都江堰市区核心区预可行性研究报告.doc

都江堰市区核心区

预可行性研究报告
第一章 总论 4
一、项目概况 4
二、本课题研究的程序 6
三、本课题研究的依据 7
四、可行性研究结论与建议 8
第二章 区域概况与项目概要 14
一、 区域概况 14
二、项目概要 16
第三章 游赏方式评价 21
一、游赏方式结构简介 21
二、综合评价 22
第四章 开发主体评价 24
一、介绍 24
二、评价 25
第五章 市场分析与预测 26
一、现有基本游客结构 26
二、市场趋势分析 27
三、项目建成时市场容量与游客结构 28
第六章 商业模式评价 30
一、商业模式的特点 30
二、商业模式的弱点： 35
第七章 场址条件分析 36
一、场址位置 36
二、占地面积 36
三、地形地貌气象条件 36
四、工程地质水文地质条件 37
五、征地拆迁 37
六、交通运输条件 37
七、水电等供应条件 38
八、环境保护条件 38
第八章 工程工艺要求及方案选择 39
一、本项目主要建筑物及设施配置依据 39
二、项目总体规划方案 39
三、建筑方案 39
四、主要技术经济指标 40
第九章 环境影响评价 42
一、影响环境因素分析 42
二、环境保护措施 42
三、环境保护设施与投资 44
四、环境影响评价 44
第十章 安全消防 46
一、危害因素及危害程度分析 46
二、安全消防设施 46
第十一章 组织管理、人力资源管理 47
一、组织管理构架 47
二、人力资源管理 50
第十二章 项目总投资估算 53
一、投资估算依据 53
二、建设投资估算 53
三、投资估算表 53
第十三章 融资安排 56
一、都江堰项目的融资来源 56
二、都江堰项目的融资流程构想 58
三、关于未来上市的主体 59
四、都江堰项目的投资安排 60
第十四章 财务预测及评价 62
一、 拆迁成本估算 62
二、商业房产销售估算 62
三、自营项目估算 66
四 开发商经济效益分析 70
第十五章 社会效益评价 76
一、区域开发项目对社会影响分析 76
二、项目与所在地区互适性分析 77
第十六章 风险分析 79
一、财务风险分析 79
二、开发运作风险分析 79
三、市场风险分析 79
四、竞争风险分析 80
五、行业风险分析 80
六、法律、政策风险分析 80
附件 开发运作计划提纲 81
都江堰市区核心区项目
预可行性研究报告

第一章 总论
一、项目概况
都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约55公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第一座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产－都江堰水利工程（即都江堰景区）而闻名遐迩。
都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国“迪拜国际改善居住环境良好范例”奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长，近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。
由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施“城市经营”理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。
同时，都江堰市也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之一。
本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地592亩，属于旧城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。
本项目充分利用各方面优势，拟建设成为一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即“水生态城中城”，并命名为“天府水镇”（暂定名）。
通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD（Special Center Recreation District），针对外地旅游市场、成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市－自然－人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益。
