万博农贸城项目可行性研究报告.doc

万博农贸市场项目 可行性研究报告

万博农贸城项目

可行性研究报告

目 录
第一章 总论 1
1.1 项目概况 1
1.2报告编制情况 2
1.3结论 4
1.4建议 4
第二章 项目提出背景及建设的必要性 5
2.1项目提出背景 5
2.2项目建设的必要性 6
第三章 总体规划目标和规划理念 9
3.1规划背景 9
3.2基地分析与规划要求 9
3.3规划理念 9
3.4规划设计目标 10
第四章 建设地点及建设条件 12
4.1 项目建设地点 12
4.2建设条件 12
第五章 征地拆迁及移民安置分析 17
5.1征地及拆迁 17
5.2居民安置 17
第六章 建设规模和主要技术指标 18
6.1建设规模 18
6.2主要技术指标 19
第七章 资源开发及综合利用 21
第八章 工程技术方案和运营方案 23
8.1 设计依据 23
8.2 规划定位 23
8.3规划目标 23
8.4规划构思 24
8.5招商运营方案及策略 28
第九章 建筑节能及能耗 31
9.1 节能设计主要依据 31
9.2 能耗状况和能耗指标分析 32
9.3 节能措施 35
9.4 节能效果分析 43
第十章 环境和生态影响分析 44
10.1 场址环境条件状况 44
10.2执行的环境质量标准及排放标准 44
10.3 生态环境影响分析 44
10.4 生态环境保护措施 47
10.5 地质灾害影响分析 49
10.6环境影响评价 50
第十一章 项目实施与管理 51
11.1 建设组织与管理 51
11.2 物业管理 56
第十二章 经济影响分析 58
12.1编制依据 58
12.2总投资估算 58
12.3 财务分析 62
12.4 项目影响分析 63
12.5 项目建设对##县经济影响分析 64
12.6 项目建设对宏观经济影响分析 64
第十三章 社会影响分析 65
13.1 社会影响效果分析 65
13.2 社会适应性分析 66
13.3社会风险及对策分析 67
第十四章 结论及建设 71
14.1结论 71
14.2建议 71
附件 招标方案 73
附件：
附件1 项目投入总资金估算汇总表
附件2 销售收入与经营税金及附加估算表
附件3 利润与利润分配表
附件4 项目投资现金流量表
附件5 项目资本金现金流量表
附件6 地理位置图

