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沈阳市商圈综合调研汇报（）

第一章 沈阳市商圈分布情况
一、沈阳市商业市场基础情况
现在沈阳市商业格局，基础形成了以和平区和沈河区为关键商业关键区域现实状况。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周围城市吸引力强，这两个商圈发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力含有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省批发商场，是沈阳商业市场关键组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业补充。得益于沈阳市商业快速增加，沈阳市商业地产也得到了快速发展，现已成为城市经济发展中一项关键内容。尤其是多年，在国家振兴东北老工业基地导向下，沈阳所独有中心城市地位得以充足表现，商业发展快速步入规模高速增加时期。现在，沈阳已开始成为商业地产投资旺地。出现这种强烈发展势头原因，关键得益于金廊开发和浑河两岸开发开启、和几大传统商圈大力改造建设而提供发展空间。
二、沈阳市关键商圈分布情况
现在，沈阳市共有市级商圈3 个（太原街商圈、中街商圈、长江街商圈），
区级商圈3 个（北市商圈、北站商圈、铁百商圈），专业商圈3 个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈1 个（西塔商圈）。 各商圈分布情况以下：
此专题相关图片以下：scfb.jpg
【沈阳市关键商圈分布图】
 第二章 沈阳市关键商圈调研分析
一、中街商圈调研分析
（一）基础情况
1、区域市场界定
本项目所指区域市场是指中街商圈。该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久商业中心。
2、商圈四至
中街商圈以中街步行街为关键，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、
北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主
要道路围合组成。
3、商圈规模：
（1）占地面积
中街商圈总长约1900 米，宽约1400 米，总占地面积2.6 平方公里；其中，中街商业步行街长850 米，宽18 米。
（2）商业面积
中街商圈在营业总面积为60 万㎡左右，未开业(包含闲置和在建)商业网点
营业面积约30 万㎡。该区总营业面积近100 万㎡。
（3）年营业额
该商圈年营业额超出100 亿元。
4、服务半径：
中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30 万人次。其中，当地消费者约占80%，外地消费者约占20％。
5、目标用户群：
该商圈以沈阳市及部分外地中高端消费人群为目标用户群，以年青、时尚为主力目标用户群。
6、消费者认可度：
中街商圈是沈阳市历史最悠久商业中心，消费者认可度极高。
（二）区域定位
中街商圈发展定位：“4A 级商贸文化旅游区”
中街商圈是沈阳市历史最悠久商业区，现在，沈阳市政府正着力将其打造成“东北第一街”，政府将其定位为“4A 级商贸文化旅游区”，计划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周围环境综合整改，完成标志性建筑装修改造，完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈国际商贸旅游交易平台。
（三）地铁等城市基础设施改造对区域影响
1、地铁对区域商业影响研究
（1）地铁站点在中街商圈设置
依据沈阳市地铁计划，一、三、四号线经过中街商圈，在中街商圈设置三个站点，分别是小什字街站点、朝阳路站点及小冿桥路站点。
（2）地铁对区域商业影响
地铁作为一个大众交通工具，含有些人流量大、便捷快速特点，综合考虑各方面原因，沈阳地铁对区域商业影响关键有以下方面：巨大人流量，使得区域商业气氛更浓；高效便捷性，使得区域商业活动愈加频繁；对于地铁口商业，因为人流量大量增加，可取得更多商机
2、城市基础设施对区域影响
（1）交通情况
①道路情况：中街商圈道路网络发达，以中街步行街为关键，形成四横、六纵道路网：东西向道路有：北顺城路（双向六车道）、中街路、沈阳路、南顺城路（双向六车道）；南北向街：西顺城街（双向六车道）、正阳街（双向四车道）、朝阳街（单向四车道）、东顺城街（双向四车道）、大什字街、小什字街。即使区
域道路交通网络发达，但因为道路较窄，车流量过大，造成商圈内交通不够通畅，但伴随商圈交通环境整改和地铁开通，这种交通情况有望得到改善。
②公交情况：现在，共有16 条公交线路经停中街，可快速抵达沈阳各关键区域。
经停中街商圈关键公交线路
公交线路 途经关键站点
市区线路上行 南一马路- 北中街 - 中街 - 沈阳站北