天府水镇中包括历史文化街区、景观文化广场、沿江商业休闲区、主题博物馆、特色美食城、高星级酒店、产权公寓酒店、会议中心、度假别墅等，实为一个系统化的旅游及商业地产区域。
天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构―旅游城市的旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了“城市经营”的理念。
因此，天府水镇将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，由项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的开发。一方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁、基础设施建设、区域环境的打造等，另一方面，推动旅游项目开发商、地产项目开发商、项目投资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。
作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的某些项目上将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而对于另一些项目则将自行承担开发商的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益，又保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使之能够成为一个与世界文化遗产相匹配，世界知名的生态文化社区。
天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑面积42万平方米。
按高拆迁成本（200万元/亩），项目总投资人民币160401万元，其中商业房产投资146312万元，非商业房产投资14089万元。建成后，商业房产净利润人民币25066万元，营业净利率14%，投资净利率136%，内部投资回报率10%，投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128万元，营业净利率9%，投资净利率5%，投资回收期21年。
按普通拆迁成本（120万元/亩），项目总投资人民币120066万元，其中商业房产投资109520万元，非商业房产投资10546万元。建成后，商业房产净利润人民币61858万元，营业净利率34%，投资净利率338%，内部投资回报率53%投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128万元，营业净利率11%，投资净利率6%，投资回收期18年。
二、本课题研究的程序
北京国智景元旅游顾问有限公司受四川统和实业股份有限公司和中国民族证券有限责任公司的委托，对天府水镇项目开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成果编制为文本，即《天府水镇项目预可行性研究报告》。
具体研究程序为：
1、编制工作计划：
在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划已基本出台。根据具体情况，首先编制了工作计划，包括研究工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配置、费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。
2、项目调查与资料收集：
根据工作要求，项目组前往成都、都江堰，在市场调研的基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场、社会、行业主管部门、都江堰景区、项目涉及的相关企业、单位等进行了调查，并收集了项目建设、运营等方面所必需的信息资料和数据。
3、研究评估与方案编制：
对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案以及项目投资与资金筹措方案等进行了技术可行性研究，并编制初步方案。
4、方案论证：
对初步方案进行多角度论证比选，提出理想的方案组合。
5、综合评价：
由公司成员与项目顾问专家一起，对方案进行环境评价、商业模式评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行了调整。
6、报告编制：
经过论证和调整优化之后，进行报告文本的编制。
7、交流与修订：
形成报告文本，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成正式《报告》。
