业委会工作作业流程.doc

物权法给予业委会职责物权法要求以下： 第七十条 业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享受全部权，对专有部分以外共有部分享受共有和共同管理权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享受占有、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其它业主正当权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外共有部分，享受权利，负担义务；不得以放弃权利不推行义务。 业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享受共有和共同管理权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。建筑区划内绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人除外。建筑区划内其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十八条 业主大会或业主委员会决定，对业主含有约束力。 业主大会或业主委员会作出决定侵害业主正当权益，受侵害业主能够请求人民法院给予撤销。 第八十三条 业主应该遵遵法律、法规和管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反要求喂养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害她人正当权益行为，有权依据法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己正当权益行为，能够依法向人民法院提起诉讼。 小区公共部分，是全体小区业主权利义务，业委会由全体业主选举产生，依法含有决定权。 除非重大重项： 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制订和修改业主大会议事规则； （二）制订和修改建筑物及其隶属设施管理规约； （三）选举业主委员会或更换业主委员会组员； （四）选聘和解聘物业服务企业或其它管理人； （五）筹集和使用建筑物及其隶属设施维修资金； （六）改建、重建建筑物及其隶属设施； （七）相关共有和共同管理权利其它重大事项。 决定前款第五项和第六项要求事项，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。决定前款其它事项，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。 业主委员会换届选举程序指导一、成立业主委员会换届筹备组（一）筹备组组员条件和人数业主委员会换届筹备组由原业主委员会委员、业主代表和居（村）民委员会代表组成换届选举筹备组七至十五人组成，筹备组组员人数应为单数。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会筹备工作。（二）筹备组成立程序1.申请和倡议由原业主委员会向居（村）民委员会提交组建换届选举业主委员会委员筹备组申请书和相关组建换届选举业主委员会委员筹备组倡议，居（村）民委员会在倡议上盖章确定同意成立。2.公告经居（村）民委员会确定相关组建换届选举业主委员会委员筹备组倡议，在小区内张贴公告7日，通知全体业主相关组建换届选举业主委员会委员召开业主大会筹备组事宜。3.公告期内业主自荐相关成立换届选举业主委员会委员筹备组倡议公告期间，自荐参与筹备组组员业主填写换届选举业主委员会筹备组组员自荐表，将表格送到居（村）民委员会或倡议上指定业主处。4筹备组产生相关组建换届选举业主委员会委员筹备组倡议公告期满后，居（村）民委员会收到业主自荐表不超出要求业主代表人数，这些自荐业主即成为筹备组组员。超出要求业主代表人数，居（村）民委员会召集全部自荐人选举筹备组组员。其中，自荐业主中是原业主委员委员，可直接成为此次换届选举业主委员会委员筹备组组员。业主为法人或其它组织，委托其工作人员参与筹备组，应该书面委托。筹备组中业主代表也可由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会直接推荐产生。筹备组组员名单及简历应该自成立之日起7日内在物业管理区域显著位置公告。5.筹备组确实立筹备组填写换届选举业主委员会委员筹备组立案表，连同相关成立换届选举业主委员会委员筹备组倡议、筹备组组员自荐表和筹备组组员名单及简历复印件送物业所在地居（村）民委员会和街道办事处（镇人民政府）立案。