万科项目可行性报告内容指引.doc

万科项目可行性汇报内容指导 一、 序言伴随集团房地产业务不停扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提高集团竞争力，特制定可行性汇报内容指导。二、 可行性汇报内容指导项目决策背景及摘要一、外部环境1、 都市发展规划与宗地关系及对项目开发影响，如：交通捷运系统规划与建设、都市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地区在该都市历史、经济、文化、战略发展等方面地位。例如，项目处在浦东，要阐明浦东在上海地位及作为全国重点开发区状况。3、 项目渊源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部原因1、 项目启动对企业未来几年发展战略、发展规划意义（一般35年），在企业发展中地位（与否关键项目）；2、 企业进入重点区域市场、项目合理布局，对企业提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力作用；3、 从企业未来利润需求、可持续经营等角度描述立项意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置宗地所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。附图：项目在该都市区位图，标识出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府关系）。二、 宗地现实状况1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较；3、 地面现实状况，包括宗地内与否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并计算因此而损失实际用地面积；4、 地面既有居民状况，包括详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、动工状况等，并阐明对拆迁及项目开发进度影响；5、 地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；6、 土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；7、 地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。附图：平面地形图，标识四至范围及有关数据；地形地貌图，重要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、 项目周围小区配套（一）周围3000米范围内小区配套1、 交通状况（1） 公交系统状况，包括重要线路、行车区间等；（2） 宗地出行重要依托交通方式，与否需要发展商自己处理；（3） 既有交通捷运系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响工程。附图：交通状况示意图，包括既有和未来规划都市公共交通和迅速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量状况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、重要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图，详细位置、距离。（二）宗地周围3000米外但可辐射范围内重要小区配套现实状况四、 项目周围环境（根据个案特性描述，没有可以不写）1、 治安状况2、 空气状况3、 噪声状况4、 污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周围景观7、 风水状况8、 近期或规划中周围环境重要变化，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。9、 其他五、 大市政配套（都要阐明距宗地距离、成本、接入也许性）1、 道路现实状况及规划发展包括既有路幅、规划路幅，规划实行时间，与宗地关系（影响）。2、 供水状况：既有管线、管径及未来规划和实行时间。3、 污水、雨水排放：既有管线、管径及未来规划和实行时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。6、 燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：阐明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增长状况。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并辨别经营性和非经营性公建面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算措施，若有代征地要阐明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。第二部分：法律及政策性风险分析一、 合作方式及条件1、 合作方基本状况：名称，重要股东投资状况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设置企业等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定可以提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方与否有承担营业税义务。3、 付款进度及与拿地程序配合4、 其他合作重要条件5、 与合作方式有关其他法律规定二、 土地法律性质评估（一）现实状况1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属3、 土地用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划用途三、 获得土地使用权程序评估1、 获得土地使用权程序2、 获得土地使用权需要工作日3、 获得商品房用地土地使用权所需条件4、 获得土地使用权风险及控制（获得土地使用权存在不确定原因及处理）四、 土地性质变更评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更程序和理由2、 土地性质变更政策支持或障碍3、 土地性质变更需要工作日五、 政策性风险评估都市规划限制或更改、突发性政策等政府原因导致项目中断开发、报批报建流程无法完毕、项目开发期间土地性质变更受挫，从而导致前期投入所有或部分损失也许性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。六、 总体评价对各项法律手续和程序可操作性、合法性，风险可控性进行评价。如：签约协议中明显对我方不利条款及其考虑；部分或所有条款存在不确定性原因控制；不利、不确定条款也许遭受损失和对开发进度影响等。第三部分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购置人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 动工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价3、 区域市场在市内各项指标排名状况及发展趋势二、 区域内供应产品特性1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品集合特性尤其研究与本案类似档次物业特性 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特性3、 区域内体现最佳个案状况附图：项目周围楼盘个案分布图，其中某些具代表性未来重要竞争楼盘还要配置现场图片。4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、 分析：本案在区域市场内机会点6、 结论： 区域市场在整体市场地位及发展态势 本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中营销焦点问题三、 区域市场目客层研究1、 各档次产品目客层特性及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特性上）2、 结论：本案目人群区域来源、行业特点、产品力偏好、购置方式和重要关注点、诉求点。四、 目市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目人群特性/来源区域/行业特点3、 产品提议第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思绪1、 设计概念：产品体现主题思想，重要设计风格、设计特点。2、 重要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不一样类型产品比例。3、 节能和环境保护型建筑材料选用考虑。4、 在所在都市中，生产新型、别具一格产品也许性。5、 假如是大型、超大型项目，对营造大小区概念考虑。二、规划设计可行性分析1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特性，与否符合前面提及规划设计概念和万科所追寻多种档次高品质住宅规定。重要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品也许性。2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特性影响。3、 土地自身特性对产品设计影响和考虑。如：地势高下、地形起伏、地块完整性、地质状况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护影响及处理措施。4、 周围自然环境和人文环境对产品设计影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、“风水”原因等对产品规划设计和环境保护影响及处理措施。