物业公司管理系统.doc

XX物业公司管理系统1背景XX是一个大型民营公司集团，下辖涉及中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间互相独立，或有的物业自己组建自己的物业队，或有的物业聘请外部物业公司，这在一定限度上增大了公司的成本开支，形成了资源浪费。在这样的背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目的是集团内部所有物业的物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业的管理工作。2服务对象现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等3办公地点北方家园建材超市办公楼4从属关系物业公司为集团公司直属单位，其在集团内的位置如下图：集团董事局集团办公室保卫部物业公司集团各物业方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦5业务范围基本业务：建筑物的维修和定期养护辅助设备的定期检修保养保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转保证道路、污水排放管道畅通无阻维护物业整体规划不受破坏制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为做好物业管理绿化和室内外保洁工作辅助业务：房屋装饰、家电维修、代收各种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等6组织机构世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗消防监控队服务中心副经理经理保洁队老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班机动队木工班电工班检修队管道班设备班绿化队7人员编制（总编制不超过150人）经理：1人。副经理：1人。服务中心：5人（24小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2人。绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队成员负责物业公司其它队成员的临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。8部门职能服务中心物业公司平常的行政后勤工作由服务中心负责。重要涉及接维修电话、根据维修电话安排相应工作人员出勤、解决客户投诉、整理各种物业维修档案资料、协调物业公司同集团其它部门的关系、负责物业公司同外部机关的沟通联系等。消防监控队消防设备的检修管理由物业公司消防监控队负责。重要负责对各物业消防设施设备进行平常的维护检测，发现问题及时解决，不能解决的及时报有关技术部门进行解决。保洁队保洁管理范围涉及公共地方的保洁、公共部位的保洁、生活垃圾的解决等检修队给排水设备管理与维修和供暖设备管理与维修涉及供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统等，锅炉房、室外供热热网、室内供暖系统等，由物业公司检修队管道班负责。供电设备管理与维修涉及高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业公司检修队电工班负责。中央空调设备管理与维修涉及工作区、空气的输送和分派部分、空气的解决部分、空气解决所需的辅助设备等。电梯的管理与维修涉及井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等。常用办公设备的管理与维修涉及复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备等。上述设备管理与维修由物业公司检修队设备班负责。房屋的平常养护涉及：屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等修补楼面地面面层、抽换个别棱木等修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等抽换个别檩条、接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等上述管理维护由物业公司检修队木工班负责。绿化队负责公司各物业内部及外围的绿化美化工作。涉及绿化带、苗圃、花草树木、盆景盆栽等9岗位职责经理：1、全面负责物业公司的各项工作。2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，保证质量管理体系在本部门有效运营；4、负责向经营户及消费者提供平常维修、安全、保洁、仓储维修等服务。5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实行计划。负责组织新接物业的机电设备运营调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及解决工作；9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实行；保证其正常运营。12、监督、组织实行与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；14、负责收集设施、设备运营原始记录，并进行记录分析，为提高运营质量提供依据。15、组织领导工程技术人员的岗位培训。副经理：服务中心文员：消防干事：1贯彻执行中华人民共和国消防条例及实行细则和其他有关部门消防法规。组织防火安全宣传教育。2贯彻执行XX有关的消防规章制度。3在整个集团组织开展消防安全教育，制定用火、用电等防火管理制度。4组织义务消防员，制定灭火预案，开展灭火演练。5组织防火检查，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。6组织消防检查，督促整改火险隐患，制定紧急疏散方案。7经常检查防火器材的使用、管理情况，发现已失效的器材及时更换和购置。8组织初期扑救火灾和人员疏散，保护火灾现场，协助上级公安部门调查火灾因素。9督促有关部门加强对易燃、易爆、剧毒等危险物品的管理。10协助解决部内平常事务。保洁队队长：1全面负责保洁队的各项工作。2 协调保洁队组成员的分工合作，带动大家努力工作。3 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文献精神，也要及时、准确向班组成员传达。4 负责保洁班组同其他部门之间的协调沟通工作。5 负责安排好本班组节假日值班工作。6 完毕领导临时交办的其他任务。检修队队长：1全面负责检修队的各项工作。2 协调维修班组成员的分工合作，带动大家努力工作。3 班组成员出现问题，及时向领导反映；上级下达的文献精神，也要及时、准确向班组成员传达。4 负责维修班组同其他部门之间的协调沟通工作。5 负责安排好本班组节假日值班工作。6 完毕领导临时交办的其他任务。绿化队队长：1全面负责物业队的各项工作。2 负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、绿化美化、环境卫生等管理工作。