云南昭通产权式酒店可行性研究报告.doc

1 昭通昭通 XXXX 酒店酒店 可行性可行性研究研究报告报告 2 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况.错误!未定义书签。一、项目名称与承办单位.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、可研报告编制的依据和范围.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、主要技术经济指标.错误错误!未定义书签。未定义书签。第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性.错误!未定义书签。一、项目背景.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、项目建设的必要性.错误错误!未定义书签。未定义书签。第三章第三章 工程选址工程选址.错误!未定义书签。一、地理位置.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、地形、地貌.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、工程地质情况.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、气象.错误错误!未定义书签。未定义书签。第四章第四章 征地拆迁征地拆迁.错误!未定义书签。第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.错误!未定义书签。一、总平面布置原则.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、规划建设的指导思想及原则.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、项目总平面布置及功能分区.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、主要建筑结构与装饰.错误错误!未定义书签。未定义书签。五、建筑设计.错误错误!未定义书签。未定义书签。六、抗震.错误错误!未定义书签。未定义书签。第六章第六章 公用工程公用工程.错误!未定义书签。一、给水系统.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、供电工程.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、采暖、通风工程.错误错误!未定义书签。未定义书签。第七章第七章 环境保护环境保护.错误!未定义书签。一、设计依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、建设地点环境现状.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、主要污染物及其治理方案.错误错误!未定义书签。未定义书签。第八章第八章 消消 防防.错误!未定义书签。一、编制依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、建筑防火.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、消防给水.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、电气防火.31 五、防雷接地系统.错误错误!未定义书签。未定义书签。第九章第九章 节节 能能.错误!未定义书签。3 一、编制依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、节电、节水.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、建筑节能.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、选用节能型建筑材料.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十章第十章 职业安全、劳动保护职业安全、劳动保护.错误!未定义书签。第十一章第十一章 项目实施计划与组织机构项目实施计划与组织机构.错误!未定义书签。一、项目实施计划.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、组织机构.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十二章第十二章 招投标专篇招投标专篇.错误!未定义书签。一、招投标依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、本工程招标范围及项目.错误错误!未定义书签。未定义书签。三、招标组织形式及方式.错误错误!未定义书签。未定义书签。四、招标投标工作的安排.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.错误!未定义书签。一、项目投资估算及依据.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、融资方案.错误错误!未定义书签。未定义书签。第十四章第十四章 项目社会效益评价项目社会效益评价.错误!未定义书签。第十五章第十五章 项目环境效益评价项目环境效益评价.错误!未定义书签。第十六章第十六章 结论与建议结论与建议.错误!未定义书签。一、评估结论.错误错误!未定义书签。未定义书签。二、有关说明与建议.错误错误!未定义书签。未定义书签。4 第一部分：项目总论第一部分：项目总论 一、项目背景一、项目背景 昭通市昭阳区 XX 酒店管理有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，将昭通 XX 酒店建成产权式酒店。（一）、项目名称项目名称 XX 产权式酒店（二）开发公司（二）开发公司 昭通市 XX 房地产开发有限公司（三）项目的建筑规模和内容（三）项目的建筑规模和内容 昭通市 XX 产权式酒店，装修采用五星级的豪华标准，单体 4 层，总建筑面积：5200.25。