浙江省下半年房地产估价师制度与政策房地产交易管理机构及其职责模拟试题.doc

浙江省2023年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产交易管理机构及其职责模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、征收基本农田，须经批准。
A：国务院
B：省级人民政府
C：市级人民政府
D：县级人民政府
E：执行层的组织协调
2、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的重要差异在于。
A：变动成本的设立
B：销售收入的不同
C：固定成本的设立
D：平衡点的设立
E：借款协议
3、目前，在我国征收土地实行级审批制度。
A：一
B：两
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。
A：既是外墙也是纵墙
B：既是外墙也是横墙
C：既是山墙也是纵墙
D：既是山墙也是横墙
E：执行层的组织协调
5、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。
A：国务院
B：国土资源部
C：Z省人民政府
D：A市人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、下列不属于房地产结合物的是__。
A．管理人
B．实物
C．权益
D．区位
7、建设用地规模在__万平方米以上的新建社区及组团都要进行综合验收。
A．1
B．2
C．3
D．5
8、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周边的物理性状因素。但并不涉及__。
A．声觉环境
B．视觉环境
C．水文环境
D．人文环境
9、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采用方式。
A：政府定价
B：双方协议
C：政府指导价格
D：拍卖、招标、挂牌出售
E：执行层的组织协调
10、关于房屋施工面积的说法，对的的是__。
A．房屋施工面积不涉及本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不涉及正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的所有房屋建筑面积
D．房屋施工面积不涉及报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
11、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。
A：《国有土地所有证》
B：《国有土地使用证》
C：《集体土地所有证》
D：《集体土地使用证》
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、房地产投保时的保险价值评估，可按该房地产__拟定。
A．投保时的实际价值
B．保险事故发生前的实际价值
C．保险事故发生后的实际价值
D．A和B
13、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。
A：投资利润率
B：投资回报率
C：贷款利率
D：成本利润率
E：借款协议
14、《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤消、破产或者其他因素而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门
C：市、县人民政府建设管理部门
D：市、县人民政府房产管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、房地产估价机构由自然人出资，重要由发起设立。
A：自然人
B：政府
C：政府房地产管理部门
D：房地产估价师个人
E：执行层的组织协调
16、经济合用房和廉租房项目用地，目前采用（）方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
17、关于地籍图的测绘规定，下列说法有误的是__。
A．以土地地块边界为主，地物为辅
B．带有高程或等高线
C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上
D．城市地籍图比例一般为1:500
18、房地产长期贷款利率上调，导致__。
A．新开发量增长，存量增长，租金下降
B．新开发量减少，存量减少，租金增长
C．租金增长，开发成本增长，存量减少
D．开发成本增长，存量减少，租金增长
19、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产相应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例相应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。假如分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100
B．-50
C．50
D．100
20、下列不属于住房公积金归集内容的是__。
A．缴存住房公积金的对象
B．缴存住房公积金的工资基数
C．缴存比例
D．公积金使用
21、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。
A：房地产开发公司自有资金周转的速度
B：估价对象房地产变为钞票的速度
C：估价对象房地产带来净收益的速度
D：房地产开发公司流动资金周转的速度
E：工业用地的监测点评估价格
22、耕地占用税采用的税率是。
A：比例税率
B：累进税率
C：累退税率
D：定额税率
E：执行层的组织协调
23、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益涉及有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才干作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最也许的三种估计值
24、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。
A．40
B．43
C．47
D．50
25、某宗房地产的收益期限为35年，预计第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增长3万元，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．581.38
B．462.43
C．268.06
D．716.86
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。此外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付元的安顿补贴费。
A：1000
B：2023
C：4000
D：6000
E：执行层的组织协调
2、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。
A．85.45
B．87.16
C．88.50
D．88.90
3、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。
A：机构名称规定
B：法定代表人或者执行合作人规定
C：专职注册房地产估价师人数规定
D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例规定
E：估价报告质量规定
4、以下关于地价的说法中，对的的有。
A：地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化
B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短
C：由于土地的数量难以增长或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说，土地的供应是完全无弹性的
D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求
E：在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧
5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁协议，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
6、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，重要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安顿难度、基础设施完备限度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。
A．地区分析与选择
B．具体地点的分析与选择
C．开发内容和规模的分析与选择
D．开发时机的分析与选择
7、影响债券利率高低的因素重要有。
A：发行者的信用级别
B：资本市场资金供求关系
C：债券偿还期限
D：利率计算方式
E：债券发行方式
8、民法中的财产关系是指在生产、分派、互换、消费过程中形成的。
A：财产所有权关系
B：财产流转关系
C：财产形成权关系
D：人格权关系
E：身份权关系
9、下列关于商业物业的表述中，对的的有。(2023年试题)
A：能为投资者带来经营性的收入钞票流
B：分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C：适合于长期投资
D：需在机构投资者之间进行交易
E：位置对其有着特殊的重要性
10、某住宅社区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅社区房地产价值的贬损属于__。
A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．会计折旧
11、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。
A．使用价值
B．互换价值
C．理论价值
D．评估价值
12、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与钞票管理属于__的工作内容。
A．物业管理
B．设施管理
C．资产管理
D．组合投资管理
13、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。
A．7026.14
B．6258.75
C．7010.34
D．6323.58
14、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级相应的风险系数为．(2023年试题)
A：50％
B：60％
C：70％
D：80％
E：借款协议
15、城市用地涉及以下等10大类。
A：居住用地
B：工业用地
C：社会用地
D：道路广场用地
E：市政公用设施用地
16、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
17、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不涉及。
A：首席代理
B：买方代理
C：卖方代理
D：双重代理
E：借款协议
18、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理承担补偿为1.32%，缺少流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
19、平均利率具有以下特点。
A：随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势
B：平均利率具有相对稳定性
C：平均利率的决定具有很大偶尔性
D：平均利率具有政策性
E：平均利率与市场经济条件好坏无关
20、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是。
A：爱惜耕地，合理运用土地的原则
B：无偿使用土地的原则
C：保证国家建设用地的原则
D：妥善安顿被征地单位和农民的原则
E：依法征地的原则
21、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D：根据物业服务协议约定，应当由物业服务公司承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
22、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。
A：专业性
B：各异性
C：不可移动性
D：适应性
E：借款协议
23、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的合用范围及土地使用、管理制度。
A．《中华人民共和国仲裁法》
B．《中华人民共和国宪法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
E．《中华人民共和国民法通则》
24、城市规划管理系统由组成。
A：城市规划发展系统
B：城市规划执行系统
C：城市规划反馈系统
D：城市规划保障系统
E：城市规划决策系统
25、房地产开发程序中的前期工作涉及__等。
A．可行性研究
B．获取土地使用权
C．规划设计与建设方案的制订
D．安排短期和长期信贷
E．开发项目保险事宜洽谈