展馆管理专项方案.docx

管理纲领一、整体管理方案天津市计划展览馆在河北区博爱道30号，1月23日正式开馆，计划展览馆主体结构类型为钢筋混凝土框架，建筑面积3099826，其中地上建筑面积14955，地上布展面积约10000，地下二层，地上三层，局部四层，建筑物总高度为224m。一至三层为展区，共分为十六个展区，局部四层为办公区。天津市计划展览馆不仅为城市计划精细化管理提供了有力支撑，成为政府计划决议和社会各界沟通桥梁，为中国外教授、城市投资、建设者提供学术汇报、计划咨询场所，也成为一般市民了解、参与、监督城市发展最系统、直观、生动、快速有效路径。所以，我们将基于项目本身计划设计理念，使物业管理服务软件和项目配套硬件设施完美融洽，经过预防、预判、预演使各类故障隐患在萌芽状态得以处理，来提升设施设备有效运行。在管理上要求表现是便捷配套服务、专业用户服务、安全舒适参观环境。（一）房屋及设备、设施管理方案1、工程日常巡查和维护计划（1）巡查计划(巡视方法为设备制巡视方法)序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1照明墙灯每季检修线路一遍。1）按作业规程维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）线路无老化；2）照明设施清洁完好；3）灯具施工技术标准。1）保持灯具外观良好；2）照明系统正常有效启用；3）照明设施线路正常完好。投光灯其它照明2消防设施及排水管网排水管每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。工程人员按相关维修规程实施。1）排水管施工技术标准；2）消防设施施工技术标准。1）管道通畅，无堵塞；2）无泄露；3）消防设施正常有效。水泵结合器3公共标志设施标识牌每七天检验一遍，立即维修。工程人员按相关维修规程实施。1）标识无污积、破损；2）安放牢靠。1）标志设施完好；2）标志无损。警示牌4玻璃通道玻璃通道每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。工程人员按相关维修规程实施。1）墙地面整齐，无损坏；2）通道通畅；3）结构完好。1）整齐通畅；2）墙面无破损或污迹。5公共智能化系统及避雷设施摄像监控系统1）天天对摄像系统监视器、控制器、摄像头外观及控制性能检验一遍；2）每个月对避雷系统外观性能检验；由工程人员按相关维修规程实施。智能化系统维护保养标准。1）系统性能良好，正常运行；2）设施完好，整齐有序，无破损。避雷系统智能控制中心1）各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据检验一遍。2）天天对各类弱电系统巡查，对问题统计并立即联络维保单位到场并帮助其处理同时通知馆方，小型工程人员程人员立即维修。6弱电设备电子显示器、触摸屏、电脑控制器等弱电设备天天对各类弱电设备完好状态进行巡查，并进行统计立即联络维保单位到场并帮助其处理同时通知馆方，小型维修由物业工程人员立即进行维修。由专业工程人员按相关维修规程实施。智能化系统维护保养标准。1）系统性能良好，正常运行；2）设施完好，整齐有序，无破损。7管理用房管理用房每七天检验一遍。由工程人员按相关保养规程实施。1）对应建筑部分维修保养规程；2）电气、设备维修保养规程。1）正常安全使用；2）各项设施，设备完好；3）无改建。（2）维护检修计划序号类别项目定时维护计划方案标准实施效果1照明墙灯每季检修线路一遍。1）按相关作业规程维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）线路无老化；2）照明设施清洁完好；3）灯具施工技术标准。1）实现良好灯具外观；2）照明系统正常有效启用；3）照明设施线路完好率达100%以上。投光灯其它照明2消防设施及排水管网排水管1）消防栓及水泵接合器每两年油漆一次；2）消防栓六个月排水、检修一次。由工程部组织实施。1）开启灵活；2）不渗漏。1）正常有效使用；2）外观完好。水泵结合器3公共标志设施标识牌1）每六个月对标志安放基础稳固情况进行检验维护；2）六个月对标识维护一次。1）由工程部负责实施；2）每十五年更换一次。标识、警示牌制作安装及管理要求。1）安放稳固；2）标识清楚。警示牌4玻璃通道玻璃通道每个月对支撑框架及玻璃进行检验；由工程工程人员按作业规程实施。建筑分部修缮质量标准；1）安全正常使用；2）美观完好。5公共智能化系统及避雷设施摄像监控系统对各系统设施、设备性能及连接运行及传输，显示情况进行月检，季检和年检。1）由工程部按对应维护保养规程实施；2）系统设备每二十年更换一次。智能化系统维护保养标准。1）系统良好运行；2）设施、设备及传输线路完好；3）软件及数据完好正确保留。