V

第一章 总论

1.1 项目概况
1.1.1项目名称
万博农贸城项目
1.1.2项目性质：新建
1.1.3建设单位概况
1、项目建设单位：县万博商贸有限公司
2、法人代表：
3、建设单位简介：
##县万博商贸有限公司成立于2016年8月，注册资金1000万元，公司地址位于##县洋湖乡政府院内，主要经营范围是传统文化传播和交流、非物资文化遗产的发掘和保护，建筑工程施工及房屋销售，农副产品、农资、五金建材的批发等。公司将秉承“让更多的人享受美好生活”的企业使命，用企业的核心价值观—守诺担任、共同发展，来指导各项工作；坚持为社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的生活。公司将逐步由小到大，由弱到强，由粗放式管理到规范化管理，逐步建立起现代规范的企业管理制度，锻造了一支过硬的管理团队，目前公司以适应多项动作为前提，以全面降低成本、加强风险控制为指导，以产品创新研究和建设、销售为主线，以财物人力行政等为管理支持，建立了体系化的公司机制，公司对洋湖乡鼓子秧歌艺术进行统一的经营业态规划，进行统一管理、服务和推广、保证文化产业的有序发展、持久兴旺。
1.1.4项目建设地点
本项目建设地点：洋湖乡政府大院西侧，温韩路以北。
1.1.5建设规模和主要技术指标
##县万博农贸城项目，用地面积271333平方米(合407亩)，总建筑面积264900平方米，项目规划绿地率16%，建筑密度40%，容积率0.98。
1.1.6建设期
建设期36个月，从2016年8月至2019年7月建成，2022年7月销售完毕。
1.1.7项目投资规模和资金来源
项目总投资53000万元，其中资本金13300.00万元，银行贷款39700.00万元。资本金包括自筹资金2700.00万元，拟申请专项建设基金10600.00万元。
1.1.8项目经济效益及前景
项目建成使用后，可实现营业收入73029.27万元，实现利税20029.27万元，税后利润13220.82万元。
1.2报告编制情况
1.2.1报告编制单位
发证机关：中华人民共和国发展与改革委员会
1.2.2可行性研究报告的编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国安全生产法》；
3、《中华人民共和国城乡规划法》；
4、《中华人民共和国环境保护法》；
5、《中华人民共和国房地产管理法》；
6、《中华人民共和国招投标法》；
7、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
8、国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本，2013年修改）》；
9、国家发改委、原建设部《建设项目经济评价方法和参数》(第三版)；
10、国家发改委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》(发改投资[2007]1169号)；
11、《滨州市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
12、项目所在地有关基础资料；
13、项目承办单位提供的基础资料；
14、项目可研报告编制委托书。
1.2.3项目可研报告研究范围
1、建设单位概况；
2、项目概况；
3、建设用地和相关规划；
4、资源利用和能源消耗分析；
5、环境影响分析及抗震设防情况；
6、经济效益分析；
7、社会效果分析；
8、结论及建议。
1.3结论
通过研究认为，本项目符合国家和地方的产业政策。项目的实施将形成立足鲁北、面向全省，辐射华北农贸市场，能拉动其他产业的健康持续发展，又能大大缓解鲁北地区仍至华北地区就业压力，增加地方财政税收，促进区域经济的发展，并进一步促进基础设施和环境建设，提高居民生活水平与生活质量具有重大意义。项目在计算期内经营收入73029.27万元，扣除投资成本53000万元，及相关税费2401.51万元后,项目缴纳的土地增值税为2203.22万元，可获利润总额17627.76万元，再扣除所得税4406.94万元，净利润13220.82万元。
项目建设的经济效益、社会效益十分显著，项目是可行的。
1.4建议
为使本项目顺利建设和投入运营，可研阶段建议如下：
1、项目建设涉及部门较多，需要有关部门的积极支持。项目建设单位要与有关单位进一步健全合作机制，保障项目的顺利实施。
2、本项目流动资金需求量较大，需项目实施企业和有关机构在项目建设初期就做出有序的安排。
3、在企业现有市场的基础上，进一步扩大市场占有率，积极开拓市场，搞好经营模式，为企业进一步发展奠定基础。
4、在初步设计之前，尽快完成本项目的环境影响评价报告。