118 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 古城子
132 路上行 沈阳工贸学校 - 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 科普公园
207 路上行 鹏利广场- 中街 - 小西门- 沈阳工业大学
213 路上行 乐购超市- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 南塔汽车企业
215 路上行/下行 泰山路 - 中街 - 故宫西华门- 莲花街
222 路上行 大北门 - 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 南三好街
228 路上行/下行 宠物市场 - 小西门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿
257 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 艳华街
276 路下行 辽沈二街- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 沈阳理工大学
287 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 天河家园
290 路北线上行 环北家园- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿
296 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 滑翔小区
294 路上行 三台子- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 五爱市场(南乐郊路)
292 路下行 陵园街- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 方明街
290 路南线 环北家园- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿
③停车位：
现在，中街商圈停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为各大商场地下二层停车场。
现在，中街商圈停车位较为缺乏，新玛特地下停车位仅有200 个、沈阳商业城地下停车位220 个、兴隆大家庭有1000 个停车位。整个商圈停车位估量在2500个左右，相对于日均人流量为30 多万人次商圈，其停车难问题已十分突出。
（2）商业配套情况：
中街步街商业配套完善，各大银行金融网点较多，肯德基、麦当劳、老边饺子馆等餐饮名店云集于此。
序号 名称 序号 名称
1 沈阳商业银行 9 工商银行
2 新华书店 10 老边饺子馆
3 交通银行 11 必胜客
4 麦当劳 12 中国农业银行
5 肯德基 13 中国银行
6 肯德基 14 肯德基
7 中国邮政 15 工商银行
8 麦当劳 － ――
四）区域发展计划及前景估计
1、区域计划
现在，沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，政府将中街商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”，计划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周围环境综合整改，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北
亚经济圈国际商贸旅游交易平台。根据计划，中街商圈将以建设4A 级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，建设成布局合理、功效完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力中心商业区。同时，中街商圈将实施住宅控制计划，现在，中街商圈住宅面积约占建筑物总面积三分之二，政府计划5～10 年使住宅建筑面积降到建筑物总面积三分之一以下。到时，一个独具历史文化底蕴、含有现代特色大型综合商业区呼之欲出。
2、前景估计
中街 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国含有悠久历史经典商业街之一，同时也是沈阳市最含有历史文化特色、商业气氛浓厚商圈。伴随沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，将中街商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”战略计划实施及中街地域综合整改，中街商圈商业影响力
和著名度在沈阳乃至东北地域日益提升，在未来几年，中街商圈将成为辐射整个东三省历史文化特色街。 
（五）区域商业市场分析
1、商圈业态分析
中街商圈关键有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）和便利店、专业市场等业态。