4）定时检测避雷系统控制中心6弱电设备电子显示器、触摸屏、电脑控制器等弱电设备对各系统设施、设备性能及连接运行及传输，显示情况进行月检，季检和年检。由工程部按对应维护保养规程实施；智能化系统维护保养标准。1）系统良好运行；2）设施、设备及传输线路完好；3）软件及数据完好正确保留。7管理用房管理用房1）每个月检修一次设施、设备；2）六个月检验一次电气线路；3）已年粉刷一次；4）每十二个月对其它建筑部分维护一次。由工程部按对应维护保养规程实施。1）对应建筑部分维修保养规程；2）对应电气设备维修保养规程。1）整齐、安全、正常使用；2）设施、设备完好。2、房屋日常维护标准（1） 根据物业管理条例、天津市房屋管理相关要求对房屋及配套设备设施进行房屋查验。（2） 根据国家工程验收标准实施房屋查验工作。（3） 接管验收中发觉问题应该以书面形式反馈开发企业并对开发企业维修改善情况进行验证复查。（4） 按相关法规政策要求约定，对房屋和配套设施进行管理活动。（5） 在房屋接管时，项目经理指定专员接收全部管理用房钥匙和设备房钥匙，钥匙要进行逐屋核定，标识清楚，并填写清单，交接双方签字确定。（6） 房屋接管验收时应对每块水电表进行查对，确保不存在线路接错、标识标错现象。（7） 外墙面、建筑小品外观完好、整齐，是建材贴面，无起鼓、无脱落；是玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；是涂料，无脱落，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。（8） 房屋、楼道设施、天台、雨水管道每个月最少进行一次全方面巡查，发觉问题立即联络维保单位到场并帮助馆方进行处理,并留下统计。（9） 柱、梁主体无倾斜、变形、起凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等，发觉问题立即联络维保单位到场并帮助馆方进行处理,并留下统计。（10）格栅吊顶牢靠，无面层剥落和显著裂缝。（11）楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，确保使用安全，木扶手表面无显著龟裂和漆层脱落。（12）公共门窗、幕墙牢靠、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。（13）每七天定时检验，确保屋面、公共阳台排水通畅，无杂物堵塞下水管道。（14）定时检验，确保楼道及公共部位地面、内墙及天花板整齐、统一，无脱落，无水浸，无变色现象；对外墙、天面、窗体渗漏立即处理。（15）每十二个月开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况检验并统计和统计；每十二个月春季开冻后，及下雨、雪前应对屋面进行一次清扫。（16）保留房屋及相关设备设施施工单位、联络人、联络电话。3、设备、设施保养、检修制度和标准（1）建立完备设备台帐和设备技术档案：对管理范围内设备，实施电脑存档，设备相关资料直接存放在电脑软件中，相关资料如：设备型号、投入使用时间、厂家、保养内容、保养更换关键部件等资料。（2）维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，实施良好。（3）公用设备设施根据项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有运行统计、检验统计、维修统计、保养统计；对设备故障及重大或突发事件设有应急方案和现场处理方法、处理统计。（4）水、电、电梯、空调、监控等设备运行人员技能熟练、严格遵守操作规程及保养规范。（5）展厅灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率100%，按要求时间定时开关。（6）设备用房整齐，关键设备设施标识清楚，危及人身安全隐患处有显著标示和防范方法。（7）在接到相关部门停水、停电通知后，按要求时间提前通知展馆责任人。（8）设备出现故障时，工程人员立即抵达现场，设备零修合格率达成100%，通常性维修不过夜。4、公共设施设备服务保障方法（1）实施设备四级保养检修制度日检：日常巡视检验维护，检验设备运行状态是否正常；月检：运行状态检验，对设备进行功效测试；季（六个月）检：维护性修理，对设备进行清扫；（2）操作制度措施工程服务部每日由专员对管理区域内公用设备设施进行检验巡视，将检验巡视结果情况填写至设备设施巡视统计表，对发觉异常情况给立即处理，不能处理问题应第一时间联络维保单位到场并通告、帮助馆方进行处理，并在设备设施巡视统计表上签字确定。工程人员在接到展区人员对公共区域维修要求时，须统计此次报修具体内容，工程人员依据报修内容现场进行维修，维修完成后由工程主管对维修效果进行现场评定，并填写设备/设施保养检修统计表。