第二章 项目提出背景及建设的必要性

2.1项目提出背景
2.1.1建设背景
改革开放30多年来，##县洋湖乡在各级党委、政府的领导下，各项事业得到的长足发展，居民的物质生活水平有了很大的提高，经济实力不断增强，为统筹经济发展，全面建设小康社会做出了积极贡献。万博农贸市场项目是三农建设工程项目，主要用于##县西部周边区块农贸市场配套。随着洋湖社区项目的建设完成和大量居民的入住，以及人口的不断增加，附近没有规模农贸市场。由于农村居民生产生活的需要，农贸市场交易品种混杂，交易量日益增加，人流、物流、信息流流通不畅，给洋湖及附近的居民生活上带来了很多不便。随着周边经济的日益发展和人口的不断增长，商品流通速度加快，人流量增加，市场交易的商品种类数量增加，现有的小散农贸市场已经远远满足不了经济发展和商品交易的需求，以街为市的趋势已有所上升，市场拥挤，导致了脏乱差的现象，管理部门力量不足、力不从心的矛盾日益突出，也以满足不了滨州市西部及德州市东部三农产品及农资的交易需求，也远远满足不了日益增长的人口和经济需求以及消费的需求。
2.1.2当前市场形势及现状
鲁北地区当前商贸物流业仍处于初级阶段，商贸物流企业占地规模、资产规模较小，经营分散，布局不尽合理，所从事涉及行业有限，与现代商贸物流业的要求相距甚远，与发达地区及周边省份相比，还有较大差距。
1、业态不全，仍没有行业形成具有全省辐射能力的大型专业市场。
2、现有的一些市场规划设计落后，无法就地改造和再扩建改造，在建筑上空间尺度不合理，建筑装立面和外形趋同，标识性差。交通上没有系统组织，人性化不足。
3、经营环境恶劣，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏乱差堵问题突出。
4、交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。
5、配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。
6、经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。
7、商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。
8、物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。
9、整个鲁北地区物流形态还比较落后，服务项目单一。物流企业仅停留在提供简单的运输和仓储服务上，难以满足优质、多元、快速、准确的物流需求。行业物流发展不均衡，运输难以形成回流，效率较低。
2.2项目建设的必要性
2.2.1该项目建设是满足洋湖社区和周边人民的生活需要
农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关，不可或缺的购物场所，同时是农副产品流通的重要载体，他是与我国现阶段经济发展水平、群众消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其他商品市场一样作为生产者与经营商乃至最终消费者之间的纽带，作为城市居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，同时也是进一步改善民生，解决当地老百姓买菜难的一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。万博农贸市场的建设是县委、县政府贯彻落实党的“十八大”精神，加快解决附近人民群众生活设施困难的实际举措，本工程项目的建成，将使##县洋湖乡及附近居民买菜难问题得到有效缓解。所以对该项目进行建设十分必要。
2.2.2该项目建设是繁荣##县商贸流通的需要
##县是农业大县，农产品资源比较丰富，为了让本县的农产品能够走出去，新建的万博农贸市场将为之提供一个良好的交易平台，同时，将吸引更多的客商来此投资兴业，不断繁荣##县商贸流通领域。
2.2.3该项目建设是解决##县就业问题的需要
万博农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将提供许多就业机会，这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着##县工业化、城镇化的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此该项目建设是解决##县就业问题的需要。
2.2.4该项目建设是发展农村经济，促进农民增收的有效途径
##县是农业大县，农产品是农村新的经济增长点。项目拟通过建设标准化农产品贸易，为农民生产的农产品交易提供产地和信息服务，可以使农民获得更多的生产利润，增加农民收入。
2.2.5该项目建设是我县城区城市化发展的必然要求
在相当一个时期，专业农贸市场在推进城市化进程、改善人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、促进社会和谐发展中都发挥着不可替代的作用；他不仅仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象，政府和社会都应正确认识、高度重视。要充分考虑其公益性，与新农村建设同步规划，同步建设，同步运行。要确力社会效益优先观念，增强市场主办者的社会责任意识，提高市场经济效益的同时，更要重视专业农贸市场的社会效益，改变落后陈旧的“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”办市场思路和“重收费、轻管理、重权利、轻责任”的管理现状。要确实持续适应社会经济发展和人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期行为，加大、完善专业市场的建设，实行传统农贸市场和现代化专业市场并存，满足不同层次消费者的需求。搞好城乡农贸市场建设，不但可以提高一个城镇的品位，而且可增强区域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城镇化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极的作用，是商贸服务业为农业提供服务，畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道，满足人们消费需求的重要手段，所以实施建设该项目势在必行，是社会发展的需求。
经过市场调研和谁分析，我们认为：为推动鲁北地区现代物流和商贸服务业的发展，建设一个大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。本项目的规划定位和建设，符合山东省长远产业规划和黄河三角洲蓝色经济带产业规划，本项目的建成和运营将为鲁北地区乃至华北地区和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进滨州地区物流中心的快速形成，带动全省及周边多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。

