中国知名地产企业成长轨迹及发展现状.doc

一、引言1二、中国知名地产企业发展现状6（一）万科61、基本财务状况62、主营业务细分和区域市场布局83、公司发展战略9（二）碧桂园111、基本财务状况112、主营业务细分和区域市场布局123、公司发展战略13（三）富力141、基本财务状况142、主营业务细分和区域市场布局163、公司发展战略16（四）中海171、基本财务状况172、主营业务细分和区域市场布局193、公司发展战略20（五）绿城211、基本财务状况212、主营业务细分和区域市场布局233、公司发展战略24（六）龙湖261、基本财务状况262、主营业务细分和区域市场布局263、公司发展战略27三、中国知名地产企业发展历程回顾27（一）万科27（二）碧桂园28（三）富力30（四）中海31（五）绿城32（六）龙湖33四、总结与启示34（一）有清晰的企业和产品定位，保持项目风格，逐步培育项目品牌和企业品牌35（二）在做好深耕大本营的基础上实行区域扩张37（三）以上市为代表的资本运作是公司实力迅速提升的重要催化剂38（四）项目品牌、物业品牌、公司品牌的相互融合和促进39中国知名地产企业成长轨迹及发展现状一、引言本文旨在选择在中国内地以地产业务为主业、综合实力居全国行业前列的大型龙头地产企业。目前网上有很多关于房地产企业的综合实力排行榜，本文以认可程度较高的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”在今年4月份公布的2008中国房地产上市公司TOP10研究报告（以下简称报告）为蓝本，从中选择五家企业进行研究。报告分别列出了“2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10”和“2008中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”，分别见表1-1、表1-2：表1：沪深房地产上市公司TOP10 表2：在港上市房地产公司TOP10排名股票代码股票简称1000002万科A2600048保利地产3600383金地集团4000024招商地产5000402金融街6601588北辰实业7600376首开股份8000046泛海建设9600663陆家嘴10600675中华企业排名股票代码股票简称100688中国海外发展200754合生创展302007碧桂园402777富力地产503383雅居乐地产601109华润置地703900绿城中国803377远洋地产900410SOHO中国1002868首创置业考虑到我国内地著名地产公司大多已在资本市场上市，而沪深、香港上市的内地地产公司综合实力排位具有较强的代表性。因此，本文将综合表1、表2给出的20家候选公司，从中选出5家公司进行分析。按照以上各家公司2007年年报所公布的营业总收入，本文对上述榜单中的公司进行了排序，如图1所示：图1-1：2007年我国部分上市公司营业总收入示意图根据图1-1所示，我们根据2007年营业总收入这个指标，可以得出我国目前地产行业前五位公司，分别是：万科、碧桂园、富力地产、中国海外发展、雅居乐地产。这五家公司中，除中国海外发展成立于香港外，其他公司的办公地点、初期发展的大本营都在广东。为了提高本文对处于浙江的永利地产的借鉴意义，本文以同处于浙江省的、营业收入排第12位的绿城中国代替排第5位的雅居乐地产，进行分析。此外，作为我国地产行业第五个获得“中国驰名商标”的品牌企业，龙湖地产发源于西部地区的重庆，并在短短几年内迅速扩张至全国，取得了非常好的发展业绩，堪称中国地产业的一支“后起之秀”。龙湖地产的成功经验对有志于尽快成长的中国地产企业同样具有较好的借鉴意义。因此，综合来看，本文选定的最终研究对象为：万科、碧桂园、富力地产、中国海外发展、绿城中国、龙湖地产。万科全称万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，总部位于广东深圳，现有员工16000余人。公司自1988年进入住宅行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是我国地产界第一个被认定为“中国驰名商标”的企业 截至目前，我国地产界被认定为“中国驰名商标”的品牌分别是：万科、碧桂园、绿地、复地、龙湖、富力。2007年完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元（归属于上市公司股东），纳税53.2亿元。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。