遇有紧急特殊维修事件接报人应第一时间通知项目工程主管并做统一调动安排，并通知展馆主管领导，第一时间联络维保单位到场并通告、帮助馆方进行处理，事后应立即补填设备/设施保养检修统计表并附事件说明。工程服务部无法自行维修需对外委托维修工作，项目工程主管应上报展馆责任人审核确定，并按企业管理审批步骤上报，待同意后方可实施。5、空调系统维护标准（1）电加热采暖设备电热膜装置、导线绝缘电阻大于0、5兆欧；电热膜、空气开关、导线、接线端子无发烧、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。（2）采暖循环水过滤器要求维保单位每十二个月清理一次，过滤网根据水泵和系统设备要求配置，通常要求粒度小于0、2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。（3）空调系统使用高位水箱补水，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠；变频补水，热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定正确有效；变频器、水泵马达、压力传感器、实施器、调整器工作稳定可靠；补水压力控制正确稳定，波动压力小于0、05兆帕；采取闭式定压补水，应按设计要求每两小时检验一次电接点压力表压力指针是否在区间范围。（4）空调冷却塔噪音小于65分贝，风扇转速风量达成设备要求。防鼠、防虫方法完好，滤网洁净，无大量污物；冷凝水通畅，转动部位无异常声音；接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流；冷却水、冷冻水水质经过检验符合要求。（5）冷却塔风机扇叶安装牢靠、不变形，运行无震动；布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活；滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应以下雨。（6）离心式冷水机组压缩机运行时油温高于43度，运行时润滑油应有103207KPA压力；冷凝器有6901450KPA压力，温度范围在15度41度之间；蒸发器压力范围410550KPA，制冷剂温度范围在1度8度之间。（7）空调系统电气部分保持干噪，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。（8）水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超出额定温升，电机运行无杂音，无碰撞冲击声；电机三相不平衡电流不超出额定电流5%，运行电流不超出额定电流110%；风机盘管出口风速、温度达成额定值，风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全；电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流；盘管无漏水现象，保温良好；出风口温度达成设备要求。风机盘管回风过滤网每六个月清洗一次。（9）常常巡视，确保巡视频次要求，确保机组、水泵等设备运行良好，当发生异常先兆和紧急事故时，实施预先采取对应方法，预防事故深入扩大，并第一时间联络维保单位到场并通告、帮助馆方进行处理，做好相关统计。6、电梯维护标准（1）正常运行要求电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力小于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200300牛顿范围内；电梯平层正确，误差在正负7mm以内。轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探头从监控中心能看清乘客面孔；停电后最少维持半小时照明供电。电梯舒适性好，增速、减速平稳，从开启到平层皆无异常震动、冲击和异常声响；在行驶过程中轿箱没有显著晃动，箱门没有晃动而产生撞击声；轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有对应标识；按钮面板整齐，字迹清楚。（2）维护保养要求电梯年检合格证、维修保养协议完备，对分包方工作及人员有效监督管理制度。机房要求配置有定时功效风扇或空调，温度低于40；机房要求配置板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。电梯外壳接地电阻小于4欧姆，动力线绝缘电阻大于0、5兆欧，控制线绝缘电阻大于0、5兆欧。