奥捷五金机电城一期项目可行性研究报告.doc

重庆奥捷五金机电城一期项目可行性研究报告2 目录1 总论 4 1.1项目简况 4 1.2业主简介5 1.3主要技术经济指标6 1.4主要结论62 项目建设的背景及必要性 9 2.1项目建设的背景 92.1.1九龙坡区社会经济发展概况 92.1.2重庆五金机电市场发展概况 92.1.3重庆五金机电市场现状及分布102.1.4 重庆五金机电交易市场分布及个案概况132.1.5 重庆五金机电专业市场总览 322.2 重庆五金机电交易市场出现的问题342.2.1 商家数量庞大却分散342.2.2商铺、仓库、物流联动性差352.2.3 产品功能性差362.2.4 市场环境脏乱372.2.5 内外部交通受到极大制约382.2.6 产业链延展度低402.2.7 信息化水平低412.3 重庆未来五金机电交易市场发展趋势和必要性412.3.1市场向产业链延伸、功能多元化、交易模式多元化发展422.3.2 以卖场租赁为主逐步转向以商业地产投资为主422.3.3 规模化、郊区化必须一步到位442.3.4 专业化需要逐步引导442.3.5 重庆专业市场竞争区域对比分析462.4 重庆五金机电市场小结 483 项目建设的合理性分析493.1 交通便利 493.2 经济发展对高端市场的需求 523.3市场潜力巨大543.4 项目地址的地理优势 563.5 项目的资源优势 573.6 项目社会效益 584 市场情况、项目业态定位及项目发展销售前景分析604.1 市场情况 604.2 项目业态定位 624.3 发展前景分析 624.4 销售前景分析 634.5 项目总体建筑规划方案指导思想创立品牌形象标志性建筑 644.6 项目实施进度 655 建设规模及建设内容665.1 项目定位 665.2客户群定位66 5.3项目选址、建设内容及规模676 组织机构与人员配置 686.1 组织机构 686.2 人员配置 687 投资估算及资金筹措 697.1 投资估算 697.2 资金筹措 767.3 资金需求、融资方案和还款计划 768 总结与期待 77 1 总 论1.1 项目简况1项目名称：重庆奥捷五金机电城一期项目2项目业主：重庆奥捷实业有限公司3建设性质：新建4建设地点：重庆市九龙坡区白市驿镇重庆西部国际涉农物流园区5建设内容及规模本项目总占地面积近500亩，总建筑规模约80万M。项目总体分四期投资开发建设完成，现投资建设一期工程。一期工程用地面积107.67亩，总建筑面积约20万 M；其中专业市场面积72854 M,高层商业综合体面积 65500M，车库面积61824 M，其他配套面积1580M。6建设周期：15个月，即2014年11月2016年2月。7项目投资规模：本项目总投资约30亿元，占地近500亩，总建面积约80万平方米。其中一期项目总投资6.5亿元。8资金筹措：一期项目总投资6.27亿元，企业自筹资金2.91亿元，占总投资的46.4%；申请银行贷款2亿元，占总投资的31.9%；销售转投入0.36亿元，占总投资的5.7%。施工单位垫资1亿元，占总投资的16%。9. 财务分析：经测算，项目税后内部收益率为34.35%，大于行业基本收益率8%；计算期内税后财务净现值为2.15亿元，税后投资回收期为2.5年，项目具有一定的盈利能力，项目在财务上是可行的。1.2 业主简介重庆奥捷实业有限公司成立于2007年，是一家集房地产开发、专业市场打造、物业管理等多元化为一体的公司。项目位于主城西进的桥头堡“重庆市九龙坡区白市驿重庆涉农物流园区”，紧靠成渝高速，距白市驿火车货运站只有2公里，属于高新区的拓展发展区域。项目占地近500余亩，项目建成后，将近80万平方米开放式卖场，可吸纳1500多家商户，总投资超过30亿元人民币。