5、 周围市政工程配套设施对产品设计影响和考虑。如：道路状况（也许与小区重要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计影响及处理措施。6、 周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通状况（与与否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。7、 市场分析成果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计与否存在矛盾，对产品品质与否有影响，及怎样处理。第五部分：项目开发一、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周围环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、 立即开发与作为土地储备优缺陷分析三、 工程计划：工期计划、各期动工面积、竣工计划、开竣工时占当地都市市场和片区市场拥有率。四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，估计销售各期市场拥有率，销售计划实现可行性分析。第六部分：投资收益分析一、 成本预测阐明测算假设和重要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建导致本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建导致本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种基本税率，可以享有税收优惠政策时税率，项目自身合用税率，若享有地方政府优惠政策，要尤其阐明该项优惠与国家政策与否有冲突，以及怎样处理，详细操作过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析假设条件，如：与否享有政府多种税费减免等2、 项目利润率、投资回报率及重要经济指标。参照如下表格：经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期利润体现经济指标 20年 合 计上六个月 下六个月 上六个月 下六个月 上六个月 下六个月 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，参照如下内容及表格，可根据实际状况增减。（1） 成本变动各项经济指标变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定比例来比较，如：经济指标 预测成本90% 预测成本 预测成本110% 预测成本120%总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定比例来比较，如：经济指标 预测售价90% 预测售价 预测售价110% 预测售价120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标变化重要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、 资金需求计划：结合整个企业资金状况，列示各期资金需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源配置五、 机构设置：与否需要成立独立法人企业（项目企业）；重要部门设置。六、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员需求，详细人数（重点是专业经理）。七、 人力资源缺口及处理：既有人员能否满足需要，缺口人员处理途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与提议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、与否符合万科一贯发展思绪等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、与否符合万科一贯发展思绪等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场拥有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、都市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和提议第九部分：竟拍和投标方式获得土地需要注意问题（一） 重要指标测算1、 预测直接建导致本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参照如下格式）：经济指标 A A+M A+2M A+nM楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于也许最低中标价；M代表每次举牌增长最小单位价格，或者是设定敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不适宜过大。3、 根据需要，可增长如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价R1 R2 R3 注：R代表可接受销售净利率；销售净利率还可以换成其他重要分析指标，如投资回报率等。（二） 竞争对手分析1、 重要背景，控股股东状况2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、 资金状况，也许资金来源，融资能力，资金成本4、 操作水平，重要开发项目5、 参与竞争重要目，进而分析对手拿地气势，与否志在必得。（三） 制定方略1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时地价。2、 销售净利率在10%时可接受地价或在可接受销售净利率时地价。也可以通过其他指标分析可接受地价。最终确定最高竞价和投标价。3、 把握以微弱优势获得土地使用权（开发权）原则。（四） 资金筹措短期集中支付大额资金保证，自筹资金还是向金融机构融资，与否与有关金融机构到达届时一定提供融资服务协议。第十部分：在新都市开发需要补充内容一、 市场分析部分增长当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：动工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场重要指标：土地批租量、动工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 各类型产品市场特性：价位辨别、各档次市场比例、发展趋势、产品特性、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、动工量、竣工量、销售量、多种档次楼盘销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特性：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、 当地都市近、中期规划发展方向描述都市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅亲密有关方面。6、 重要发展商状况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商近来3年动工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场拥有率。7、 热点区域表述和特性，热点产品表述和特性8、 客户购置偏好、购置关注要素9、 重点楼盘描述二、 需要完毕新都市发展及房地产市场调研汇报（汇报格式及内容另附）附件：1、 有关宗地状况补充证明资料和法律文献，如多种政府批文、权证等。2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种措施：（1） 从预算角度，根据当地有关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质规定下，也许比行业一般成本水平增长原因。（2） 根据已做类似项目有关数据，并充足考虑该项目特性，在此基础上估算。上述两种措施在测算过程中，不是一贯而终，不一样成本项目要运用最恰当、最科学措施，两种措施可以交叉使用。对可上可下成本项目在不能确定状况下，尽量稳健某些。可参照下面表格：成本估算表成本项目 总成本（万元） 单位成本（元/m2） 参照项目单位成本 阐明一、土地获得价款 1、政府地价及市政配套 2、合作款项 3、红线外市政配套 4、拆迁赔偿费 二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、临时设施费 三、主体建筑工程费 1、基础工程 2、构造及粗装修 3、门、窗工程 4、公共部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统 四、红线内市政工程费 1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统 4、室外高下压系统 5、室外消防系统 6、室外智能化系统 五、园林环境费 1、环境设计费 2、绿化建设费 3、建筑小品费 4、道路广场建造 5、围墙建造费 6、室外照明费 7、室外背景音乐 8、室外零星工程 六、公共配套设施费 1、游泳池 2、会所 3、幼稚园 4、学校 5、小朋友游乐设施 6、商业设施 7、其他 七、开发间接费 1、工程管理费 2、营销费用 3、资本化利息 4、物业管理完善费 合 计 阐明： 1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类2、参照项目可选择集团内外项目，其原则为：已竣工项目；具有最大可比性3、 现金流量预测表4、 欲签定意向书和协议文本5、 新都市开发市场调研汇报