控制柜内排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整齐，电器表面无积尘现象；主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象，测三相不平衡电流在5%范围内。多种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢靠，导线编号清楚无误。轿箱门刀对厅门地砍间隙为58毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应大于7毫米。层门外面不许可能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为58毫米。门垂直误差小于0、5毫米。曳引机电动机轴承温度应不高于80度，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。曳引机转动时闸瓦制动带和制动轮之间无相磨擦现象。制动系统工作可靠性，无不正常撞击声。闸瓦和制动轮间隙0、7毫米。制动器线圈温升不超出对应电梯温度要求范围。曳引机电动机最少每十二个月更换新润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应和箱体连接紧密不应漏油。减速器机件和轴承温度应不高于75度，油温不高于85度。减速器运行时无不均匀噪声或撞击声。螺栓无松动，无锈蚀。井道照明最高和最低位置0、5米装一盏灯，中间每隔7米装一盏灯。（3）轿厢导轨导靴维护保养要求：导轨自动润滑装置储油盒油位，应高于最低要求油位。检验滑动导靴衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米，间隙应均匀。导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。（4）缓冲器维修保养要求：油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面高于最低要求油位。缓冲器全部螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。（5）安全钳维修保养要求：传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑，钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，其动作应灵敏可靠。安全钳楔块和导轨工作面间隙通常为4毫米左右。（6）钢丝绳维修保养要求：轿箱和对重侧钢丝绳应该张力均匀。钢丝绳要求无断丝、断股、生锈现象，磨损直径小于90% ，钢丝绳表面没有油泥现象，平层记号显著；导轨要求无生锈、无油泥现象。7、消防设备维护标准（1）消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火要求。稳压罐没有漏气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压情况下稳压系统能够自行开启。（2）温感、烟感、手动报警按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符。（3）消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启。（4）消防广播、消防警铃能够发挥作用，展馆内各楼层和消防通道按要求设有疏散指示；（疏散图），在停电情况下能够正常发光半小时。没有消防广播，应立即通知维保单位。（5）设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用。（6）开启后会对设备造成损坏设备必需有预防误动作方法，预防误动作方法不能影响紧急情况下开启这些设备。（7）项目标技术人员熟悉消防设备位置、各部分用途和操作方法，控制中心人员熟悉在发生火警后开启消防设备方法和注意事项。（8）消防系统每七天最少进行一次全方面巡查，发觉问题立即通知馆方，同时联络维保单位到场并帮助其处理，同时进行统计。（9）消防水泵、喷淋水泵指示表参数做好统计，要求消防水泵、喷淋水泵供水系统开启不堵转跳闸；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；水流开关、水压力开关动作正确稳定，消防控制中心主机、消防联动控制柜运行稳定。（10）水泵结合器标明是供给消火栓还是供给喷淋，是供给高区还是供给低区。消火栓每三个月最少进行一次全方面检验并张贴检验标识，消火栓外表、相关使用说明、箱内消防水带、枪头等齐全完整，箱门灵活完好。（11）消防排烟系统，消防广播系统，多种模块处于良好工作状态，设施功效完备无损坏。喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定时检验并统计。（12）消防系统由专门培训责任人定时检验和维护。8、给排水设备维护标准（1）采取变频供水，变频器、压力调整器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0、03MPA范围内。（2）排水系统有自动开启装置；排水系统故障后可能造成其它损失积水坑应该装设超高水位报警装置。下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。多种井盖面板完好，安装牢靠，无晃动。（3）水箱加盖上锁，对钥匙能有效管理；在通气口和溢流口有装防虫网。水箱有液位显示标识，有总容积标识；水箱设置有高水位、低水位报警（楼顶水箱依据实际需要确定）；经过水箱水质有符合国家要求检测汇报。（4）生活水箱按要求要求定时清洗消毒，水质由卫生防疫部门采样化验并提供水质判定书。（5）水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检验口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。（6）多种管道无渗漏水，标识清楚，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹，设有软连接破裂后预防水喷射到控制柜上方法。（7）多种水泵没有异常声音，无异常震动，机油位正常，未混入水份；电机运行电流在额定范围内，温升符合要求，水泵轴无泄漏；油位在油标范围内。（8）止回阀能够预防水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作。（9）各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水。（10）给排水设备每七天最少进行一次全方面巡查，发觉问题立即通知馆方同时联络维保单位到场帮助其处理，并留下统计。（11）假如一个变频器控制多个电机，电机需要循环使用，不能固定一台使用。（12）雨水管道每十二个月最少两次开盖检验通畅程度，发觉堵塞立即清理。（13）排除给排水设备故障通常不超出8小时，若8小时内无法处理关键部位故障，将故障原因、处理方案、处理时间书面上报。（14）水泵房及机组设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍，各供水泵主泵和备用泵要求定时轮换一次。9、供配电系统维护标准（1）全部低压配电柜、控制柜（箱）上张贴有标明设备编号、用途和责任人标识。（2）变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内。（3）变压器有单独隔离网，并上锁，变压器上端无照明等悬挂物。（4）还未抄表到户项目，配置有多台变压器，要研究将负荷合并可能性，尽可能降低基础电费支出。（5）配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部装置无异常声响、无焦糊气味，卫生情况良好，标识正确。电流值在额定范围内，三相不平衡电流在25%范围内。（6）供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求绝缘胶垫；配电柜、操作箱（柜）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。（7）供配电系统每日由技术员进行巡视检验；属于三级用电负荷总配电房配电设备每日最少巡视检验两次并统计。属于二级用电负荷总配电房配电设备每日最少巡视检验四次并统计。属于一级用电负荷总配电房配电设备每两小时须巡检一次并统计（地方法规有特殊要求根据法规操作）。（8）停用开关应打到“关”位置并悬挂“严禁合闸”标识。（9）配电柜内部各二次线路端子处连接紧密，线号完好规范，连接螺栓无松动；无发烧变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮正常；供电主回路触头无发烧，开关、线路温升在正常范围内，柜后零线连接牢靠。（10）电容赔偿柜内接触器动作灵敏，赔偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0、5兆欧,功率因数大于0、9。（11）双电源柜主用、备用转换正常，接触器没有异常声响。（12）对于安装在非设备管理人员可能触及位置配电箱（柜）应该上锁，钥匙应编号，在控制中心保留有备用钥匙。（13）全部设备房、配电箱（柜）钥匙需由专业人士持有。设备房、配电箱（柜）卫生清洁工作需由设备管理责任人负责。（14）变配电房电气设备每十二个月定时由供电企业进行预防性电气试验，试验汇报均妥善保管存档。