防城港某房地产开发项目可行性研究报告.doc

防城港XX 项目可行性研究报告 1 防城港防城港 XX 项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 防城港市 XX 置业有限公司 防城港XX 项目可行性研究报告 2 摘摘 要要 项目位于广西防城港市桃花湾片区。占地 146.14 亩，容积率：3.5，密度：35%，用地性质：城镇混合住宅用地。西面、南面直接临海，景观资源优秀。东面临城市主干道，项目已达三通一平标准，具备开发条件。项目定位为滨海高档住宅小区。可开发建筑面积约 34 万，物业类型以高层住宅为主，结合低层住宅、高层公寓、沿街商业、商业中心多种业态。投资估算约 11.44 亿元，其中土地费用约 1.15 亿元。整个项目计划销售均价约为 5216 元/，其中普通住宅销售均价为 4648 元/，销售收入约 18.82 亿元，项目的开发建设实现税后利润约 3.69 亿元，税后利润率为 32.3%。项目土地由防城港市 XX 置业有限公司通过政府公开挂牌方式，于 2007 年11 月，以 66 万元/亩，总价 9645 万元的报价取得，土地平整费用 1500 万元已支付，共支付土地费用约 1.15 亿元、通过投资估算，要保障项目顺利实现滚动开发，项目仍需筹资 1.1 亿元以满足项目开发启动期及后续建设的需要。1 目目 录录 1 项目概况项目概况.1 1.1 项目名称.1 1.2 项目位置及资源条件.1 1.3 项目经济技术指标.2 1.4 报告编制依据.3 2 投资环境分析投资环境分析.3 2.1 北部湾规划的实施.3 2.2 防城港城市发展概况.4 2.3 城市宏观环境分析.5 3 房地产市场发展分析房地产市场发展分析.6 3.1 房地产发展阶段分析.6 3.2 城市人均可支配收入与房地产关系.6 3.3 房地产数据分析.7 3.4 房地产成交情况分析.8 3.5 房地产成交价格分析.1 3.6 普通住宅容量空间预测.2 3.7 商业物业容量空间预测.3 3.8 办公物业容量空间预测.4 4 发展商背景发展商背景.4 4.1 项目公司.4 4.2 关联公司.5 4.3 协作公司.6 4.4 项目组织管理.6 5 项目开工计划安排项目开工计划安排.6 5.1 项目开发原则.6 5.2 项目开发计划.7 6 项目销售计划项目销售计划.7 6.1 销售政策限定.7 6.2 销售估算边界.7 6.3 销售价格计划.8 6.4 销售面积计划.9 6.5 销售收入计划.9 7 项目投资估算项目投资估算.10 7.1 项目总投资估算.10 7.2 项目资金需求计划.14 2 8 项目资金筹措项目资金筹措.15 9 项目经济效益分析项目经济效益分析.16 9.1 税收指标.16 9.2 盈利指标分析.17 10 项目财务评价项目财务评价.17 10.1 项目财务指标选取.17 10.2 项目现金流量表.18 10.3 项目主要财务指标.19 10.4 项目盈利能力分析.19 10.5 项目投资平衡能力分析.20 10.6 项目资金平衡能力分析.20 10.7 项目财务综合评价.20 11 风险分析风险分析.20 11.1 敏感性分析.20 11.2 盈亏平衡分析.21 11.3 政策风险分析.22 11.4 风险分析综合评价.22 1.项目综合评价项目综合评价.22 12.1 社会效益评价.22 12.2 环境效益评价.23 12 综合结论综合结论.23 1 1 项目概况项目概况 1.1 项目名称 本项目名称为：XX 置业 XX 1.2 项目位置及资源条件 1.2.1 项目位置 项目位于防城港市桃花湾片区，防城港市彩虹桥南面兴港大道西侧。图 1-1 项目区位图 桃花湾片区西至西湾、南至凯乐园路、东至东兴大道、北至倒水坳，规划总用地面积 9.76 平方公里，是防城港港口城区的重要组成部分。桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施，东兴大道西侧为物流用地。该片区呈“一心、两轴、八区”的规划结构，拟建设成为港口的后勤基地，集居住、商业、仓储物流于一体的城市区域中心。“一心”指该片区的“绿心”，即片区中部面积 115 公顷的内湖及内湖东部的大面积山体。“两轴”指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。“八区”指规划区北部的两个居住小区、一个拆迁回建小区、一个商业物流区、一个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。