第三章 总体规划目标和规划理念
3.1规划背景
##县位于山东省北部，黄河下游，北依无棣、庆云县，南连惠民县，东与沾化、滨州比邻，西与乐陵、商河县接壤。县境平均东西长39.7公里，南北宽20公里，总面积792.5平方公里，人口43万。
随着##县和谐城乡建设行动的推行、新型城镇化体系的构建和##县实施中心城区带动战略的实施，居民的生活水平有了较大的改善，城市规模也不断外延和拓展，对外贸易与交流日益繁荣，同时交通条件日趋便利，为设置大型商贸市场提供了优越的开发条件。
项目建设地点位于##县西部，与德州市、济南市相邻，有着优越的交通便利条件，该项目建设对城镇的发展将起到重要的促进作用。
3.2基地分析与规划要求
项目位于县城西部，##县洋湖乡温韩路以北，乡政府大院西侧，交通十分便利，面积271333平方米(合407亩)，总建筑面积264900平方米。
项目地块，用地形状为长方形，较为规整，地势平坦，可多向出入口。
3.3规划理念
本项目在规划理念上，力求体现五个创新：
1、功能定位创新
农贸市场模式特点，引入高、中、低不同层次的商业形式，以中档为主，配套物流仓库、辅助办公，营造良好的创业环境和商业氛围。
2、规划布局创新
打破纯粹集中或分散规划模式，将集中商业、联体商业和分散有机结合，满足不同商户的投资需求和功能需要。
3、空间组织创新
注重建筑空间布局的开放性和商业价值的结合，将内部式商业空间与外街式商业通过广场、连廊、平台等形式有机串联，形成整体。
4、建筑设计创新
注重建筑体关系处理，建筑界面与城市界面的衔接，通过装立面的节奏性变化和细节处理，丰富建筑临街界面，营造浓郁、典雅的商业氛围。
5、景观设计创新
注重景观与建筑环境的融合，将景观引入建筑组群之间，创造休闲性、景观性内街，同时以绿化作为建筑界面与城市界面过渡，弱化建筑的大体量感，打造绿色市场概念。
3.4规划设计目标
创造一个商业功能和创业服务兼顾的大型农贸商城，个性鲜明的区域标志性创业示范基地。在规划和建筑设计中推动新型农贸市场模式的发展，以达到社会效益、环境效益经济效益的有机结合。
项目地理位置优越。本次规划通过全面、细致的整体规划，充分利用空间，科学合理设计，努力创造一个具有优雅环境、丰富文化内涵，与周边和谐统一的商贸中心。本项目位于县城南郊，区域现状是参差不齐的老民房、坑洼不平的村庄道路、垃圾成堆、蚊蝇乱飞的乡村环境。当地居民渴望重新规划和建设的呼声很高，该项目的开发建设从根本上解决了以上各方面的不和谐状况，对##县西部城镇化进程的加快起到了积极的作用，从整体规划来说本项目的建设符合##县城市整体规划要求，同时改善了附近村民的环境条件，提高了人们的生活水平。
该项目在道路、绿化、布局上充分考虑城市整体规划要求，在设计上本着以人为本，环境优先的原则。力求营造出市场、文化、环境相结合的商贸中心，规划设计力求做到造价不高水准高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美。
空间设计在充分满足使用者功能需求的基础上，尽量提高空间的利用率，合理布置交通流线，重视楼房的通风、采光、保温节能等实用功能的提升。
在城市整体规划的指导下，坚持统一规划，合理布局，全面配套，分期实施的原则，注重居民拆迁安置，以改善环境条件、促进经济发展和##县城市开发建设相结合，创造出具有地方特色的文明商贸中心。