三、本课题研究的依据
（一）《四川省旅游发展总体规划》
（二）《四川省都江堰市旅游发展总体规划（2000-2015）》
（三）《四川省都江堰水利工程管理条例》
（四）《都江堰市城市总体规划说明书》
（五）《中华人民共和国文物保护法》
（六）《都江堰西街历史街区保护详细规划说明书2000年8月》
（七）《都江堰市城市消防总体规划（送审稿）1998年9月》
（八）《都江堰市环境保护“十五”规划2002年10月》
（九）《都江堰旅游局2002年工作报告》
（十）《都江堰旅游局2001年工作报告》
（十一）国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
（十二）国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》
（十三）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》
（十四）编制本报告的委托合同
（十五）其他相关依据资料及实地调查资料。
四、可行性研究结论与建议
1、 项目的必要性：
A 在城市经营中的必要性：
都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分必要。
B 在城市定位中的必要性：
都江堰将城市定位于“生态文化旅游城市”，在城市发展中将体现自然生态、历史文化、世界级旅游和休闲养生四大特色。天府水镇项目很好的体现了这四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。
C 城市旅游发展的必要性：
目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，一定程度由于旅游产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成为旅游目的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当必要性。
D 城市功能结构升级的必要性：
目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。天府水镇SCRD（成都特殊休闲中心区）的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最终实现城市功能升级。都江堰城市建设的未来走向是城市旅游、城市商业经济、（成都）城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。

E 区域整体开发的必要性：
表面上看，天府水镇是一个多元功能的项目群，但实际上是一个区域整体。作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区SCRD。在统一的品牌理念下，其内部的项目具有密切的关联性，只有作为一个整体进行开发，才能形成集约化的人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个项目的自身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。

因此，天府水镇作为一个整体开发区域，十分必要。

2、 项目可行性评价要点
A 区域开发的可行性：
都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市的快速、合理的发展。天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。加之区域运营开发商－四川统和实业股份有限公司有很强的实力和素质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为一个整体进行开发是可行的。
B 市场的可行性：
古堰景区2002年的游客已达90万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是一种必然，到2007年古堰景区按6%增长，可达到120万人次。
每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为180万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由一部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后的景区消费有一定差距，因此，可以按现有游客的75%作为为来休闲游客的保守估计基数，即135万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例应小于20%，扣除交叉部分，基数为108万人次。