重庆奥捷五金机电城秉承“汇聚名商、荟萃名品”的立市之本，融商流、物流、信息流于一体，以五金机电商贸为核心大市场，辅以现代化交易、商业服务、商务办公、仓储配送、生活配套等功能，为您打造一个多元化交易平台。我们按照“高水平规划、高标准建设、高效率运行、高速度发展”的总体要求，“统一规划、统一建设、统一招商、统一经营”，打造重庆五金机电集销售、物流、商务办公于一体的贸易高地、创财富中心、超级大市场，以展贸经济模式和科技应用升级五金机电专业市场，并搭建会展中心、电子商务中心、价格形成中心、贸易金融中心、物联网应用中心等商贸服务平台。全面提升重庆五金机电专业市场的服务功能和经营效率，占领五金机电财富高地。从而辐射和带动重庆各区、县五金机电区域专业市场快速发展。1.3 主要技术经济指标根据公司的发展规划，本项目一期开发约200000 M。具体经济指标详见下表。1土地面积（亩）107.67 2容积率2.00 3总建筑面积（）2017583.1专业市场（多层）面积()72854.00 3.2高层商业综合体面积()65500.003.3车库面积（）61824.00 3.4其他配套用房（）1580.00 1.4 主要结论目前重庆五金机电市场大多地处九龙坡区陈家坪、石桥铺、巴国城等城市中心区域，市场在不断发展的同时，对所在区域产业发展空间、规划布局、交通状况、城市公共管理诸多方面与新规划的城市产业结构发展不符。根据重庆市城市总体规划发展要求和重庆市政府在九龙坡区白市驿批准设立重庆西部国际涉农物流园区总体规划，我们经过对重庆市五金机电全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据重庆目前的五金机电市场现状与发展趋势，做出能满足重庆市五金机电市场要求标准，同时定位准确，而且有强大的交通和区域优势的投资开发项目重庆奥捷五金机电城本项目总占地面积近500亩，总建筑规模约80万M。项目总体分三期投资开发建设完成，现投资建设一期工程。一期工程用地面积107.67亩，总建筑面积约20万 M；其中专业市场面积72854 M,高层商业综合体面积 65500M，车库面积61824 M，其他配套面积1580M。项目位于重庆市九龙坡区白市驿镇重庆涉农物流园区，地处重庆市1小时经济圈、主城区一环和二环高速公路之间，距离市中心20公里、机场40公里，距重庆环城高速约10公里，距沙坪坝火车站约12公里。是重庆西部新城的核心板块，区位优势非常显著。地块还紧贴农科大道，南侧靠古驿路，属于高新区的拓展发展区域，具有先天独厚的发展空间，特别是发展商贸流通产业；项目周边道路现在为已通车道路2条，农科大道和古驿路，前者为双向8车道，后者为双向4车道。以及规划道路有5条，其中规划建设主干道为2条，次干道为3条。随着项目周边道路系统的完善和升级，也将给项目带来巨大的利好。并且规划中的地铁7号线也将在项目周边设立站点。主城通往白市驿的中梁山隧道扩道工程也已经提上日程；项目周边有物流基地，并且在农科大道东侧也有渝黔铁路货运枢纽，再加上项目周边道路规划的路网发达，汽车货运、铁路货运都能涵盖，可以极大的减少未来入驻商家的物流货运成本铁； 重庆西部国际涉农物流园区于2012年1月在白市驿镇挂牌成立，定位为“国家级物流枢纽”、“重庆市重点物流园区”。目前，园区正逐步形成汇集汽车、摩配、农机、机电、机械、工业、粮油及大宗农副产品交易为一体的商贸市场集群，并计划建成35个百亿级专业市场；预计至2020年，园区将打造成为商品交易、加工、物流的集群板块，成为“千亿级”的涉农商贸物流园区。与重庆市五金机电商业协会强强联合。作为本项目在五金机电专业市场的重点打造，与相关专业协会的合作是必不可少的，可以充分发挥各自优势，联合打造重庆奥捷工业五金机电城，并且先已得到全国20多家省级五金机电商协会的积极响应。