3 负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，保证本部门良好运营。4 负责向集团公司提供平常维修、保洁、仓储维修等服务。5 负责对本部门各班组的工作进行检查，指导。6 负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实行计划。负责组织新接物业的机电设备运营调试工作。7 负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及解决工作。8 负责审核本部门提交的物品申购报告，并报有关领导批准。9 负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，组织实行；保证其正常运营。10监督、组织实行与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。11负责收集设施、设备运营原始记录，并进行记录分析，为提高运营质量提供依据。12组织领导工程技术人员的岗位培训。13完毕领导临时交办的其他任务。消防监控员：1严格遵守集团各项规章制度，认真履行岗位职责。2服从命令，听从指挥，遵守纪律，积极完毕任务。3熟识公司防火及灭火设施、设备的操作和有关防火、灭火知识。4检查贯彻公司各部门防火管理制度。5做好消防器材、设备检查工作，保证设备处在完好状况，一旦发生火警即可投入使用。检查电器、电线、电掣、煤气管道有无霉坏、锈坏、氧化、堵塞情况，防止因短路或爆炸引起火灾。6督促维修队对消防设施进行维修保养，保证灭火器材及设施在应急时能正常启用。7负责调查一般火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为日后培训的教材。8配合公安消防部门进行防火安全检查，发现隐患及时协同有关部门进行整改。9每周呈报防火安全情况报告并存档。10负责对公司用火部门的安全监督，并做好现场督导检查。11负责对公司各种危险品的监督管理，检查防火、防爆工作的贯彻情况。12制止任何违反消防安全的行为。一旦发生火警，不管是上班还是下班，必须全力投入抢救工作，不得临阵逃避。13发生火警事故时，不要惊恐，应采用下列应急措施：（1）迅速报告有关部门、消防大队，火警电话：119；（2）组织人员抢救险情，力争把火扑灭，并注意查找起火因素；（3）组织有关人员撤离危险地区，并做好妥善安排；（4）做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打动和搞破坏活动（5）协助有关部门查因素、查损失并做好善后工作。14参与公司定期消防检查工作及定期的安全会议15执行及有效完毕上级指派的其他工作任务。保洁员：1 严格遵守集团公司各项规章制度。2 严格执行清洁工作制度，坚守岗位，掌握保洁用品、用品的使用方法，出现突发事件及时报告。3 自行拟定保洁时间表，报物业公司服务中心批准；按照保洁时间表做好平常保洁工作。4 安排保洁时间先于工作时间，保洁工作在上班前完毕，不能影响公司正常工作。5 保洁员出入公司各个场合，严禁发生偷窃行为。6 不允许因个人情绪减少保洁质量。7 保洁员请假事先申请，获准后方可离开。8 保洁员与员工礼貌相待，互相尊重。9 有权制止员工的各种破坏卫生、污染环境的行为。10保洁员的卫生负责范围有：（1）负责办公室、会议室、大厅、楼梯（电梯）、过道及卫生间的清扫。（2）清倒办公室和公共走道之垃圾，做到通道 “五无”：无垃圾、无蛛网、无积灰、无痰迹、无杂物。（3）清擦办公场合（办公桌、沙发、办公用品、门窗、扶手等），保持公共场合门窗玻璃干净，扶手无积灰。（4）定期检查卫生间内设备状况，保证良好使用；及时增添卫生间内洗手液、卫生纸。（5）定期维护盆景植物卫生，做到其叶面、花瓣无明显积灰。（6）放置药物、除四害，做好蚊蝇消杀工作和灭鼠工作。（7）完毕领导临时交办的其他任务。电工：1 严格遵守公司各项规章制度。2 努力学习技术，纯熟的掌握公司各物业供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。3 负责配电室、电梯机房、楼层电井的平常运营、维修、保养。4 负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。5 每月两次发电机试运营。6 负责公司物业外围照明灯具的启、停。7 做好办公楼内房间、公共场合的照明灯具、开关、插座等的修理与更换。8 负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。9 负责餐厅、厨房、办公室、洗涤动力设备电气的维护保养和故障检修工作。10每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周边环境卫生。11制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定。12提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。13做好公司办公区域供电系统外线修理。14坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运营情况，对的抄录各项数据并填好报表。15发生事故时，应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。16服务热情周到，接到报修告知单立即上门服务，保证质量，做到“小修但是天，大修在三天”。17完毕领导临时交办的其他任务。设备维护工：空调工：1坚守岗位，服从指挥，对领导安排的工作负责。2严格执行安全操作规程，保证维修质量，准时完毕任务。3认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷。4空调工必须掌握好设备运营的技术状况，发现问题立即报告队长，并立即进行抢修。5按保养规程做好所分管的设备平常及月度保养工作，保证重点设备经常处在良好的技术状态。6值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。7制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。8 填写本系统的操作规定和工作指令。9 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。10负责空调系统（涉及风机）的平常运营和维护保养。协助水、电工对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。11负责给排水系统（涉及阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。12在非供冷期内设备负责人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周边环境卫生。13 负责公司中央空调系统的运营管理。14 负责中央空调水系统的维护保养和故障检修。15 发生故障时积极抢修，应急故障未解决完毕不得下班。16 维修人员违反制度，迟延时间，修理质量低劣导致影响营业或损坏设备，追究当事者责任。