这两部分客人为本项目提供了一个基本的市场基础，保证了基础的市场容量，为228万人次；
根据《都江堰市旅游总规》，2007年都江堰市的游客人次将达576万人次，其中到古堰景区外其他景区的456万人次，扣除重复统计因素，按30%计算实际游客人数，即136万人；我们认为，天府水镇建设过程中（分步建设、分步开放）及建成以后，该部分游客将有60%-90%会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到2007年其他景区进入天府水镇的人次数为80-120万人次。
成都人有休闲游的消费习惯，按6%增长率保守估计，2007年成都人休闲游的人次应达400万；由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量（100万）的一部分（30-50%），即由于天府水镇而新吸引30-50万人次左右的游客。
由于项目建成后，餐饮、娱乐、住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长；
因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为228万，符合市场规律的基本容量为450-500万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。

C 项目安排的可行性
天府水镇是一个整合了旅游、休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是一个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关联、景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构的关联，在商业开发、经营管理上具有操作的可行性。
在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区、国际接待区、度假别墅区、商业休闲娱乐区、水利博物馆区、产权酒店区、美食餐饮区、入口接待区八个功能区，在项目内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区－都江堰市－成都的地脉、人脉、文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。
D 文物与文化保护的可行性：
西街、文庙等是都江堰市重要的文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重要的资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存、整修、修复、更新等措施，对文物古迹加以恢复性保护，同时，针对文物特征，赋予一定的旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域的旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行的方式。
都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为一个滨水城市，凝聚了中国几千年来滨水而居的人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著的体现，也具有一定的个性特征。天府水镇以水文化为主题，在文化的利用、保护与传播方面，都是可行的。
E 工程技术的可行性：
从工程技术角度看，该项目在选址、地质条件、水电配套、土木建筑、设备设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的各方面条件。但子项目还需做进一步论证。
F 环境保护的可行性：
从环境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，拥有优越的生态与气候条件，岷江及其穿城而过的七条支流水质良好，市区内的玉垒山等山体植被保护较好。天府水镇通过设计、建造大面积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物的多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。
目前，旧城区居民的环境保护意识较弱，环境保护的投入也有所不足，作为老城区的工商贸易区，空气污染、噪音污染、视觉污染的问题较明显。天府水镇立足于对环境的高标准要求，对环境品质的重视将放在首位，因而在区域开发和项目设置上，也充分考虑了环境保护的可行性。
G 经济可行性：