碧桂园全称碧桂园控股有限公司，创建于1997年，注册地址为开曼群岛，办公总部为广东省佛山市，是一家综合性房地产开发商，业务范围包括房地产开发、建筑安装、装修、物业管理、酒店开发与管理等，产品包括单体住宅、联体住宅、洋房、车位、商铺、酒店等。公司于2007年4月20日在香港联交所主板上市，融资148.5港元。2007年公司实现营业总收入177.35亿元，净利润42.04亿元。截至2007年12月31日，公司共拥有45个项目，在建面积为988.4万平方米，土体储备4300万平方米，其中26个位于广东省，另外19个分布于湖南长沙、内蒙古、江苏泰州、辽宁沈阳和鞍山、湖北武汉和咸宁、安徽黄山、重庆等地。旗下物业管理公司已获建设部认定为一级物业管理公司。此外，公司现有2家五星级酒店和1家四星级酒店，另有4家按五星级标准在建的酒店（截止2007年12月31日）。富力地产全称广州富力地产股份有限公司，成立于1994年，办公总部为广东省广州市。公司业务包括房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等，是一家综合性房地产公司。公司拥有建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，筹资22亿港元。2007年公司实现营业收入147.77亿元，净利润53.15亿元。截至2007年12月31日，公司共有27个在建项目，建筑面积共426.7万平方米，分别位于广州、北京、天津、西安、重庆、成都、昆山、沈阳和海南，其中广州11个，北京和天津各4个。土地储备2617.1万平方米，主要分布在重庆（738.9万平方米）、广州（701.2万平方米）、天津（288.8万平方米）、太原（241.6万平方米）、北京（198.4万平方米）、成都（136.7万平方米）。中国海外发展即内地所称的“中海地产”，全称中国海外发展有限公司，是隶属于中国建筑工程公司的中国海外集团下的旗舰企业，于1979年6月在香港注册成立。公司业务主要包括房地产开发、物业管理、规划设计、写字楼等物业投资、基建和市政投资（现正在进行重组，准备退出基建投资业务）。公司于1992年8月在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。从1988年开始，中海地产发挥在香港地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地和澳门市场。市场遍布深圳、上海、广州、北京、成都、长春、中山、西安、南京、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州、珠海、青岛、大连、沈阳、天津、济南等地。2007年公司实现营业收入145.78亿元，净利润42.17亿元，其中房地产业务中销售收入的97.9%来自内地。公司2007年共完工项目25个，楼面面积为180万平方米；2008年计划完工53个项目，面积350万平方米。截止2007年底，公司在内地、香港、澳门共21个城市/地区拥有土地储备超过2358万平方米，其中，权益部分为2176万平方米。土地储备区域分布比较均衡，珠三角、长三角、环渤海、东北地区、西部地区的土地储备分别占总储备的23%、22%、26%和29%。绿城中国全称绿城中国控股有限公司，成立于1995年，2005年转制变注册地址为开曼群岛，办公总部位于浙江省杭州市。公司主营业务为住宅类房地产开发，包括多层公寓、高层公寓、别墅、平层官邸等。公司于2006年7月13日在香港联交所上市，募集资金26.63亿港元，成为浙江省第一家在香港主板成功上市的地产企业。公司2007年实现营业收入57.39亿元，净利润10.05亿元，全年竣工交付建筑面积161万平方米。截止2007年底，公司在建建筑面积538万平方米，其中权益部分为341万平方米。截止2008年5月，在建、待建项目达71个，土地储备占地面积超过1567万平方米，规划总建筑面积超过2421万平方米。公司市场范围以杭州、浙江为主，进入城市包括杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、舟山等浙江省内城市以及北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南等全国其他城市。土地储备中，浙江占65%（其中杭州占19%），山东占19%，江苏占5%，上海、北京各占3%，安徽、湖南各占2%，河南、新疆分别占1%和0.1%。 龙湖创建于1995年6月，成长于重庆，发展于全国。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安等五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工3000多人。