2、业种分布分析
中街商圈大约有300 多家商户，该商圈关键业种有服装、珠宝、名表、饰品、餐饮 、百货及专业性商品多条街，从分布区域来看，关键业种分布以下：
步行街及中街延长线：关键业种有服装、珠定、名表、饰品、餐饮、百货；
顺城街：关键业种有小食品、小商品、广告制作、二手手机等；
沈阳路：关键是中医等古文化商业；
正阳街：关键分布低级服装、餐饮、美容美发等，业种比较杂乱；
朝阳街：关键业种有婚纱、餐饮等；
西顺城街：关键业种为厨卫、木门等家居。
3、主力业种分析
中街商圈主力业种为服装、珠宝、餐饮、小商品等。 
4、人流量分析：
经实地调查，中街正阳街至朝阳路段人流量（周四）大致为：早晨10 点：240 人/5 分钟；中午2 点：524 人/5 分钟；下午5 点：355 人/5 分钟。商圈日均人流量约30 万人次，其中沈阳当地人占约占80%，外地人约占20%。
5、租金水平分析：
现在，中街商圈租金收取方法有两种：
第一个，各大型商场如兴隆大家庭、商业城、新玛特等采取按营业额20%～30%扣点形式抵扣租金。
第二种，各临街铺面或小型商场按每个月固定金额收取租金。
现在，中街商圈各关键街道租金水平以下：
 中街步行街
步行街北侧：平均租金800—1500 元/㎡·月
步行街南侧：平均租金800—1500 元/㎡·月
正阳街：
步行街以南：平均租金180—250 元/㎡·月
步行街以北：平均租金200—300 元/㎡·月
朝阳街：
平均租金60—300 元/㎡·月
东顺城街：
小商铺关键为住宅开小门市，通常为自营，平均租金80—250 元/㎡·月
北中街：
面积多数比较大，但所以地人流量较小，所以租金相对较低，平均50—150 元/㎡·月。
小结
中街商圈关键有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、
购物中心（shopping mall）和便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功效分区较为清楚，关键囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。
从中街商务人流量看，中街商圈日人流量达30 万人次，沈阳当地人约占80%，外地人约占20%。从该商圈租金水平来看，因为各街功效定位和档次不一样，造成了主街和各副街租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金3 至5倍。
（六）商圈经典商业调研
1、经典商业分布图
中街商圈经典商业关键分布在中街步行街区域或其延长线上，具体以下：
罕王百货（ 0101流行馆）
新玛特
商业城
兴隆大家庭
苏宁电器
沃尔玛 国美电器
沈阳春天
时装之苑
嘉豪商厦
鹏达体育
运动源
运动汇
萃华楼金店
1、沈阳新玛特购物休闲广场
项目 内容
规模 地上8 层，总建筑面积约7 万平方米
定位
以中等为主、集多样化商品及餐饮、娱乐为一体为消费者提供一站式购物休闲服务SHOPPINGMALL 。
楼层业种分布
B1F：新玛特超市：超市、干洗、彩扩、通讯广场、药品、书报。
B2F：停车场：汽车美容、停车、超市收货。
1F：仕女名品馆：名牌化妆品/流行彩妆/女鞋/黄金珠宝；名表/国际精品/赛客咖啡吧/修鞋/总服务台。
2F：流行少淑馆：名牌流行少淑女装、流行少女装、流行杂货、流行饰品、休闲/国产手表、流行眼镜、仙踪林茶坊。
3F：名媛淑女馆：名牌淑女装、淑女休闲服、职业女装、内睡衣、珍珠玉器、皮草、女包、赛客咖啡馆、亲子乐园。
4F：绅士精品馆：名牌正装、衬衫、领带、西裤、男士杂货/皮件、箱包、中性休闲服、运动休闲、商务休闲、牛仔服。
5F：居家生活馆：大小家电、数码广场、健康器材、照材、视听音响、音像、寝具家饰、厨房用具、卫浴精品、文具、羊绒\羊毛。
6F：童玩美食馆：童装、童玩、童鞋、童车、婴童用具、孕服装、美食天地、牛巴店、金通电玩城、亦美皮衣折扣广场。
7F：全部会休闲馆：文化会馆、贵宾厅（卡友中心）、一兆韦德健身中心、新玛特永乐电影城、新玛特宠特店、涵沛美容ＳＰＡ、诗婷美容美体时尚馆、
佳林美发美容。
8F：网络广场：太平洋网络广场。
人流量 约120 人左右/5 分钟（周四）
经营情况 年营业额约7.8 亿元
综合评价
新玛特作为沈阳大型商业航母，其丰富业态资源，齐全功效状态，为消费者提供一站式购物休闲服务，从该店人流量可看出，该店消费者认可度较高，但新玛特在中街商业步行街延长线，其地理位置稍欠佳于步行街，伴随中街步行街延长线建设，其商业气氛将日益浓厚。
 2、沈阳商业城
项目 内容
规模 建筑面积约7.9 万平方米，地下2 层，地上6 层。
定位
商业城以零售商业为主，兼营批发，经营万余种商品，以中等为主，高低兼有，是以新特、时尚为特色大型商场。
楼层业种分布
1F：北区：文钟市场：钟表眼镜、通讯器材、摄影器材、文教用具、计算机及辅助设备。
北区：皮具市场：男女包、旅行包、皮带。
南区：百货商场：国际中国著名品牌、化妆品、黄金、珍珠等。
2F：鞋帽商场：北区：男女皮鞋、高级进口皮鞋。
