壶镇下山脱贫安置小区(一期)工程项目建设可行性研究报告.doc

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一、总 论

1.1 项目概况
1.1.1项目名称：壶镇镇下山脱贫安置小区（一期）工程
1.1.2建设单位：缙云县欣达城市建设开发有限公司
1.1.3项目编制单位：杭州好邦建筑工程咨询有限公司
1.1.4项目性质：新建
1.1.5项目建设地址：壶镇镇北管理区陶源村
1.1.6项目概况：本项目征地面积133334平方米（约为200亩），分二期开发。第一期工程用地面积约80040平方米（120亩），拟安排迁建联立式安置房180户，公寓安置房420套，商业及其它配套用房。建设内容包括土建及室外道路、绿化、地下综合管线、照明等附属配套工程。总建筑面积约106325方米。
1.1.7投资估算：该项目总投资约为22195.71万元，其中：建筑安装工程费为15657.10万元，工程其他费用为1481.67万元,土地征用费为4000万元，预备费为1056.94万元。资金先由政府垫资建设，建成后交付使用时与安置户进行统一结算。
1.1.8项目实施进度计划：根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在30个月内建成，于2014年1月投入使用。
1.2项目建设单位概况
缙云县欣达城市建设发展有限公司，是壶镇镇人民政府为适应当地城镇发展建设需要，于2002年7月出资组建的有限责任公司。2009年1月，公司由原来的镇属企业升格为县级国有独资投资公司，公司注册资本增加到 5000 万元。公司接受授权，负责从事缙云县壶镇镇的城镇公共基础设施建设及城镇土地开发经营，通过公司经营形式以经济手段代地方政府从事城镇经营与建设开发。
公司成立以来，凭借其地方政府背景及当地城镇建设开发授权，有着强大的融资能力，并组建了一支精干的员工队伍。几年来，公司在缙云城镇基础设施建设上，已参与了多项城镇建设项目的开发。公司通过大手笔高起点的开发运作，使得壶镇镇面貌有了根本性改变，一个传统与现代传承，自然与人文并重，与青山相依，与绿水为邻、功能齐全、设施完善、产业集聚的新城已初具雏形。公司全体员工正全力以赴，进一步加快缙云县壶镇的开发建设。
1.3项目编制依据
1.《缙云县壶镇城市总体规划》（2002—2020）
2.《缙云县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
3.《丽水市十万农民异地转移规划》（2008-2012）
4.《缙云县农民异地转移工程实施意见》（2008）
5.《缙云县农民异地转移工程项目规费优惠标准》
6.国家计委《建设项目经济评价方法与参数》
7.2007年《浙江省建筑工程概算定额》及2006年《浙江省工程建设其它费用定额》
8.业主对建设项目咨询委托书

二、项目建设的必要性

2.1建设扶贫小区是省委省政府对欠发达县的一项特殊政策。
下山脱贫、异地致富已成为扶贫工作的重要思路和工作方法。“山上生活数百年，不如下山一二年”。山区群众认识到，要彻底摆脱贫困，拔掉穷根，必须走下山脱贫道路。县委县政府把建设扶贫小区作为推进城市化、工业化，实现经济跨越式发展的重要措施来抓，并且把建设扶贫小区作为一项政治任务来落实。
2.2下山脱贫小区建设是异地转移地质灾害隐患点农民彻底摆脱地质灾害威胁的最根本方式。
缙云县地处武夷山－戴云山隆起带和寿昌－莲都－景宁断裂带中段，地形条件复杂，岩石风化强烈，地质环境脆弱，山体滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害频发，是地质灾害严重地区之一，农民转移避险的任务十分紧迫。缙云县共有各类地质灾害隐患点76个，分布在全县16个乡镇。每年的4月到10月，为地质灾害多发时期。
通过下山脱贫小区建设，可以将列为B类隐患点的水碓坑村进行异地整体搬迁,使地质灾害隐患点农民彻底摆脱地质灾害的威胁，改善他们的生产、生活条件。
2.3下山脱贫小区建设是异地转移山区农民改善生产生活环境，推动山区农民创业就业、增收致富尤其是低收入农户脱贫致富的根本途径。
缙云县仍有较多的农民居住在交通不便、设施不全的高山远山深山地区。本项目建成后，将使一部分这样的农民被迁移到基础条件较好的壶镇，从而改善创业条件，提升就业能力，使山区农民快速摆脱贫困、走向富裕。
2.4下山脱贫小区建设是缙云县加快人口集聚、优化空间布局，推进基本公共服务均等化，加快新型城镇化步伐的有效途径。
目前，我县的城市化率还很低，与全省57.2%的平均水平差距较大。如何加快缙云城市化进程，对于缙云这样的欠发达地区而言，必须进一步加强政府的组织和引导、加大行政的拉力和推力，走市场推动与行政拉动并举的人口集聚发展道路。
壶镇下山脱贫小区项目建设，将使人口向壶镇城区集聚。同时水、电、路等配套基础设施建设和绿化、亮化工程的建设，将会推动城镇经济社会全面发展，提高壶镇资源的共享率，推进城乡一体化进程。使广大异地转移群众享受到城镇的教育、科技、文化、卫生、体育等各项公共服务，从而使他们的生活质量大幅提升。
2.5下山脱贫小区建设是保护山区生态环境，加快生态经济发展，建设生态文明的重要途径。
下山脱贫小区建设是保护山区生态环境，加快生态经济发展，建设生态文明的重要途径。保护好、恢复好山区生态环境，必须把居住在偏远山区的农民转移出来，缓解人口对山区生态环境的压力，加快陡坡地退耕还草还林，保护自然植被，促进生态系统由恶性循环向良性循环转变，推动生态屏障建设。

