老城区可持续再生--以北京南锣鼓巷为例演讲稿-毕业论文.doc

文件名：吕斌
时长：165分钟
正文：

主持人：介绍我们这个材料上都有了。
吕斌：谢谢，谢谢局长的介绍。非常高兴非常荣幸能够跟我们中国最发达地区第一线的各级领导有一个交流的机会。嘉兴反正作为中国人来说念过中小学的人都应该知道，我们第一次党代会开会的地方。当然我想这个是一个方面，更重要的最近一些年浙江，特别浙东北的长三角核心区，嘉兴重要的这样一个地位。经济十分的活跃，这个我就不多说了。所以我就能给大家有个交流我就感受特别的深，越是发达地区的人这个领导他越好像要看世界，去了解别人，不断的总结自己，提升自己。这就是他们这个发达地区能够发达的非常重要的原因之一。
长话短说。今天因为我们市长研修学院，特别是周林杰（音）处长给我出个题目，谈谈老城区的一些相关跟我们规划建设再生的一些话题。我最近一些年反正主动被动的参与了这样的一些课题吧，我自己从社会学，从成为活力这样一个角度，没有把它纯粹看成我要搞一个什么设计，其实这个设计的成份不是太多的，实事求是的说。但是我想这样一个视角或者这样一个层面的话题是非常重要的。我们做城市大家都知道，尽管我们最近改革开放30年，特别是最近10年这个发展非常快，城市在不断的扩张。但是我们不要忘记这个城市永远还有一块，我们永远甩不掉，永远是城市发展根基的这样一个存量的部分，我们不都是增量。我们最近几年当然更多的是关心增量。
我记得从现在说大概十五六年前那会嘉兴开发区还找过我，我那会还在国外没回来的时候就参与过，就是我们改革开放有大量的这种开发区，特别是经济开发区，最近又有新城。这个确实是很必要，很重要。但是我们一个城市这个历史越长，其实它存量的部分对于我们这个城市来说，无论从经济，从文化，从民生，从民俗，各种意义上来讲，其实都是非常重要。
那么存量的部分怎么对待它。一个是它本身由于各种环境的时间的推移它有一些地方，有一些我们的物质条件，基础设施，包括一些住房条件需要改善。更重要的我觉得在我们快速发展的过程中，旧城，特别是老城区它有非常丰厚的文化积淀的同时，经常可能会遇到一些比如说经济不是特别的有活力，甚至有些衰落，由于各种原因。那么怎么去对待它，我觉得这个一直是我们实际上是城市建设，城市发展必须面临的一个非常实际的一个课题。
这样一个课题实际上在西方后工业化的这些社会，在这些城市里边这一块其实是他们城市规划建设的主流。因为他们的扩张已经变得这个动力很小，包括从美国、欧洲我想，包括日本都是这样。除了个别的一些城市，可能有一些极个别的一些机会之外，其实大量的工作都是老城区的工作。包括我们的台湾，你看台湾的城市规划我们的一些同行一讲都是社区营造，社区营造干什么？其实就是在这个老城区里边怎么去更新，改造或者是再生，并且他们的做法很重要的就是说，包括欧洲的这些和美国这些所谓的西方的这些老城区的做法不是简单的物质上的改造更新重建，而是基于社区营造的，以人为中心的一种过程。
我想今天，当然我想我现在讲的这个话题，在我们现在中国大陆不是主流，我也承认。因为我们现在大规模的建设推倒重来的动力，这个条件还是比较的好。但是我想伴随着我们要构建和谐社会，要利用打文化这张牌的时候，我想这个老城区一种科学的理念，一种具有人文精神的一种理念和一种方法就非常的重要。尤其我们今年“十二五”这个开局之年要转变增长方式，我觉得在我们城市的发展特别对存量这一部分的我们的态度我们的视角，包括我们的策略，我是希望能够特别是在座的第一线的领导。因为你们的任何一个决策都是非常的重要，如果有这样的理念的话，我想我们很多老城区，特别是像我们江南，包括嘉兴在内，包括嘉兴、绍兴很多我们的文化是非常的丰厚，特别是原来，特别是浙江，包括水乡的特色怎么能够延续还能够发展经济，我觉得这个就很重要。
我今天抛砖引玉，讲几个例子。当然我写的是以北京南锣鼓巷为例，我自己还有一些其他的最近有些其他的实践，简单的给大家介绍一下。最后再讲一个台湾的例子，因为时间关系我不能多讲，讲一个台湾的例子。今年我因为去过四次台湾，今年5月份他们请我讲课，台湾大学有一个北大日，去完了又在几个城市跟他们交流了。台湾的城市规划的主流其实都是我今天讲的这种话题。要让我们的同行，大陆的同行来看你这个叫什么城市规划。但是后工业化的这些城市它就是这样。
我想这个例子有几个。时间如果紧张的话讲到哪算哪。