二、可行性研究结论二、可行性研究结论 经过对全国和昭通经济状况的研究分析，以及对 2009-2010 年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：在目前各种利好因素的作用下，近几年内云南省产权式酒店市场是乐观的；产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；在 2011-2012 年将该项目投放市场的时机是可行的；5 第二部分：市场分析第二部分：市场分析 一、项目投资环境和市场研究一、项目投资环境和市场研究 （一）项目投资环境分析（一）项目投资环境分析 昭通市位于云南省东北部，与贵州、四川两省接壤，地势南高北低，最低海拔 267 米，最高海拔 4040 米，总面积 23021 平方公里。昭通历史上曾是云南通向川黔两省的重要门户，是中原文化进入云南的重要通道，为我国著名的“南丝绸之路”的要冲，素有“锁钥南滇，咽喉西蜀”之称。昭通是一片生机勃勃，充满希望的热土。在党中央、国务院、省委、省政府的正确领导和关心支持下，全市各族人民以加快发展为主题，坚持解放思想、与时俱进，艰苦奋斗、开拓进取，全市经济持续快速健康发展，社会事业长足进步，城乡居民生活水平稳步提高。2010 年全市 GDP 实现 379.6 亿元。城镇居民人均可支配收入达 12295 元，五年年均增长 10.2%。农民人均纯收入达2768 元，五年年均增长 16.3%。随着昭通的三大电站即将建成，这将大大的带动当地的经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。三大电站的装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年的招商引资位居全省前例，昭通的高速发展。全市经济实力显著增强，基础设施明显改善，社会事业全面进步，民主法制扎实推进，人民生活水平不断改善，社会更加安 6 定和谐。随着西部大开发的不断推进，昭通已进入了一个新的重要战略机遇期。在科学发展观的指引下，全市上下正在全力推进又好又快发展，力争在 2020 年把昭通建成重要的能源、重化工、农特产品加工基地和长江上游生态屏障。尤其是近几年来，昭通市坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。昭通良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，昭通工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。（二）市场研究（二）市场研究 就地理位置而言昭通素有“咽喉西蜀，锁钥南滇”之称，处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的“攀西六盘水经济开发区”腹心地带，是云南的北大门和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道，区位优势逐步凸现。昭通未来的工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个昭通区房地产价值的急速提升。就房地产发展趋势而言，昭通目前有 XX金都、XX 元宝城等大盘供应。相对以前，昭通楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。随着昭通逐步进入大盘时代,昭通的投资性物业市 7 场也逐渐从分散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场,最明显的例子就是很多个人投资者在昭通商铺的潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险的存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，昭通本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。二、市场宏观背景二、市场宏观背景 （一）昭通市（一）昭通市 20102010 年经济分析年经济分析 从已公布的统计数据来看，2010 年昭通国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1 1、农村经济持续发展，扶贫工作稳步推进。、农村经济持续发展，扶贫工作稳步推进。完成农林牧渔现价总产值 115.6 亿元，同比增长 5.4%。粮食产量达 176 万吨，同比增长 7.1%，烤烟收购 111.2 万担。实现现价产值 55.87 亿元，同比增长 9.2%；肉类总产量达 39.37 万吨，同比增长 10.6%。农业产业化经营步伐加快，省级龙头企业达到 16 户，市级龙头企业达到 39 户。农业基础设施进一步加强，解决了 50.1 万农村人口饮水安全问题。扶贫开发深入推进，共解决 11.5 万贫困人口的温饱问题。累计转移输出农村劳动力 123.5 万人，实现务工纯收入71.5 亿元。2 2、工业经济快速增长，企业效益稳步提高。、工业经济快速增长，企业效益稳步提高。8 全市工业增加值实现 132.6 亿元，同比增长 19.5%，工业总产值实现263.4亿元，同比增长19.7%。其中，规模以上工业实现产值205.1亿元，同比增长 16.8%。规模以下工业继续保持快速增长势头，实现产值 58.4 亿元，同比增长 34.9%。烟草加工业继续增长，生产卷烟 53.1 万箱，同比增长 3.4%，实现产值 47.3 亿元，单箱产值同比提高 728 元。煤炭产量和效益大幅增长，完成 1738 万吨，同比增长 20.7%。电力企业发电量达 52 亿度，同比增长 29.1%。铅锌采选业实现产值 18 亿元，同比增长 100。规模以上工业企业效益增长。规模以上工业实现增加值 107.9 亿元，同比增长 16.8；主营业务收入 192.2 亿元，同比增长 24.1%；利税总额 57.6 亿元，同比增长 11.2%。3 3、固定资产投资快速增长，重大项目进展顺利。、固定资产投资快速增长，重大项目进展顺利。全市完成固定资产投资 356.1 亿元，同比增长 41.4%。市级 92个重大项目完成投资 227.8 亿元。交通、水利、能源、工业和社会事业等领域重点项目建设步伐加快。争取到上级资金 18.83 亿元，比上年增加 4.66 亿元，其中，中央补助资金 14.86 亿元，省级补助资金3.97 亿元。共受理审批和核准重大投资项目 105 个，其中：市级审批、核准重大投资项目 51 个；转报上级审批、核准重大投资项目 54个，已获得上级审批、核准重大投资项目 30 个。