居住小区物业管理服务标准.doc

居住社区物业管理服务标准

（一）综合管理

范围：社区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

工作内容及规定：
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实行；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实行；
（3）白天有专职管理员接待住户,解决服务范围内的公共性事务，受理住户的征询和投诉；夜间有人值班，解决急切性报修，水、电等急切性报修半小时内到现场；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6）与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，持证上岗；
（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改善和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（二）房屋及社区共用部位共用设施设备平常维护

　范围：按《住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一：共用部位公用设施一般应涉及的范围的内容为准；不涉及另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。”）

　工作内容及规定：保证居住社区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运营和小修养护，涉及：
（1）楼房及社区内共用部位设施设备的平常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达成基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）保证雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责社区智能化设施的平常运营维护；
（5）定期清洗外墙。

（三）绿化

范围：社区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。

工作内容及规定：按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）保洁

范围：社区规划红线以内，业主户门以外。

工作内容及规定：维护和保持服务范围内的清洁卫生

涉及：(1) 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；(2) 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
(3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物（4）对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（五）保安

范围：社区规划红线以内，业主户门以外。

工作内容及规定：公共区域的秩序维护和公共财产的看管

涉及：（1）相对封闭：做到社区重要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：涉及对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3）看管公共财产：涉及楼内的门、窗、消防器材及社区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行解决。

（六）存车管理
　范围：机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管

（1）有健全的机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入社区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；
（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）消防管理

范围：公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（八）高压供水

范围：养护、运营、维修

（1）保证居民正常生活用水；
（2）对水箱定期清洗消毒，保证水质合格；
（3）维修服务标准执行文献规定。

（九）电梯

范围：养护、运营、维护

（1）主梯6：00－24：00不间断运营，0：00－6：00呼喊运营，电梯工夜间值班室，并公布呼喊电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须启动载客；
（2）凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运营；
（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运营，无备梯的，属急切性维修的，应在30分钟内抢修竣工，其它维修应于23点至次日5点以内竣工；维修服务标准执行文献规定。

（十）装修管理服务

范围：房屋装饰装修管理
（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出社区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行解决，问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

（一）综 合管 理 社区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实行；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实行；
（3） 白天有专职管理员接待住户,解决服务范围内的公共性事务，受理住户的征询和投诉；夜间有人值班，解决急切性报修，水、电等急切性报修半小时内到现场；
（4） 协助组建业主委员会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6） 与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7） 全体员工统一着装，持证上岗；
（8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改善和提高，征求意见户数不低于总户数80％。

（二）房屋及社区共用部位共用设施设备平常维护 按《住宅公共维修基金使用管理办法》：共用部位共用设施设备一般应涉及的范围的内容为准；不涉及另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。
（1） 楼房及社区内共用部位设施设备的平常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3） 保证雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。

（三）绿化 社区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。 按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

（四）保洁 社区规划红线以内，业主户门以外。 维护和保持服务范围内的清洁卫生，涉及：（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（五）保安 社区规划红线以内，业主户门以外。 维护服务范围内的业主公共生活秩序，涉及：（1） 相对封闭：做到社区重要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2） 维护交通秩序：涉及对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行解决。

（六）存车管理 机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管 （1） 有健全的机动车存车管理制度和管理方案；
（2） 对进入社区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；
（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）消防管理 公共区域消防设施的维护及消防管理 （1） 有健全的消防管理制度，建立消防责任制；
（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（八）高压供水 养护、运营、维修 （1）保证居民正常生活用水；
（2）对水箱定期清洗消毒，保证水质合格；
（3）维修服务执行文献规定。

　　（九）电梯 养护、运营、维护 （1） 主梯6：00－24：00不间断运营，0：00－6：00呼喊运营，电梯工夜间值班，公布呼喊电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，均须启动载客；
（2） 凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运营；
（3） 主梯维修时，用备用梯运营；无备梯的，属急切性维修的，应在30分钟内抢修竣工，其它维修应于23点至次日5点以内竣工。
（4） 维修服务标准执行文献规定。

（十）装修管理 房屋装饰装修管理 （1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出社区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行解决，问题严重的报行政管理部门；
（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。