2 1.2.2 项目资源条件分析 项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区的兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目的核心价值，项目西南两面临西湾，拥有一线海景，海岸线长 610 多米，临街商业面 1200 米。隔西湾与风景优美的江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要的价值诉求。图 1-2 项目内部资源透视图 1.3 项目经济技术指标 项目的整体规划技术经济指标如下表：表 1-1 项目经济技术指标表 总用地面积（）113183.6 其中 市政道路用地面积（）15754.64 建设用地面积 97428.96 总建筑面积 434858.7 其中 计容积率建筑面积（)341298.2 其中 住宅（）276096.3 其中 高层住宅（）268896.5 低层住宅（）7199.75 高级公寓（）45345.89 商业（）19856 不计容积率建筑面积（）93560.54 其中 架空层车库（）58059.56 地下车库（）35500.98 容积率 3.5 建筑密度（%）16%绿化率（%）35%总车位数（辆）2614 居住户数 3499 3 1.4 报告编制依据 防城港 XX 项目规划设计方案（报建稿）建设部房地产开发项目经济评价方法 2 投资环境分析投资环境分析 2.1 北部湾规划的实施 北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积 4.25 万平方公里，2006 年末总人口 1255 万人。北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道、又有陆地接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。图 2-1 北部湾区域规划布局 随着北部湾经济区发展规划的进一步实施，北部湾经济区将经过 10 到 15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社 4 会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。2.2 防城港城市发展概况 2.2.1 城市基本情况 防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，是一座新兴的海滨港口工业城市。防城港作为北部湾经济区三大出海口之一，亦是唯一沿海、沿边港口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位优势独特，是西南出海大通道的主门户和我国连接东盟的桥头堡，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。防城港市辖港口区、防城区、上思县和东兴市。面积 6181 平方公里，2009年总人口 85 万，居住着汉、壮、瑶、京等民族。全市大陆海岸线 584 公里，陆路边境线 230 多公里。拥有防城港、东兴、江山、企沙等国家一类口岸。随着中国-东盟自由贸易区的全面启动、北部湾经济区发展规划的进一步实施，防城港作为连接北部湾经济区与东盟 10 国的重要通道，势必以国际视野和战略眼光重新审视、统筹谋划经济定位和经济走向。立足北部湾，着重以“四沿线、四片区、两景观、两改造”为重点，大力推进城市基建建设工程，使整个城区掀起了前所未有的城市建设热潮。2.2.2 城市发展定位及发展方向 防城港 根据广西“十一五”规划，防城港城市的发展总体定位为：滨海、门户、生滨海、门户、生态旅游态旅游，并按照“三岛三湾一核心六组团”的总体规划布局和“四沿线、四片区、两景观、两改造”的建设发展为重点，使整个城市主要的发展方向向北、向东及企沙方向拓展，以充分利用和展现“三岛三湾”（企沙、渔万、江山三个半岛和东湾、西湾、珍珠湾三湾）美丽的自然风光和优良的生态环境，从而倾力打造全海景生态滨海城的这一城市名片。同时，加大西湾的开发建设力度，将逐步形成以新行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市发展新格局。5 港口区 根据广西自治区人民政府在批复中特别强调：“港口区要按照生态海滨港口的建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色的现代化港口。”的精神，防城港港口区发展定位为“以港兴市”，以大港口为龙头，做强做大物流；以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展、率先崛起的一个港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工业基地，从而建成工业、商贸、旅游、海洋等产业于一体的综合发展的现代化滨海港口城区。