工业园区安置房综合项目评估分析报告.doc

前 言重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程对于改进移民居住环境，提高移民生活质量；加快和推动云阳工业园区建设有着积极和重要意义。为了提高该项目可行性研究质量，便于总体把握该项目投资、决策及方案可行性，受业主委托，由重庆中浩建筑工程征询公司构成项目评估小组，组织工程技术人员仔细阅读了重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程可研报告（如下简称报告）和有关专项资料。项目评估组通过充分讨论研究，形成了对重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程可研报告评估报告。一、可研报告摘要（一）项目概况1、项目名称：重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程2、建设单位：云阳县人和投资开发有限公司3、建设地址：重庆市云阳县人和街道立新社区4、建设建设规模和内容云阳工业园区A区四期安顿房工程用地面积30.00亩(0.00平方米)。项目重要建设内容如下：（1）项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；（2）新建占地移民安顿房40000.00平方米。 （3）给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。5、投资及资金筹措该项目总投资为6000.00万元，其中建筑工程费5008.80万元，设备购买及安装工程费73.49万元，工程建设其她费用283.27万元，基本预备费250.44万元，建设期利息384.00万元。其资金来源为：业主自筹资金.00万元，占项目总投资33.33%；争取银行贷款4000.00万元，占项目总投资66.67%。6、工期安排：建设期为24个月，8月7月。重要经济技术指标表序号项 目单位技术经济指标备 注一总用地面积m20.00(30.00亩)其中：1）建筑占地面积m25500.002）附属设施占地面积m28500.003）绿化用地面积m26000.00二总建筑面积m240000.00三容积率2.00四建筑密度%27.50五绿化率%30.0六总投资万元6000.00(一)建筑工程费用万元5008.80(二)设备购买万元66.00(三)安装工程费万元6.89(四)其他建设费用万元283.27(五)基本预备费万元250.44(六)建设期利息万元384.00七资金使用筹划8月7月万元3000.008月7月万元3000.00八经济效益指标(一)重要财务计算指标1销售收入万元7200.002利润总额万元1020.00(二)财务评价指标1投资回收期年2.112总投资收益率%17.003内部收益率%19.034建设工期月24即8月7月5贷款偿还期年2.34(三)耐火级别二级(四)抗震级别六级（二）项目建设必要性1、是改进移民居住环境，提高移民生活质量需要占地移民和三峡移民同样，都要环绕 “搬得出、安得稳、逐渐能致富”总体目的，贯彻开发性移民方针，坚持以农为主、以土为本原则；实行政府引导与移民自愿选取安顿方式，采用本地与异地、集中与分散相结合，多渠道、多方式妥善安顿农村移民。通过前期补偿、补贴和后期扶持，使农村移民生产、生活逐渐达到或超过原有水平。而工业园区占地移民安顿房外观造型典雅，室内布局合理，充分体现了健康、潮流、简洁、合用当代居住文化理念。完全可以适应占地移民住房需求。 2、是加快和推动云阳工业园区建设需要重庆云阳工业园区原名重庆市人和工业园区，是重庆市人民政府7月批准设立市（省）级特色工业园区。8月以来，云阳工业园区各项基本设施建设全面提速。加速推动A、B、C三区共6平方公里征地拆迁、场平和原则厂房建设。现合计完毕征地6830亩，完毕场平2700亩，修建原则厂房12万平方米，新建安顿房14.1万平方米，启动建设廉租房5.5万平方米和综合服务楼1.6万平方米。 启动建设日供水1万立方米供水扩能工程，启动A区电力线路双回路改造、B区110千伏变电站建设、C区220千伏变电站建设,全面完毕了A区道路硬化、绿化、亮化工程，建成日供气量10万方配气站一座,各种生产要素配套日益完备。园区按照“一园多区”发展模式，由县城周边A、B、C三区和6个乡镇工业社区构成，规划面积20平方公里，其中A区规划面积5平方公里，以非金属矿物制品业、农副食品加工业、电子产品加工业为主导产业，现已初具规模；B区规划面积5平方公里，以机械装备制造业、轻纺服装业为主导产业，正在加速建设；C区规划面积3平方公里，以盐化工为主导产业。