第一我想跟大家讲一讲我们转型期，特别是旧城更新的模式的一个转变。我这里有个副标题，从更新到可持续再生。实际上我这里边梳理了一下，战后。二次世界大战以后，实际上旧城的这样一种城市更新的一种模式在西方也是在发生变化，我大概梳理了一下。50年代的时候从美国开始，欧洲因为其实二战以后，除了像德国一些战争影响比较大的国家，其实大多数变化不是太大，实事求是的说。但是美国，因为大量的从二次世界大战战场返回来的一些老兵需要安置的时候，实际上它的这个旧城的更新，包括新城的建设就成为美国一个很重要的一个课题。
我梳理了一下。50年代的时候大概主流的做法就是城市重建，我这个就不说了。城市重建英文就是reconstruction。这是一种做法。那么这种做法主要的目标是改善住房和生活条件，它的主要的特点简单的说就是推倒了重来，土地置换等等。包括我们现在的大量的退二进三，这种工业，比如说我们退下来，或者移到外面去了以后，这样大量的这个工业用地转移用途然后进行大规模的重建，基本上这样。
还有一种到60年代的时候，这个说法稍微有点变化，叫城市再开发，这个英文就是Redevelopment。但是这个其实跟前面一种做法基本上相同，形式简单的可以理解就是推倒了重来。当然这里边，特别是再开生的时候跟重建的我觉得要说有差异的话主要表现在有一些大规模的一些重点项目引导下的这样一种做法。但是这两种我觉得无论是重建还是再开发，我觉得这个词有时候在我们国内，包括我们国内游时候混着用，包括英文它也随便用。其实这个内涵是有很大差别。我觉得无论是重建还是再开发，简单的说就是推倒了重新。无论你是修新如旧，还是重建，还是整个是变成一种摩登的形式，它主要的行为的特点就是推倒了重新。
到了70年代的时候，我觉得特别是西方的做法有了一些程度的变化，这个主要的变化我觉得我们在座的有很多是规划局和建设部门和规划部门的一些专家和领导，这个我们都很清楚。特别是在建筑类，规划类的课上一定要讲到城市更新。这个时候实际上到70年代以后就会发现一些什么问题呢？就是我们大规模的重建和再开发就会把城市中的，特别是一些中小城市的一些传统的文化，从物质形态上一些文脉上的东西会把它破坏掉。那么这个时候。但是城市里边又因为衰落的问题需要去整治去更新，那么这个时候就提出了另外一种做法叫城市更新，这个英文叫Renewal。那么这个区别于城市更新区别于城市重建和再开发最主要的特点我觉得就是不是大规模的推倒了重新，而是尺度比较小的。中微观尺度，小规模，然后特别的注重了空间文脉的延续，也就是我们特别注重我们这些城市中的历史文化传统的，包括民居一些特色建筑，特色街区的一些保护。我觉得这个就比前面两种，这个概念比前面两种就有了很大的进展。
但是城市更新，如果我们特别学院派的一定要解释城市更新跟后面我要讲的城市再生的差异的话，我觉得城市更新我们更多的还是关注的是这个城市物质空间形态，包括历史街区，历史建筑对人，对社区的营造，怎么通过城市更新或者城市的整治能够使社区这个振兴，使它的城市显示一种活力这个方面，在这个概念里边我觉得是比较淡薄的。
那么随着到了80年代，特别到了90年代以后，西方这个大家知道，实际上这个经济不是从08年从出现经济危机，实际上从80年代，90年代这个西方的整个的经济衰落的趋势已经有，特别在城市里边这种，特别是中心城区的衰落，这是西方城市的一个很大的问题。那么怎么去通过这种空间的整治优化或者是改造，不仅仅使这个城市物质形态，基础设施得到改善和提升，更重要的怎么能够恢复它的活力，增加就业机会，使它产生一种，最后形成一种振兴。那么这个时候就在城市更新的基础上又出现了新的概念，那么一个是像英国它就叫城市振兴，那么更多的像欧洲、美国这个实际上就是Regeneration，就是城市再生的概念。这个概念，并且在城市再生的概念基础上，最近在后工业化的那些城市里边，那些国家地区和城市里边，一个更为不是说时髦，就是更为流行或者大家更为强调的是可持续的再生，就是Sustainable regeneration。