防城区 防城区发展定位为“两基地”、“五中心”，即把防城区建设成为防城港钢铁核电项目的产业配套基地、后勤保障基地，把防城区培育成为全市的交通中心、物流中心、商贸中心、教育中心、文化娱乐中心。防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应。随着北部湾经济区的加快推进，北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后一极；特别是防城港城市的明确定位，城市的区位优势越来越展现出来，且发展前景显著；同时，城市的大规模基建设施的不断投入和完善，这给作为滨海港口城市的防城港市带来了较大的发展机遇。总体来说，防城港城市人口、交通与基础设施配套正处于快速发展阶段，城市各领域产业也在不断扩大。防城港市“十一五”规划发展制定并实施产生了卓越的效果，各城区功能的优势产业已经步入高速发展阶段。2.3 城市宏观环境分析 2006 年以来，在国内经济快速发展的大环境下，防城港市经济整体保持了平稳、持续的增长态势，各项国民经济指标保持平稳增长，城市规模、经济规模不断壮大，产业结构不断优化，为防城港各个产业的发展提供了坚实的经济基础。表 2-1 2006-2009 年防城港城市经济社会发展情况 2006 年年 2007 年年 2008 年年 2009 年年 城市人口（万人）82.21 83.32 84.76 86.92 GDP(亿元)119.61 159.28 212.18 243.78 6 固定资产投资（亿元）68.96 103.53 146.05 254.1 社会消费品零售额（亿元）26.05 35.34 38.15 45.33 城镇人均可支配收入（元）9113 12159 14364 16067 2006 年以来，防城港城市经济发展取得了卓越成就，防城港市 GDP、社会消费品零售总额增长 1 倍左右，固定资产投资增长 4 倍以上，城镇人均可支配收入增长 76.31%，人民生活水平得到显著提升，投资、居住环境大幅改善。3 房地产市场发展分析房地产市场发展分析 3.1 房地产发展阶段分析 图 3-1 GDP 与房地产关系图 根据城市房地产发展与 GDP 增速的关系，就目前而言，防城港的经济不仅保持着稳健的速度发展，而且 GDP 的增长率也保持在 15%左右，因此根据行业经济指标相关分析，防城港的房地产行业正处于飞速发展阶段。3.2 城市人均可支配收入与房地产关系 图 3-2 城镇人均可支配收入与房地产发展关系 2009 年，防城港城市城镇居民人均可支配收入为 2400 美元，根据人均可 小于 4%4%5%5%8%810%10%20%萎缩 停滞或倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 缓慢发展，综合发展型。平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重。快速发展，快速发展，以数量为主，以数量为主，数量与质量并重。数量与质量并重。超速发展，单纯数量型 改善需求为主 改善需求为主 生存改善兼有生存改善兼有 生存需求 800-4000美元美元 4000-8000美元美元 8000-20000美元美元 800美元以下美元以下 启动期 快速发展期快速发展期 稳定发展期 缓慢发展期 7 支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进一步提升。3.3 房地产数据分析 3.3.1 房地产投资额 01020304050600.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%房地产投资开发额（亿元）5.4216.4129.2251.33增速%108.46%202.77%78.06%75.67%2006200720082009 图 3-3 防城港市房地产投资额走势图 数据来源：广西统计信息网、防城港统计局 在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年防城港市房地产投资额总体呈快速增长趋势，整个防城港市房地产市场进入高速发展阶段。3.3.2 住宅施工面积与住宅竣工面积 表 3-1 防城港市住宅施工面积与竣工面积 单位 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 住宅施工面积（万）45.54 62.39 104.03 199.39 住宅竣工面积（万）12.12 10.09 12.69 24.88 比值（）3.76 6.18 8.20 8 数据来源：广西统计信息网、防城港统计局 根据行业经验，施工面积通常为竣工面积的 3.5 0.5 倍，因施工面积反映了12 年后现房供应量，其值小于 3.0 倍，会出现供应短缺，大于 4.0 倍，未来 8 供应量将会放大。