10、设备房管理标准（1）设备房配置：无人值守设备房必需加锁，控制中心必需留有全部设备房钥匙。全部设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥；地面、墙面整齐，无积尘，确保通风良好，无渗、漏电现象，绝缘胶地板无破损。噪音和振动可能影响参观使用设备房应该有确保游客不受影响隔音减震方法。全部使用中设备房应配置应急灯，灭火器应根据每15平方米配置1个2千克灭火器数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必需朝外（接管验收根据天津市标准进行验收，物业根据验收现场进行有效管理）。操作作业指导书和维修作业指导书应上墙；配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求设备房应配置干湿温度计。设备房中关键设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。设备房要符合“四防一通风要求”，凡配电房内有两台以上变压器，需配置专员值班管理，且值班人员持有相关部门颁发高压值班操作证。（2）设备房标识：配合天津市计划展览馆完善全部设备房标识，设备房门上应有“机房重地，非请勿进”提醒。设备房内开关、阀门等要有显著状态标志。管道要有流向标识；操作有危险设备、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。多台同型号设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。设备房内全部配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人标识。（3）设备房环境：设备房内严禁吸烟，温度40摄氏度以下，相对湿度80%以下。严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用具摆放整齐。一直保持其室内清洁，做到无污迹、无灰尘、无垃圾，预防大量尘埃积聚而引发高压放电，造成短路。（二）秩序维护及消防安全工作管理方案1、总则（1）仪表整齐、言行举止得体。（2）模范遵守国家法令、法规、依法办事。（3）坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件发生。（4）主动配合卫生、绿化、维修等其它服务，阻止违章行为；预防破坏，不能阻止处理向主管汇报。（5）熟悉和珍惜配套公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握多种灭火器材使用方法。（6）主动帮助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项治安服务工作。（7）亲密联络馆方，主动向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。2、安保人员管理制度强化公共秩序管理，为游客及参观者提供舒适有序展厅环境，展馆安保维护将作为物业管理重中之重。在我物业企业多年安保管理经验基础之上，其中展馆物业管理将以多层次、多角度安全防范方法，采取技防、人防、物防相结合方法，对展馆各楼层、各专题展厅及办公区域进行严格监控，确保展馆秩序维护及参观秩序得到有效控制。（1）安保人员制度仪表整齐、言行举止得体。模范遵守国家法令、法规、依法办事。坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件发生。主动配合卫生、绿化、维修等其它服务，阻止违章行为；预防破坏，不能阻止处理向主管汇报熟悉和珍惜配套公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握多种灭火器材使用方法。主动帮助公安机关开展各项治秩序维护范活动或行动，努力完成各项治安服务工作。亲密联络馆方，主动向馆方进行治秩序维护范和管理方面宣传。（2）安保人员巡查制度安保人员开馆期间不间断巡视，值岗人员必需持证，全方面了解和严密监视安全巡视情况，发觉其它异常情况立即处理通报上级领导。值岗人员需明确人员巡查范围。巡查方法：采取定时和不定时结合方法。依据实际情况需要，做好临时性大型展览、接待关键人物参观安全保卫工作。在不间断对各层进行秩序巡查时，应增强险情观念，全神贯注、细心观察，合适利用身体五官本能感觉，不可忽略任何异常情况和可疑点。展馆内巡查时检验各层公共展厅相关设备设施有没有异常。检验公共通道、消防通道是否通畅无阻，有没有堵塞、脏污等。消防楼道有没有异味和危险品。检验设备房周围有没有异味、异常声音和异常现象。四层办公室、多功效厅、各层展厅、资料室、窗户是否关闭、上锁、有没有异常。