物业接管管理规程.doc

物业接管管理规程

一、目的
明确规定了公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而保证物业管理工作的顺利开展，满足业主和用户的需求。
二、适用范围
适用于本公司与开发商或业主和委员会签订的《物业管理委托合同》所约定的各类物业项目，包括大厦、住宅小区以及公用设备、设施。
三、职责
1、管理处楼管员协助工程技术人员对物业的工程技术资料进行接管验收并由文档员归档。
2、机电工程技术人员负责对物业接管进行验收。
3、管理处主任负责组织对物业进行接管，并办理接管手续。
四、工作程序和管理办法
（一）工作流程图
1、与房地产开发商的接管验收
组建物业管理处
公司领导、综合部
组织接管验收小组
管理处、工程部、开发商
接管验收
验收小组
整 改
开发商
再 验 收
验收小组
接 管
管理处
资料归档
管理处

合格
不符合

2、与业主委员会（业主代表）的接管验收
组织接管验收小组
管理处、业委员、开发商
接管验收
验收小组
整 改
业委会
再 验 收
验收小组
接 管
管理处
资料归档
管理处

合格
不符合
明确双方责任
业委会
整 改
业委会
组建物业管理处
公司领导、综合部

（二） 接管验收的组织
物业的接管验收必须建立接管验收小组。接管验收小组的人员由委托方和接管方派人共同组成。人员由以下几部分组成：
1、 接管方的管理处主任和委托方的工程主管或代表；
2、 接管方的工程技术人员和委托方的工程技术人员；
3、 接管方的管理处客户主管或其他事务人员。
（三）接管验收的主要内容和验收标准
1、接管验收是物业竣工验收的再验收，其主要内容是检验房屋建筑主体的安全性和满足物业的使用功能。
对于接管原有物业还必须增加接管原管理处的档案资料、财务档案资料和其他物业管理资料。
2、验收的标准依据是已颁布实施的《房屋接管验收标准》（ZBP30001—90）和其他相关法律法规。
（四）验收的方法主要采取查、看、量、测试等，具体按以下几方面操作。
a) 查阅各项工程竣工验收报告；
b) 根据工程设计资料逐栋、套查验施工质量是否达到要求，并对照工程竣工验收报告，检查有否遗漏验收的项目，发现漏检项目要补验；
c) 依据设施和施工资料查验房屋的各种配套设施是否齐全；
d) 对厨房、卫生间的防水设施要进行24小时的闭水试验，检验其是否漏水、渗水；
e) 对屋面、外墙面、窗户要重点检查其是否渗水；
f) 对供排水管道，特别是预埋部分要进行压力和闭水试验，检验是否渗漏；
g) 对配电、供排水、电梯、安全监控等主要设备、设施要开机进行试运行，检验其安装是否达到设计要求和能否正常运行；
h) 查验各种配套设施是否齐全，有否漏装、漏设；
i) 查验按规定应该移交的工程技术文件、资料，包括主要设备的说明书、合格证是否齐全。
j) 在验收过程中必须逐项填写检查验收记录，并形成《物业接管验收报告》。
（五）接管验收的处理方法
1、对于查验不合格的项目，属房屋本体，查验人员应填写《房屋本体接管验收记录》；属公共配套设施，查验人员应填写《公共配套设施接管验收记录》；属机电设备，查验人员填写《机电设备接管验收记录》；属验收资料，查验人员应填写《移交资料验收记录》，属钥匙移交，查验人员应填写《钥匙验收记录》；以上记录须经查验双方签字认可，由管理处对以上不合格项目进行统计，并填写《物业接管验收报告》，并在报告上写明不合格的具体内容、处理方法、整改的意见和完工的期限，由接管验收小组签字认可，然后由委托方组织整改。委托方整改完毕，管理处应组织人员针对《物业接管验收报告》中不合格项进行复查，直到查验项目合格，查验项目合格后管理处填写《物业项目移交书》，交接双方签字认可，即可接管。
2、 对于查验合格的项目，要填写《物业项目移交书》，由交接双方代表签字，而后即可接管。
3、 物业逐个项目移交完毕，即可办理物业整体移交手续，由管理处填写《物业接管移交书》，并经双方签字认可。
4、 接管验收资料由管理处文档员整理归档备查。
（六）使用的表格、记录
序号
名 称
标识号
存放地点
存放时间
1
《房屋本体接管验收记录》

管理处
长期
2
《公共配套设施接管验收记录》

管理处
长期
3
《机电设备接管验收记录》

管理处
长期
4
《移交资料验收记录》

管理处
长期
5
《钥匙验收记录》

管理处
长期
6
《物业接管验收报告》

管理处
长期
7
《物业项目移交书》

管理处
长期
8
《物业接管移交书》

管理处
长期

编制:饶永旺 2005.6.20 审核：陈春亮 2005.6.21 审批:何新强 2005.6.22