如果政府能提供一定的政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想的投资回报率。在政府土地拆迁补偿的前提下，区域开发总体项目的净现值为人民币36318万元，现值指数为1.08，税后财务内部收益报酬率为47.25%，说明该项目有较强的投资价值。

3、 几点建议
A 以城市经营手段进行区域运营是天府水镇开发的关键，从策划到经营的各环节也是环环相扣的系统工程，因而应在政府指导调控下，由一个区域运营商进行统一的开发运作，以实现预期目标。
B在策划和市场调研的基础上，应对开发区域进行总体规划，全面掌握资源状况，针对更充分的市场评估，做出量化的技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对子项目进行全方位论证。另外，也要加强修建性详细规划工作，尤其应重点论证给排水和环保工程的可行性。
规划方案的设计，建议站在城市经营的角度，以项目可持续经营的眼光，进行交通、给排水、供电、电信等基础设施的规划设计，纳入城市系统，并为今后的增容作好预期准备，以控制今后的营运成本。
C 天府水镇的开发，建议重点考虑其在四川旅游线路上的地位，应可对都江堰市成为知名旅游目的地产生巨大的推动作用。
D与古堰景区的互动是天府水镇必须考虑的因素，两者关系的协调将直接决定都江堰城市旅游的发展走向。建议两者能够达成实质性的互动合作，以形成利益共同体。
E从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿、税收优惠、产业导向调控三方面给予支持。其中，拆迁土地补偿直接决定了项目的盈利水平；项目投资额大，回收期长，需争取政府在经营前期应给予税收等方面的优惠政策支持；为成功打造该开发区，须政府在设施的立项、审批、周边区域今后的土地开发方面认同统一规划、统一开发。
F天府水镇商业房产的利润与土地拆迁成本呈系数为3.22的负相关关系，可见区域开发的关键在于拆迁的成本高低和拆迁的执行力度，建议政府在进行土地补偿的同时，运营商应本着先易后难的原则执行拆迁，并采取合理的开发运作模式，有计划地分期进行市场化操作。
G 建议在开展规划工作的同时，以运营商为主体，理顺各方面关系，以保证项目运作的连续性和完整性，如加强与旅游、城建、交通、供电、电信、环保、文物、水利等各部门的协调关系，多方面探讨与都江堰景区、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，为当地建立合理的商业房地产市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。
H 在区域运营中，建议边开发、边营销，边招商，边开放，边销售。通过实施滚动开发，形成良好的信息流、游客流、现金流、物流，使得整个过程风险降低最低程度。
I 建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金、银行贷款、招商引资、滚动开发等多种模式的综合运用，规避可能存在的风险，实现天府水镇的良性发展。
j特别注重品牌经营与管理，投入资金和力量，以创造持久的投资吸引力和消费吸引力。从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域SCRD的整体概念营销，做成全国闻名的品牌；针对各阶段的招商、开放、销售的不同要求，针对不同的营销对象，做好子项目营销。正式运营后，整个项目应具有相当的品牌知名度，应注意对品牌的管理以及进一步进行世界著名休闲品牌打造。
F加强与旅游部门的关系，整个区域是旅游板块特色，项目健康运营取决于整个区域的游客支撑。与周边的景区、旅游部门携手合作将是共赢之路。在条件成熟的情况下，运营商应该考虑控股周边景区，至少应建立战略同盟。
第二章 区域概况与项目概要
一、 区域概况
1、地块概况：
都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，地处成都市区西北，沿成灌高速公路距成都市区约55公里车程，沿省道向南约15公里可至青城山，交通便利。作为四川旅游黄金线路――九环线与西环线交汇的重要节点，都江堰市的区位特征明显。
天府水镇占地592亩，位于玉垒山（都江堰景区一部分）的东、南麓，岷江内江北岸，北至文庙山街北端的文庙山山谷之中，向南隔江与离堆公园（都江堰景区一部分）相望，从西端的宝瓶口、西街、玉垒山公园入口，沿幸福路向东，过杨柳河，直至建设路，与幸福商业城、都江堰市政广场为一路之隔。
项目地块处于都江堰“扇形”城区发展轮廓的轴心位置，也属于旧城改造的核心，区域地位十分明显。
目前，除少量文物古迹资源外，基本为建于20世纪80－90年代的建筑物，建筑密集，形态简单，人口密集，单位众多，并有较多传统形式的商铺，是都江堰城区的旧城区。