立即发觉、汇报、处理多种异常情况及可疑情况。发觉和阻止多种违法犯罪行为，抓获多种现形犯罪分子，加强对多种刑事案件、治安案件和灾难事故现场保护，疏散人群。平息巡查中发觉突发事件和多种意外事件。安保人员严格根据楼内巡查路线进行巡查，天天必需确保对展馆楼内各处区域巡查4次以上。（3）关键部位巡查制度四楼办公区、各层展厅、汇报厅、共享空间、各大型沙盘、文件资料室、配电设备房等为关键巡查部位，对非工作人员在非办公时间未经许可私自进入要害部门，应给予阻止。每班次最少对要害部门（位）巡查一次，当自然灾难发生时，应加大巡查力度。发觉要害部门（位）有异常时应立即向控制中心汇报，随时和监控中心保持联络。巡查到有危险标识要害部门（位），应注意自我安全保护，碰到陌生人时注意自我安全防范。3、监控中心管理制度（1）监控中心岗位交接制度负责对值勤用具器材（如：对讲机、手电筒、值勤夹、执勤大衣、巡更器材、消防器材等）及所保管钥匙等使用、完好情况进行清点、核查。每日交接班时配合对应岗位人员对展馆报警系统、监控摄录像系统情况进行检验，发觉异常情况立即向部门主管汇报并在监控中心值班信息统计表中给予统计。监控中心人员接班时必需检验消防控制主机分区隔离点，检验消防联动柜监控性能及信号灯情况等，确保消防监控系统处于正常有效运作状态。确保闭路电视监控系统，防盗报警系统。电子巡更系统、门禁管理系统、对讲系统及消防报警各系统工作稳定。通常性故障立即排除，维修合格率100%，临时不能处理通知部门采取应急方法，应急方法适当有效。检验监控中心室内卫生情况，保持室内卫生清洁，空气清新，物品摆放整齐有序，和工作无关物品不得摆放在室内。检验监控中心必备资料是否齐全，并确保留放有序规范。监控中心交接班时，要对当班期间所发生关键问题、注意事项（尤其交代类）及遗留问题等进行交接。对岗位交接内容检验核实完成后，如实填写监控中心值班信息统计表，双方交接人员签字确定。监控中心值班人员于每日交班前对监控中心卫生进行全方面清扫。包含：地面、桌面、监控设备外表。全部物品进行归类摆放。（2）监控中心内部管理制度监控中心值勤人员必需熟悉管理区域环境、楼宇结构及设计布局、公共设施设备及器材分布等。监控中心值岗人员要对所配置机房设施做到“一懂三会”，即懂全部设施基础功效和特点、会操作使用、会维护保养、会排除通常故障。监控中心人员熟悉了解监控设备维保单位养护计划并定时跟进维保质量。当监控机房设施系统发生系统故障时，监控中心人员应立即向上级汇报并由其通知工程服务部联络秩序维护系统维保单位进行维修，并将系统故障情况及跟进结果统计在监控中心值班信息统计表上。监控中心值岗人员要熟悉了解各类突发事件处理步骤，含有处理紧急突发事件能力及组织协调能力。监控中心必需最少有一个有效报警方法（如：警铃、电话等），以确保在紧急情况下得到应急支援。非监控中心人员不得私自进入监控中心，因工作需要进入监控中心必需经班长级以上人员同意，但不得在监控中心室内逗留,并填写来访统计。监控中心人员应对每次来访人员进行身份核实、问询事由，和相关领导联络判定是否有权进入监控中心，对不符合要求人员进入立即劝其离开，对符合要求正常来访人员在来访统计给予统计，并配合来访人职员作。（3）监控中心业务管理制度信息处理搜集。监控中心执勤人员负责对接收到信息进行综合处理，立即汇报、调度、安排相关人员实施。监控中心执勤人员不得利用监控设备做和工作无关事由，不得脱岗、空岗，不得和无关人员谈论包含保密范围内资料和内容。技防设施信号处理。依据管理区域实际情况，随时选定调换监控区域画面，经过监视器亲密监视管理区域情况，发觉可疑人员、异常情况立即通知就近岗位人员立即跟踪处理结果，并在监控中心值班信息统计表上具体统计。对于消防控制主机或周界报警、秩序维护报警设备报警信号,监控中心应立即通知主管及就近岗位人员进行核实，如属误报应立即复位，并做统计通知工程服务部查找原因。（4）现场值勤状态监控监控中心时刻经过监控显示器，监督现场当值人员值勤状态，发觉不符状态时，应立即经过通讯设施给予提醒纠正。监控中心天天问询位值班情况和巡查岗所在位置等情况，确保全体在岗当值人员人身安全并一直处于正常执勤状态。监控中心人员在值班期间依据秩序维护管理要求和工作标准具体内容，根据监控中心安全管理要求、监控中心工作标准实施。监控中心应必备常见联络电话、资料和消防设备。监控中心必备防火器材：监控中心应备有灭火器六具；应急灯、手电筒各一个；等消防设备，并不得挪做她用。（5）对硬盘录像、录像带管理：必需对硬盘录像、硬盘所录内容进行控制，明确录像关键部位（如：各出入口）等。录像内容其中硬盘录像保留期为30天，有问题录像带向项目经理汇报立即封存，待问题处理完后，此盘录像带解除封存，如相关键或有保留价值应继续封存，封存后应加以标识，如有需要可申请保留。观看借用硬盘刻录光盘需经项目经理同意。