4 4、财政收入快速增长，金融运行平稳。、财政收入快速增长，金融运行平稳。全市财政总收入完成 71.3 亿元，同比增长 28.4%。地方财政一般预算收入完成 25.6 亿元，同比增长 23.2%。财政一般预算支出完 9 成 146.6 亿元，同比增长 31.5%。全市金融机构年末各项存款余额突破 500 亿元，达 520.4 亿元，比年初增长 34.7%。各项贷款余额 286.3亿元，比年初增长 34.2%。5 5、消费品市场持续繁荣，物价总水平总体稳定。、消费品市场持续繁荣，物价总水平总体稳定。全市社会消费品零售总额完成 105.7 亿元，同比增长 20.3%，其中，城镇消费品零售总额完成 72.7 亿元，同比增长 18.7%，占全社会消费品零售总额的 68.8%。全市累计接待国内游客达 591.29 万人，同比增长 24.4%；旅游业综合收入 20.06 亿元，同比增长 33.9%。全年居民消费价格总指数为 103，物价总水平保持基本稳定。6 6、城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。、城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。全市城镇居民人均可支配收入达 12295 元，同比增长 10.2%。农民人均纯收入达 2768 元，同比增长 13.2%。累计新增城镇就业 2.01万人，城镇登记失业率控制在 4.4以内。全市各种社会保险参保人数突破 110 万人，达 116.7 万人，同比增长 61%。完成农村危房改造1.16 万户，建成廉租住房 1418 套。7 7、社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。、社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。“两基”顺利通过国检。小学学龄儿童入学率、初中毛入学率分别达 99.5%和 98.8%。高中毛入学率达 35%，比上年提高 5.95 个百分点；高考上线率增幅再创新高，达 93.2%，比上年提高 16.3 个百分点。中小学校舍安全工程全面推进，完成 58.9 万平方米。人口自然增长率控制在 8.16。以内。新型农村合作医疗达 483.3 万人，参 10 合率为 96%。全面完成节能目标和淘汰落后产能任务。“七彩云南 昭通保护行动”稳步推进。（二）昭通市历年酒店经营情况分析（二）昭通市历年酒店经营情况分析 从 05 年低谷期开始，云南省酒店的入住率逐年提升，在 09 年、10 年达到阶段性顶峰。1、2010 年 4 月开始，酒店入住率保持平稳增长，呈持续上升的趋势；2、2010 年 8 月以后，昭通市酒店行业入住率迅速增长；3、2011 年 1 月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受 11 季节影响较大的原因，因此 1 月份左右是酒店行业的传统淡季；4、自 2011 年 1 月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。2-8 月酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。说明 2011 年的昭通酒店业市场前景向好。（三）昭通市（三）昭通市 20112011 年酒店整体经济预测及分析年酒店整体经济预测及分析 进入 2011 年，昭通酒店业市场持续向好，13 月酒店开房率均超过去年同期水平，预计“五一”黄金周期间，云南省酒店开房率将高达 85%以上。具体表现如下：1、昭通市政府将要把昭通建设成为一个区域性经济性的城市，充分利用是中原文化进入云南的重要通道，为我国著名的“南丝绸之路”的要冲；2、从国内和云南的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等，有利于昭通房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益 12 的提高，才能保证经济的平稳较快增长；5、随着昭通的三大电站即将建成，这将大大的带动当地的经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。三大电站的装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年的招商引资位居全省前例，昭通的高速发展。（四）昭通市现有产权式酒店经营状况分析（四）昭通市现有产权式酒店经营状况分析 星级 酒店名称 销售价格(元/)年入住率(2010 年）酒店规模 管理公司 3 海益大酒店 自持物业 95%3 层 2 万多 发展商自管 3 郑泰大酒店 租赁物业 85%8 层 12000 酒店自管 3 水怡大酒店 租赁物业 88%-93%2 栋 7 层 8000 酒店自管 3 恒宇大酒店 自持物业 99%9 层约 9000 酒店自管 3 浩源大酒店 8100 95%1 栋 8 层 1 栋 6 层 酒店自管 1、销售价格分析 在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%；2、入住率分析 在 2011 年昭通市酒店的入住率达 85%以上，淡季与旺季的入住率区别不大。3、酒店规模分析 酒店的规模在 1 万-2 万方左右。几乎为自持型物业，经营面积 13 不超过 2 万平方米，楼层基本上低于 10 层，尤其是投资性较强的产权式酒店；4、酒店管理公司分析 昭通产权式酒店的管理企业分为三种情况：A、发展商自管 B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的昭通市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。三、区域市场分析区域市场分析 昭通处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的“攀西六盘水经济开发区”腹心地带，是云南的北大门和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道，区位优势逐步凸现。