2、资源品质状况：
都江堰市山水城林堰相依共存，由于自然环境调节气候的原因，都江堰市夏季气温较成都平均低3度左右。天府水镇位于岷江之畔，玉垒山麓，岷江支流杨柳河穿区而过，加之周边没有工厂，使其拥有了较好的自然环境和气候条件。
天府水镇虽然不属于都江堰景区范围，但紧邻景区，景区的两个主要入口――离堆公园入口和玉垒山入口都与天府水镇直接相通。都江堰景区以都江堰水利工程为核心，2000年被联合国教科文组织确定为世界文化遗产。都江堰水利工程建成于2000多年前，而今仍在使用，作为世界最著名的无坝引水工程，也是世界知名的旅游胜迹。都江堰水利工程与岷江山水交相呼应，兼具文化价值和景观价值，成为天府水镇重要的资源依托。
天府水镇所在地上的现代建筑密集，其间夹杂着数处文物古迹。其中，岷江之畔的西街建成于清末民初，较为破旧，但多处建筑都较好地保留了传统形态，文化意象明显。街区中居民较多，以回民为主。西街中还有清真古寺、宝瓶清真寺、都江堰古城墙（局部）等古迹。文庙位于玉垒山麓，现都江堰第一中学校园内，大成殿、泮池、影壁保留较好。这些建筑构成了天府水镇主要的历史文化保护资源，具有较高的价值。
3、区域开发的问题：
A 天府水镇是一个独立开发区域，但不可避免地要与周边城区地块发生密切关系。天府水镇开发的一个重要作用是作为核心和示范，推动都江堰市城市经营理念的实施，能否起到这个作用，不仅需要其本身有准确的定位和策划，更需要在开发运作中，充分整合各方面资源，进行战略运营。
B 只有把都江堰市从旅游过境地转变为旅游目的地，天府水镇才能具有生命力。在某种程度上，这不是天府水镇以一己之力就能做到的，必须由都江堰市政府、旅游及相关行业企业机构共同努力，才能实现，而都江堰景区能否与天府水镇发生实质性关联，对旅游目的地的打造具有关键意义。
C 在开发策划中，天府水镇虽然把文物保护与环境保护提到了重要高度，但行业规律表明，保护与开发的关系是非常脆弱的。因而在实际运作中，除了要贯彻策划理念外，更需要始终把文物、环境保护作为与旅游、商业开发同等重要的大事，在建设、经营、管理的细节上予以落实。
D 天府水镇旧城拆迁的力度极大，因而必须合理控制相关成本，否则将直接影响开发力度，影响商业运作。旧城拆迁所涉及居民和单位数量较多，在政府调控下，虽然难度相对较小，但也必须注重协调各方面的关系，在拆迁执行中本着先易后难的原则，分期进行，以免造成不利影响。
E 天府水镇的房产供给总量大，本地市场消化有极大难度。因而，能否凭借都江堰的综合吸引力，依托成都市区的辐射优势，刺激成都商业房产的关注，将成为项目成败的关键。将潜在需求转化为现实需求，以需求市场刺激供给市场，是天府水镇开发的关键。但具体的市场支撑尚需进一步论证，而且，在项目的规划设计、商业运作、品牌管理、市场营销、组织管理等各环节，都要有明晰的市场观念，避免某环节偏差所造成的致命后果。
F 投资回报率是衡量项目成败的关键指标。天府水镇的投入成本大，能否达到预期的利润目标，一方面要合理控制各环节相关成本，另一方面，也要保证各环节的质量水准，避免省小钱犯大错。
二、项目概要
1、区域定位:
作为一个城市社区，本区域将是一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即：水生态城中城。
2、主题名称：
项目的总体名称为“天府水镇”。借助都江堰的千古之名，体现了水文化主题和社区的实体概念，并具有历史文化色彩，容易识别并产生联想。
3、发展目标：
就旅游意义上，将发展成为四川旅游的必游景区；就商业和休闲意义上，将发展成为成都的特色休憩中心区SCRD（Special Center Recreation District）；就社会意义上，将发展成为中国中小城镇实施城市经营的理念创新示范区；以此，努力成为具有世界影响的生态文化社区。
4、功能设置：
天府水镇以水景观、绿色景观和道路交通系统为脉络，将多个关联性功能项目连接在一起，是一个多元功能的区域。
在功能的具体设置上，天府水镇以八个分区构成功能结构，包括：
A 天府水镇入口接待区——第一形象区和消费者集散中心，并提供基础配套服务，如行政办公、污水处理等。
B 西街历史保护区——文化游览功能，提升天府水镇的历史与文化品位，也与都江堰景区形成关联。
C中国水利博物馆区——彰显天府水镇的文化主题，具有旅游体验功能，也是提高天府水镇社会价值的核心卖点之一。
D 岷江商业休闲娱乐区——具有商业与休闲集结的功能，结合游览观光要素，以文化价值提升了商业价值。
E天府美食餐饮区——集中多种业态的餐饮场所，四川美食、都江堰美食、天府水镇美食交叉呼应，是完善天府水镇，乃至都江堰功能结构的重要环节。
F天府源国际接待区——包括酒店住宿、会议接待、主题餐饮娱乐等功能，针对细分市场提供高品位服务。
G 玉垒山度假别墅区——强化了天府源国际接待区的高品位功能，以垄断性优势占据高端市场，也提升了天府水镇的市场地位。