本项目总投资约30亿元，占地近500亩，总建面积约80万平方米。其中一期项目总投资6.27亿元。一期项目企业自筹资金2.91亿元，占总投资的46.4%；申请银行贷款2亿元，占总投资的31.9%；销售转投入0.36亿元，占总投资的5.7%。施工单位垫资1亿元，占总投资的16%。经测算，项目税后内部收益率为34.35%，大于行业基本收益率8%；计算期内税后财务净现值为2.15亿元，税后投资回收期为2.5年，项目具有一定的盈利能力，项目在财务上是可行的。综上所述，项目功能定位恰当，建设规模适度，选址适宜，建设配套条件好，项目建设资金落实有保障。项目经济效益良好、社会效益显著，因此，本项目的建设是必要的、可行的。本项目建设内容多、涉及面广，建议上级政府及相关部门给予大力支持，项目业主做到精心组织、精心设计、精心实施项目，确保项目按时、优质的完成，早日实现其经济效益、社会效益和环境效益。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设的背景2.1.1九龙坡区社会经济发展概况2012年，九龙坡地区生产总值776.30亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%。按常住人口计算，全区人均地区生产总值68578元，比上年增长3.6%。分产业看，第一产业增加值9.28亿元，增长2.1%；第二产业增加值386.88亿元，增长5.9%；第三产业增加值380.14亿元，增长7.3%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为1.2%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.8%，上升1.9个百分点；第三产业增加值比重为49.0%，下降1.9个百分点。从三次产业对经济增长的贡献看，一、二、三产业对全区经济的贡献率分别为0.4%、42.6%、57.0%。从对经济增长的拉动看，第二产业拉动经济增长2.8个百分点，第三产业拉动经济增长3.8个百分点。 2012年末全区总户数33.15万户，比上年增加1.01万户。户籍总人口83.74万人，增加1.5万人。全区城市居民人均可支配收入22146元，比上年增加2830元，增长14.7%。全区农村居民人均纯收入10473元，比上年增加1777元，增长20.4%。2.1.2重庆五金机电市场发展概况重庆市的五金机电行业基本是从2000年左右才开始逐步、有规模的发展起来，是该产业由沿海地区逐步向内陆发展趋势而兴起。虽然重庆市五金机电行业发展起点较晚、发展年限较短，但如今放眼看去，仅重庆主城区内就有已建和待建将近20个大小不一的五金机电专业市场和综合类市场，加上一些零散的行业经营者，目前在经营的五金机电商家总数已超过5000家，经营面积超过30万方，仓储面积超过68万方，经营种类有焊机、水泵、轴承、管件、线缆、橡胶制品、仪器仪表等五金机电工具40余种，涵盖国内外众多知名品牌，年产值（2013年）达到87.3亿元，其行业发展速度较快，势头强劲，虽然赶不上沿海城市，但对重庆市城市经济发展仍然做出了重大的贡献。重庆市有一定规模的五金机电市场主要还是集中在主城区范围内，同时还包括永川汽摩机电城、开县机电市场、垫江方圆机电市场等区县市场，但由于受到规模和区域发展的制约，影响力和关注度较低。2.1.3重庆五金机电市场现状及分布目前重庆市已在经营的五金机电交易市场主要集中分布在石桥铺-陈家坪片区，二郎-巴国城片区，个别交易市场散落在渝北空港片区、华岩片区以及大渡口片区，经营状况良好，但市场人气略显不足，部分交易市场内外部环境较差，交通物流等较为不便。