截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平方米、规划面积191万平方米，销售额突破100亿元。龙湖于2005年开始筹备上市计划，目前已经通过香港联交所聆讯，择机上市。龙湖以重庆为大本营，现已进入重庆、成都、北京、西安、上海等5个城市，全国性布局已初步形成。表1-3：五大地产公司相关指标对比图公司业务范围07年营业收入（亿元）净利润（亿元）起源/主要市场区域布局土体储备 计算日期截至2007年底。（平方米）万科住宅开发物业管理355.2748.4珠三角 万科2007年销售收入中，区域分布较为平衡，珠三角占38.86%，长三角占28.6%，环渤海占16.24%，武汉和成都占16.3%，其中，城市以深圳、上海、成都、广州为主。珠三角、长三角、环渤海主要城市以及成都、武汉2163万碧桂园房地产开发、建筑安装、装修、物业管理、酒店开发与管理177.3542.04广东佛山、广州广东、湖南、内蒙古、江苏、辽宁、湖北、安徽等省部分一、二线城市4300万富力房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介147.7253.15广州广州、北京、天津、重庆、西安、成都、昆山、沈阳和海南2617万中海房地产开发、物业管理、规划设计、物业投资、基建和市政投资 中海的基建和市政投资主要是投资收购港口，如莱州港。2007年中海基建和市政设施投资实现营业收入5.74亿港元，营利1.99亿港元。目前中海正计划对该业务进行重组，准备退出基建和市政投资业务。145.7842.17香港、珠三角 中海目前的市场布局较为均衡，已经形成珠三角、长三角、环渤海、东北地区、西部地区五大区域开发面积相对平衡的局面。珠三角、长三角、环渤海、东北地区、西部地区的核心城市2176万绿城各类住宅类房地产开发57.3910.05浙江浙江、北京、上海、无锡、南通、合肥、长沙、青岛、济南、南京、郑州、乌鲁木齐、海南1362万龙湖 因龙湖目前尚未上市，很多信息未披露，只能收集整理部分数据。地产开发、商业运营和物业服务销售收入100亿元，营业收入未知NA重庆重庆、成都、北京、西安、上海约800万二、中国知名地产企业发展现状（一）万科1、基本财务状况截止到2008年6月底，万科共计拥有总资产1111.01亿元，其中流动资产1063.84亿元，资产负债率为67.76%。其2008年上半年和2007年资产负债数据见表2-1：表2-1：万科2008年上半年和2007年资产负债表摘要 单位：亿元2008年6月30日2007年12月31日流动资产：货币资金153.70170.47存货811.60664.73流动资产合计1063.84954.33非流动资产：长期股权投资21.9524.39 非流动资产合计47.1746.62资产总计1111.011000.94流动负债：短期借款53.5111.05应付账款101.40111.04预收账款264.54216.23其他应付款96.9959.07流动负债合计606.22487.74非流动负债：长期借款136.99163.62非流动负债合计146.56174.01负债合计752.78661.75财务结构方面，万科全部负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。扣除预收账款后公司净负债率仅为37.1%，大幅低于行业平均水平。现金方面截止至上半年末，公司持有现金153.7亿元，而下半年尚需支付的土地款和工程款也仅为150-160亿元左右，即使不考虑销售回款和银行贷款，公司现金也能够满足所需，流动性充财务结构方面，截止到2008年6月底，万科资产负债率为67.76%，比2007年末时提高1.6个百分点，公司负债率维持在相对稳定的水平上。在负债结构方面，万科预收账款为265亿元，占负债总额的35%；有息负债裕。销售方面，2008年1-7月，万科实现销售面积301.8万平方米，销售金额272.4亿元，同比分别增长7.63%和28.88%，其中7月份公司实现销售面积和金额分别为36万平方米和31.1亿元，同比分别下降26.98%和15.03%，表明7月份房地产市场低迷态势进一步加深。表2-2： 万科2007年和2008年上半年部分业务数据开工面积（万M2）竣工面积（万M2）销售面积（万M2）销售收入（亿元）结算收入（亿元）结算成本（亿元）营业收入（亿元）净利润（亿元）营业利润率市场占有率 市场占有率计算：该公司当年销售收入/当年全国商品住宅销售总额，2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元。