南区：运动鞋、运动服装、休闲鞋、帽子。
3F：针织市场：北区：休闲装、少淑装、女士用具。
南区：羊绒、羊毛、针织内衣。
4F：女装商场：北区：精品女装、时尚女装、裘皮。
南区：职业女装、休闲女装、流行女装。
5F：北区：家居商场：床上用具、进口厨卫、家居饰品、窗帘等。
南区：男装商场：精品男装、休闲男装、羽绒服、裤子、衬衫、夹克、领带。
6F：家电商场：北区：进口、合资电视机、美食广场。
南区：国产电视机、空调、音响器材、摄像机等。
人流量 约130 左右/5 分钟（周四）
经营情况 年营业额约10 亿元
综合评价
沈阳商业城于1991 年底开业，在沈阳市繁荣中街商业区东端，是中街最老大型购物中心，消费者认可度极高，其经营情况一直很好。
经营商品品种丰富，以中等为主，兼高低级，抓住沈阳市主流消费人群。商业城定位为沈阳市主流、中等消费群体经营档次是商业城辉煌十多年而不衰关键原因。
3、兴隆大家庭
项目 内容规模 地下二层，地上五层，总建筑面积约19.7 万
定位 以中等为主，集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体SHOPPING MALL。
北楼：百货区 南楼：广场区
B1/B2：家居生活馆：时尚生活品、进口厨具、
玻璃制品、家居饰品、床品、地毯、精品家私等。
B2:室内停车场
B1：美食广场、兴隆超市
G:运动休闲广场（共享大厅）：运动365、休闲第一街、休闲联邦、时尚精品街、会员俱乐部等
1F：时尚流行馆：金店、化妆商场、名表商场、皮具商场、广发银行、总服务台、六福珠宝等。
1F:名店广场：国际名品衣饰、中国名品衣饰、名牌男女鞋、名牌配饰、名牌箱包、商务休闲区、尚岛咖啡等。
2F：棉毛市场：精品羊毛、时尚毛衫、帽子袜子、女士内衣馆。
2F：衣饰旗舰广场：男士正装、男士商务装、男士休闲装、牛仔裤；职业女装、时尚女装、名品少淑装、各外牌旗舰店。
3F：兴隆皮鞋城：男女皮鞋、休闲鞋、拖鞋等。
3F:现代电器广场：电视城、手机世界、电脑城、数码器材、音响、办公用具、文化市场、音像店、工艺礼品、客服中心。
4F：兴隆儿童天地：玩具城、儿童超市等。 5F：室内公园、绿色港湾（美食）。
楼层业种分布
5F：兴隆羽绒世界：大众羽绒服、时尚羽绒服、儿童羽绒服、波斯登旗舰店、雪中飞旗舰店、皮尔卡丹旗舰店。
人流量 约180 左右/5 分钟（周四）
经营情况 年营业额约12 亿元
综合评价
沈阳兴隆大家庭采取国际流行SHOPPING MALL（摩尔）业态，由二大主力店（兴隆百货、兴隆超市）、四大广场（运动休闲广场、名店广场、旗舰店广场、现代电器广场）、五大辅助功效（美食天地、室内公园、旅游市场、屋顶运动场、室内外三大停车场）组成。多种商品种丰富，名店聚集，集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体。商场整体布局较乱。
 4、罕王百货（0101 流行馆）
项目 内容规模 罕王商场前身为沈阳北方贸易大厦，建筑面积为1.2 万平方米
定位 中端休闲运动为主专业商场
楼层业种分布
1F：流行女装、女鞋、休闲装、化妆品。
2F：男士休闲装、牛仔裤、精品配饰。
3F： 少女装、休闲装、饰品、杂品。
4F：少淑装、内衣、杂品、饰品。
5F：名店运动城。
6F：名店运动城。
7F：班尼路时尚、咖啡厅。
人流量 约50 人/分钟（周四）
经营情况 通常
综合评价
罕王百货以流行、时尚、年青、运动为专题中型商场，定位明确。商品品种较为单一，只经营服装和配饰品，商品档次为中低级，符合大众、时尚消费。 
（七）商圈综合评价
中街是沈阳市历史最悠久商业中心，在消费者心目中认可度极高，天天高达30 万人流为整个商圈带来了无限商机。中街商圈是沈阳市“4A 级商贸文化旅游区”，是沈阳市政府正着力打造“东北第一街”。伴随沈阳市地铁开通，和区域旧城改造完善，未来中街商圈仍将占据沈阳市商业市场关键地位。从商圈整体定位看，中街商铺略低于太原街商圈，关键有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）和便利店、专业市场等业态。区域业种分区较为清楚，关键囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。
二、太原街商圈调研分析
（一）商圈基础情况
1、地理位置
太原街商圈在沈阳市和平区，是沈阳市最繁荣商业中心之一，商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、拳术牌匾街、体育用具街、南一风味美食街和开明商业街等街区组成。
2、四至
太原街商圈东起和平北大街、南至南五马路、西临胜利北街、北至北五马路。
3、商圈规模
（1）占地面积
该商圈长约2.2 千米，宽约1.6 千米，总占地面积约3.52 平方公里
（2）商业面积
该商圈商业营业面积约100 万平方米。
4、服务半径：
太原街商圈是市级商业中心，其服务半径辐射整个沈阳市，并对周围城市用户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力。