从 06 开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，09 年比值达到 8。可以预见，未来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。3.4 房地产成交情况分析 3.4.1 房地产成交量分析 020406080住宅销售面积（万平米）14.7227.3446.4374.39商品房销售面积（万平米）15.4229.0447.5875.612006年2007年2008年2009年 图 3-4 防城港市普通住宅销售面积走势图 数据来源：广西统计信息网、防城港统计局 防城港市商品房销售面积总体呈快速增长的态势。09 年的商品房销量为75.61 万平米，同比 08 年增长 37%，而住宅同比 08 年增长 38%；增长速度高过广西区水平；表明城市房地产市场态势发展良好。住宅占商品房销售的比重较大，在 09 年已达到了 98%以上，由此，商业、办公类商品房占城市整个商品房的比例偏低，初级的房地产市场特征表现明显。1 3.4.2 房地产成交金额分析 0204060房地产投资额（亿元）5.4216.4129.2251.33商品房销售额（亿元）2.275.0811.6819.052006年2007年2008年2009年 图 3-5 防城港城市商品房销售额与房地产投资关系 数据来源：广西统计信息网、防城港统计局 由图 3-5 可以看出，城市的房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长的态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬；可见，城市房地产市场的培育，以及活跃程度有着巨大的空间，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。3.5 房地产成交价格分析 01000200030004000全市1440159123822610港口区1341167827003200防城区14031668220026002006年2007年2008年2009年上半年 图 3-6 防城港市普通住宅销售均价走势图 数据来源：广西统计信息网、防城港统计局 防城港市住宅销售价格总体呈上升的趋势，09 年上半年均价达到 2610 元/；而港口区的房价飙升较快，08 年比 07 年增长了 1000 元/，如恒信花园 2 07 年价格为 2600 元/左右，08 年价格涨到 3100 元/，09 年上半年价格达到3300 元/，特别是 09 年下半年龙光阳光海岸楼盘的均价尽上升到了 4000 元/平米。3.6 普通住宅容量空间预测 3.6.1 供应量预测 根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，2007 至 2009 年土地出让待开发量达到 2347.9 亩，按市区楼盘平均容积率 2.5 和 95%的住宅物业平均水平来估算，未来 3-5 年住宅物业市场的总体体量将达到 371.95 万。3.6.2 需求量预测 表 3-6 20062009 年防城港城市商品房历年的销售面积及年消化率情况 年份 2006 2007 2008 2009 商品房销售面积（万）15.42 29.04 47.58 75.6 平均年增长率%30.5%数据来源：广西统计年鉴，防城港市政府报告 防城港市 2009 年全年累计销售面积为 75.60 万平米，增加 47.58 万平方米；根据防城港防城港平均年增长率水平在 30.5%左右，因此，底线预测 2010 年防城港城市商品房的成交面积约 100 万。表 3-7 防城港城市商品房的销售量及增幅 区域 09 年销售面积（万平米）08 年销售面积（万平米）增长幅度（%）比重（%）全市 75.6 51.51 46.8 100.0 港口区 25.50 16.98 50.2 33.7 防城区 16.43 6.86 139.3 21.7 东兴市 5.22 3.04 71.8 6.9 上思县 28.46 24.63 15.5 37.6 数据来源：广西统计年鉴，防城港市政府报告 从上表分析来看，纵观 09 年防城港全市的商品房销售面积为 75.6 万平米，而 09 年港口区的销售面积为 25.5，同比增幅达 50.2%，占全市商品房的成交量 3 的比重达 33.7%，根据 2010 防城港全市的商品房销售面积 100 万平米的预测，港口区商品房销售面积约为 38 万平米。