其它专项客源市场。第四章 项目建设地址与建设条件4.1 项目建设地址拟建项目位于长安区滦镇官堰村，沣河和新环山路交叉口东北角。项目拟建地址图4-1 项目选址示意图长安区西南部的滦镇，地处秦岭北麓，距#市区仅20公里，辖区总面积244.63平方公里，其中山区面积约200平方公里，耕地面积33000亩，人口总数52140人，其中农业人口47424人，非农业人口4716人。辖52个行政村，1个居委会，176个村民小组。滦镇是长安区沣峪地区政治、经济、文化交流中心，是早期#市规划的十大卫星城镇之一，也是2010年陕西省确定的107个重点镇之一。2011年滦镇街道办喜获列入全省30个重点示范镇，是滦镇千载难逢的历史机遇，为滦镇小城镇建设的进一步发展提供了强有力的政策保障。4.2 建设条件4.2.1 地理位置长安区位于东经1083810914，北纬33473418。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。地势为东原、南山、西川，最低海拔384.7米，最高海拔2886.7米。地势大体为东南高西北低，南北长55公里，东西宽52公里。土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地”。4.2.2 地形地貌区内地势东南高西北低，南北跨度55公里，东西跨度52公里。地貌多样，山、川、塬皆俱。山地约占总面积40。最高山峰为麦秸磊，海拔2887米，区内最低海拔410米。4.2.3 气候条件长安属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。一般以1、4、7、10月作为冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年平均气温15.5，降水约600mm，湿度69.6%，无霜期216天，日照1377小时。最冷的1月份平均气温-0.9，最热的7月份平均气温26.8。雨量主要分布在7、8、9三个月。雨热同期，有利于农作物生长。年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。受地形影响，长安全年多东北风，年平均风速为1.32.6米/秒。4.2.4 动植物资源有林地面积25.7万亩，有松、杨、桦、椴、栎等。活立木蓄积量达203.4万立方米。经济林面积为2.5万亩，有葡萄、猕猴桃、苹果、梨、柿子、核桃、板栗、大枣、山楂等，年产量2000余万斤。药用植物有党参、当归、黄芪、天麻、猪苓、刺五加、杜仲、半夏和柴胡等486种，年产量50余万斤。花卉和观赏植物有牡丹、芍药、玫瑰、野蔷薇、迎春花、绣线菊、黄杨等300多种。兽类有金钱豹、水獭、麝、鹿等20余种；禽类有锦鸡、血雉、环颈雉、杜鹃等数十种；河流塘库水域中有鲤鱼、鳝鱼、鲶鱼及贝类等，谷溪中有大鲵。4.2.5 矿物资源区内矿物资源丰富，有大理石、石英、白云石、硅线石、白垩土、钾长石、耐火粘土、磁铁矿、螺石、石墨、水晶、铜矿等。其中大理石储量600多万吨，石英130万吨，白云石440万吨。沿山沿河砂石质优量大，沣河白砂远销国外。4.2.6 水利资源长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。沣河流域主要河流有沣峪河、高冠河、太平河、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、滈河、金沙河等。浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。全区年平均水资源总量为61682万立方米，其中地表水资源总量为46379万立方米，地下水资源总量为37453万立方米，地表水与地下水之间的重复量为22150万立方米。平均产水摸数为38.96万立方米/平方公里，地下水可开采量为29100万立方米。亩均占有水资源量为863立方米，人均占有水资源量为656立方米。4.2.7 地热资源长安地热资源丰富，水质好，水量大，地热面积约207.5平方公里，热能储量927135901000000千卡，相当于1324.5万吨标准煤的热能。境内地热田主要分布在秦岭北麓沿山的郭杜、韦曲、杜曲、东大一带。已开发利用的有东大、子午、韦曲等地的地热资源，水温一般在45左右，有的高达68.5。高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值。4.3 区域基础设施条件4.3.1 水项目用水来源于沣河和场内自备井，长安区境内水资源丰富，水质好，水量大，且高温热水中氟、硅酸、硫磺、硼酸等具有较高的医疗价值，能够充分满足项目的用水要求。4.3.2 电项目所在地电力资源丰富，由当地高压电网引入高压线路进入场区配电房，经变压后供经营、生活使用，项目用电不存在容量及技术问题。4.3.3 交通条件 项目所在地交通十分方便，西沣一级公路（210国道）贯穿南北，#环山旅游公路（107省道）横跨东西，有四条通往市区的公交线路，日平均人流量3万余人。4.3.4 环境保护条件项目周边无森林、名胜古迹和重要建筑物等，尚未发现地下、地上文物，保护条件好，不会对周围环境造成很大的影响。4.3.5 建筑材料项目所在地矿产资源丰富，石灰石、大理石等储量大，品质好。项目所需石料、砂子、石灰、沥青、钢材、木材及粉煤灰等原材料，可直接从当地建材市场获得。第五章 项目建设方案5.1 建设方案