5、商圈定位：
太原街定位为含有城市时尚中高端现代化国际商业中心。
6、目标用户群：
太原街主力目标用户群是25～50 岁中高端消费群。
7、消费者认可度：
太原街商圈是沈阳市繁荣两个商圈之一，消费者认可度极高。
(二)商业现实状况
1、商圈业态分析
太原街商圈关键有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、和便利店、专业市场等业态。 
2、业种分布分析
太原街商圈关键业种有服装、名表、饰品、电器、餐饮 、百货及专业性商品多条街，从分布区域来看，关键业种分布以下：
太原街步行街：关键业种有服装、运动器材、名表、饰品、百货、专卖店；
太原北街向北延长：关键业种有餐饮、娱乐、书店；
中华路：关键是专卖店、宾馆、商场、超市、电器、婚纱摄影；
天津北街：关键分布宾馆、餐饮、电器、娱乐、低级服装；
北二马路：餐饮、书店、广告喷绘。
4、人流量：
现在，太原街商圈关键节点人流量（周四）大致以下：
太原南街和中华路交汇处：130 人/五分钟（早9 点）
242 人/五分钟（中12 点）
317 人/五分钟（晚5 点）
太原北街和中华路交汇处：210 人/五分钟（早9 点）
336 人/五分钟（中12 点）
416 人/五分（晚5 点）
南京北街和中华路交汇处：110 人/五分钟（早9 点）
153 人/五分钟（中12 点）
188 人/五分钟（晚5 点）
5、租金水平：
现在，太原街商圈租金收取方法有两种：
第一个，各大型商场按营业额20%～30%扣点形式抵扣租金，如新世界一店按25~30%扣点、新世界三店按25~30%扣点、联营按20~30%扣点、中兴商业大厦按20~30%扣点。
第二种，各临街铺面或小型商场按每个月固定金额收取租金。现在，太原街商圈各关键街道租金水平以下： 太原北街商场内：240—300 元/㎡/月;太原北街临街商铺：1500—1650 元/㎡.月;
太原南街临街商铺：900—1000 元/㎡.月
6、小结
太原街商圈是沈阳市繁荣两个商圈之一，是含有城市时尚中高端现代化国际商业中心。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周围城市用户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标用户群是25～50 岁中高端消费群。太原街商圈关键有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、和便利店、专业市场等业态。 从商业业种来看，太原街商圈主力业种为服装、饮食和多种快餐，这种经营业种分布是太原街商圈多年发展结果，是市场自然选择和沈阳独特消费特点产物。
(三)商圈经典商业
1、经典商业分布图
（1）新世界（一店）
项目 内容
规模 建筑面积2 万平方米
定位
高端商场
（经营品牌：登喜路、杰尼亚、BOSS、迪奥、资生堂等）
楼层业种分布
1F：化妆品、皮具、国际品牌服装、同仁堂
2F：国际、中国品牌服装
3F：中国品牌服装
4F：中国品牌服装
人流量 出入人数（周四）：75 人/五分钟（12 点）、55 人/五分钟（5 点）
经营情况 年营业额约3 亿元。
综合评价 定位高级、购物环境好、服务态度好。
 （2）欧 亚 联 营
项目 内容
规模 建筑面积约6 万平方米
定位 中、低端商场
楼层业种分布
1F：化妆品、金店、钟表、烟酒
2F：皮具百货、男女皮鞋、运动鞋、小家电
3F：羊绒衫、床上用具
4F：精品服装
5F：运动装、家电商场
B1：小型超市
人流量 出入人数（周四）：150 人/五分钟（12 点）、180 人/五分钟（5 点）
经营情况 年营业额约6 亿元。
综合评价 中低级定位、购物环境较差、服务质量差。
（3）新世界（三店）
项目 内容
建筑 建筑面积约4.4 万平方米
定位 中、高级商场
楼层业种分布
1F：金店、化妆品、鞋、饰品
2F：国外、中国品牌女装
3F：少淑女装、内衣
4F：男装
5F：休闲、运动装
6F：床品、家居用具
B1：湾仔茶餐厅、美食广场、通讯、特卖场
人流量 出入人数（周四）：150 人/五分钟（12 点）、110 人/五分钟（5 点）
经营情况 年营业额约3.5 亿元。
综合评价 商品时尚丰富、购物环境好、服务好
（4）中兴商业大厦
项目 内容
规模 建筑面积约14 万㎡
定位 中、商档商场
楼层业种分布
1F：化妆品、钟表（高级）、金店、名品店（国际品牌服装）
2F：超市、皮具、钟表（中、低级）
3F：通讯、家电、鞋帽
4F：服装
5F：针织品、家居用具、运动服装
6F：服装、名品广场（中国品牌）
7F：电影院、儿童用具、风味广场（中、低级）
人流量 出入人数（周四）：280 人/五分钟（12 点）、310 人/五分钟（5 点）
经营情况 年营业额约20 亿元
综合评价
1 楼、6 楼有名品广场，经营品牌：POLO、登喜路、BURBERRY、VERSACE、DIOR ,JOOP!等国际品牌，购物环境好，服务态度好。其它楼层定位不高，服务态度通常、购物环境通常。该商场正在向高层次调整中,现在,二层,四层已基础调整完成.