截止当前，已成功引进重庆市锦艺硅材料开发有限公司、重庆冠军化工有限公司、重庆亿口鲜实业有限公司、江苏太湖丝绸有限公司、江苏雨润集团、中华人民共和国金田集团、雄业玩具制衣、重庆弘山川、云德光电、重庆化医集团等多家公司入驻。该项目实行，将缓和园区征地拆迁过程中各种矛盾，推动工业园区征地拆迁工作。二、评估根据（一）征询评估委托书；（二）重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程可行性研究报告（达华工程管理（集团）有限公司）；（三）重庆市城乡总体规划（）修正版（四）云阳县工业园区发展规划（五）建设项目经济评价与参数 （第三版）发改投资【】1325号（六）国家现行原则规范，以及地方有关原则。三、评估范畴重要评估内容涉及：达华工程管理（集团）有限公司编制重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程可行性研究报告中关于项目建设必要性和可行性、项目技术方案合理性、经济性、技术可靠性；项目组织管理、实行进度、招标方案、投资估算合理性；资金来源与资金筹措方案、项目环保与节能、项目财务评价、社会影响等。四、评估意见（一）对报告编制根据和深度评估 1、对编制根据评估报告采用编制根据涉及中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题决定（10月11日）；重庆市政府关于贯彻三峡库区经济社会发展规划实行意见（渝府发99号）；云阳县人民政府云阳县全面建设小康社会发展规划纲要（）；云阳县人民政府云阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；国家发改委第40号令产业构造调节指引目录；投资项目可行性研究指南；云阳县人和投资开发有限公司所提供项目有关信息资料等。评估以为：报告采用编制根据不够齐全，还应涉及中华人民共和国都市规划法、中华人民共和国土地管理法、都市用地分类与规划建设用地原则（GBJ13790）、云阳县都市建设总体规划、云阳县工业园区发展规划。2、对报告完整性及编制深度评估报告研究范畴涉及：项目建设背景及必要性、可行性、建设目的及规模、场址选取及布局、建设技术方案和管护方案、安全及消防、节能节水、环保、招标方案、组织管理和运营机制、实行进度、社会稳定因素及影响评价、项目工程量及材料估算、投资估算及资金筹措、效益分析、结论与建议等。评估以为：报告完整性和编制深度基本符合投资项目可行性研究指南及国家关于部门规定。（二）对项目建设必要性分析评估报告以为：建设重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程是改进移民居住环境，提高移民生活质量需要；将缓和园区征地拆迁过程中各种矛盾，推动工业园区征地拆迁工作，是加快和推动云阳工业园区建设需要。评估以为：报告对项目建设必要性进行了进一步研究，总结提炼出必要性具备说服力，为项目建设找到了充分理由。（三）建设内容及规模报告提出建设规模和重要建设内容如下：建设规模：重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程用地面积30.00亩(0.00平方米)。重要建设内容涉及：项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；新建占地移民安顿房40000.00平方米；给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。评估以为：报告提出建设规模基本合理。但其编制根据中引用民用建筑设计通则(JGJ3787)已经废止； 建筑设计规范(JGJ4888)原则名称有误。建议进一步完善项目建设规模及内容，并核查有关设计规范、原则。（四）建设地址及建设条件该项目选址位于云阳县人和街道立新社区。云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。人和街道位于云阳县西部长江北岸，紧邻新县城主城区，东邻澎溪河,与新县城仅一桥之隔,西接巴阳镇，北依高阳、黄石镇。陆路距万州38公里，渝巴二级路和兰（州）杭（州）高速路横贯其境。交通便利，区位优势明显。评估以为：报告收集了较多社会经济、自然气候、工程地质、水文地质和交通运送等方面资料。项目建设场地交通便利，区位优势明显，场地建设条件阐述较为清晰，工程选址可以满足项目建设规定。（五）方案设计1、总图工业园区占地移民安顿房位于云阳县人和街道立新社区，安顿房坐南朝北，布置在长120米，宽45米矩形地带。该项目设计为5幢楼。平面呈等腰梯型，每幢设两个单元各8层，住房共400套。