居（村）民委员会同时发出相关重庆市 住宅小区（大厦）换届选举业主委员会筹备组组员名单公告，在小区内张贴公告7日。业主对筹备组组员有异议，由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会协调处理。筹备组将筹备组组员名单、简历及换届选举业主委员会委员筹备组立案表应该自成立之日起七日内在物业管理区域显著位置公告。筹备组自成立之日起60天内应该组织召开换届选举业主委员会委员业主大会。6.筹备组职责（1）起草本届业主委员会工作情况汇报；（2）确定业主会会议召开时间、地点、形式和内容；（3）确定业主身份，确定业主在业主大会会议上投票权数；（4）确定新一届业委会候选人；（5）做好召开业主大会会议其它准备工作。前款内容应该在业主大会会议召开15日前在物业管理区域显著位置公告并书面通知全体业主。筹备组会议材料等应妥善保管，并于本物业区域业主委员会成立后5日内移交业主委员会。（三）决定表决事项、确定业主人数和投票权数1.筹备组应决定业主大会表决事项，下列（1）是必选事项，（2）（10）是可选事项：（1）选举业主委员会组员；（2）修改业主大会议事规则；（3）修改管理规约；（4）制订新物业服务内容、标准和物业服务收费方案；（5）选聘和解聘物业服务企业或其它管理人；（6）筹集和使用专题维修资金；（7）改建、重建建筑物及其隶属设施；（8）改变共有部分用途；（9）利用共有部分进行经营和所得收益分配和使用；(10)相关共有和共同管理权利其它重大事项。2.确定业主人数和投票权数筹备组向物业管理企业及原业主委员会索取业主资料，确定业主人数，确定每户业主在首次业主大会上投票权数。物业服务企业应该帮助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册，并在物业管理区域提供对应人力、场地支持。三、推选换届选举业主委员会委员候选人（一）业主委员会委员候选人资格条件业主委员会委员候选人应该含有业主大会议事规则要求条件。业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为新一届业主委员会委员，愿意在任期内主动为业主服务，确保公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。（二）发出业主委员会委员候选人推荐通知筹备组发出相关推荐换届选举业主委员会委员候选人通知，向全体业主征集候选人和相关意见。在公告期内，符合候选人资格条件业主填写业主委员会委员候选人简历表，提供业主委员会委员候选人推荐表，连同身份证复印件（查对原件后退还）和房产证实复印件（查对原件后退还）一起交给筹备组。（三）候选人产生筹备组在公告期满后将搜集到名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单，根据佛山市物业管理措施（试行）中第二十五条进行筛选。筹备组将整理、核实过候选人名单、简历表在物业管理区域显著位置公告至投票表决经过该两份文件为止，并同时通知业主召开业主大会会议形式和时间。四、发出召开业主大会通知在候选人名单和简历公告满7以后，筹备组填写好相关召开换届选举业主委员会委员和业主大会通知，连同本“指导”中“筹备组职责”内容和会议时间、地点、议题和议程在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域显著位置公告。业主对公告内容有异议，筹备组应该统计并作出回复。在公告期内，筹备组立即通知物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并印刷好换届选举业主委员会委员选票。五、召开业主大会，投票表决产生新一届业主委员会委员等事项业主大会会议能够采取集体讨论或书面征求意见形式，也能够采取集体讨论和书面征求意见相结合形式召开。采取投票方法必需和业主大会议事规则要求相一致。业主能够委托代理人参与业主大会会议，必需符合业主大会议事规则约定，业主和代理人应该签署业主参与换届选举业主委员会委托书，代理人持业主委托书并依据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。首次业主大会根据业主大会议事规则要求是否实施差额投票选举方法产生首届业主委员会，并确定委员人数。假如回收选票未达成要求票数，筹备组能够向镇（街道办）申请延期，继续回收选票，延迟时间通常不超出60天。在延期内，筹备组应主动发动未投票业主参与投票。