17完毕领导临时交办的其他任务。电梯工：1 负责监视和掌握公司各物业电梯的运营状态，保证电梯的正常运营；2 负责公司电梯及附属设备的定期维修保养和故障检修工作。3 负责轿厢（不包厢内）、井道及井道底、各梯整流、控制柜、变频器的清洁。4 负责各电梯照明及内选外呼指示的巡查和检修。5 负责公司自动门的维修保养和故障检修。6 电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录；7 当碰到运营中的电梯出现紧急情况，一方面应保持镇定，立即报告部门领导并按应急解决办法进行解决。水管工：1 做好公司物业各主干线以内的上下水道的维修，保证畅通无阻。2 做好各物业楼内管线、盥洗间、厕所的上下水平常维修，保证其处在良好运营状态。3 负责天天两次巡视给排水设施设备，并做好记录；4 服务热情周到，接到报修告知单立即上门服务，保证质量，做到“小修但是天，大修在三天”。5 完毕领导临时交办的其他任务。木工：1负责房屋的维修，并管理杂工。2屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等3钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等4修补楼面地面面层、抽换个别棱木等5修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等6拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等7抽换个别檩条、接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等8制订房屋的定期保养规定及改造方案。绿化员：1 认真执行集团环境绿化美化的有关规定及各项管理制度。2 全面维护和监护集团环境绿化美化工作，并及时记录；对违犯XX环境绿化美化管理规定的，及时上报进行解决。3 定期修整，配置得当，践损不现，用途不变，长势良好，不见虫害，花木宜人，绿化美化。4 根据季节变化、天气情况对绿化范围内的花草树木及设施要及时进行培土、修剪，灭虫，浇水及平常卫生清洁等养护管理工作。5 凡由公司负责之绿化，绿化员应及时检查记录报告绿化情况6 要做到草坪内：无杂草、垃圾及其他杂物，保持清洁卫生。7 公司绿化范围内树木和其它绿化设施与电力通讯、地下管道、基建等施工相矛盾时，绿化员要会同主管领导、部门，采用保护绿化的有效措施，不得擅自砍伐和修剪。8 完毕领导临时交办的其他任务。10工作标准11规章制度内部管理规定一、值班管理规定1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律解决；导致损失的，追究其经济责任。2、值班员工必须集中精力，保持警惕，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。3、值班员工必须服从组长的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运营。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必须掌握并正的确施应急解决方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断解决。7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场解决。8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目规定认真如实填写。二、值班员（巡视值班员）交接班规程（一）接班员须知1、上一班设备运营情况；2、正在检修的设备情况；3、设备故障的解决通过和结果。（二）交接班程序1、按规定期间由交班员工主持交接班。2、交班员工宣读本班工作情况及设备运营情况，设备故障的解决结果和通过。3、交接班双方会齐共同对重要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。4、报告检查结果。5、正常：接班人员签字，交接班结束。6、不正常：由交班人员解决，接班人员配合；一时难以完毕的，转由接班人员进行。7、交接班情况记录在交接班登记表中，双方签字认可。（三）交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时立即告知主管到现场解决。1、巡视记录与实际情况不符时。2、交接班人数不齐或不在场时。3、接班人员精神状态不良，涉及倦怠、醉酒和伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同解决时。5、设备运营有异常而又找不出因素或运营情况不明时。三、供电值班员交接班规程(一)接班员须知1、上一班设备运营情况；2、正在检修的设备情况； 3、仪表指示是否对的；4、设备故障解决的通过和结果。(二)交接班程序1、按规定期间由交班员工主持交接班。 2、列队于模拟图板前，交班背对图板，接班面对图板。 3、交班宣读本班工作情况记录及当前运营方式。 4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。 5、报告检查结果。 6、正常：接班人员签字，交接班结束。 7、不正常：由交班负责解决，接班配合；一时难以完毕的，转接班继续进行。 8、交接班情况记录在当值日记上，双方署名确认。(三)交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时须立即告知值班主管到场解决。 1、设备记录与实际运营状况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良，涉及疲倦、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同解决时。 5、设备运营有异常而又找不出因素或运营情况不明时。四、运营记录管理制度1、巡视值班登记表每班记录一次，电气设备运营记录、每半天记录一次，设备运营登记表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交设备设施组组长存档。2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班长，相关专业的管理员审查后署名，每月月底将登记表格汇总交检修队队长存档。3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后署名，由相关专业的管理员抽查监督，月底汇总后交检修队队长存档。4、巡视值班登记表每日由当值员工填写，每周经物业公司经理署名后交检修队队长。5、值班表每月月底由维修班长填写，物业公司经理审阅后交检修队队长。6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、笔迹清楚。7、所有记录必须准时完毕，不准弄虚作假。五、工程档案管理制度1、工程设备档案由服务中心资料员管理。资料员者应严守公司档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料员存放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。