2007年776.7445.3613.7523.6351.8204.4355.348.430.27%2.07%2008上半年333 万科今年初计划2008年全年开工848万平方米，竣工689万平方米，因为目前房地产市场的变化，决定分别调整至683万平方米和586万平方米，分别比计划数减少了19.46%和14.95%。157265.8241.3170.1100.16172.5520.629.23%2.7%注：营业利润率已经扣除主营业务税金及附加。2、主营业务细分和区域市场布局 万科目前业务范围相对简单，主要是住宅开发和物业管理两块。2008年上半年，其主营业务分销售数据如表2-3所示：表2-3 万科2008年上半年主营业务细分销售情况行业营业收入营业成本毛利率净利润金额增减金额增减金额增减金额增减房地产170.1455.53%100.1668.83%29.23%-4.63个百分点24.6429.81%物业管理及其他2.4153.36%1.5636.56%29.52%+6.90个百分点（4.03）-75.11%合计172.5555.50%101.7168.22%29.23%-4.47个百分点20.6123.56% 万科起源于深圳，目前市场已经拓展至珠三角、长三角、环渤海和成都、武汉等地。2008年上半年其房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：表2-4 万科2008年上半年主营业务分区域销售情况主营业务收入（亿元）比例（%）净利润（亿元）比例（%）结算面积（%）比例（%）珠三角区域54.5332.0410.5742.8752.1925.1长三角区域49.8529.34.29917.4767.5832.48环渤海区域52.931.17.78231.586229.8东北内陆3.712.180.532.167.713.7中部地区6.723.941.085.9314.597.01其他2.431.440-0.013.991.92合计170.1410024.261100208.06100注：珠三角区域：深圳、佛山、东莞、广州、珠海；长三角区域：上海、南京、苏南、杭州环渤海区域：北京、天津、沈阳、大连、青岛；东北内陆：长春、鞍山中部区域：南昌、长沙、武汉 其他：成都、厦门图2-1：万科今年上半年分地区营业收入和所占比例 图2-2：万科今年上半年分地区结算均价和净利润率从图2-1中可以看出，2008年上半年，万科营业收入主要来自于上海、北京、深圳、天津四个一线城市，这四个城市营业收入占全部营业收入的53.07%。此外，二线城市主要结转收入的区域是佛山、南京、东莞、沈阳和苏南，这五个区域营业收入约占全部的30%。值得注意的是，万科在一线城市广州的营业收入则相对较少，只占到全部收入的4.64%。从图2-2中可以看出，万科2008年上半年平均结算单价最高的三个城市是深圳、珠海和厦门，平均结算单价都突破1万元/平方米，最低的城市是成都、鞍山和南昌，单价范围在3763-4471元/平方米之间。平均净利润率最高的城市分别是珠海、武汉、厦门、佛山、沈阳、深圳和广州，净利润率都在18%以上，其中珠海更是达到28%；净利润率最低的是长沙、成都、青岛和杭州，其中长沙和成都净利润率为负数，这可能与其目前在该两个区域还处于成本投入期有关。3、公司发展战略在股权结构方面，万科属于典型的公众持股公司，股权集中度较低，不存在控股股东和实际控制人。前十大股东中，华润股份有限公司以14.63% 持股比例成为万科的第一大股东，剩余的大股东都是基金、投资公司或者自然人，所持股份都在1%左右。而且公司第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司曾于2001年作出承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。这样简单的股权结构一方面使得万科具有国有相对控股的背景，另一方面更保证了公司治理的独立性，不存在大股东干预公司运作的情况。在管理模式方面，万科成功地建立了以职业经理人制度为特色的现代企业制度。规范化被万科称为企业的生命线。讲究规范化，就需要冲破传统思维中对个人英雄主义的崇尚，按照现代企业制度的原则，将企业的行为规范化，通过建立一支优秀的职业经理人队伍来实现企业的策略和计划。此外，万科透明的内部文化成功地构筑了一种真正的集体主义。从某种角度而言，万科已经将员工个人的智慧整合为集体的智慧。在一个没有血缘、地缘关系的组织中，万科能做到这一步，可以说是超越了传统的中国式管理模式。在经营模式方面，万科采取了一条典型的美国房产开发模式，走一条极度专业化的道路。