第四章 建设地点及建设条件
4.1 项目建设地点
本项目拟建地点位于##县洋湖乡温韩路以北，乡政府大院西侧。项目建设总用地面积271333平方米(合407亩)。
4.2建设条件
1、气候条件
##县处鲁北平原濒海地带，属东亚季风区，大陆性气候，四季分明，湿热同季。
常年主导风向 西南风
全年平均风速 3.8m/s
最大风速 4.1m/s
最小风速 3.3m/s
年平均气温 12.3℃。
极端最高温度 40.1℃
极端最低温度 -21.5℃
年均最高气温 32℃
年均最低气温 -8℃
平均日照 2704.2小时
年平均降雨量 612.0mm
最大降雨量 1226.4mm
最小降雨量 280mm
全年无霜期 163.5天
最大冻土深度 0.65m
多年平均相对湿度 65%
2、地形地貌
滨州位居黄河“龙头”，地理坐标在东经117"13'～118"37'，北纬36"41'～38"16'。东西最大跨境120公里，南北最大跨境175公里，总面积9444.65平方公里。滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过渡到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲积平原。
##县位于滨州西北部，属黄河冲积平原，地势平坦，局部由西南向东北呈现倾斜，微坡起伏，形成缓岗，成微坡平地和浅平洼地相间的地貌特征。##工程地质主要土层为粘土、亚粘土、轻亚粘土为主，加厚薄不均的淤泥土层地基，地耐力较低，土地承载力为8～10吨/平方米。
3、水文
##水资源主要分地表水和地下水两类。地表水除大气降水外，过境客水主要有引黄、德惠新河、商东河等；地下浅层淡水一般在50米左右。劳店乡东部属咸水区，地下水矿化度大于5.0克/升，不宜饮用；幸福水库水源来自引黄，蓄水量250万立方米，主要供应全县生产和生活用淡水。
4、工程地质和水文地质
##县古地质构造属河滩凹陷平原部分，经太行山、燕山运动的沉积物堆积和黄河、海河水系携带大量泥沙的填充，逐渐成为陆地，以黄泛沉积物为主，属华北黄泛冲积平原。微地貌土壤类型，在黄河冲积母质上发育形成。全县地表层大部分为第四纪沉积覆盖，小清河以北属黄河冲积沉积，厚度多在200～400m之间，其中小清河与黄河之间最厚，达400m。本项目拟建厂址位于黄河冲积平原上，地基土成层规律较为均匀，地质稳定，场地地下水对混凝土及混凝土中的钢筋均无腐蚀性。
根据项目地质勘察报告，本场区地基土主要是第四系冲洪积层，其岩性以粘土和(粉)砂土为主，自上而下共分八层：
①粉土，浅黄色、黄色，湿，顶部约0.3m为耕土，下部不能搓条，手捻有砂感，1.0m下振动析水，局部为分砂或分质粘土，该层场区内均有分布，层厚0.7-2.7m。
②粘土，棕色、棕黄色，刀切面光滑，局部为粉质粘土，该层在场区内均有分布，层厚0.4-3.6m。
③粉质粘土，灰黄色、黄色，刀切面销粗，该层在场区内均有分布，层厚0.4-4.0m。
④细砂，灰色，饱和，成份以石英、长石为主，暗色矿物次之，局部夹粘土或粉质粘土薄层，该层在场区均有分布，厚薄不均，层厚1.1-6.9m。
⑤粘土，灰黄，灰黑色，刀切面光滑，含有机质及贝壳碎屑，夹较多粉质粘土薄层，局部为粉细砂，该层在场区内均有分布，层厚1.2-5.9m。
⑥细砂，浅灰色-深灰色，饱和，成份以石英、长石为主，暗色矿物次之，分选及磨圆稍差，夹粘土或粉质粘土薄层，场区内均有分布，层厚0.5-4.8m。
⑦粉质粘土，灰黄色，刀切面稍粗，手捻稍有砂感，该层在场区内均有分布，厚度较小，层厚0.5-3.0m。
⑧细砂，浅灰色、灰色、饱和，成份以石为主，暗色矿物次之，在其中部、下部夹粘土薄层，该层未揭穿，最大揭露厚度14.4m。
勘察深度范围内揭露的含水层为4、6、8层，其岩性均为细砂，该场地地下水类型为第四系孔隙潜水，勘测其间地下水位埋深为1.2-2.9m，水位标高37.52-3.72m。场地无液化土层，在长期浸水条件下地下水对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，在干湿交替条件下，地下水对混凝土具有中等腐蚀性，对钢结构具有中等腐蚀性。
5、地震级别
##县属黄河冲积平原，地域广阔，地势平坦，土质以亚沙土为主，平均海拔7m左右。根据国家地震区划图，##县地震基本烈度为7度。
6、社会经济条件
2015年，##县积极作为，实现科学发展、和谐发展。面对严峻的宏观经济形势，县政府在县委的坚强领导和县人大、县政协的监督支持下，团结带领全县人民，深入贯彻落实科学发展观，解放思想，抢抓机遇，攻坚克难，真抓实干，全县经济社会保持了平稳较快发展的良好态势。
##县积极应对金融危机带来的影响，突出第一要务，认真贯彻中央保增长、扩内需、调结构、惠民生等一系列政策措施，经济运行呈现出持续健康发展的良好局面。
7、电力通讯条件
滨州市拥有110千伏及以上变电站16座，变电总容量161.6亿千伏安，输电线路834.3公里，配电线路112.3公里。供电电压合格率完成99.68%，其中A类达到99.9%，配电系统供电可靠率RS1、RS3均达到99.986%，10千伏线路全部实现手拉手、双电源供电。城农网经过建设改造，电网设备水平发生质的飞跃，供电能力显著增强，电网技术装备和管理水平明显提高，电网结构更趋于合理。500千伏黄河北输变电工程建成投运，为滨州、东营两地电网增加了电源支撑点，提高了电压质量和可靠性。该工程具有超高压、大容量、运行稳定的特点，总投资10亿元，是近年来在滨州投资规模最大的工程项目之一。
邮电通信业稳步发展。完成邮政业务总量0.1亿元，下降10%，电信业务总量1.24亿元，增长28.7%。年末固定电话用户7.58万户；移动电话用户21.32万户。互联网用户数达到1.91万户。