H古堰产权酒店区——完善天府水镇的住宿功能体系，满足市场细分的要求，也是良好的投资型项目。

上述八个功能区首尾呼应，既是一个产业化的功能链，也是一个循环型的消费链，内部结构较完整，也能够与外部发生必要的关联效应，因此具备一定的可持续运营能力。

5、项目设计概况：
天府水镇基于多功能的社区化特征，将以水文化景观为主线，通过项目的组合，创造内部代谢的能力，从而成为一个立体化的SCRD特色休闲中心区。
天府水镇内以步行交通为主，每个分区都具有自身的功能性卖点和文化吸引力，以此，使项目排布具有整合性的特点，并形成了多种卖点的产品组合。
A 项目概况
天府水镇入口接待区
位于天府水镇东端入口处，是天府水镇与都江堰城区相连的主要区域。本区的主体项目是以植被和水池景观为主的天府水镇入口广场，包括山水主题园林景观，蓄水池及污水中转处理站、游览标识系统等配套设施。另外，修建停车场、汽车站（开设都江堰－成都穿梭巴士）、便利超市、员工生活区等基础性服务项目。
西街历史保护区
以西街为核心，通过文物古迹的保护和修复，主要面向外地游客，提供古迹观光、旅游购物、特色住宿等服务。
保护区所有建筑均保留、体现典型的川西－都江堰传统建筑特色，以西街和沿江步道为主线，修复清真古寺和宝瓶清真寺，保留其作为宗教场所的功能。
保护区内保留部分回民住户，作为“原住民”，与建筑景观结合形成独特的生活场景。西街将吸引四川民间手工艺人、土特产商人，开辟为特色文化旅游购物街，并设立多间民俗客栈。沿江步道通过景观小品配置，成为与岷江及其对岸都江堰景区相呼应的观光步道，同时，保护古城墙遗址，利用民居大院开设小型民俗展示馆，提供茶饮服务。
另外，在西街的入口、中点和终点分别修建、复建牌楼、古戏台和宝瓶塔，起到形象提示的作用，使西街历史保护区的区域文化特征更趋完整和明显。
中国水利博物馆区
位于天府水镇的地理中心，为其它功能分区围绕，是一个以水文化、水利文化为主题的展示性、体验性场所，也是其它功能分区的景观配套。
中国水利博物馆通过文化展示和特色营造，将申报成为国家级博物馆，同时成为与西街历史保护区配套的主题旅游场所。
博物馆室内部分由四栋展厅建筑组成，多角度、多形式、趣味化地进行文化收藏和展示，以空中走廊、空中花园连为一体。
室外部分将以景观形式，重点体现与中国水文化相关的神话、诗歌、音乐、书画艺术等，并适当设置亲水游戏项目和活动场所，提供休闲体验服务。
岷江商业休闲娱乐区
沿岷江内江展开，是连接其它功能分区的重点区域。本区以特色建筑群和公共景观空间为主，针对高素质的成都中等收入消费群，兼顾外地游客，以集约型商铺为主，提供文化休闲及特色购物、娱乐等服务。
本区内的古堰水台广场是天府水镇的核心景观广场，也是天府水镇与都江堰景区连接的枢纽。广场以体现中国道教文化和水文化的古堰水台为核心，周边广场空间通过景观和设置配置，成为具有观赏性的游客集散中心。
岷江商业休闲中心是天府水镇中的现代旅游休闲商业区，体现为川西风格的群落式建筑，最高五层，以商铺功能为主，一层基本为小户型独立店铺，二层以上为大中型商业项目。
商业休闲中心结合立体水景观，沿岷江开辟为观景水吧一条街和空中花园走廊，集中多种类型和风格的酒吧等。其它商铺以街区形式，形成多个主题功能区，包括娱乐街、健康街、购物街、民俗街、书画街、洋人街、麻将街等，并配备基础服务设施，如邮局、银行等，为天府水镇社区服务。
岷江商业休闲娱乐区融合了特色文化的元素和现代商业的功能，以规模化、集约化的手段，成为成都市乃至四川省都市时尚休闲生活的代表和象征。
天府美食餐饮区
位于天府水镇入口接待区和岷江商业休闲娱乐区之间，为外地游客和成都休闲人群提供美食餐饮服务，是集中展示四川美食精华，提供休闲性主题餐饮的区域。
区内围绕穿流而过的岷江支流－杨柳河，设立杨柳河啤酒廊。传承都江堰夜啤酒广场的文化背景和市场知名度，提升商业服务档次，以中心啤酒广场、商铺街区的形式提供特色餐饮服务。
天府美食城是四川餐饮老字号、名字号的集中场所，也有国内知名菜系场所，为成都客人、都江堰本地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中国美食的机会。同时，通过多种方式，全面展示四川美食文化和四川酒文化的内涵。
天府源国际接待区
沿玉垒山东麓形成，与古堰水台广场和中国水利博物馆相邻，为成都本地及外地的高消费群体提供住宿、会议、康体等高规格的接待服务。
区内建筑的外观符合川西的建筑特征，以山景、水景、绿景等自然生态景观为主要特色。具体项目包括：
天府源酒店（五星级标准），包括主楼、副楼、地下停车场、酒店别墅和中庭水景花园。
天府源国际会议中心拥有多种规格的多功能厅、报告厅和会议室，与天府源酒店形成关联，同时也将成为世界水资源论坛等相关专题会议的接待场所。