那么这两种方法我觉得区别于城市更新，它相同的地方同样是小规模，循序渐进，注重空间文脉的继承。但是我觉得它这个区别于更新最重要的这个视角或者它的这个特点就是它注重了城市活力的恢复，特别是这个城市活力不是基于大规模的企业去做，把它推倒了让一个大集团。比如像北京，让潘石屹来做一些，把这个地方全部变成SOHO，不是这种做法。而是基于原来的这些住民，就是包括你市民，无论是有钱的，没钱的，基于他们能够在这里很轻松的继续生存下去，作为一种基本的目标。然后来实现这个城市的更新和振兴，所以这就叫城市再生。我觉得这个在今天我们的这个社会里边，今天我们进入“十二五”规划要构建和谐社会，我觉得这种理念和做法对我们是至关的重要。否则的话，我且不说你搬迁的难度，浙江嘉兴好像还没听说过特别激烈的这种搬迁的事件很多地方就是矛盾特别的激化，北京好一点，因为中央在这，他也不太敢。但是各个地方我觉得都有。
现在我们有很大的问题，就是说我们如果只想搞楼宇经，追求GDP的话，大概你做再开发和重建，可能在一个短时期里你会觉得GDP会上去。但是根据我们经济学的这个视角来看，长期来说从文化的角度来说其实再生振兴，特别是解决了这个社会的就业问题以后，对构建一个和谐社会来讲，我觉得这种方法是有后劲。
我想这是梳理一下，简单的说对于我们旧城，老城区的做法其实有三个概念，我这个总结一下，其实我希望各位领导能够有个概念。第一就是重建和再开发，就是推倒重来。第二个就是更新，更新就是说小规模，循序渐进，注重文化，注重文脉。但是它的一个特点就是它的主要精力还是在物质空间上。那么最新的这个再生的概念，特别是可持续再生的概念，不仅仅是物质形态。物质形态是一个载体，最重要的就是我们城市，特别是老城区的这种所谓的再生，我们的目标是为了构建一个和谐的城区，构建一个有活力的，能够给大家提供就业机会的这样一种做法。那么它当然在手法上也是小规模，循序渐进，注重文脉，特别是对于文化遗产的，地方文脉的这种保护和延续，仍然是重点。但是更多的是多元主体的参与。但是在我们国家，我觉得政府的主导是很重要的。但是多元主体，比如商家、市民、社区的居民以及NGO，或者是我们规划师的共同的参与来实现这样一种再生，特别是可持续再生。我想我先把这个概念梳理一下，后面我们就主要看照片。
这个过程我刚才已经讲了，那么我这里边再强调一下。最近在可持续再生的基础上，特别的又强调了可持续再生这个概念，可持续再生。因为城市再生如果只讲这个词的话，它最初的这个意思是战争或者是你毁掉了以后来再生，如果我们强调可持续再生的话，这个理念就是强调什么呢？就是在你还有生命力的时候能够延续的这种小规模的循序渐进的去更新去再生去改造它，这个是跟其他概念我觉得最大的不同。就是希望能够通过这样一种过程，这样一种行为使你这个中心老城区，特别是这样一个城市里边最有文化积淀的地区，能够成为你这个城市，特别是中小城市发展的一种牵引力，能够成为一种牵引力，这是非常重要。所以怎么能够形成一种活力，一种魅力，一种具有文化底蕴的一种魅力，其实是我们对老城区怎么做的一个非常关键的一个地方。我想这个时间关系我就不多讲了，这么几个概念。
然后我再梳理一下我们国家最近一些年，实际上我刚才讲了，我们大量的经历是用在了新城新区，特别是经济开发区和新城的开发上。但实际上我们对老城区对存量的地方也从来没有把它完全放弃掉，没有放弃过。
那么我总结了一下，我们最近30年这个做法其实也大概经历了我刚才说的那么三种阶段。比如说拿北京来说，北京因为它是个历史文化名称，有850年的，有3000年的建成史，850年的都城史，所以它是比较。尽管这样，大家可以看到80年代的时候北京的做法基本上是危旧房改造，就是把老城区基本上是把它看成是危旧房。那么危旧房的改造的基本做法就是推倒重来，北京大量的胡同和大量的原来的这个历史文化街区或者是历史街区都推倒了重来。当然那个时候为了解决非常紧张的，从计划经济转向市场经济转型以后的这个住房紧张的问题，还是解决这个问题。但是做法基本上是推倒了重来。
那么基于这样一个，刚才那种文脉的同样的一个过程，你这样拆多了你就会发现你的文化没了，你的原来的历史的这种记忆，作为一个民族的集体的记忆就逐渐的在消失，大家感觉到这个，有了这个危机感的时候就开始有了更新的概念。最近我觉得比如说特别是在座的我们有市长，有区长，有县长。你就会觉得你的使命简单的把房子改造了盖成新的或者盖的好看一点，你绝对交不了账。你很重要的是你有一方百姓的他的生存问题，包括低保的问题，就业问题，和如何吸引外来的大量的集客，吸引外来的人来你这的问题等等。这个时候你就会发现，只是从简单的如果忽略了文化，忽略了人这个就有很大的问题。