中国地域辽阔，房地产领域的竞争条件和市场化走向与美国相似。目前万科的专业化不仅是将主业集中到房地产，更将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区。在项目开发方面，万科追求“快速拿地、快速开发、快速销售”。从获取土地到开始卖房子，万科一般需要9到12个月。2009年后，随着工厂化技术在万科项目中的全面应用，这一速度将进一步提高30%左右。按照业内通行的惯例，项目资源可供利用时间在1到5年之间。超过了5年的项目资源量，就可能导致长期风险和低周转。从2004年开始，万科的项目资源都小于未来2年的开工量，项目资源与未来2年开工量之比逐年下跌。去年9月底，万科权益项目储备为1653万平方米，但是今年的计划开工量将超过1000万平方米。此外，万科的房产开发业务已经形成大规模复制的能力。1999年，万科成立建筑研究中心。2003年万科开始实行住宅标准化运动。住宅标准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。2004年，万科集团在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工厂化住宅的研究工作。在应对今年房地产市场调整方面，与多数同行相比，万科对此次的房地产市场调整具有较早的预计，最先提出房价拐点论。随着2008中报的出台，万科方面表示，下半年房地产市场的低迷情况可能会更加严重，并称做好了最坏打算。在措施方面表现在对开工和竣工计划的调整、房价的调整、小户型比例的增加。2008年初，万科计划全年新开工面积848万平方米，竣工面积689万平方米。上半年已累计完成开工面积333万平方米，竣工面积157万平方米。鉴于市场调整还将持续一段时间，万科对今年下半年的开工和竣工计划进行了调整：全年开工面积降为683 万平方米，竣工面积降为586 万平方米，分别减少19.5%和14.9%。具体到房子，虽然万科表示不会发动价格战，但是从上半年的实际表现来看，万科很可能会进一步主动调低房价。此外，小户型的比例会继续增加。据公开资料显示，万科去年小户型占万科销售面积的39%，今年上半年则占到46%。 表2-5 万科今年开工和竣工计划调整 单位：万平方米开工计划竣工计划年初目前增减幅度年初目前增减幅度珠三角247214-13.4%204171-16.2%长三角310234-24.5%222213-4.1%环渤海204154-24.5%163146-10.4%其他8781-6.9%10056-44.0%合计848683-19.5%689586-14.9%（二）碧桂园1、基本财务状况 截止到2008年6月底，碧桂园共计拥有总资产434.23亿元，其中流动资产288.68亿元，资产负债率为56.14%。其2008年上半年和2007年资产负债数据见表2-6：表2-6：碧桂园2008年上半年和2007年资产负债表摘要 单位：亿元2008年6月30日2007年12月31日流动资产：货币资金40.2684.83受限制现金29.1210.14土地使用权52.3919.14在建物业98.6753.83存货1.861.03流动资产合计288.68245.46非流动资产：土地使用权80.2581.96在建物业34.4336.91非流动资产合计145.55140.89资产总计434.23386.34流动负债：短期借款18.8727.64应付账款29.0226.20预收账款73.8471.69流动负债合计151.00148.41非流动负债：长期借款47.1342.27可换股债券38.980非流动负债合计92.7743.94负债合计243.77192.35财务结构方面，截止到2008年6月底，碧桂园资产负债率为56.14%，比2007年末时提高近6.4个百分点，公司负债率在08年有较大的提高。在负债结构方面，碧桂园预收账款为73.84亿元，占负债总额的30.29%；短期借款为18.87亿元，占7.74%；长期借款为47.13亿元，占19.33%；银行借款从07年底的69.91亿元降为66亿元 一年内到期的短期借款为18.87亿元。现金方面，截至今年6月30日，碧桂园持有现金及银行存款共约69.4亿，下半年需承担的房地产开发等支出约为56.46亿元，现金流相对充沛。综合来看，碧桂园的负债情况在房地产行业中属于较低水平，流动比率达1.9，资金风险相对较小。销售方面， 2008年1-6月，碧桂园实现销售金额74.38亿元，同比增长23.3%，但仅完成了全年320亿元销售计划的32%；毛利39.07亿元，毛利率43.6%；实现净利润10.16亿元，同比下降28.5%，期内净利润率为13.7%。