（5）时尚地下商业街
项目 内容
规模 经营面积约2.7 万平方米。
定位 低级商品
楼层业种分布
B1：服装、美食广场、饰品
B2：服装、鞋、美甲
人流量 出入人数（周四）：110 人/五分钟（12 点）、100 人/五分钟（5 点）
经营情况 年营业额约2 亿元。
综合评价
经营商品较为低端，几乎全部是五爱街上货，购物环境差、服务
态度差。
3、小结
新世界一店、中兴一楼属于高级消费区，经营很多国际大品牌；
新世界三店、中兴二楼以上属于中商楼消费区，经营国际及中国一线品牌；联营、时尚属于中低消费区，品牌杂、购物环境差。中兴、联营成立时间较长，属于老字号商场。
（四）商圈配套设施
1、交通情况
（1）道路情况
太原街商圈东西向道路关键有中华路和北二马路，南北向道路关键有太原南、北街、南京北大街、胜利大街。各道路具体情况以下：
太原街商圈关键道路情况表
道路走向 序号 名称 车道 路况
1 中华路 单向4 车道 由东向西单行 东西走向关键道路
2 北二马路 单向4 车道 由西向东单行
1 太原南、北街无车道 步行街
南北走向关键道路
2 南京北街 双向4 车道 良好
3 胜利大街 双向6 车道 良好 
（2）公交情况
现在，沈阳市共有46 条公交线路经停太原商圈，公交十分便利。
太原街商圈公交线路明细表
公交线路 行使区间 关键抵达区域
环路 南一马路—沈阳站 和平广场、南塔、故宫、中街、太原街、沈阳站
103 五爱街—长客西站 大西菜行、中华路、沈阳站、铁西广场、十二路
114 铁西森林公园—北站 肇工街、沈阳站北、太原街北口、和平北大街、市人大
115 望花工业园—新华路 上园路、省高法、北三经街、中山路、中华路、新华广场
123 揽军路—五十中学 腾飞一街、沈辽东路、沈阳站、中山路、敬宾街、沈阳大学
129 上辽企业—药王庙路 艳璐街、铁西百货、沈阳站北、太原街北口、一经街
202 塔南公园—河北街 昆山西路、兴工北街、沈阳站、太原南街、万和花园
203 北站—艳粉新村 哈尔滨路、和平北大街、马路湾、太原街、滑翔路
204 沈阳站—于洪北里 兴工街、北三路、南八中路、南十中路、重工南街、太湖街
205 富山花园—沈阳站 金山路、辽宁中医、保工北街、兴华北街、兴工北街
206 沈阳化工学院—沈阳站 宁官、沈辽路、肇工南街、艳粉街、兴工南街、南五马路
207 鹏利广场—沈阳工业大学 中街、五爱、中山公园、太原街、沈阳站、铁西广场
208 和信集团—沈阳站北 东北汽配城、保工北街、兴华北街、云峰北街、兴工北街
209 沈阳北站—东北汽配市场 沈阳北站、市政府、北市场、塔湾、东北汽配市场
210 金山小区—马路弯 辽宁中医、辽宁大学、北行、光明街、沈阳站、中华路
216 沈阳北站—艳粉街 市政府、西塔、沈阳站、南五马路、兴工街、铁西百货
220 沈阳站—金山小区 太原街、市政府、北京街、公安厅、辽宁中医
221 沈阳站—东站 太原街、中华路、南市、辽报、市政府、广宜街
223 南一马路—长青小区 太原街、中山公园、省人大、五爱市场、泉园小区
225 南一马路—东塔机场 省医院、五爱街、马路湾、太原街、沈阳站
231 金山小区—浑河小区 乐购超市、皇寺广场、中山广场、中华路、滑翔路
232 沈阳站—三台子 太原街、中山广场、北市场、四院、辽宁大厦、新乐遗址
235 沈阳站—广业路 兴工街、云峰街、保工街、肇工街、东北制药厂
237 和睦路—铁西广场 南五马路、太原街、马路湾、五爱街、滂江街