第五章 征地拆迁及移民安置分析
5.1征地及拆迁
5.1.1 土地征用
该地块征地工作基本就绪。
5.1.2 拆迁
该地块无居民住宅，不涉及拆迁。
5.2居民安置
本项目无居民安置。

第六章 建设规模和主要技术指标
6.1建设规模
##县万博农贸城项目，用地面积271333平方米(合407亩)，总建筑面积264900平方米。
该项目规划建设内容及规模如下：
（1） 工农商文化服务中心楼一栋，建筑面积21469.1平方米，主要用于商贸城各销售区的服务以及综合管理和推广。
（2） 农副产品日常用品销售区，建筑面积45918.9平方米，主要用于农副产品和日常用品的销售，满足洋湖乡以及邻近商河县、惠民县、乐陵市等农副产品和日常用品的运转。
（3） 家具家电服饰销售区，建筑面积20730.7平方米，主要用于家具家电服饰的运转、批发以及销售，满足市场产品的需要的同时带动我乡鼓子秧歌传统服饰的展示以及销售推广。
（4） 农机、化肥、种子销售区，建筑面积20932.5平方米，可以满足全乡农民关于农资产品的需要，既方便农民农资产品的购买又带动农资产业的发展。该销售区可以拉动附近商河县、惠民县、乐陵市等农资市场的交流。既满足了农民对于农资产品的需要，同时带动我乡农资市场的发展。
（5） 百货销售区，建筑面积10622.5平方米，用于附近居民关于生活用品的购买，方便乡镇居民的生活，促进附近百姓拉近交流沟通距离。不仅满足生活需要，同时加强经济交流的机会，为带动我乡经济发展添砖加瓦。
（6） 建材、板材销售区，建筑面积40535.3平方米。主要用于建材、板材的批发及销售。满足附近县市市场的需求，扩大洋湖乡建材、板材市场的规模，促进改领域的经济发展。
（7） 幼儿前期辅导中心，建筑面积7261.1平方米，按照3~6岁儿童生长发育的客观规律将幼儿教育的五大领域——健康、语言、社会、科学、艺术予以科学地整合，构建“辅导中心与家庭”、“辅导中心与儿童、家长及家庭成员”之间立体交互的综合辅导教育环境。
（8） 远期市场发展区，建筑面积29479.7平方米，主要用于满足未来市场发展需求，扩大市场规模，提升整个项目综合实力。
（9） 生活养老区，建筑面积50000平方米，主要用于业主生活及养老所需。
（10） 农贸仓储物流中心区，建筑面积17950.2平方米。
6.2主要技术指标
项目规划绿地率16%，建筑密度40%，容积率0.98。详见下表6-1。
表6-1 主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
一
建筑指标