所以我们大概也是经历了这样一个过程，经历了这么一个过程。最近我觉得也开始有了修旧如旧，或者是修新如旧等等这样一些做法。我这里边梳理了一下，有一些也是我们长三角地区或者是东南沿海地区的一些例子。这几个例子我觉得要梳理我们国内现在的例子可能有非常多，但是我想这几个可能影响比较大，也不算做得，我觉得尽管不是我今天特别想强调的城市再生或者可持续再生的例子，但是我觉得这些例子还是有一些特点，特别在商业运作的这个意义上讲，还是有一些成功的例子。我梳理一下，当然只是凭我多少也有一些我个人的兴趣在里边。
比如说第一三坊七巷。大家知道三坊七巷在什么地方？福州，对，福州三坊七巷。这个地方其实当年因为有很多有钱人，有很多学士，举人住的地方。然后前几年福州政府实际上好像说李嘉诚参与了。那么现在应该说从修旧如旧的这个意义上讲是很成功的，修了仿古的一条街。这个商业运作我是觉得也不算差，你至少很多名气很大。但是这个的特点我自己觉得按照可持续再生，按照再生的理念的话它的一个很大的一个差异，我觉得一个不足就是原来的居民全部被清走。当然这个对一个城市来说，这样做是不是把老居民留下来是不是最好，从效率上是不是最高，当然可以讨论。但是我想它是这一种例子，应该说这个在修旧如旧上，在原来的一些符号，原来的一些建筑的特点和元素的恢复上，我觉得这个做得还是可以。
第二个是桐芳巷。桐芳巷大家应该也很熟悉，是80年代的，桐芳巷是苏州的老城里边的一个，当年做的也是很有特点，是中国城市规划设计院他们老一辈的那些人做的。它这个基本上也是属于更新，我觉得是更新里边做得比较慎重，比较到位的一个例子。然后就是上海的新天地，上海的新天地我觉得它的风格虽然不是像三坊七巷这样，但是它也应该是照顾了原来的上海的那一带的一种氛围，但是它的一个很重要的特点其实是一个商业运作，是一个房地产开发项目。商业上我觉得很成功，但是在社区的营造，这个意义上它还不属于可持续再生的例子。然后就是乌镇，这个我们都很熟了，我们就不说了，离我们太近了。
这个其实我觉得也是一个比较成功的一个例子的，一个案例。这里边我觉得乌镇在这一张画面上我觉得它比较好的就是居民、政府部门都有参与，我觉得是比前面几个例子要做得好。
然后就是北京的南池子，南池子我等一会儿会稍微的展开去讲一下，南池子的例子其实这个地方原来也是一个等级非常高的一个地方。它也简单的说，是修旧如旧，但是是推倒重来。把整个的人都清走了，然后又把这个地方又重新修了。从形式上我觉得它注重了北京的古都的风貌，但是从社会学的意义上讲，我是不赞同这个做法。
然后就是丽江，丽江可能这个我觉得大家都很熟。曾经很高，但是最近如果去过丽江的同志就会知道，这个商业的氛围太浓了，原来社区的，包括一些真正丽江的这种古城的文化已经基本上消失了。我觉得这个片子的例子我的意思是说什么呢？就是尽管它影响很大，也挺在商业运作上应该说某种意义上也是成功的，但是我想从一个社区营造的这样一个视角来说，这些都还是不够。但是这也是我们最近几年一种新的模式，比推倒了重来或者是把一个历史文化的东西完全跟它这个文脉没有关系的一片东西出来这种做法还是这些做法还是要好的多。
这里边我想特别是讲讲南池子。我因为知道我们很多地方，包括北京在内，很多地方都是像南池子这种例子。就是说它注重了历史文化的，北京古都风貌保护的责任或者是一个脑子里边要恢复北京的古都风貌。但是它采用的手法是推倒了重来。其实是推倒了重来。
时间关系我想不多去讲，这个简单的看就是这个地方。就是这一片，这一片大家一看就知道，这个是西边是天安门，南池子的东边。南池子那条街往东边跨过那条街就是北京饭店，最前面就是长安街。大家看就是这个红点这个地方，这个里边其实这个地区也是等级非常高，曾经这个胡同的品质是非常高的一些四合院。因为你像欧美同学会在这条街上，这个最大的这个房子这是修出来，这是一个王府。曾经在这里边住的这个人是非常在清代，特别是清代入关，满人入关初期做出巨大贡献的多尔衮，多尔衮的王府。大家看过很多电视剧，多尔衮的王府。但是长期以来因为这个地方变成了大杂院，这个地方变成了一个小学，这个台阶上大概就这么一个小坝子上面住了500多户人，住满了不得了。所以这个确实是有基础设施非常的差，完了消防什么都不能达到安全的这样一个做法，并且前面有一条河，叫菖蒲河。并且那个地方从50年代开始，就把它，因为要国庆。菖蒲河叫菖蒲河，因为要国庆游行，觉得那个河碍事，有点发臭，就把它盖板一下盖上以后一盖盖了50年。在那个河顶上都盖着房子，最近前些年把它全清理了。