总图经济技术指标一览表序号项目名称单位数量备 注1项目总用地面积m20.00(30亩)其中：1）建筑占地面积m25500.002）附属设施占地面积m28500.003）绿化用地面积m26000.002总建筑面积m240000.003容积率2.004建筑密度%27.505绿化率%30.0评估以为：该项目总平面布置比较紧凑、合理，建筑物防火间距及安全疏散等符合规范规定，总图技术经济比较合理。建议在下阶段设计中进一步优化项目总平面布置。2、工程方案报告提出工程方案如下： a、建设总体规定该项目为移民安顿房建设工程，工程建设中应精心考虑场地位置，移民生活生产需要，建筑功能规定，以及建筑构造、外型、材料选取等详细问题，设计施工过程中应高度注重安全、生态、环保及可持续发展问题，运用当代建筑技术，满足居住使用功能和业主建设规定。b、建筑平面设计力求因地制宜、合理布局、全面考虑，尽量满足建设单位规定，减少造价，工程用地高差较大，为减少土石方量及开挖后形成高切坡治理，建筑内部各功能用房依照居住规定进行布置，达到紧凑、合理。c、立面设计建筑外观形式简洁、大方，并具备良好视觉效果。建筑外观形象统一，与周边环境相协调。工程建筑在形体和色彩上可略加区别，但应能做到对比下协调。d、构造设计建筑构造安全级别为二级，工程建筑按6级抗震设防。框架建筑基本可采用人工挖孔桩，桩底宜位于中风化岩层，楼面为现浇钢筋砼板，屋面为现浇钢筋砼屋面板，内外墙采用加气砼砖及页岩砖。砖混建筑基本为条石基本或砖基本，楼面为预制砼空心板，屋面为现浇钢筋砼屋面板，内外墙采用页岩砖。e、重要建筑工程设计安顿房是项目重要建筑，安顿房共八层，采用品有土家风味码头墙屋顶，让占地移民安顿房更具备人文化，显得简捷、明快。通过对建设地块周边环境分析以及当今建筑趋势，采用当代建筑解决手法，使整个建筑布置有序，而不失变化，融入周边环境中，空间体量、立面造型追求个性化解决，注重立面通透性，让建筑布满阳光感，外窗面尽量加大。屋顶采用斜坡加码头墙屋顶，使建筑富于个性及土家风格，同步也使建筑统一成一整体。建筑色彩重要用浅暖色系：白色为主突出一种简洁明快建筑风情，同步辅以咖啡色，玻璃采用无色透明玻璃。评估以为：报告工程设计方案符合有关设计规范、原则规定，工程方案基本可行。但缺少建筑特性分析、重要建筑工程设计等有关内容，且某些设计规范引用错误。建议在下阶段工程方案设计中进一步优化工程设计方案，补充完善建筑特性分析等有关内容，并核查有关设计规范、原则。3、公用辅助工程报告对项目给排水、采暖通风及空气调节、电气、防雷与接地等进行了分析阐述，基本达到了有关设计规范规定。（六）节能、环保与安全消防1、报告在节能篇章中，分析了该项目重要消耗能源种类，提出了详细节能办法。评估以为：报告对项目节能节水阐述是客观，其节能节水办法符合节能原则规定，基本可行，还应补充耗能量，并附固定资产投资项目节能登记表。2、报告在环保方面对建设区域污染源、污染物，以及项目建设施工期和有效期也许对环境导致影响进行了初步分析，并提出了相应环保办法。评估以为：该项目在建设及使用过程中污染物重要为废气、生活污水和固体废弃物，数量较少、性质较单一，对项目区生态环境影响有限。该项目在建设生产中只要认真执行“三同步”管理制度及各项环保办法，解决好项目建设与环保关系，该项目不会对周边环境导致影响。建议补充建设区域环境现状内容。3、报告对项目建设施工及有效期间也许浮现防火安全进行了初步分析，并提出了相应防火办法。评估以为：报告中防火设计符合现行防火规范等规范原则规定，提出防火办法基本可行。（七）组织管理及运营机制评估报告对项目组织管理、筹划管理、工程管理和资金管理进行了研究分析，提出了管理办法。评估以为：报告中项目管理机构设立和人员配备、项目建设管理制度安排合理可行。（八）招标方案评估报告对项目招标原则、招标范畴、招标组织形式和招标方式进行了阐述。评估以为：1、编制根据中a）和b）重复，即中华人民共和国主席令第21号就是中华人民共和国招标投标法。2、还应补充中华人民共和国招标投标法实行条例（中华人民共和国国务院令第613号）和重庆市招标投标条例（重庆市人民代表大会常务委员会公示 22号 ）。3、引用文献过时，应为重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市工程建设项目招标范畴和规模原则规定告知（渝办发12号）。4、招标范畴和招标方式：依照重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市工程建设项目招标范畴和规模原则规定告知（渝办发12号）规定，项目总投资额在3000万元人民币以上，勘察、设计、施工、监理以及与工程建设关于重要设备、材料等采购，均应实行公开招投标。5、应附招标方案表（空表附后）（九）实行进度评估报告对项目建设期进行了预测，拟定建设期为8月7月共24个月评估以为：报告预测建设期和安排建设进度合理可行，但应按照进度安排核算项目实行进度表。