古堰温泉中心结合国际设计理念、地方文化内涵和现代消费需求，以个性化的文化特色满足国际性的度假康体需求，包括温泉泳池、SPA按摩池、特色温泉浴池、桑拿浴室、水吧、健身中心、室外网球场、美容美发中心等设施。
水晶音乐厅是一个围绕水主题的，以歌舞文化、美食文化为核心的时尚性休闲场所。建筑呈现“山”的形状，由钢结构支撑，基本采用环保建材Low-E低辐射镀膜玻璃，是一座典型的绿色生态建筑。建筑内部设置水中芭蕾池和水上舞台，打造一台由多个文化主题组合而成的歌舞综艺表演，观众席呈半环形，在进行表演的同时，提供特色美食。
玉垒山度假别墅区
沿玉垒山－文庙山形成，与天府源国际接待区相连，为成都及周边地区的高收入阶层提供别墅度假服务。
本区依山势而建，包括78栋2－3层独立别墅和会所俱乐部。另外，围绕文庙建筑，设置文庙绿色广场，除保护现有文物古迹外，开辟绿色空间，设置网球场、高尔夫果岭练习场、慢跑步道，使本区域成为罕见的拥有文物建筑的高级度假别墅区。
古堰产权酒店区
处于天府源国际接待区、岷江商业休闲娱乐区和中国水利博物馆区之间，以产权酒店式公寓的形式，成为成都中收入阶层的投资休闲型项目的理想选择。
区内建筑以现代城市建筑风格为主，高度五层，一层为商铺，属于岷江商业休闲娱乐区功能，二至五层为公寓房间，共约1700个房间，地下开辟停车场。
B 产品概况
天府水镇通过项目组合，形成八个功能区。通过功能组合，面向细分市场，形成了多种产品组合，并体现为不同类型的消费链。例如：
文化体验（西街历史保护区、中国水利博物馆区）
旅游购物（西街历史保护区、岷江商业休闲娱乐区）
休闲娱乐（岷江商业休闲娱乐区、杨柳河啤酒廊、水景音乐厅、古堰温泉中心）
度假住宿（天府源酒店、古堰度假别墅、天府源产权酒店、西街民俗客栈）
美食餐饮（天府美食餐饮区、水景音乐厅、岷江商业休闲娱乐区洋人街）
会展商务（天府源国际接待区）
青少年素质教育（中国水利博物馆区、西街历史保护区、）
本地居民购物休闲（岷江商业休闲娱乐区、古堰广场入口接待区）
不同产品间也可进行灵活组合，以此，增加了消费受众层面，最大化地刺激了消费需求。

6、项目评价：
A生态城市型文化休闲中心区的区域功能定位正确，很好地秉承了都江堰市的生态旅游城市的定位、成都市附中心的功能和城市经营的理念；以水为文化主题定位，很好的结合了都江堰的水、生态资源和城市的历史传承，对城市的历史文化复兴无疑将起到积极作用。
B 天府水镇的功能布局比较合理，地理位置上考虑到了不同类型、不同层次消费者的需求方式和需求便利；面积体量上也考虑了市场效益和游客容量的支撑；功能内容安排上贯彻休闲主题，做到了景观与各类消费场所的融合，也形成了以城市中心区和历史文化遗产区过渡带互动，城市休闲、商业、旅游相结合的个性化游憩区。
C 天府水镇内项目较多，功能划分较清晰，但如果局限于局部开发或单体项目开发，则单位成本（开发和运营）偏高，且不能构建良性的消费链，形成人流和现金流，更产生不了预期的市场震撼力，也改变不了城市布局结构和旅游发展的节奏。因此，虽然是项目的组合，但必须视为一个功能结构系统，在统一的战略理念下综合考量。
D 区域开发能否达到预期目标，要有富于前瞻性的开发运作结构。天府水镇开发是否到位，投资水平是决定性因素，拆迁水平也是决定性因素。
天府水镇涉及拆迁面积近600亩，如按土地拆迁成本200万/亩计算，总计达人民币10亿元，除去招商项目部分，拆迁成本预计将达到整个项目投资的1/2，使得开发商将承担巨大的资金和运作风险，直接导致开发投入的机会成本很高，盈利水平低。因此，在项目开发前提，必须仔细斟酌拆迁成本和盈利前景地关系。
第三章 游赏方式评价
一、游赏方式结构简介
由于天府水镇是一个综合性的社区，而不是一个景区，消费者的消费类型、消费形态十分复杂，因此，在游赏方式上将具备多种可能性，而不具有一般性旅游、休闲的方式限制。
例如，半日游游客在游完都江堰景区后，由玉垒山公园出口进入天府水镇，在古堰水台广场稍事休息，进入西街历史保护区观光、购物，继而在岷江时尚休闲中心的观景水吧一条街品茶，在天府美食城用餐后，离开天府水镇。
过夜游客则在西街历史保护区观光、购物后，进入中国水利博物馆参观，并参与体验活动，然后可以选择天府源国际接待区的水景音乐厅或天府美食城用餐，夜间可以在古堰温泉中心或岷江商业休闲中心消费，晚上住宿可选择天府源酒店、古堰产权酒店、西街民俗客栈不同的档次。
因此，天府水镇的游赏方式是一种消费者自主的方式，除为旅行团设计必要的游赏路线和方式外，其它则由消费者各取所需。
同时，在游赏方式安排上，天府水镇将与更大地域范围内的相关项目形成系统性结构。
作为四川黄金旅游线路－九环线和西环线上的节点，以世界遗产所在地和功能集约化的吸引力提高市场地位，争取成为游客过夜所在地，并在游赏方式安排上创造便利性和经济性。
通过游赏方式的打造，使天府水镇－都江堰市－成都市有效地连接在一起，在功能结构上，成为成都市的一部分。如成为成都市会议接待基地，成都市