从这个意义上讲，应该说这个南池子这项工程应该是，就原来都是这样的一些房子，确实里边有一些比较杂乱的原。但是现在修好了以后就变成这样了，它变成了一种新的四合院。那么这里边我觉得总结一下这个，它的一些基本的做法，基本的做法我想这个就是说。它为了改造这个地方，它把原来的四合院全部的清理掉，全部的推掉。里边其中还有一些很好的一些大院一块推倒了，建了新的四合院。
那么这个新的四合院它的基本做法是，原来北京的四合院是一层的，但是这个地方的四合院它变成了两层的四合院，就是这种的，就变成了这种，其实不是传统的四合院，修成这种。当然这个 原来也有先例，比如说我做的南锣鼓巷那个地方，大家知道有一个很著名的，特别是我们清华大学的吴良镛院士曾经做过试点的叫什么？菊儿胡同。菊儿胡同其实我这里面没拿它的图来讲，它其实也是把一层变成了两层和三层，特别是变成了江南的苏州的园林风格。
这个基本上有点效仿它，但是这个房子的风格要比菊儿胡同更像北京的房子。但是它并不是传统的四合院的风格，变成这样的形式了。
然后我觉得还有它这里边要说最好的这个项目最突出的一个就是把这个普度寺，这个地方其实多尔衮的王府也叫普度寺，把普度寺给清理出来了，变成一个可以供市民去参观去进行体验的一个设施。但是这个项目它并不是用的整个这个南池子改造工程的钱，而是用的国家文物局的重点文物修复的钱。但是这个我觉得是比较成功的。
另外一个我觉得这个项目要说改造起来对城市，整个对城市空间，对城市的有贡献的还一个就是说在房子把一些破房子修理了，把一些路网梳理了。本来那个里边有些地方是进不了车的，现在也能进车的同时，我觉得可能做得比较好的就是它在下面修了一个160个车位的一个公共的一个地下停车场。这实际上就是在这个位置上，就是在这个下面，特别是这个大的台阶下面，这一片的下面修了一个地下公共停车场，我觉得这是比较好的。
但是这里边我觉得我之所以，我觉得有些东西是需要讨论的有这么几点。第一胡同的文化没了，因为它把原来的胡同，整个的机理全部得破掉了，重新修了，重新修了以后这个东西其实不具有文化的，北京胡同的这个特点。这是一个我觉得是很遗憾，因为这个地方如果大家，当然了因为大家从浙江来，对北京没有时间去细逛。实际上在这个王府井百货商场的西侧，北京饭店的北侧那个地方叫大甜水井的那一片，你看那里边有很多很好的四合院。其实南池子在它马路的西边，比那个地方原来还好的一些四合院全部被削掉。这是第一我觉得比较遗憾。是不是能够，我是在想，我在南锣鼓巷做这个项目的时候我就在想，是不是能够探讨一条我既要把它更新，里边的大杂院要做减法，让它梳理的同时，能不能把胡同的机理能够保护了，能够保留下来，其实更有意思。
你比如说现在修成这种，两层的这个房子就不像北京的胡同，没有那种感觉。尽管你还是那种巷子，有一天合院的形式，但是因为你变成了二层甚至三层，里边的巷子仍然没有界面，实际上这个就没有活力，没有办法形成活力。这是我觉得比较遗憾的。
另外一个当时从细部就不说了，细部这里边也讲了。细部也很难推敲，因为北京现在没有工匠，修这种老的房子必须到承德去请那个工匠，所以这个承德的人他就会有避暑山庄，外八庙的那一些痕迹。所以内行的人一看这个是承德的四合院，这不是北京的，好多这种问题，当然这个细节我们就不追求。但是我觉得也是一个比较遗憾的。
第二个问题我觉得，当然我这里边写的是，这个古老的居民和回迁率的问题，就是因为它原来的居民全部被清走了。然后你回迁了以后，修好了的以后你即使允许回迁，但是你是自己要交这个差价，你自己是要交的，当时其实还比较便宜。但是就这样，回迁率其实是比较低的，这里边我写的是27%左右，其实把这个还要低。那么这样的话我觉得怎么看，如果我们有些领导觉得那些住的没钱的人，年龄高，学历低，然后又没有工作那些人让他们到回龙观，天通苑去有什么不好的，我觉得我不这么看。一个城市的文化其实是人是很重要的载体，不是说你有故宫就一定有文化，其实北京的市民就像你浙江一样，你浙江的那些老市民，不管他念了多少书，有什么样的工作，即使可能很低档次的工作，但是很多你城市的文化，包括一些中小城市文化其实是靠人来传承和体现的。你这些人都不在了，这个社区的邻里关系都没有了，又来了一批也可能是有钱的人，很多老外喜欢买这个房子，因为他就住在天安门边上，在王府井边上，所以他很。但是你看形成的这种邻里关系远远不是我们真正的那种北京的或者是一般城市的那种老的这种社区感觉的这种邻里关系。我觉得这个可能是这个地方一直没有活力的一个非常重要的原因。并且它修成四种四合院以后，它并没有考虑到某些界面，某些合同可以经营，可以开酒吧，可以开餐饮，可以开一些体验型的功能。所以这个地方我敢这么说，大家有兴趣的话如果有机会可以去，没有任何活力，房子很多。