同万科相比，碧桂园的毛利率较高。此外，截至2008年7月31日，碧桂园集团已预售2008年可确认收入的建筑面积约273万平方米(包括2007年预售2008年确认收入的建筑面积)，已超过2007年全年确认收入的建筑面积。表2-7：2007年全年和2008年上半年碧桂园销售数据 单位：亿元营业收入销售成本毛利经营利润净利润毛利率净利率2007年177.3595.6181.7469.6542.0439.6%23.3%2008上半年74.3835.3139.0731.7110.6643.6%13.7%注：毛利率为已考虑到土地增值税拨备后2、主营业务细分和区域市场布局碧桂园业务范围主要来自四个部分：房地产开发、建筑及装饰、物业管理和酒店运营。2008年上半年实现74.38亿元的营业收入中，来自房地产开发、建筑及装饰、物业管理及酒店运营的收入分别是69.32亿元、2.40亿元、1.41亿元和1.25亿元，房地产开发收入占总收入的93%。表2-8：2008年上半年碧桂园各业务收入和利润情况行业营业收入营业利润金额增减金额增减房地产69.3227.24%27.2844.49%建筑及装饰2.40-37%11.3096.5%物业管理1.4133.6%0.1229%酒店运营1.2525.3%-0.52合计74.3823.3%31.7145%在房地产开发业务方面，碧桂园目前有51个项目，其中26个项目位于广东省，分别是广州（8个）、佛山（5个）、江门（5个）、韶关（3个）、肇庆（2个）、阳江（1个）、汕尾（1个）、惠州（1个）。另外25个项目位于其他省区，包括湖南长沙（3个）、益阳（1个），湖北武汉（1个）、咸宁（2个）、随州（1个），内蒙古呼伦贝尔等三城市（3个）、江苏泰州（1个）、辽宁沈阳（4个）、鞍山（1个），安徽巢湖（3个）、黄山、池州、安庆、芜湖各1个，重庆（1个）。 截至目前，碧桂园51个项目中竣工面积为969.71万平方米，未完成开发的建筑总面积达到1531万平方米，持作未来发展物业有关的建筑面积为3070万平方米，这实际上意味着，截至6月30日，碧桂园的土地储备已近4601万平方米，同比年初增加近19.69。可以看出，碧桂园在房地产开发方面，以佛山、广州为大本营，然后在广东和全国各省市走大规模扩张路线，而且城市多集中在二、三、四线城市。这一方面极大地降低了碧桂园拿地成本，也降低了公司受房地产市场调整影响的程度。2008年上半年物业平均销售价格由2007年上半年的5824元/平方米增至今年的8012元。碧桂园沈阳三个项目在08年6月-7月短短三周内成交就达到12亿元。这些都说明了碧桂园在这些二、三、四线城市取得了较好的效果。3、公司发展战略碧桂园在房地产项目开发上的独特模式可以归结为：低成本，低房价，快速开发，并始终强调产品的“物美价廉”特性。碧桂园集建筑设计、施工、机电按装、室内装饰和园林设计及工程施工等整个产业链为一体，这种“一条龙式”的房地产开发模式，为其快速周转奠定了基础。同时，碧桂园模式中很重要的一条便是“以低价换周转”。碧桂园项目价格经常是周围可比项目一半的价格，多年来含精装修的公寓房销售均价不足3800元/平方米。产品取得预售证后，全数投向市场，低价快销导致批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。碧桂园一半项目概念设计1天即可完成，多数项目可在获得土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后，立即进行50%以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约810个月。碧桂园的这种模式也受到了业内老大万科的尊敬。碧桂园在区域扩张方面不像其他著名房产公司集中于一线城市，而是大规模进军国内二、三、四线城市，即使在一线城市也主要集中于近郊区域。碧桂园起源于佛山顺德市，其在以佛山为大本营后，逐渐向广州和广东其他地区扩展，随后在全国各地开始了大规模拿地扩张的历程。但除广州之外，碧桂园目前所涉及的城市绝大多数都为二、三乃至四线城市，甚至包括内蒙古呼伦贝尔、与安盟这样的偏远地区。这种独特的扩张模式使得碧桂园在拿地、销售方面面临的竞争压力大减，而且可以利用碧桂园的品牌号召力和内陆地方政府招商引资的愿望可以以很低的成本获得较高的土地储备。同时，在今年房产市场的调整过程中，这些区域的波及程度较小，从碧桂园半年报提供的数据来看，这些区域房价较去年同期上涨幅度较大。碧桂园上半年虽然销售面积比去年同期减少7.5%，但平均售价则大增37.57%，由去年上半年每平米人民币5824元增加至今年上半年每平米8012元。此外，碧桂园在扩张过程中另一个比较鲜明的特点是土地储备巨大。