1
用地面积
平方米
271333

2
总建筑面积
平方米
264900

3
容积率

0.98

4
建筑密度
%
40

5
绿化率
%
16

二
经济指标

1
建设总投资
万元
53000

1.1
开发建设投资
万元
48969.61

1.1.1
前期工程费
万元
1154.96

1.1.2
桩基费用
万元
2384.10

1.1.3
建筑安装工程费
万元
34437.00

1.1.4
基础设施建设费
万元
6622.50

1.1.5
应缴纳的配套费
万元
4371.05

1.2
管理费用
万元
516.19

1.3
不可预见费
万元
685.58

1.4
建设期利息
万元
2828.62

2
营业收入（经营期平均）
万元
73029.27

3
税金及附加（经营期平均）
万元
2401.51

4
土地增值税
万元
2203.22

5
利润总额（经营期平均）
万元
17627.76

6
所得税（经营期平均）
万元
4406.94

7
税后利润（经营期平均）
万元
13220.82

8
销售利润率
%
18.10

9
投资利润率
%
24.94

10
财务内部收益率（所得税前）
%
15.86

11
财务净现值（所得税前）
万元
11202.76

12
投资回收期（所得税前）
年
5.25

13
财务内部收益率（所得税后）
%
9.42

14
财务净现值（所得税后）
万元
8402.07

15
投资回收期（所得税后）
年
5.40

16
资本金收益率
%
25.50

17
基金平均年化投资收益率
%
4.2

第七章 资源开发及综合利用
该项目非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。
本项目主要消耗资源是土地，项目建设于##县西部。##县位于山东省北部平原的黄河三角洲开发区，处于山东半岛和京津两大经济地区的连接地带，地理坐标为东经117"15'～117"52'，北纬37"26'～37"43'，县境南北长26.5公里，东西宽48.5公里，总面积792.49平方公里，土地资源丰富。本项总用地面积271333平方米，##县土地资源能够满足本项目建设的需要。
项目建设中，要按照国家的各项规定，在满足日照、建筑间距、周边退距的前提下，尽量节约土地，提高土地的利用水平。
为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：
1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。
2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如各类环保墙体砌块等，杜绝粘土红砖的使用量。
3、推广使用新技术、新工艺，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。
4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。
5、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。
6、在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。
第八章 工程技术方案和运营方案
8.1 设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、《城市规划编制办法》，建设部，2006年；
3、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93 2002年版)；
4、《城市道路交通规划设计规范》 （GB50220---95）；
5、《住宅设计规范》 （GB50096---2003）；
6、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）；
7、《滨州市城市规划管理办法》；
8、《##县城市总体规划(2005—2020)》；
9、国家、山东省、##县有关的法律、规范和条例；
10、其他相关国家及地方法律、法规、规范等。
8.2 规划定位
项目市场定位：立足##、面向鲁北、辐射华北的大型农贸综合市场。
项目主要销售对象为从事商贸及服务业的个体经营者，也会有相当一部分实力雄厚的外地投资者前来购置。鉴于##良好的发展机遇和政策环境，荣乌高速公路、德龙烟铁路的通车及##火车站建成等重大利好条件，项目预期会受到社会广大投资者的欢迎，建设前景良好，还为相邻小区居民的生活提供购物、休闲等方便，对加快##城镇化改造步伐，改善城镇周边面貌，能起到明显的带动作用。