而目前已知在建的两个市场分别是坐落于九龙坡区白市驿镇的赣江国际五金机电市场和坐落在巴南区南彭镇的华南城商贸物流中心，整个项目规模、规划和档次都远远超过目前在经营的交易市场。不过受到市政府对重庆主城区城市规划建设以及交通管制的影响，未来重庆市内环以内的各类大中小型专业市场将迫于货运限制以及市场发展需求等因素，将统一搬迁到内环至外环之间的区域，档次和规模也将加大，但具体搬迁时间不详，预计会在3-5年之间完成。重庆在营的五金机电市场分布图 石桥铺陈家坪片区：科威五金机电城、渝州五金机电城、南华街五金机电市场、西站机电市场、高新机电市场、石桥铺机电市场、陈家坪机电市场、金冠机电市场等8个专业市场；二郎巴国城片区：二郎永动五金机电市场、金科五金机电城、光华五金机电城、朝阳五金机电批发市场、渝宏五金机电批发市场等5个专业市场；重庆在建的五金机电市场区位图重庆公路物流基地-西部国际涉农物流园区-华南城商贸物流中心-赣江国际五金机电市场- 重庆市五金机电市场销货区域分布 重庆的五金机电交易市场属于销地型市场（即：产品来自外地，本区域对该类型产品具有强大的消费或采购需求），因此销货区域主要为大重庆市范围内区县，周边城市占少数，对象主要为各类厂商、厂矿、建筑工地、电力工程等。2.1.4 重庆五金机电交易市场分布及个案概况 石桥铺陈家坪片区 该片区目前在经营的五金机电市场有8个，主要是石新路一带以及陈家坪立交桥周边，分别是南华街机电市场、渝州五金机电城、科威五金机电城、石桥铺机电市场、高新机电市场、西站机电市场、陈家坪机电市场以及金冠机电市场，分布图如下所示：A、 南华街机电市场地理位置石新路渝州新城背后总经营面积约3.3万（南华街、渝城路、朝阳路两侧沿线为主）商铺面积区间16-128（包含棚户、1-2层商铺）租金价格（元/月）棚户：30-50，1-2层商铺：40-80物管费无物管费（自发形成的沿街集散地）入驻商家数量棚户区250家，1-2层商户820家，共计1070家入驻率基本为100%，经营状况良好备注信息该市场由渝昆高速、石新路以及石杨路围绕而成，属于沿街自发形成的五金机电产品集散地，由于受到渝州五金机电城和陈家坪一带机电市场的辐射作用以及周边生活、商业氛围的带动作用，整个市场经营状况良好，人流车流较大，因此对搬迁期望不高。但市场管理混乱，道路狭窄，交通与物流货运环境较差。B、 渝州五金机电城地理位置石桥铺石新路渝州新城裙楼部分总经营面积约1.5万（三层：1F业态全部为五金机电，2F五金机电行业只占15%，其余为服装市场及生活配套，3F五金机电占15%，其余为空调收售租赁市场及其他配套）商铺面积区间20-96租金价格（元/月）一层：100-200,二层：80-120,三层：100-150物管费4元/月入驻商家数量一层205家，二层15家，三层20家，共计240家入驻率90%，经营状况良好备注信息该市场形成在渝州新城裙楼底部，独立商铺卖场形式，各层层高4米，内部共有五条通道，两横三纵，由于市场周边生活、商业配套成熟完善，人流车流较大，整个市场经营状况良好，但因为处于裙楼底部，加上市场的照明情况较差，给人一种阴暗的感觉。C、 科威五金机电城地理位置朝阳路与柳背桥路交汇路口总经营面积约7000（三层，单层面积2300左右）商铺面积区间20-55租金价格（元/月）一层（A区）：35-82，二层(B区)：30-60，负一层：（C区）25-55物管费5元/月入驻商家数量一层77家，二层64家，负一层70家，总计210家入驻率90%，经营状况一般备注信息该市场属于2013年新成立的五金机电市场，原是卓汇钢材市场，为裙楼市场，通铺卖场形式，停车、交通不便，但市场内商家可能由于经营年限较短对外迁的时间期望较长。