3.7 业物业容量空间预测 3.7.1 商业物业特征分析 表 3-9 在建及在售楼盘商业特征 项目名称项目名称 商业层数商业层数 商业面积商业面积 规划情况规划情况 推售情况推售情况 阳光海岸 _ 欧景蓝湾 2 层 10000 沿街商铺 红林海湾 1 层 4000 沿街商铺 未推售 西湾上城 1 层 4000 沿街商铺 年内推售 合计合计 5.6 万万 防城港市目前在建及在售的商业规模主要集中在 3000-5000 之间，较大商业体量的楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为 10000。阳光海岸的商业还未在规划建设中。从目前防城港市在售项目的商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心、大卖场的项目较少。未来 2-3 年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积 3000 以上平方米的商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区的态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。3.7.2 商业空间容量分析 商业容量预测 根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，2007 至 2009 年土地出让待开发量达到 2347.9 亩，按市区楼盘平均容积率 2.5 和 5%的商业物业平均水平来估算，未来 3-5 年商业物业市场的总体体量将达到 20 万。商业价格预测 依据防城港政府网统计数据，2009 年防城港全市商业营业用房平均售价为7776 元/平方米。因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格是住宅物业价格的 20%来递增换算，预计未来 5 年后防城港城市的商业价格将 4 达 10000 元/以上。3.8 办公物业容量空间预测 通过对近两年广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广西市场成熟度不高的情况下，住宅物业占比极高，达到 91.4，而商业及商务类物业占比稍低，合计约 8.6。各参考城市中，住宅类比例在 87%92.5%范围，商业类比例较低，最高不超过 10%,商务类比例最低，未超过 4（见表 6-9）。表 6-8 广西城市各类物业销售比例 广西广西 南宁南宁 柳州柳州 桂林桂林 住宅类住宅类 91.4%87%90%92.5%商业类商业类 6.6%10%7.5%5.5%办公类办公类 2%3%2.5%2%合计合计 100%100%100%100%注：商务类未含以住宅类物业报批的部分。资料来源：广西统计年鉴。而在实际使用用途中，约占 5%左右比例的商务类物业以住宅类物业报批，包含在住宅类物业中，是目前广西各类城市办公类物业占比较小的原因之一。而这类住宅往往是以小户型住宅或商务公寓作为办公场所，其优势在于功能多变，可商可住，空间可灵活组合，按揭首付、放款条件较为宽松。产权期限更长，因此，在初级市场中，该类物业更具生命力。因此，可以判断防城港未来，纯办公的物业消费所占的比例不大，并且以住宅报建的商务公寓将与之数量相当。从防城港城市发展态势分析，城市非商务中心、总部基地的集散地，防城港企业多以成长型中小企业为主，对大面积的纯办公场所需求较小，预计对小空间、任意组合的小户型住宅或商务公寓需求更高。4 发展商背景发展商背景 4.1 项目公司 防城港市 XX 置业有限公司于 2007 年 7 月 23 日成立，法人代表梁永强，注册地址位于防城港市港口区财苑小区 17 号，注册资本为人民币 2000 万元（其中：广西耀凯房地产投资有限公司出资 1040 万元，占比 52%，广西宝资诚房地产项目管理集团有限公司出资 960 万元，占比 48%）。公司类型为有限责任公司，5 经营范围为：房地产开发经营（凭有效资质经营）；房地产项目投资管理、房地产项目顾问咨询 公司地址：防城港市港口区中华大道 1 号住宅区 1 栋 302 号 4.2 关联公司 广西耀凯房地产投资有限公司 广西耀凯房地产投资有限公司成立于 2006 年 10 月，由东莞耀邦家具集团企业法人与东莞凯达实业有限公司注资 2000 万元人民币共同组建。公司的经营范围覆盖房地产投资、房地产开发经营、房地产信息咨询服务、建筑装饰材料、五金交电销售等领域。东莞凯达实业先后荣获“广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业”、“东莞市体育健康社区加盟企业”等殊荣。2005 年，凯达实业在东莞开发的凯达华庭项目荣获“中国别墅 100 强”、“中国住宅 100 强”、“中国物业管理公司 100 强”的荣誉称号，并通过东莞市“双优工程”的评审。