环境塑造定位：充分利用区位优势，打造快捷方便的购物与消费环境，努力实现人性化设计，在项目范围内营造国内环的综合市场。
8.3规划目标
创造一个商业用创业服务兼顾的大型农贸城，个性鲜明的区域标志性创业示范基地。在规划和建筑设计中推动新型农贸市场模式的发展，以达到社会效益、环境效益和经济效益的有机结合。
基于项目自身特定的区位优势和环境条件，以设计现代化、人性化，创造充满时代感、能够体现城镇新风貌的大型市场为目标，合理确定市场的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化的综合市场，最终达到“为顾客提供方便、为城镇形象、为开发者技术先进品牌、为业主创造利润”的目标。
8.4规划构思
1、功能分区与分析
规划总体上分为九大功能区，分别为：
（1）工农商文化服务中心。
（2）农副产品日常用品销售区。
（3）家具家电服饰销售区。
（4）农机、化肥、种子销售区。
（5）百货销售区。
（6）建材、板材销售区。
（7）幼儿前期辅导中心。
（8）远期市场发展区。
（9）生活养老区。
（10）农贸仓储物流中心区。
各区之间可分可合，独立使用，有利于分时运行和分期建设。
2、规划结构分析
总体规划采用“两心、三轴、九区”的规划空间结构。
“两心”---指有两个中心交汇核心区。
“三轴”---指一条贯穿南北的纵轴，是联系各区的主要交通通道。
“九区”---批规划的九大功能分区。
3、道路系统
该用地区域周边城市道路交通条件优越，区位优良、交通便利。
结合功能分区与空间布局，结合实际情况，加强各组团相互的连接和便利内外交通联系，同时道路设计利用自然规划的手法，流线自然通顺，形成移步景异的空间变化，创造良好的内外空间景观。市场内部交通流线力求清晰合理、舒适方便，与外部城市道路对接顺畅。规划道路系统分为三级：一是城市级道路，主要为穿越南区的大型机动车道路，宽度16米，满足于城市道路系统需要；二是内部的主要道路，主要是一般机动车交通联系道路，宽度10-12米，满足市场内部各区的联系需要；三是各功能区建筑之间的混合型道路，宽度6-10米，满足步行及临时性货物要求，同时满足消防通道的要求。
流线组织。规划的南北地块均形成机动车环道，在道路设置上，大型车和小型车分离，部分功能区内部主要供行人使用，人车分流。配套疝住内部独立组团，避免干扰。每栋建筑之间均有通道，较长建筑之间均有消防通道，能满足消防要求。
4、停车分析
规划地块均结合功能区的流量特点，就近设置集中停车场。主要结合道路及地块周边设置停车场，机动车尽可能不进入市场腹地穿行，减少干扰，保证安全，商住区组团内部底层设置内部停车库，独立使用，大中型车停车主要设置在物流中心和周边停车带上，道路路幅也相对加宽，满足物流集散需要。
非机动车停车主要停放在主要道路两侧区域，也可结合建筑山墙位置适当灵活布置。商住非机动车主要投放在自身组团内部。
5、公共设施分析
依据控制性详细规划以及##县城市总体规划，该区域人口较为密集，所以本项目建成后，将根据周边环境和总体定位，为##县西部增添现代气息与活力，并设置了休闲娱乐及服务设施。结合总体规划以及现状特点，结合实际情况，以符合居民活动规律和日常生活习惯为原则，以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求。同时所配置的功能内容要避免与周边已有的设施形成重复，兼顾其经营管理的合理性和经济性。
其它服务设施：内部垃圾实行袋装收集管理，市场内部设置垃圾收集点，再由专门部门负责转运。规划范围内设置公厕两处，均结合服务网点设置。此外，项目区以东为中医院用地，医疗服务设施建设有保证。
6、给排水工程分析
本地块内住宅及附属设施的生活给水、排水、雨水、消防系统设计。
给水——区内由##县市政给水管直接给水。自温韩路引入两条给水引入管，管径均为DN300毫米，供水水压均能满足市场多层建筑直接供水的压力要求。为确保生活消防用水安全可靠，规划沿市场内主要道路布置给水环状管网，管径DN200-300毫米，给水环状管道上预留各建筑给水引入管接口，管径为DN50-150毫米，分别向市场内各用水点供水。
污水——排水采用分流制，生活污水经污水管网收集后接入市政污水管道，最终汇入县城污水处理厂集中处理。污水量按建筑生活雨水量的80%计算，生活污水先进入化粪池进行预处理，然后由污水管网收集进入市政污水干管集中处理。餐饮等厨房污水必须先进行隔油处理，符合排放要求后进入市政污水管网。项目污水主干管道沿市场主要道路敷设，管径D300-D500毫米，在规划的污水主管道上预留各建筑的污水接入管，管径为D300毫米。污水管道采用高密度聚乙烯双壁波纹管，橡胶圈接口。
雨水——按重现期为5年设计，暴雨强度为151mm/h。雨水集中后依地势排入地下管网，部分引入市场景观水体。市场内雨水通过雨水管道收集，分散就近排入附近水体，管径D400—D1000毫