4、消防管理制度（1）消防管理消防安全部坚持“预防为主、防消结合”方针，制订管理区域灭火方案，落实各项防火安全方法，保障馆内防火安全。消防设施和器材配置。消防安全部应建立所管馆内域灭火器台帐、消防设施及器材分布一览表。馆内各层展厅、多功厅、各处沙盘、相关展品设施、办公区、会议室、水吧、电梯机房、配电室等关键部位应该按配置对应灭火器材。各个展厅必需配置不少于两个2kg级以上轻便灭火器。消防设施和器材任何人不得挪做她用，必需按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清楚。设置消防安全标志、消防疏散示意图。（2）消防检验和维护消防安全部主管每三个月组织人员最少进行一次例行消防检验和维护，对消防设施、器材等设备进行外观及完好性检验和维护（清洁、维修等），并填写消防设施及器材检验、维护统计，查出问题由检验人员向消防安全部主管汇报。项目责任人每三个月组织秩序维护部、工程部、客服部、消防安全部、保洁部相关责任人最少进行一次联合消防检验，抽查消防设施、器材完好性和检验、维护情况并填写联合消防检验统计。检验和维护结束后，要在消防箱重新粘贴“封签”。对全部检验出问题，由消防安全部主管填写纠正/预防方法统计负责组织整改实施，由项目责任人组织验证。（3）消防培训消防管理员定时（每三个月最少一次）对项目职员进行消防知识培训，每位职员必需熟知火场避险“三会”即：会报警（119）、会使用简易灭火器材，扑灭早期火灾、会组织疏散撤离。每位职员应熟悉自己岗位环境、设备及物品情况，熟悉安全出口等疏散通道位置和消防器材设施具体分布情况。每六个月项目应对在职员最少进行一次消防知识考评，主动帮助消防工作机关对消防工作检验和指导，每六个月对馆方游客最少进行一次消防知识宣传、普及。（4）消防演练每六个月项目最少组织一次消防实战演练，演练必需使用灭火器、消防水带等。项目要将消防演练列入年月培训计划，在演练前一周，由消防安全主管制订演练计划，并报项目责任人同意后按演练计划组织实施演练，并对演练效果进行评定和总结，并填写演练统计。针对演练中暴露出来问题，由消防安全主管填写纠正/预防方法统计，经审批后组织实施。（三）客服服务管理方案1、票务接待工作提供迎宾服务，着装、工牌、头饰统一，确保着装洁净、整齐、合体，微笑服务；（1）当游客领票或进入展馆时向游客致问候语；（2）为有需求游客提供指导，认真回复游客问询，尽可能满足游客合理要求；（3）一直保持旺盛服务热情和精神面貌，随时观注现场情况，立即和其它岗位保持联络。2、展区接待工作（1）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求游客提供指导；（2）针对来访人员，作好贵宾登记，并和相关部门人员进行核实和提供指导；（3）工作时着装、头饰统一，并确保着装洁净、整齐、合体，保持站姿服务，一直保持旺盛服务热情和精神面貌；（4）当有游客来访时，两眼平视前方，两手可自然下垂或交叉置于前腹，面带微笑，和游客对话，语气和蔼；（5）负责来往信函收发整理，要确保当日信函当日处理完成；（6）依据现场和馆方要求，配合其它岗位工作，必需时进行补岗；（7）接待游客对物业服务投诉，并跟踪、反馈处理信息，认真统计投诉内容，并立即做好游客投诉信息传输、处理和游客反馈；（8）认真完成馆方安排部署其它工作；（9）关键接待时，如馆方要求提供服务，事先做好本岗工作准备，并全力配合馆方工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求实施。3、展厅巡视工作（1）不间断进行展厅巡视工作，提醒游客参观注意事项，对展厅设施、体验活动向游客进行安全提醒和看护，对游客违反要求或不雅行为进行礼貌提醒；（2）针对游客问询，向游客提供解答服务，为有需求游客提供指导，对合理需求要给予满足；（3）对乘坐电梯游客，提供引导和服务，向上、下扶梯游客进行安全提醒；（4）立即和相关人员进行信息沟通，并主动配合相关部门进行突发事件处理；（5）工作时一直保持旺盛服务热情和精神面貌，保持站立服务，着装、头饰统一，并确保着装洁净、整齐、合体，坚持微笑服务，和游客对话，语气和蔼；（6）关键接待时，如馆方要求提供服务，则必需事先做好本岗工作准备，项目经理和客服部主管帮助展区点位人员依据馆方要求做好展厅服务工作；如馆方不要求提供现场服务，则按馆方要求实施。4、前台接待服务工作（1）提供前台接待服务，着装、工牌、头饰统一，确保着装洁净、整齐、合体，实施站立、微笑服务，终保持旺盛服务热情和精神面貌；（2）针对游客问询，向游客提供具体解答服务，为有需求游客提供指导；（3）针对来访人员，要立即和相关部门/人员进行核实和提供具体指导；（4）当有游客来访时，两眼平视前方，两手可自然下垂或交叉置于前腹，面带微笑，和游客对话，语气和蔼；（5）信函收发传输，要确保按要求立即送达，如有要求，应必需在要求时