耀邦集团则通过多项国际质量体系认证，并以先进的设计理念、对完美品质的不懈追求，对品牌的用心打造，成为全国中高端家具行来的领头羊。广西耀凯房地产投资有限公司管理层是由耀邦及凯达实业的精英组成的队伍，是一支高学历、高素质、专业化的管理团队，有扎实深厚的企业管理理论及丰富的房地产开发经验。公司正着手开发的项目是“广西耀凯 凤岭 1 号”，位于东盟国际商务区内。规划用地总面积为 41535.45 平方米，总建筑面积为 149085.14 平方米。广西宝资诚房地产项目管理集团 广西宝资诚房地产项目管理集团创办于 2002 年 6 月。2005 年，宝资诚升级为集团公司，成为广西区域内首家以服务房地产行业为定位的集团化企业。集团参与组合发展及投资了阳光新都(南宁)、天下桂林（桂林）、欧景嘉园（玉林）、中越国际花园（凭祥）、丽水边城（大新）、北部湾创业园（北海），东岸阳光（钦州）等十余个房地产项目，取得了令业界瞩目的业绩及信用；同时集团直属的田东、宁明、崇左分公司，成功投资开发宁明百宁国际商都、田东百通世界、崇左华门新都等项目，均成为所在城镇房地产行业的示范标杆性项目。十年来，宝资诚集团通过直接投资或参股组合发展，合作累计完成竣工商品房屋面积已超过 100 万平方米，联合在建及储备的房地产项目占地面积 3000 亩以 6 上，并与广西区内外多家实力房地产投资开发企业形成战略联盟伙伴关系。4.3 协作公司 南宁宝房地产项目管理集团 南宁宝资通项目咨询有限责任公司创办于 1998 年 11 月，是南宁市最早从事房地产营销策划代理的著名代理机构之一。以宝资通公司为母体的宝资通集团在咨策代理上拥有强劲实力，延伸在顾问咨询、建筑研创、策划代理和成本优控四大版块，独创具有宝资通特点的项目价值流作业体系。十年来，宝资通服务的项目超过 180 个，累计代理销售面积逾 800 万平米，销售总额超过 200 亿元，平均每年服务的地产项目超过 18 个。2006 年、2007年、2008 年及 2009 年连续四年实现代理总额超 30 亿，居广西同行首位。其中，2007 年，宝资通代理销售总额更是创纪录的达到 40 个亿，连续三年入选“中国房地产百强策划代理企业”，为前 50 强企业中唯一的西部地区企业。2008 年，宝资通更是荣获“中国房地产企业地方策划代理品牌 TOP10”，品牌价值 2.21 亿，已无可争议成为广西本土房地产服务行业的旗舰企业。2009 年，实现代理总额超 70 亿，再次刷新历史纪录。4.4 项目组织管理 本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由防城港市 XX 置业有限公司作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设将启用专业化的合作模式，建筑设计与香港华艺设计顾问（深圳）有限公司合作，项目勘探与广西建业勘察设计有限公司合作；施工管理、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手的策略联盟，保证项目开发的高尚综合素质。5 项目开工计划安排项目开工计划安排 5.1 项目开发原则 从防城港房地产市场的发展状况、项目所处区域的未来前景，综合考虑项 7 目规模、产品特点及合理的市场占有率等因素，确定项目采用“分期滚动开发原则”，项目的开发分为三期，建设周期为 6 年，销售周期为 6 年，平均年销售量在 6 万左右。5.2 项目开发计划 根据物业的开发计划和营销需要，项目于 2010 年下半年开始一期主体工程开发，预计于 2012 年上半年完成项目一期开发；项目二期于 2012 年上半年投资建设，预计于 2014 年上半年完成二期开发；项目三期于 2013 年上半年投资建设，预计于 2016 年上半年完成三期开发。项目开发计划如下表：表 5-1 项目开发计划表 项目 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 低层住宅 小高层住宅 高层住宅 公寓 商业 架空层 地下室 6 项目销售计划项目销售计划 6.1 销售政策限定 根据国家现行的商品房销售政策，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。按现行的央行的住房信贷政策，住宅须主体封顶，商业须竣工时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。6.2 销售估算边界 本报告对项目所有物业进行测算，可销售物业涵盖：低层住宅、小高层住 8 宅、高层住宅、超高层住宅及商务公寓、商业中心、架空层车库、地下车库，依照项目分期进行销售，商业建成后方可销售，车库集中于最后一个周期销售。