6、借阅档案须经相应系统的管理员以上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借的要重新登记。设备设施管理第一部分 总则一、承包商监督规定对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期实验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。(一)承包商监督规定为规范对承包项目的管理，特制定本规定。1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及协议规定施工。5、承包商的用料，必须与协议条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反协议解决。6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实行。7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该检修队管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物业公司经理审查批准后，方可告知财务结算。二、设施设备巡检规定为保证设备正常运营，及时发现并消除故障隐患，检修队必须对所辖设备进行平常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运营情况，对“手动”运营的设备和有异常苗头、运营不稳定的设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运营状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时告知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运营。6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采用适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查因素，如属人为应追究当事人责任。三、设备管理规定1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实行。2、各班组每次完毕常规保养后，负责人和班组长填写保养记录并存档。3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。4、如检修保养中发现有也许导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养登记表，上报设施设备组组长整改。5、每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。 四、机房管理规定物业公司辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场合，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标记。4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表白用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导批准，外来人员(涉及参观学习和施工等)严禁进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7、供电局忽然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核算身份后，应热情接待，积极配合，并应立即告知电气管理员或部门领导。8、保持机房的安静、严厉、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并贯彻安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11、各机房工作员工必须按规定如实认真填写各种表格，重要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清楚明了。五、设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表，物业公司经理署名批准后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及解决各种消防信号的对的方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、解决火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采用相应的灭火措施。灭火后，要具体记录火灾成因及灭火情况，书面上报集团领导。六、机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运营环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须准时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须准时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班员工必须准时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须准时清洁除尘。6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备负责人的责任。第二部分 强电系统管理一、层间配电房（电气小室）管理制度1、层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清楚。2、配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、物业公司每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电告知用户工作规程(一)计划转、停电 1、供电局转、停电，服务中心接到告知后应立即报告物业公司经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报物业公司经理。3、经理审批后，服务中心拟发转、停电告知书，并派人送至各用电单位。4、转、停电告知书最迟应在事发前1小时送达。(二)事故转、停电1、大楼因供电局故障发生停电，服务中心须立即向经理报告，经经理批准后，由服务中心用电话向用户解释因素。事后，服务中心应向供电局索取解释函，并转呈物业公司经理。2、因大楼内部事故引起停电，物业公司应立即排除故障恢复供电，并书面向用户解释因素。3、事故转、停电后24小时内，服务中心拟定解释函，经物业公司经理审批后在公告栏公告。三、停电、限电管理规程1、停电、限电的审批权限为物业公司经理以上。