（十）投资估算评估该项目总投资为6000.00万元，其中建筑工程费5008.80万元，设备购买及安装工程费73.49万元，工程建设其她费用283.27万元，基本预备费250.44万元，建设期利息384.00万元。其资金来源为：业主自酬资金4000.00万元；争取银行贷款.00万元。评估以为：本工程投资估算定额根据和取费参照实际、办法基本对的。建议补充资金年度使用筹划。（十一）经济财务效益评价评估报告对项目进行财务经济评价，通过生产成本测算，可判断项目财务经济可行性。该项目总收入达7500.00万元，应交税费585.00万元，税后净收入6915.00万元，利润额为1020.00万元。财务内部收益率19.03%,财务净现值为168.95万元，投资回收期2.69年（表中数据）。表白项目有赚钱能力，各项财务经济指标均能满足项目评价原则。1、财务评价根据可研报告采用国家计委颁发建设项目经济评价办法与参数（第二版）为根据，应采用建设项目经济评价与参数 （第三版）发改投资【】1325号。2、该项目涉及银行贷款，成本费用测算应包括财务成本，既整个银行贷款期所计利息。3、该类项目旨在实现社会目的和环境目的，为社会公众提供产品或服务非营利性投资项目，在经济上明显特点是为社会提供服务和使用功能不收取费用或只收取少量费用，此类项目财务分析重在考察财务可持续性，该项目为一次性投资，长期发挥作用。4、增长敏感性分析和盈亏分析图表。评估以为：评价根据、分析办法基本对的，计算数据（特别是表格中关于建设期与项目运营期界定）需加以核对完善。计算指标数据才有也许精确提供参照根据。（十三）社会效益评价评估该项目社会效益重要体现为：推动城乡化进程；改进占地移民居住环境；带动工业园区有关产业发展；创造就业岗位，缓和就业压力。评估以为：报告中对社会效益分析符合实际，评价结论对的，项目具备较好社会效益。（十四）风险性分析报告对该项目重要风险因素辨以为：工程自然条件风险、资金风险、外部条件风险、政策和管理风险、经济效益风险。并有针对提出了相应防范办法。五、评估结论云阳县人和投资开发有限公司拟建重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程，是为安顿工业园区占地移民开发建设。它开发建设，可推动工业园区建设，加快人和街道城乡化进程、符合国家全面建设小康社会总体目的，符合云阳县都市建设总体规划。它建设不但对改进占地移民生活条件有贡献，还带动了本地建筑业，建材业，运送业和商业繁华，创造了大量直接、间接就业岗位，可缓和社会就业压力。同步，还创造一定税收和各种规费。可为镇域经济建设作出一定贡献。云阳工业园区A区四期安顿房工程用地面积30.00亩(0.00平方米)。项目重要建设内容为：项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；新建占地移民安顿房40000.00平方米。给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。建设规模及建设内容基本合理。综上所述，项目建设是必要，也是可行。原则通过重庆云阳工业园区A区四期安顿房工程可研报告。六、建议1、报告总论中应添加项目可行性研究，可从经济可行性、政策可行性、技术合理性和组织和人力资源可行性等方面进行阐述。2、建设进一步优化完善设计方案，补充核算有关设计规范、原则，并仔细核对引用文献精确性和实效性。3、依照固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委令第6号）和重庆市发展和改革委员会关于贯彻贯彻固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法告知（渝发改环871号）规定，应补充耗能量，并附固定资产投资项目节能登记表（年综合能源消费量1000吨原则煤如下，不含1000吨）。4、报告中存在明显文字错误和数据先后不一致状况，应仔细核对并完善。如内封面中建设工期截止时间明显错误；P9重要经济技术指标表中投资回收期与附表中不一致；P46项目实行进度中“施工土设计”应为施工图设计。5、该项目为占地移民安顿房建设，不同于商品房。可研报告中对于其供需预测应环绕安顿房建设展开，P51、52房地产开发提法不精确。6、资金筹措：P8、P49、P51不一致，因而，建设期贷款利息数据需重新确认。销售收入：P52（7500万元）与附表中（7200万元）不一致，因而P52应交税费和税后净收入数据需作相应调节。7、项目成本测算有误，附表中应补充总成本费用测算表。8、完善有关附件材料，如贷款意向书、固定资产投资项目节能登记表、招标方案表等。以上评估意见，供决策时参照。