14 第三部分第三部分 项目分析及评价项目分析及评价 一、地块解析一、地块解析 （一）项目技术经济指标（一）项目技术经济指标 总用地面积：13280.7 总建筑面积：41281.2 （1）商业建筑面积：32288.5 其中：1 栋：4328；2 栋：4260.5；3 栋：3211.5；4 栋：3211.5；5 栋：4457.4；6 栋：3391；7 栋 4259.9；（2）地下车库建筑面积：8992.7 建筑密度：45%容积率：2.43 停车位：地下车位：185；地面车位：30 （3）酒店建筑面积：5200.25 客房总数：144 间 28 的客房：80 套；46 的客房：64 套；（二）交通条件及周边配套分析（二）交通条件及周边配套分析 1、位于昭通市经济文化中心，各种配套完善；2、项目方圆 500 米内，高尚物业众多，紧邻昭通市政府；15 3、地处蒙泉大道，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。（三）景观价值分析（三）景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥昭通中心位置，视野开阔，四周景色秀丽。二、项目二、项目 SWOTSWOT 分析分析 （一）（一）SWOTSWOT 分析分析 优势（S）1、项目位于昭通区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2、发展商是本地开发企业，能给客户以坚定的购买信心；3、项目本身已具有一定的酒店客户资源储备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；3、项目周边商业氛围较弱；4、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会（O）1、政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2、开发商的步伐日益加快，带动整个昭通房地产市场快速发展，区域形象迅速提升；16 3、产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越；4、本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。威胁（T）1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性；3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。（二）应对策略（二）应对策略 四大 SO 策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目昭通地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户；4、强化、利用发展商良好的社会资源优势，对辖区内各本地企业进行重点宣传，促成集团购买。两大 WT 策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买；17 2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、利用资源优势对项目进行信誉担保；4、快打快销规避政策风险。结论：结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。三、项目评价三、项目评价 XX酒店项目在昭通片区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，但在整个云南房地产市场来说，属于中档的产权式酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，XX 酒店以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及云南经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。四、市场定位及项目评估四、市场定位及项目评估：18 （一）市场定位（一）市场定位 昭通作为云南重要城市，一直以来在云南的经济发展中都占据着非常重要的地位。从长期来看仍处在一个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是一个本地消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，楼盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在 2800-7000 元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，昭房地产都是云南房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着经济的发展，昭通房地产市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。（二）项目评估（二）项目评估 在整个昭通市场中，XX 酒店作为目前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金 2、能保持并促进对项目的高效经营管理 根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：整体出让 抵押贷款 19 产权式酒店 1 1、酒店整体出让：、酒店整体出让：概念：即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势：（1）能快速回笼大量资金；（2）不存在后续问题。劣势：（1）大宗项目转让难以找到买家；（2）丧失了对酒店的经营管理权；（3）整体转让价格一般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对资产的严重损失。小结：基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。2 2、项目抵押贷款：、项目抵押贷款：概念：即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势：（1）能回笼部分资金；20 （2）能保持对酒店的经营管理。劣势：（1）抵押贷款额度较低，回笼资金少；（2）将背负沉重利息负担；（3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。小结：基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。