D、 石桥铺机电市场地理位置陈家坪汽车站旁总经营面积约11000（两层裙楼，临街商铺与通铺组合形式）商铺面积区间32-96租金价格（元/月）一层：80-100，二层：60-80物管费4元/月入驻商家数量一层128家，二层120家，总计248家入驻率100%，经营状况一般备注信息该市场属于陈家坪一带早期形成的五金机电专业交易市场之一，被广大经营者及购买者所认可，一层周边为临街独立商铺，中央部分为通铺，二层整层为通铺卖场形式，但由于受到市场内交通及货运不便的问题，经营状况一般。E、 高新机电市场地理位置陈家坪立交桥旁（陈家坪汽车站对面）总经营面积约6120（分为ABC三区及部分棚户区商铺）商铺面积区间20-96租金价格（元/月）ABC区：40-60，棚户区：30-50物管费3元/月入驻商家数量A区30家，B区60家，C区38家，棚户区26家，总计154家入驻率80%，经营状况一般备注信息该市场由渝高物流公司开发管理，A区为一层临街商铺，B/C区为二层商铺且为统一出租，此外市场内还有2栋两层仓库，面积约1万，面积划分在50-200之间，租金为20元/月左右，由于市场位置相对靠边，距主干道还有一定距离，市场内人流车流较小，市场经营景象较为冷清。F、 西站机电市场地理位置陈家坪立交桥旁（一城新界小区裙楼）总经营面积约15000（分为临街一层、负一层）商铺面积区间30-90租金价格（元/月）临街一层：80-120，负一层：60-80物管费4元/月入驻商家数量临街一层176家，负一层136家，总计309家入驻率100%，经营状况良好备注信息该市场由一城置业有限公司开发，由于地块落差分为临街一层及负一层，拥有近3000的环形停车场，为市场内经营户、采购者及货运配送提供了方便，但因为市场管理较差，车辆乱停乱放，同时也造成车辆及人群进入市场的不便。G、 陈家坪机电市场地理位置陈家坪立交桥旁总经营面积约10000（三层，单层面积3000左右）商铺面积区间15-55租金价格（元/月）一层50-85，二层40-70，三层25-55物管费5元/月入驻商家数量一层90家，二层70家，三层55家，总计约220家入驻率95%，经营状况良好备注信息该市场属于重庆市五金机电行业的发源地之一，1999年由绅帝集团创建，陈家坪机电市场有限公司经营管理，整体为商住楼，主楼为商务写字楼，裙楼为机电市场，招商优惠政策：一次性签约一年免4个月物管费，因货运不便问题对搬迁期望较高；H、 金冠机电市场地理位置陈家坪索菲特酒店旁总经营面积约5000（经营楼层为两层，单层面积2500左右）商铺面积区间20-60租金价格（元/月）一层50-80，二层30-55物管费5元/月入驻商家数量一层82家，二层77家，总计约160家入驻率90%，经营状况一般备注信息该市场为独立商场，1-2F为经营楼层，3-5层为办公仓储楼层，建筑外观采用玻璃幕墙打造，外立面形象较好，市场内人气人流较低，经营户对市场外迁抱有一定期望； 石桥铺-陈家坪片区的五金机电交易市场算是该行业在重庆市起步较早、发展较快的一批产物，目前根据市调数据显示：该片区五金机电交易市场总经营面积接近70000，经营户数为2611家，入驻率在90%以上，经营商铺面积集中在30-60，整体经营状况良好。早期由于受到行业兴起和商户抱团群聚效应受到广泛经营者及采购者的认可，普遍都有“买五金机电，就到石桥铺/陈家坪”的思想，但如今，随着市内交通管制、重庆主城区城市规划建设以及五金机电行业发展的需求，这些市场已无法满足经营者、采购者对于产品、货运配送及周边配套方面的需求，外迁的势头以及期望愈发强烈。相信在不久的将来，这里的五金机电市场曾经经历过的火爆、冷清状况都将成为重庆城区发展的一页记忆。