6.3 销售价格计划 本项目主推的普通住宅可能实现的价格采用市场比较法预测，低层住宅、商务公寓、商业中心、车库 4 种物业占比较低，采用行业经验法确定销售均价。根据市场比较法原则，本项目选取了与本项目形成极为类似的竞争楼盘作为参考，其主要选取了地理位置、区位优势、规模大小、容积率和楼盘品质高低等的综合因素条件，从而，依据对比指标对住宅价值的影响正相关程度的关系，我们选取了影响物业售价的各项指标对其赋予权重的修正值，其正相关性越紧密，则权重越高，因此，宝资通根据行业经验对各指标的权重进行了经验值的赋予；最终，本项目的住宅销售价格修正情况如下：表 3-8 项目普通住宅销售均价预测表 项目名称项目名称 本项目本项目 欧景蓝湾欧景蓝湾 阳光海岸阳光海岸 西湾上城西湾上城 红林海湾红林海湾 标准价格（元标准价格（元/）权重 3600 4500 3500 3200 交易时间修正交易时间修正 0.2 1 0.8 0.7 0.5 0.8 小计小计 0.5 0.2 0.16 0.14 0.1 0.16 区域因素修正区域因素修正 位置位置 0.5 0.9 0.8 0.7 0.5 0.8 市政配套市政配套 0.4 0.8 0.7 0.8 0.5 0.7 交通交通 0.2 0.9 0.8 0.9 0.5 0.7 景观环境景观环境 0.2 0.8 0.7 0.9 0.4 0.5 小计小计 1.3 1.11 0.98 1.03 0.63 0.92 个别因素修正个别因素修正 规模规模 0.5 0.7 0.8 1 0.5 0.5 容积率容积率 0.4 0.5 0.4 0.6 0.5 0.5 绿化率绿化率 0.6 0.7 0.6 0.9 0.6 0.5 内部配套内部配套 0.6 0.8 0.8 0.9 0.7 0.6 小计小计 0.13 1.45 1.4 1.82 1.23 1.11 交易修正情况交易修正情况 2.76 2.54 2.99 1.96 2.19 本项目评估价格（元本项目评估价格（元/）4250 经采用市场比较法测算而得，本项目当前住宅评估价格为 4250 元/。根据市场比较法预测得当前项目住宅的价格在 4250 元/；按照广西北部湾公寓物业在普通住宅物业的一般增长水平在 10%20%之间，因此，项目公寓物业销售均价在 4900 元/以上；参照同类商业物业均价水平，项目商业物业销售均价在 7800 元/以上。9 项目销售周期为 6 年，结合防城港市房地产市场发展趋势及特点，拟定项目各项物业销售均价如下表：表 6-1 项目普通住宅销售均价修正表 物业类型 单位 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 低层住宅 元/6500 8000 小高层住宅 元/3600 4000 高层住宅 元/4000 4200 4400 4600 4800 5000 5200 5400 5600 高层公寓 元/5300 5500 5700 商业 元/10000 架空层车位 元/个 70000 地下车位 元/个 80000 6.4 销售面积计划 根据项目建设开发计划，项目将于 2010 年下半年进行一期基础工程建设，项目一期物业销售可于 2011 年上半年开始，二期物业销售于 2012 年下半年开始，三期物业销售于 2014 年下半年开始，年均销售面积在 6 万左右，各类物业销售面积计划如表 6-2 所示。表 6-2 项目销售面积计划表 物业类型 单位 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 合计 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 低层住宅 万 0.32 0.40 0.72 小高层住宅 万 1.12 1.12 2.24 高层住宅 万 3.17 1.58 3.92 3.72 3.53 3.34 1.67 1.86 1.86 24.65 高层公寓 万 1.91 1.31 1.31 4.53 商业 万 1.99 1.99 架空层车位 个 960 960 地下车位 个 811 811 合计 0 0 1.43 3.17 1.58 5.45 3.72 3.53 3.34 3.58 3.18 3.18 1.99 0 34.13 6.5 销售收入计划 结合销售价格计划表与销售面积计划表后，得出项目各个开发周期的销售收入如下表：10 表 6-3 项目销售收入计划表 物业类型 单位 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 合计 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 低层住宅 亿元 0 0 0.2 0 0 0.32 