2、收到政府部门的有关停电告知或决定需要停电、限电，应立即报告物业公司经理，并至少提前24小时书面告知受影响的单位。3、物业公司经理应安排足够的人员解决转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交电工署名。5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运营情况，发现异常立刻检修。6、有关转、停电的情况应记录在当值日记上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户或单位应事先向物业公司服务中心以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批用电申请须经物业公司审批。（三）签定用电协议物业公司审批通过后，用户与物业公司签定用电协议，拟定计费方式和收费标准。（四）接线及送电经批准后，用户或单位应自己敷设好用电线路，经电工检查符合用电安全规定后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。（五）停电及拆线用户终止用电，应事先告知服务中心，再由物业公司电工断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。（六）计费方式1、电表计费，由用户或单位自备并按指定位置接线，每月计费一次，局限性一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。五、供配电设备运营管理规程1、天天定期巡查供配电系统设备，涉及(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运营参数记录在供配电系统运营登记表上。2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应立即查找因素，并告知电工班安排解决。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常立即维修解决。4、未经主管人员批准，不得私自更改设备线路和运营设立。特殊情况下，须经主管人员批准。5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。六、供配电设备维修保养规程1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报检修队队长审批。3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有具体记录。4、工作过程应严格遵守电气作业规程。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告检修队队长，及时告知受影响的用户。7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日记上。8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。七、供电突发性事故的应急措施(一)外线故障1、大楼设计规定：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，严禁合闸”指示牌。2、备用电源处在非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处在准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。3、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，严禁合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，保证大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班报告故障通过和解决情况。5、电工班召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参与，分析事故发生因素和解决措施，并书面总结报告有关部门。(三)市电全停1、当两路市电全停，启动发电机。2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运营状况，如燃油量、水温等。3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。4、及时书面向上级领导报告。5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。(四)告知用户供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停电告知用户规程，告知受影响的用户。第三部分 给排水、管道系统管理一、安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下：1、凡属辖区范围内的供水系统(即自来水公司向辖区供水总表以内的)一律由管理公司管理。2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 3、用户不可随意更改大厦供水管道。 4、有以下现象的均属偷水行为，物业公司将按下列规定解决：(1)私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要补偿大楼损失。(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，补偿大厦损失。(3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，补偿大厦损失。5、用户违反安全用水规定，拒绝物业公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而导致事故，影响供水系统或对其他用户导致损失的，按实际情况补偿损失。二、大楼节水、用水措施1、严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2、在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4、定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，立即追查因素。5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。三、物业公司停水、限水管理制度1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。2、收到政府部门有关停水告知或决定需停、限水应立即报告物业公司经理，至少提前24小时书面告知受影响用户。3、主管管理员应安排足够的人员解决停、限水工作。4、停水前应将地下水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即告知受影响的用户。6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日记上。四、给排水系统运营管理规定1、保持水泵房