二郎片区 该片区的五金机电交易市场创建时间普遍要晚于石桥铺陈家坪片区，共计5个市场，分布相对分散，集中在朝阳路、火炬大道以及创新大道一带，具体分布如下：A、 朝阳五金机电市场地理位置九龙坡区朝阳路116号（石桥铺街道办事处对面）总经营面积约4300（经营楼层部分临街一层，负一层为主）商铺面积区间10-60租金价格（元/月）临街一层：50-65，负一层：35-60物管费5元/月入驻商家数量临街一层15家，负一层60家，总计约75家入驻率65%，经营状况一般备注信息该市场为小区裙楼，临街一层为生活配套及五金机电产品商铺（约15家），负一层为朝阳五金机电批发市场，该市场由于前期业态单一等出现经营问题，目前在调整业态，但招商效果并不理想，一是由于市场规模过小，二是交通、物流货运环境较差所导致。B、 渝宏五金机电批发市场地理位置九龙坡区朝阳路103号（同心家园三叉路口）总经营面积约2500（一层）商铺面积区间10-45租金价格（元/月）40-60物管费90元/月/户（统一价格）入驻商家数量10家左右入驻率不足10%，未开业经营（招商进行中）备注信息该市场为同心家园裙楼，是由原先的农贸市场改规而来，目前在统一宣传招商，由于规模较小，交通及货运不便，招商进展较慢，招商优惠政策：签一年免租6个月。C、 光华五金机电城地理位置九龙坡区二郎火炬大道旁（云湖路1号）总经营面积约25000（两层统一租售，一层可以架空）商铺面积区间20-45（一层经营面积，挑高5.1米）租金价格（元/月）35-60（二手售价：10300元/左右）物管费3元/月入驻商家数量273家入驻率93%，经营状况一般备注信息该市场是九龙坡区政府重点打造的产业项目，独立的车库/停车场，优美的屋顶花园，净宽7.8米的市场通道，独立商铺街区卖场形式，较为完善的市场管理制度，无论从规模、硬软件设施上来看远远要好于传统的五金机电交易市场，但由于周边生活、商业氛围不足，人流车流较小，经营户比较闲散，导致整个市场经营景象较为冷清。D、 金科五金机电城地理位置九龙坡区二郎火炬大道立交桥旁总经营面积约30000（分为ABCD四个区，市调区域为B、C区，均为三层独立商铺，统一租售）商铺面积区间25-50（一层经营面积）租金价格（元/月）35-65（二手售价：12000元/左右）物管费2.7元/月入驻商家数量290家入驻率88%，经营状况一般备注信息该五金机电城同样属于政府重点打造项目，创建于2006年，属于重庆市首个由传统裙楼五金机电卖场向独立商铺街区卖场形式转变的项目，早期面市得到了广泛经营者、投资客的青睐，目前虽然市场硬软件设施已具成熟，但市场经营状况始终受到周边生活、商业氛围较差的影响，人气较差，市场经营状况并不及石桥铺-陈家坪周边的五金机电专业市场。E、 二郎永动机电市场地理位置九龙坡区二郎创新大道与科技大道交汇处总经营面积约30000（分为ABCDEFG七个馆，每个馆分为上下两层，单层面积约2200）商铺面积区间20-60租金价格（元/月）一层：70-90，二层：20物管费5元/月入驻商家数量320余家（基本集中在每个馆的一层）入驻率40%（目前还在招商中）备注信息该市场于2013年9月20日正式开业，是由永动公司打造的多元化花园式，集五金机电产品展示交易、配送批发、电子商务平台、餐饮、超市及写字楼于一体的综合机电批发市场，整体建筑设计较新颖，外立面装饰给人深刻的印象，目前的招商优惠政策：签一年免租2个月。二郎片区的五金机电交易市场起步于石桥铺-陈家坪交易市场发展的中期阶段，因此在市场规模、硬软件配套设施以及市场规划管理上都明显要好于石桥铺-陈家坪周边传统的五金机电交易市场，可以说是原先传统市场的一个升级。根据市调结果显示：该片区五金机电交易市场总经营面积接近9万方，入驻经营户数量总计约1000家，入驻率相差较大，主要还是市场规模以及创建时间上的差别导致。该片区五金机电交易市场有着良好的交通、货运及其硬软件设施环境，但总体来说缺乏人气，尤其是商业氛围较弱，对于市场的成功经营还是起到一定的阻碍影响，不过随着片区的发展，人气和商业氛围逐步加强，该片区的五金机电交易市场将会得到广大经营者和采购者的认可青睐，未来也有成为该行业加速发展的条件潜力。