若业主大会根据上述步骤仍未能经过，应该按要求重新向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立换届选举业主委员会委员筹备组申请。六、推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工业主委员会自产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任12人，和其它职责人员。七、公告表决结果将业主大会投票表决结果、业主委员会名单及分工在小区内显著位置公告5日，业主有权查询相关材料。八、立案、刻章（一）立案业主委员会应该自选举产生之日起30日内，提交以下资料立案：1.佛山市业主委员会立案登记申请表；2.业主大会会议统计、会议决定和会议表决结果；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基础情况、分工安排；4.其它资料。居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）加具意见后到区建设房产行政管理部门立案。区建设房产行政管理部门应该在收到上述材料后5日内发出立案回执。业主委员会收到立案回执后，应将立案情况通知物业服务企业，并在物业管理区域显著位置公告。（二）刻章业主委员会凭区建设房产行政管理部门立案回执，向公安机关申请刻制印章，根据业主大会议事规则要求和业主大会决定使用。印章应该标明业主委员会届数。附件：1.业主委员会换届选举程序步骤图2.组建换届选举业主委员会委员筹备组申请书3.相关组建换届选举业主委员会委员筹备组倡议4.换届选举业主委员会筹备组组员自荐表5.换届选举业主委员会委员筹备组立案表6.相关重庆市 住宅小区（大厦）换届选举业主委员会筹备组组员名单公告7.相关推荐换届选举业主委员会委员候选人通知8.业主委员会委员候选人简历表9.业主委员会委员候选人推荐表10.相关召开换届选举业主委员会委员和业主大会通知11.换届选举业主委员会委员选票12. 业主代表（业主委员会候选人）承诺书13.业主参与换届选举业主委员会委托书物业企业和业主委员会沟通、协调标准作业程序一、目标规范物业企业和业主委员会沟通、协调工作，确保物业管理工作顺利开展。二、适用范围适适用于物业企业在日常管理服务工作中和业主委员会正常工作往来。三、职责1、物业企业经理负责和业主委员会沟通、协调。2、物业企业服务处负责依据本程序实施和业主委员会正常工作往来。四、程序关键点1、和业主委员会沟通、协调方法(1)工作协凋、沟通会议：物业企业应该每三个月最少和业主委员会进行一次例行工作沟通会议，会议关键内容是向业主委员会通报一个季度财务支出情况和工作简况，处理需经业主委员会帮助支持方能完成问题。(2)专题处理问题会议：在碰到需经业主委员会同意方能进行工作时，物业企业经理应申请召开专题业主委员会会议，协商处理专题问题。(3)每十二个月6月底和12月底，物业企业应汇同企业领一同造访业主委员会，召开专题工作茶话会，向业主委员会做全方面年度、六个月度工作汇报。(4)定时工作沟通制度：每个月5日前向业主委员会报送物业企业财务损益表；每个月1015日期间接收业主、业主委员会质询、审计；每三个月头个月向业主委员会报送小区文化报刊、宣传品。2、下列物业管理工作应该立即向业主委员会申报，请求支持。 (1)计划使用本体维修基金对楼宇本体进行大、中修时。(2)计划使用公用设施专题维修基金更新公用设施时。 (3)物业管理服务工作包含到部分业主利益，需业主委员会出面协调时。 (4)物业企业制订了新管理方法需要业主委员会支持工作时。 (5)其它需向业主委员会请示、寻求支持工作。3、下列情况出现时，物业企业应该立即通报业主委员会(1)新物业管理法规颁布实施时。(2)所管理物业出现了重大变帮或发生重大事件时。(3)业主委员会部分委员和物业企业有重大工作分歧无法处理时。(4)相关键活动（如创优迎检验）时。(5)物业企业对部分业主实施违约金处罚时。(6)其它应该向业主委员会通报情况发生时。4、物业企业向业主委员会申报工作应该提前15日进行，通报情况应该在事实发生（决定）后3个工作日内进行。5、物业企业向业主委员会申报工作、通报情况均应以书面形式送达。6、对业主委员会质疑、提议、要求处理要求(1)对业主委员会质疑、提议、要求，物业企业经理应认真倾听、统计。(2)合理质疑、提议、要求，应该在3个工作日内回复、处理。(3)对不合理、正当质疑、提议、要求，物业企业经理应该耐心解释，不管怎样不许可不耐烦或言语失礼；对处理不了问题，应该统计后快速上报企业总经理，由总经理寻求处理方案。7、物业企业和业主委员会来往工作信函、统计、决议，一律在管理处归档，长久保留。五、统计1.工作联络单2、会议签到表六、相关支持文件