0 0 0 0 0 0 0 0 0.53 小高层住宅 亿元 0 0 0.4 0 0 0.44 0 0 0 0 0 0 0 0 0.85 高层住宅 亿元 0 0 0 1.27 0.66 1.73 1.71 1.69 1.67 0.87 1.01 1.04 0 0 11.65 高层公寓 亿元 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.01 0.72 0.75 0 0 2.48 商业 亿元 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.99 0 1.99 架空层车位 亿元 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.67 0 0.67 地下车位 亿元 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.65 0.65 合计 亿元 0 0 0.6 1.27 0.66 2.5 1.71 1.69 1.67 1.88 1.73 1.79 2.66 0.65 18.82 7 项目投资估算项目投资估算 7.1 项目总投资估算 7.1.1 编制依据 本估算依据 防城港 XX 规划设计方案（报建稿）提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制。防城港建设主管部门颁布的报建费用征收文件。宝资通公司实地调查的商品房市场及销售资料，以及同类项目的成本概预算及决算资料。建设成本中普通住宅、公寓、商业、车库等物业按毛坯房交付标准建设。建设部房地产开发项目经济评价方法。7.1.2 取费标准 土地费用 项目土地价格为 9645.47 万元，土地平整费用为 1500 万元，已支付；前期费用 前期费用包括土地勘探费、设计费、报建费等费用；工程费用 工程费用分为市政配套工程费用和建筑安装工程费用，参照防城港市其它同类底层、高层、超高层建筑的投资费用指标；市政配套工程费 市政配套工程费包括硬地工程费、绿化工程费、室外基础设施建设费等。11 硬地工程包含道路、广场等，硬地面积按项目建设用地的 49%计算，工程费用以 120 元/计算；绿化工程包含绿化、水体等，绿化面积按项目建设用地的 35%来计算，工程费用以 250 元/计算；室外基础设施包含给排水、供电、电信、电视工程等，工程费用按照 40 元/计算。建筑安装工程费 建筑安装工程全部按照框架结构计算，参照防城港市同类建筑的建安工程单价指标，低层住宅按 750 元/计算，11+1 小高层住宅按 1200 元/计算，25层高层住宅按 1600 元/计算，32、33 层超高层住宅按 2100 元/计算，33 层公寓按 2200 元/计算，3 层商业物业按 750 元/计算，项目架空层按照 1900元/计算，项目地下室按照 2200 元/计算；管理费用 项目的管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，运营管理费按工程费用的 5%计，工程监理费按工程费用的 0.8计，项目的管理费合计为工程费用的 5.8。财务费用 本次投资估算暂不计财务费用 营销费用 营销费用包括项目的广告推广、营销代理等费用，广告推广费用以销售总额的 2计入成本，营销代理费用以销售总额的 1.5计入成本。不可预见费 项目保留一部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生的费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和的 3%计算。7.1.3 总投资估算 依据以上确定的项目经济指标及取费标准，项目投资估算过程如下：12 表 7-1 项目总投资估算表 费用名称 单位造价 数量 成本（万元）备注 1 土地费用 11531.29 1.11.3 之和 1.1 地价款 9645.47 项目土地价格为 9645.47 万元 1.2 契税 289.36 土地成交价格 3%1.3 交易服务费等 96.45 土地成交价格 1%1.4 土地平整 1500.00 土地平整费用为 1500 万元 2 前期费用 6008.39 2.1-2.4 之和 2.1 土地勘探 5 9.74 48.71 建设用地面积 5 元/2.2 设计费 30 34.13 1023.89 以 30 元/计算 2.3 可行性研究顾问费 15.00 可行性研究顾问费为 15 万元 2.4 土方费用 0.00 暂不计，由修规方案定土方量 2.5 报建费 4920.78 2.4.12.4.14 之和 2.5.1 城市配套费 3%80965.87 2428.98 建安工程费用的 3%2.5.2 规划技术服务