240 世纪联华超市—马路湾 劳工公园、铁西广场、沈阳站、太原街、马路湾
243 沈阳站—东陵西路 西塔、北市场、三经街、市府广场、广宜街、小津桥
246 沈阳站—方凌路 太原街、中山公园、省委、领事馆、五爱市场、省医院
249 万科四季花城—砂阳路 昆山路、西塔、太原街、七院、方型广场、南湖公园
254 铁路局—新东安居小区 沈阳站北、皇寺广场、北京街、友好街、天后宫、珠林桥
255 沈阳站—道义开发区 西塔、小白楼、万科四季花城、武警总队、道义开发区
261 张士灯具城—中山公园 长客西站、保工南街、兴工南街、南五马路、沈阳站
263 泉园小区—西塔 万柳塘公园、大南边门、五爱市场、马路弯、沈阳站
264 长客西站—沈阳北站 重工南街、保工街、铁西百货、、中华路、北市场、北京街
266 于洪新村—煤炭设计院 于洪新村、铁西百货、省妇婴医院、马路湾、五爱街
271 沈阳站北—炮兵学院 太原街、西塔、北京街、松花江街、长客总站、新立堡
279 富山花园—兴华公园 鸭绿江街、松花江街、皇寺广场、沈阳站、铁西百货
282 沈阳环科院—东北玩具城 南塔、三好街、中华路、西塔、珠江街、小白楼
264 长客西站—沈阳北站 重工南街、保工街、铁西百货、、中华路、北市场、北京街
266 于洪新村—煤炭设计院 于洪新村、铁西百货、省妇婴医院、马路湾、五爱街
264 长客西站—沈阳北站 重工南街、保工街、铁西百货、、中华路、北市场、北京街
266 于洪新村—煤炭设计院 于洪新村、铁西百货、省妇婴医院、马路湾、五爱街
271 沈阳站北—炮兵学院 太原街、西塔、北京街、松花江街、长客总站、新立堡
279 富山花园—兴华公园 鸭绿江街、松花江街、皇寺广场、沈阳站、铁西百货
282 沈阳环科院—东北玩具城 南塔、三好街、中华路、西塔、珠江街、小白楼
295 家乐福超市—西部货运中心 沈阳北站、北三经街、西塔、太原街、铁西百货、南十中路
324 龙江广场—苏家屯 四院、西塔、太原街、新华广场、浑河站
327 沈阳站—苏家屯 铁路中学、南十马路、下夹河、沙岗子、绿色生态园
328 马路湾—新城子 沈阳站、太原街、西塔、北市、市政府、北站、长客总站
338 五爱市场—弓匠村 小西门、广宜街、北站、沈飞集团、三台子、道义开发区
501 沙岭—五爱市场 长客西站、肇工街、铁西广场、太原街、三经街
502 沈阳北站—会展中心 北京街、西塔、沈阳站、省委、夏宫、会展中心
602 砂阳路—北站 沈阳站、西塔、太原街、皇寺广场、肛肠医院，铁西新区一线、开发区管委会—西塔 水产市场、长客西站、肇工街、铁西广场、沈阳站
备注：累计46 条公交线路路径太原街商圈，停靠站关键分布在中华路、中山路、北二马路、民主路、胜利大街、南京街等主干路上。
3）停车位
现在，太原街商圈停车位极其担心，和其城市时尚中高端定位极不相符，据本企业实地调研，区域停车位不足700 个，具体以下：新世界一店：78 个（包含新世界酒店）
新世界二店：（右侧胡同）20 个左右
新世界三店：（门前临街）32 个
商贸：地下：43 个 、地上：10 个
华联：地下：45 个
沃尔玛：地下：150 个
中兴：地下：200 个
金三角宾馆：门前：10 个； 侧面：10 个
苏宁电器前：5 个
联营：44 个左右
凤泰商厦：（左侧）20 个
百安居：（侧面）15 个
腾龙国际商务酒店：地上：25 个
总计：647 个车位
2、商业配套
现在，太原街商圈多种商业配套较为完善.