3 3、产权式酒店：、产权式酒店：概念：即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势：（1）能以市场价格快速回笼大量资金；（2）能保持对酒店的经营管理；（3）能促进酒店经营管理水平的提高。劣势：（1）操作方式较为复杂；（2）存在后续经营回报的风险。小结：21 基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。五、项目定位项目定位 XX 酒店为昭通市 XX 酒店管理有限公司全资拥有，是昭通市为改善投资环境而兴建起来的。该酒店 4 层，总投资 2800 万元。XX 酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于蒙泉大道与望海路的交汇处。酒店按照星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：昭通首个产权式酒店。昭通首个产权式酒店。六、方案评估意见六、方案评估意见 综合项目评估三种方案的比较分析，我们认为：产权式酒店模式符合产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意意义：义：快速回笼大量资金，缓解资金压力 由市场决定价格，实现项目的增值 产权自主分配，保证对项目的经营管理权 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展 22 第四部分第四部分 销售及经营收入测定销售及经营收入测定 一、各类物业销售收入估算一、各类物业销售收入估算 （一）酒店客房部分价格定位（一）酒店客房部分价格定位 定位理论依据：1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=11/（1r）na/r V项目现今总价 n项目的收益年限 r房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值 8；a项目的年净收益 价格求取 1、本项目作为产权式酒店，经营年限一般为 20 年，故收益年限n20 2、本项目作为酒店的净收益 a 根据市场调研结果，我们可以设定：23 平均租金收益：（根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计）184 元/套/天 入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）50 总套数（根据现有客房数）144 套 年收益租金 a365 天平均租金客房总套数入住率 36514014450=4835520 元 故依公式求得，项目现今总价值 V=11/（1r）na/r=48355200 元 经初步统计产权式酒店可售面积 S5200.25 产权式酒店理论均价V/S=9298.63 元/价格调整 1、由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓、写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率（投资回报率）8来计算的，意即是客户能承受的最高价格。2、云南省同类型产权式酒店的售价普遍在 5000-7000 之间，可作为本项目的价格参考；3、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。24 由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为：54005400 元元/（2 2）结论：结论：通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为5400元/。（二）酒店商业服务部分价格定位（二）酒店商业服务部分价格定位 本项目为昭通唯一的产权式酒店，通过对类似酒店项目及昭通片区商业形态的调查，我司认为：商业业态应该定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分价格定为 1200012000 元元/（5 5）（三）酒店总销售收入估算（三）酒店总销售收入估算 已知条件：酒店可售面积 S15200.25 产权式酒店客房部分价格 P1=5400 元/酒店总销售收入 V=S1 P1 =5200.255400 =28081350 元 25 所以，酒店客房部分销售总收入约为：28002800 万元（人民币）万元（人民币）。二、项目销二、项目销售回款计划售回款计划 项目销售回款详表项目销售收入与经营税金及附加估算表。三、资金来源和运用分析三、资金来源和运用分析 项目总投资的资金来源包括自筹资金和本项目销售回款。酒店资金来源构成情况如下表：酒店资金来源表酒店资金来源表 项项 目目 资金资金(万元万元)比例比例 自筹资金 800 28%销售收入 2000 72%总投资 2800 100.0%项目尚需投入的资金为酒店经营成本及每月返还业主的款项，项目后续资金来源于销售收入和酒店的经营收益。四、销售利润四、销售利润 根据测算，项目销售净收入约为：20002000 万元万元，项目销售净收入详见附表 26 第五部分第五部分 财务与敏感性分析财务与敏感性分析 一、赢利能力分析一、赢利能力分析 （一）目前产权式酒店的主要经营方式（一）目前产权式酒店的主要经营方式 固定回报模式：固定回报模式：物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营 1020年。发展商承诺每年 8%的固定投资回报；业主每年可以享受 1884 天（分淡、旺季）免费自用；业主只需交付 13 成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置相对偏远、销售价格低、酒店经营运作成本较低且入住率较高的产权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。小结：小结：项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。我司认为：每年 8%固定回报模式比较切合实际。（二）本项目现有客房经营情况分析（二）本项目现有客房经营情况分析 客房经营情况表 房间类型 入住率 折实房价 户型比例 单间 80%158 55%27 标准间 40%188 35%套房 20%208 10%注：以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。