2007年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园土地储备已由上市时约1900万平方米增加至约3840万平方米。即使在今年，房地产进入所谓“寒冬”时期，碧桂园依然增加了近760万平方米，增加近20%。当然，巨量的土地储备是建立在碧桂园大规模进入全国二线城市的基础上，这些城市地方政府往往把碧桂园的进入作为招商引资项目重点引进，在土地规模和价格方面都会有较大倾斜。 （三）富力1、基本财务状况截止到2008年6月底，富力地产共计拥有总资产572.08亿元，其中流动资产315.40亿元，资产负债率为76.48%。其2008年上半年和2007年资产负债数据见表2-9：表2-9：富力2008年上半年和2007年资产负债表摘要 单位：亿元2008年6月30日2007年12月31日流动资产： 货币资金12.3913.30 受限制现金7.009.57 土地使用权63.4350.48 在建物业141.85123.57 存货2.301.77流动资产合计315.40291.63非流动资产： 土地使用权90.89103.43 投资物业73.6453.67非流动资产合计256.68250.33资产总计572.08541.96流动负债： 短期借款25.8438.03一年内到期贷款54.9035.64 出售物业已收按金96.6565.42流动负债合计291.92272.52非流动负债： 长期借款125.16125.33非流动负债合计145.62142.44负债合计437.54414.96财务结构方面，截止到2008年6月底，富力资产负债率为76.48%，与2007年末基本持平。富力地产的负债比率在行业内处于较高水平，净资产负债率更是达到139%。从富力地产的负债结构中可以看出，其有息负债中，一年内到期的短期借款合计80.74亿元，长期借款为125.16亿元，分别占负债总额的18.45%和28.61%。因此负债结构相对较好，长期负债比例较高，但是总体偿债风险依然较高。现金方面，富力地产目前共持有现金及银行存款近20亿元，但其目前仍有88亿元的土地款未付（至2009年），下半年还需要支付46亿元的工程款，加上一年内到期的短期借款80.74亿元，短期内面临非常严峻的资金压力。销售方面，2008年1-6月，富力实现销售收入79亿元，占其全年销售任务的33%；营业收入为41.82亿元，同比增长30.8%，其中39.17亿元来自相等于可售面积37.2万平方米的物业销售；实现净利润15.57亿元，同比增长133%。但是如果剔除其北京富力城落成后的重估增加值11.07亿元，富力地产通过销售实现的净利润只有4.5亿元，下降17%。公司整体毛利率为36.3%，比去年同期下降2.5个百分点。销售均价方面，富力2008年上半年平均售价为10530元/平方米，较2007年同期的9630元/平方米增加近10%，广州的平均销售价格为13560元/平方米，而北京项目的均价为13520元/平方米，这成为富力上半年为数不多的亮点。表2-10：富力地产2007年上半年和2008年上半年销售数据 单位：亿元营业收入销售成本毛利经营利润净利润毛利率2007年上半年31.9719.5712.4011.286.6838.8%2008年上半年41.8226.6415.1824.5715.5736.3%2、主营业务细分和区域市场布局富力业务范围主要包括住宅销售、物业投资等，其中住宅销售是主营业务。今年上半年41.82亿元的营业收入中，39.17亿元来自住宅销售，占93.6%。今年1-6月，富力共完成总建筑面积36.9万平方米，目前在建552.7万平方米，分布于11个城市，预计今年下半年完成建筑面积200万平方米，全年共完成总建筑面积236.9万平方米。在住宅销售之外，富力的物业投资主要集中在商业写字楼开发和酒店运营。今年上半年15.57亿元的净利润中，有11亿元来自其北京的物业投资项目北京富力广场落成后价值重估的增加值。区域分布方面，富力地产业务主要分布在广州、北京、天津、西安、重庆、成都、昆山、太原、海南。其中广州项目占物业总销售金额的36%以及总销售面积的28%；太原和海南为今年首开项目，销售业绩不错。从以往销售业绩来看，富力主要集中在广州、北京、天津等一线城市，2007年这三个城市销售额占全部销售额的91%，近期逐渐向各二线城市扩张，但也集中在省会城市。 图2-3：2007年富力地产各地区销售额 图2-4：2007年末富力各地区住宅在建项目分布3、公司发展战略富力地产目前的总体战略定位是“一体化地产运营商”，目前产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。其提出走“集团