你看这么好的地方还没有，到现在已经快七八年了吧，快十年了吧。这个当然因为房价涨了也有关系，这个没有活力。我觉得最重要的是它没有实现一种让它真正变成一种有活力的一种城区，而是只是房房子变新了，这个我觉得就很大的遗憾。
你看在天安门广场，在劳动文化宫的边上有这么一片，就是我们这些干这一行的人有时候领着学生领着熟人进去转转，我觉得就很没有意思。如果北京都是这样的一片一片的话，我曾经开过玩笑。我说包括像东二环这种总部经济区，我们巨大的社会资本投入的越多，这个城市变得越无聊。我们一般的市民会离它越远远，你没有意思，东二环。我是东二环的，我给东二环做过三个课题了，像我做了课题的我平常都不愿意去，我没法去，中石油，海石油的门口都是保安一站。没我参与的机会。一般市民就更糟糕了。
你像这一片这么近，浙江人也不买房子。我可以告诉你，温州人买房子买什么房子？专门买朝阳区CBD楼上那些房子。我们温州的很多老乡同胞们都说了，我们这个终于从温州来到北京城跟毛泽东毛主席做邻居，我们要脚踩CBD，眺望天安门。这个地方又眺望不成。所以你看他宁愿买CBD的那种CBD朝阳区那些高层，原来那些开发商，有些我们校友在那经营的。他最担心那个房子上面那几层住宅卖不出去，结果底下写字楼还没租完呢，那个上面已经全都卖光了。所以他不了解我们很多中国人的这种心理，特别是文化大革命，改革开放以后富起来的这一代人他这个心情。这个地方我觉得是很遗憾的。
所以我想这种做法在全国，特别在北京很多这种例子。就是说你花了很多的钱修旧如旧也好，但是你要注意你要业态，把这个社区给做死了，我觉得都不是成功的。
我举一个例子。当然这个我不好意思，这是我们奥运会前北京市委市政府很多大腕的我们的前辈们做的工程，这个我们只有在这个场合说点坏话。这个是什么地方呢？大家一看就知道了，前门。今天可能周处可能会带大家去看。前门大街，这是前门这个前门楼子，就是前门到珠市口那条街。这条街有一二百年的历史，原来是条商业街。然后本来特别是，现在这个西边这一片，大栅栏这一片还存着，还可以看，里边有场所。东边那个地方在北京也是很有特点的，叫鲜鱼口。就是鲜活的鲜，鱼口。非常有意思的一片，清华也做了很好的方案，跟我这个南锣鼓巷的方案几乎相同。结果还没实施的时候，当年的崇文区，趁着他们不注意三天之内给拆的片瓦没有了，完了就开始修了这个所有的前门大街，包括鲜鱼口这一片。
这个地方我觉得最有争议的就是它把一条非常有鲜活的，在北京。来北京你想，堂堂天安门广场的南边的一条商业街它把它修成了，按照我们很多老先生们说的，修成了天安门广场前面的好莱坞的布景地，一个布景地，没有任何的活力。那么我实事求是说这条街上的每一栋房子修的是非常的筋道，都是查这个样式。就是清代的那些建筑一栋一栋的，有的查清朝初期的，有的查清朝末年的，一栋一栋的建。建完了以后很遗憾，原来的那些底下有几百家这个老字号的商店，但是你这个一修完了以后，除了这个全聚德的总店，因为它没修它还留着，其他的店基本上都掉，没法开。全聚德为什么？因为它大量的团队，国际游客它来了拉你去吃饭，你肯定去，老外也不知道说我们这个北大、清华附近还有一个全聚德，亚运村还有全聚德，他都不知道，他就去这。其他的店你看照我照片的时候基本上都是关的。
就是说它这个什么呢？它不注重业态，不尊重市场。它觉得档次低，但是你要知道中国的消费水平其实就是这个水平，它有一群很忠实的一批追踪的消费者。但是你改完了以后就有很大的问题。你比如说因为你改完了以后你的租金肯定是相当的高对不对，那那些老字号的那些店是符合大众的人没法进来的，能进来的人人家我吃不起了。我可以说刚刚开始修完了以后，并且它把这个地方变成了一条步行街。这么重要的一条，北京这个南北中轴线非常重要的南段的起端的地方它修了这个当当车，这个很无聊，你觉得好像修了一个北京在天安门广场前面修了一个小的迪士尼一样。这个实际上是非常差。并且我不是说开玩笑，像这个地方几个茶叶店还要找几个女士站在那叫卖，像中国的产业文化如果在浙江，在杭州，在绍兴，在嘉兴卖茶叶需要在门口叫卖的话，这个茶叶是不是就没有，我是不买了，真的没品位，还需要去喊叫卖。