小结：1、根据上表数据计算：酒店现有客房入住率约为 47%；2、平均房价约为 184 元/间/天。（三（三）本项目固定经营成本分析：）本项目固定经营成本分析：1、云南省酒店正常经营费用构成：A、能源费用 主要包括：水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的 17%；B、员工费用 主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需 36 人，按云南省酒店员工人均工资 2000 元/月的标准计算，员工费用每年大约为 86.4 万元；C、维修费用 主要指酒店日常维修的费用，每年约需 30 万元；E、保险费 主要是财产保险、员工社会保险等，每年约需 5 万元；F、管理费用 管理费用主要是指办公费用、接待费等费用，每年约需 20 万；G、租赁管理费 28 主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的 2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金为营业收入的 2-5%；I、大修费用 为营业收入的 2%。2、行业正常经营成本与本项目成本比较：类别 行业平均成本 酒店营业额 项目实际成本 备注 能源费用 17%520 万 89 水、电、燃油等能源耗费 工资保险福利 16%88 经营管理费用 15%83 维修、管理、物料消耗等 合计 49%260 注：上述指标为整个酒店一年运作所需成本，包括维持酒店客房设施正常运营所需费用等。小结：小结：1、根据调查，维持一个酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的 50%60%，客房经营所需成本一般占总成本的 30%40%；3、如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。（四）本项目经营测算（四）本项目经营测算 1、按照行业平均成本率 50%，入住率 47%测算：经营测算表（一）类别 A B C 合计 客房种类 单间 标准间 套房 29 客户数量（间）80 50 14 144 月出租率（%）80 40 20 47 实收房价（元/间/天）158 188 208 184 实际客房月收入（元）303360 112800 17472 433632 实际客户年收入（元）3640320 1353600 209664 5203584 月经营成本（元）按行业平均成本 50%计算 216816 年经营成本（元）按行业平均成本 50%计算 2601792 月预期收益（元）216816 年预期收益（元）2601792 回报 方式二 8%固定回报（元）销售均价 5400 元/平方米，销售总面积为5200.25 平方米，销售总额为 28081350 元，按 8%固定回报，每月还款为 187209 元 187209 预期赢余（元）34107 注：（1）酒店现有实际用于对外经营的客房数为 144，根据 144 套房面积计算，实际可销售面积为 5200.25 平米；（2）根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到 50%左右的水平。2、按照项目实际成本率 68%，入住率 47%测算：经营测算表（二）类别 A B C 合计 客房种类 单间 标准间 套房 30 客户数量（间）80 50 14 144 月出租率（%）80 40 20 47 实收房价（元/间/天）158 188 208 184 实际客房月收入（元）303360 112800 17472 433632 实际客户年收入（元）3640320 1353600 209664 5203584 月经营成本（元）按行业平均成本 68%计算 294869.76 年经营成本（元）按行业平均成本 68%计算 3538437 月预期收益（元）138762.2 年预期收益（元）1665147 回报 方式二 8%固定回报（元）销售均价 5400 元/平方米，销售总面积为5200.25 平方米，销售总额为 28081350 元，按 8%固定回报，每月还款为 1872090 元 187209 预期赢余（元）-48446.8 小结：小结：从表一可知：如果按照行业平均经营成本率 50%核算，固定 8%经营回报模式有一定利润空间，后续经营风险较小；从表二可知：依据本项目现有经营成本率 68%核算，固定 8%经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现一定亏损，每月有10 万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。按照 20 年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为 2400 万。31 （五）本项目收益测算分析（五）本项目收益测算分析 1、按照项目成本率 50%计算经营收益：按照本项目经营测算所得 以 8%固定回报模式，则每月回报成本为：1872090 元 下表分别计算：开房率 月客房收入 月客户成本 回报方式 回报成本 利润 20年利润（万元）40%314496 157248 8%187209-29961 50%397440 198720 8%187209 11511 276 60%476928 238464 8%187209 51255 1230 70%556416 278208 8%187209 90999 2183 80%635904 317952 8%187209 130743 3137 90%715392 357696 8%187209 170487 4091 100%794880 397440 8%187209 210231 5045 2、按照项目成本率 60%计算经营收益：开房率 月客房收入 月客户成本 回报方式 回报成本 利润(元)20年利润（万元）40%314496 188697.6 8%187209-61410.6 50%397440 238464 8%187209-28233 60%476928 286156.8 8%187209 3562.2 85 70%556416 333849.6 8%187209 35357.4 848 80%635904 381542.4 8%187209 67152.6 1611 90%715392 429235.2 8