（五）商圈综合评价
太原街商圈是沈阳市繁荣两个商圈之一，是含有城市时尚中高端现代化国际商业中心。其整体定位是沈阳市最高端商业中心。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周围城市用户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标用户群是25～50 岁中高端消费群。其经营业种和目标用户群和中街商圈略有类似，其未来发展会对中街商圈产生一定影响。太原街商圈关键有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、和便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，太原街商圈主力业种为服装、饮食和多种快餐，这种经营业种分布是太原街商圈多年发展结果，是市场自然选择和沈阳独特消费特点产物。太原街商圈各类商业配套设施较为完善，停车位较为担心。
三、长江街商圈调研分析
（一）商圈基础情况
1、地理位置：
长江街商圈在沈阳市皇姑区中心区域，以长江街为轴心向两侧扩展。商圈东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置优越，商业发达，人文资源丰富。
2、四至：
商圈东至嘉陵江街、南接公铁立交桥、西临珠江街、北临崇山路
3、商圈规模
（1）占地面积：约2.5 平方公里；（2）商业面积：约170 万平方米；
（3）年营业额：约9 亿元人民币 。
4、服务半径：
长江街商圈所辐射范围关键有皇姑区和于洪区、和平区小部分区域。
5、商圈定位：
中低级区域型商圈。以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体大型商业街，从而带动整个商圈全方面发展。
6、目标用户群：
中低端用户，大众消费群体，用户以皇姑区居民为主。
7、消费者认可度：
周围居民对该商圈认知度较高，但对沈阳市其它各区域影响范围有限。
（二）商业现实状况
1、商圈业态：
现在，商圈内业态关键有商场、专业市场和临街商铺。
2、业种分布：
商圈内业种种类众多，包含服装、百货、餐饮、娱乐、装饰材料、家俱、海
鲜批发等等，关键全部分布在长江街两侧。
3、主力业种：
长江街商圈关键经营以服装、装饰材料、餐饮等业种。
4、人流量：
据初步调查，长江街商圈各关键时段人流量（周四）大致以下：
9：00――195 人/5 分钟
12：00――241 人/5 分钟
17：00――297 人/5 分钟
5、租金水平：
据本企业了解，长江街商圈各关键商业集中区域租金水平大致为：
华山路至昆山路段：金龙装饰材料市场、中一名品家俱城等租金为1 层
约120 元/㎡·月；2 层90 元/㎡·月；
昆山路至宁山路段：沿街店面租金440－500 元/㎡·月；千盛百货1 层
租金180 元/㎡·月，2、3 层联营，按营业额20～30％扣缴租金；北
京华联租金120－180 元/㎡·月；
宁山路至崇山路段：沿街店面租金270～300 元/㎡·月；
昆山路沿线：租金300～350 元/㎡·月。
6、小结：
长江街商圈关键以经营服装、装饰材料商场及专卖店为主，关键集中分布在长江街沿线；昆山路至宁山路之间是长江街商圈中心区域，集中了千盛百货、北京华联等大型商场，人流量大，同时租金也是最高区段，并逐步向四面递减。
（三）商圈经典商业
1、经典商业分布
2、经典商业调研
（1）金龙装饰材料市场
项目 金龙装饰材料市场
规模 1．8 万㎡（1－2F）
定位 中低级装饰材料市场
楼层业种分布 1、2F 均为装饰材料
人流量 约80 人/5min
经营情况 通常
综合评价
区域内大型装饰材料市场，但经营情况不佳，均为个体商户，经营秩序较差。
（2）千盛百货
项目 千盛百货
规模 3 万㎡（B1－3F）
定位 中低级
楼层业种分布
B1F：超市、快餐、烟酒、床上用具、家用电器、文化用具
1F：服装、首饰、化妆品、鞋、箱包、饰品、
2F：女装、内衣、羊毛衫、皮草、美容
3F：绅士装、运动装、休闲服、羽绒服、电影院
人流量 约140 人/5分钟
经营情况 通常
综合评价 中低级商场，经营品种众多，适合大众消费。
（3）北京华联
项目 北京华联
规模 1.5 万㎡
定位 中低级
楼层业种分布
3F：超市、服装、首饰、化妆品