然后这里边修了很多餐厅，我刚才跟局长说了，我就说它盖房子我们这北京领导他不知道北京的官场文化。北京吃饭除了外边来的人，或者我们这些到湘菜、川菜去改善改善，很多人吃饭都是人家请客吃饭，没有自己出钱的。即使说我他请你吃饭，也是别人替他出钱。你比如你在这种地方，这个官场的人吃饭他是怕人家看见，恨不得这个餐馆不要牌子。你看中南海西门的那些餐厅，就是那些什么绵阳办事处那都是餐厅，那牌子都没有的。那里边都是特别高档，一个一个包间。
我们都说中南海工作，假定你在这个处，我在这个处，我们两个同时吃饭，你在隔壁我都不知道那有你在吃饭，他就希望这样。
你在这吃饭又不让停车，完了以后又特别高档，你说谁来吃饭，像我这些没有车也能吃饭的人又吃不起对不对。所以这个地方就很重要的问题，就是说它不尊重这个市场，这个是最大的问题。市场你也不要盲目的要求追求很高的档次，你追求档次就垮掉，我敢说这个话。
所以我在做南锣鼓巷，在做簋街。大家可能知道簋街，簋街是我做的，奥运会前面真的就拿我的图纸修的。当时因为那个自行车赛要从那垂直的穿过，东城说太乱了弄弄。但是我跟东城说，我说咱们定好一个，我做完了以后你不要主动拆一间房子，就是一间店你都不要拆。因为簋街那等一会儿我也可以简单讲。它那个消费水平更低，一帮喜欢凑热闹又没钱的人在那吃饭，吃小龙虾。那你要把它修成档次高的，马上就垮掉。你修了高档次，再没有人到簋街去吃饭，那个特别有钱人他就需要另外一种氛围。
这个地方也是，这个地方我是觉得这个非常遗憾，我记得清华的朱子卷（音）先生，是我们的老前辈就是做这种历史街区改造，什刹海都是他多年跟踪，他就气得跺脚。他说这不就是好莱坞的布景，我也问过好几个老外，我说你们去过前门。他说那个就是那个好莱坞一样的，全都是这种印象，这个就很糟糕。我都说了，我说你北京没有人负责任这就有问题。这条街我敢讲，这个现在这个当年的副区长现在是东城区的区长牛区长，他自己说我修这条街我花了103个亿他说了，就这条街改造。他说好像社会对我的评价也不怎么样。我都不好意思说，我说你活该，你修成这个怎么评价。我只有带学生去照相去，没法参与。你看大家都在这，哪有花钱的，没法花钱这个地方。
所以就是我们我觉得这个旧城，为什么强调可持续再生，最重要的是内涵，是业态，是活力。这个活力不是说你那些大腕，大佬们的活力。而是一个普通市民一般的一个商家，一个像我们南方很多前店后屋的这种活力，这个才有可持续性。这个是非常糟糕的一个例子，当然我们在北京也不能多说，这个当年是奥运会的一个样板工程。其实这个没有人说好，我敢说这个话。
然后还有一个例子，这个是北京这种。另外一个就是新天地的例子值不值得全面的推广。我首先要表达我自己的态度，就是新天地是商业上是成功的，但是我们要知道，新天地它的成功要在其他城市去复印和拷贝的话，我觉得就会要很慎重。新天地在杭州好像有一个，就这个公司在杭州有项目，就没有这个地方成功。但是我觉得新天地最主要的特点它其实是一个房地产项目，它并不是一个街区的再生项目，更不是一个简单的更新项目。所以它把整个原来的东西都弄掉了，变成一种商业。正因为它是在上海的这个特定的地段它才能成功，如果这种模式，大家觉得新天地的模式是一个最好的模式的话，在其他地方，特别在中小城市我觉得就有很大的风险。
这里边当然我也总结了一些它的，我觉得有成功的地方，它以时尚文化为主题的一种社区型的一种购物中心，然后风貌修成了一种比较符合上海当年这个石库门的这种特点的建筑，我觉得这个还是很好的。但是它这个原来的空间模式我觉得整旧如旧，虽然建筑形态保留了上海石库门的外形，但是整体结构上已经背离原来的结构模式，特别是我觉得在这样一个地方。当然在上海这个地方应该说还可以原谅，但是我觉得从一般意义上，从它的朴素性来说我觉得它淡化了居住的社区，改变了原先的社会特征。
好像说你看大家去过新天地的话你会发现，它那个地方修的是很低层的，但是你看它后边就上海其实拨给它一块高层，超高层的住宅。所以其实对上海整个的形态怎么来评价，对那块其实我觉得应该认真的去讨论。当然它这个商业上应该是成功的，但是我觉得从社区营造和可持续再生的角度我觉得它不是一个典型的成功的例子。