新金尊机电批发市场地理位置九龙坡区华龙大道89号（隆鑫园区旁）总经营面积约40000（独立专业市场，厂房街区卖场形式）商铺面积区间30-70租金价格（元/月）55-90物管费3元/月入驻商家数量220余家入驻率30%（目前还在招商中）备注信息该市场是原来的陈家坪金尊机电市场拆迁新建的专业市场，经营户也多是原金尊机电市场的商家，从其他交易市场落户而来的经营户约占30%，该市场设置的有完善的物流系统，解除了商家货运配送方面的烦恼，较大的停车广场方便了外来车辆的进入以及采购者的停车需求。重庆国际五金机电城地理位置渝北区回兴兰馨大道（重庆模具产业园区内）总经营面积约52000（花园式洋房结构，三层统一租售）商铺面积区间30-60（一层经营面积）租金价格（元/月）28-55（二手售价7500元/）物管费1.5元/月（物管公司与经营户各一半）入驻商家数量800余家入驻率90%(经营状况良好)备注信息该市场属于重庆市五金机电商会重点打造的产业项目，有着“西南五金机电集散基地”的称号，建筑结构新颖，为联排花园洋房式街区卖场形式，一层为产品经营，二到三层为办公、居住区域，是一个集模具原材料、五金机电、机械机床设备、电子电气等相关产业的展销采购中心、物流中心，由于规模大、市场规范等因素，该市场的辐射能力较强，销货区域为整个西南片区。重庆赣江国际五金机电城（在建）地理位置九龙坡区白市驿镇西部国际涉农物流园区总经营面积约330000（独立商铺为主，卖场形式为辅）商家数量3000个铺位面积区间独立商铺均为110销售均价（元/）折后8000元/物管费5元/月备注信息该市场总建面100万方，分三期开发建设，市场配套的有酒店、写字楼、物流中心及大型停车场等，目前一期独立商铺仅余4席，一次性9折，按揭95折，申请行业会员可享受折上95折优惠。华南城商贸物流中心（在建）地理位置巴南区南彭镇东城大道8号总经营面积一期约320000（五金机电集群，分自营、投资区）商家数量3000个铺位备注信息该市场位于巴南区公路物流基地北区，一期总建面超100万方，集建材城、 五金机电、副食品、汽摩汽配、茶叶茶具、酒店用品以及小商品七大功能区，融合商务酒店、星际写字楼、高端商业于一体，属于目前重庆市最大的专业市场集群。2.1.5 重庆五金机电专业市场总览市场名称总经营面积（）经营面积区间（）租金水平（元/月）入驻商家数量（家）南华街沿线机电市场3300016-9630-801070渝州五金机电城1530020-6480-200240西站机电市场1520032-9660-120309高新机电市场612020-4830-60154石桥铺机电市场1040032-9660-100248陈家坪机电市场1000015-5535-85215金冠机电市场500030-6030-80160新金尊机电市场4000030-7055-90220科威五金机电城650020-5527-82210二郎永动机电市场3500035-7020-80320金科机电城（B、C区）3000025-5035-65290光华五金机电城2500020-4535-60273朝阳五金机电市场430017-6535-6075渝宏五金机电市场250010-4540-6010重庆国际五金机电城5200030-6028-55800已经营市场合计3138204600赣江国际五金机电城（在建）330000/共计3000铺位华南城商贸物流中心（在建）320000/共计3000铺位2.2 重庆五金机电交易市场出现的问题纵观重庆市各类五金机电市场，虽然整体经营状况良好，行业发展潜力较大，但从目前市场规划以及经营管理等方面也不难看出一些问题所在，因此在本项目的前期规划和开发建设上我们应尽量规避这些问题，提升项目品质档次，顺应重庆城区开启新型专业化市场的格局，具体问题如下：2.2.1 