那么这个我就在这个基础上，我推荐了几个所谓的我认为还比较符合可持续再生理念的或者这种模式的几个例子。一个是南锣鼓巷，我今天会稍微休息的给大家做一个介绍。第二我觉得当然也有人有不同意见，我觉得成都当然有很多同志去过成都的宽巷子窄巷子叫宽窄巷。当然成都还有一个例子叫锦里，锦里很火，但是我为什么不讲锦里？锦里因为是凭空造出来的，原来完全没有那一条街，但是它那个也是成功的，我因为今天在讲老城的这个更新再生，所以我就不讲这种凭空造出来的东西，那个也其实也还是很成功的，因为它的市场定位，形态，它里边的文化内涵非常符合这个川西文化的这种特点。
但是我想宽巷子窄巷子这个应该，当然也有人说它现在太高档了。比如说有几家参观最低消费人均500块。但是我觉得它整个的模式还是政府主导，企业和市民共同参与和社区共同参与的一个例子。当然这个也是歪打正着，当年宽巷子窄箱子可能有很多同志都去过，其实是很时尚的。当年其实它这个政府也想把它全部买断，区政府组织了一个公司想去把它统一开发。但是搞不动，因为一个宽巷子窄箱子这个地方当年它也是合院似的，等于跟北京有点相近。为什么说四川为什么跟北京比较相近呢？因为当年成都宽巷子窄箱子这个地方是清朝的八旗当官的人住的地方，所以这个清朝满人当官的人都是什么人？都是北方人，所以它有这个合院的，但是到那已经演变了。
所以解放以后那个地方住了，其实住了好多不是特别穷的人，简单的说。所以这个区政府市政府拆房子拆不动，拆不动后来就自己，就是等于买断了一些房子，剩下的就让这个企业和市民和一些人自己去做。所以这样反而很多样化，我觉得这是成功的一个非常重要的。统一的去做，我相信一定是非常倒胃口的，我是特别反对这样。你就像南池子，你不管怎么修，你就是潘石屹也好，还是什么首创也好，你只要一个公司来做就完了。你反过来政府去主导，企业有参与，但是让我们，特别是我们江南长三角，珠三角这些地方，包括湖南、长株潭这些地方，因为这个地方是人杰地灵的地方。你让那些小家，一家一家一个一个店铺，一个一个企业一家一家去弄，它一定会有很多的智慧，你就会觉得这个地方非常的丰富。
宽巷子窄箱子我觉得就具有这样的特点。最重要的它这个特点跟南锣鼓巷有相近的地方就是多元主体的参与，然后一种民俗风情体现在这样一个商业街里。部分保留了原貌，并且是协议型的搬迁。有一些你愿意留下来参与这条商业街的建设你可以留下来，这样的话我觉得整个的过程是和谐的，没有弄得鸡飞狗跳，我觉得这是一个我自己是比较喜欢的一个例子。当然它消费水准是比较高了现在。
另外一个就是上海的田子坊，这个大家都知道。田子坊这个大家知道上海最近去世了，著名的画家陈逸飞。它这个有点像北京的798一样，它也是原来的一些老建筑，特别是有一些老建筑它没有把它拆掉，曾经也想把它拆掉。但是他们这些艺术家来了以后办工作室，然后这个房子没有拆，有些居民其实也留在里边了，所以这样小规模循序渐进的去滚动反而形成了这种空间形态，这种文化，市民非常的喜欢。所以虽然好像不是那么宽敞，不像新天地那样气派，但是它现在表现出一种非常强的一种活力。我觉得这个田子坊也是这样的一个有点，我觉得它是自下而上，小规模的，渐进式的这样一种更新和再生的过程。特别是把这个地方，原来有些街道工厂，一些小的工厂的厂房作为遗产，旧仓库，旧民宅把它用了，赋予了，特别通过文化产业，文化创意产业使这个形成了新的活力。我觉得这个影响其实非常的大，在上海这样的一个大都会里忽然有这么一片地方他就会觉得非常有的意思，有市民的这种气息。
所以我觉得，当然还有一些全国还有不少这样的例子，但是我想我只举这么几个例子。就是属于我觉得可以是认为是可持续再生的例子。那么我总结一下可持续的再生这种实践，或者从城市设计的角度，总结一下刚才讲过了一个理念，区别于再开发，区别于重建，区别于更新。
那么从设计的角度我觉得我在做北京的时候，可能有这么几个原则，第一个要严格遵守古都文化街区风貌保护的一些基本原则，这是一个。
第二就是说我觉得可持续再生，既然是强调再生，循序渐进，小规模循序渐进的去再生它，我觉得另一个角度来说就是我也反对把它博物馆化，把历史街区和老城区的古城，如果你觉得有文化价值的话就把它博物馆化，我也反对。其实要基于文化经济学和经济地理学的试点，特别是通过文化的途径去更新，去再生它。
这个文化经济学是什么意思呢？我其实在南锣鼓巷里边也是这样，包括田子坊和宽巷子窄箱子其实都有这种共同的特点，尽管它是有些可能是餐饮业，有些是卖古董，但是它都具有一个传统的文化的一种途径在里边。这个文化经济学我就觉得我想强调的是什么呢？就是这种历史空间你不要