商家数量庞大却分散市场名称入驻商家数量（家）1、南华街机电市场10702、渝州五金机电城2403、西站机电市场3094、高新机电市场1545、石桥铺机电市场2486、陈家坪机电市场2207、金冠机电市场1608、科威机电市场2109、二郎永动机电市场32010、金科机电城（B、C区）29011、光华五金机电城27312、朝阳五金机电市场7513、渝宏五金机电批发市场1014、新金尊机电批发市场22015、重庆国际五金机电城800合计4600数据显示，目前重庆在五金机电交易市场经营商户数量超过4600家，加上一些零散的商家，总数接近5000家，但区域分布比较分散，除去南华街沿街及重庆国际五金机电城外，其他每个市场的入驻商家户数也较少，造成了目前行业客户的分流、管理的不便以及物流的不便。2.2.2商铺、仓库、物流联动性差在石桥铺陈家坪片区的五金机电交易市场，这一问题现象较为明显，市场内的仓库有限，较多的商家只能寻求市场外的仓库用房，取货送货等效率降低，加上今后大货车在市内禁行等一系列交通方面硬性措施的实施，商家物流、收货、发货成本增大，对商户经营状况都是更大的考验，因此问题将更加严重。2.2.3 产品功能性差目前重庆市大部分五金机电交易市场的产品功能性较差，表现在以下几个方面：商铺：商铺的开间、进深、层高、承重、货物上下动线等设置落后，跟不上市场及其行业的发展需求，给许多商家的经营造成不便。仓库：目前多数商家的仓库为市场附近的民房、地下室或者商铺架空层等改装而成，不能实现叉车等高效率服务，且安全系数较低。物流：目前众多市场内为私人临时运货车辆，随意乱停乱放现象严重，导致市场形象及道路通行受阻。停车位：普遍市场内的停车位设置过少，导致现有车辆、经营户车辆等只能停放在路边，严重影响区域交通。其他：规模较小的市场占多少，且没有专门的大型机械摆放场所，产品摆放杂乱无章。 2.2.4 市场环境脏乱环境脏、乱、差是石桥铺陈家坪一带五金机电市场给人留下的第一直观印象，卸货区凌乱、市场内经营户货物堆放杂乱、道路狭窄造成的车辆乱停放以及市场卫生条件差等等都给予市场经营状况不利的一面，归根结底还是在于市场管理制度的不完善。 过道狭窄引起的车辆杂乱停放， 卫生环境不佳 2.2.5 内外部交通受到极大制约受到市场内外部交通不畅的制约，尤其是石桥铺陈家坪一带交易市场，经营户对市场内外货运环境极为不满，总结原因有以下几点：1、市场停车位不足，2、市场内外道路过于狭窄，3、车流量较大，4、货物占道现象明显，5、市场管理力度不够，6、陈家坪立交车流人流大，交通压力较大，以渝州五金机电交易城为例，如下所示： 由于市场规划道路不够规范，同时没有对市场内外部交通进行统一管理，感觉市场交通十分混乱，而且市场的次要通道也很窄，货车几乎不能通行，让商家对收货发货十分头痛。 2.2.6 产业链延展度低根据市场调查数据显示，目前市场主要以批发、零售交易为主，缺乏与该产业相对应的形象展示、加工贸易以及售后服务等延展功能，而一个完整、规范的市场需要将上述功能整合，从展示到销售再到售后形成一套全能、一站式的服务链，这些因素对市场成功与否、商户的经营状况至关重要。2.2.7 信息化水平低社会发展到现阶段，已经从逐步以物质与能源为经济结构的重心向以科技信息为经济结构的重心转变，任何产业都脱离不了先进的技术而独立发展。但是目前重庆五金机电交易市场中经营户的收发货、业务联络等方式主要还是依靠电话、传真等传统形式，较少的商家涉及到网络信息平台、电子商务平台等更为有效便捷的方式，而仓储管理、市场管理等依靠的都是人力，基本没有用到一些信息化管理技术，整体信息化水平较低。2.3 重