三、项目地址与建设条件

3.1项目地址
项目建设地址：地处壶镇镇北管理区陶源村
3.2建设条件
3.2.1 地形地貌
壶镇地处括苍山与仙霞岭的过渡地带，壶镇全境山多地少，属缙云东部山地的一部分，一般海拨400米到800米，西南部较低，一般海拔200米左右，壶镇镇区有一块面积约20平方公里的盆地。
3.2.2 自然条件
气候特征
壶镇镇属亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明，日照充足，冬有严寒、夏有酷暑，平均气温17.1℃，年温差24.8℃，。
壶镇镇温暖多雨，冬季以北风为主，夏季以南风为主，梅雨季和台风季多暴雨。降水季节分布不匀：六月份最多。
水文特征
壶镇境内主要河流为好溪，属瓯江水系。好溪为境内最大河流，自东北向西南斜穿全境。好溪径流量年变化明显，汛期一般在5—9月。河流水位骤起骤落，丰水期滚滚洪流，枯水期涓涓溪流。根据《缙云县壶镇总体规划》及《缙云县河道整治规划》，壶镇镇近期、中远期防洪规划按四级城市设计。与好溪流域防洪规划相结合，壶镇镇区防洪标准规划近期达到10年一遇，远期达到20年一遇的标准。
地震烈度
根据《中国地震动峰值加速度区划图（2001）》，丽水市缙云县设计基本地震加速度值小于0.05g。地震基本设防烈度小于6度（不设防）。按非抗震设计。
3.2.3 工程地质
项目场地底属冲积平原，成典型二元相结构。上部分为粉质黏土和粉质细砂等细颗粒沉积，下部为圆砾等粗颗粒沉积。现状工程稳定性良好，工程遭受地质灾害的危险性小，规划用地范围作为该项目建设用地适宜。
3.2.4材料供应
建筑材料的供应在县域范围较为充足，砂砾、碎石、凝灰岩均有供应，河沙、砾石材料，贮藏丰富，采取方便；地方有水泥制造企业，质量良好，随时供应各种标号的水泥。
3.2.5建设条件
工程场地位置在缙云县壶镇镇北管理区的元石村、和睦村，地势平缓。项目所处42省道旁边，交通运输十分便利。施工用电、用水十分方便。

四、建设规模及建设内容

4.1建设原则
（1）项目建设应贯彻优化设计、综合建设、合理安置的原则。充分考虑小区功能、社区建设及后期物业管理的实际情况，合理分散安置转移群众，努力创建和谐小区。
（2）项目建设应结合缙云县农民住宅安置区的相关政策和规定，力争做到适用性、可行性并举。
（3）因地制宜，充分利用原有道路及公共配套设施。充分考虑壶镇镇城镇规划要求，从城镇的整体美观入手对小区进行功能和景观设计。
（4）合理利用土地资源，体现土地价值，合理分配土地的使用功能。
4.2项目建设内容及规模
第一期工程用地面积约80040平方米（约为120亩），拟安排迁建联立式安置房180户，公寓安置房420套，商业及其它配套用房。建设内容包括土建及室外道路、绿化、地下综合管线、照明等附属配套工程。总建筑面积约106325方米。
主要建设内容与规模一览表
序号
项目内容
单位
建设规模
1
住 宅
平方米
98325
2
商业及其它用房
平方米
8000
3
广场、道路、停车场
平方米
28000
4
场地平整
平方米
80040
5
绿 化
平方米
25000
6
电力通迅及照明
平方米
58000
7
供排水
平方米
58000
8

9

五、项目进度安排

根据壶镇镇下山脱贫安置小区（一期）工程的建设规模、建设标准和施工条件的要求，在建设资金按计划到位的前提下，结合项目审批、设计及施工等各因素综合考虑，依据各项工作所需时间制定计划进度。
5.1 建设工期
根据拟建工程的建设规模，初步计划工程分二个阶段进行，项目前期工作阶段（包括立项、设计、项目审批、政策处理等）为12个月，项目工程实施阶段为18个月。总工期为30个月。
5.2 项目实施进度安排
具体项目建设进度安排如下：
（1）2011年7月-12月着手项目立项、编制项目可行性研究报告，同时完成项目初步设计；
（2）2012年1月-2月，施工图设计；
（3）2012年6月项目前期工作完成：完成项目报批手续，政策处理；
（4）2012年7月—2013年11月项目工程施工建设阶段；
（5）2013年12月工程竣工。

六、投资规模与资金筹措

该项目估算投资约22195.71万元，其中：建筑安装工程15657.10万元、其他费用1481.67万元、土地征用费4000万元、基本预备费1056.94万元。具体详见下表。
《壶镇下山脱贫小区项目工程总投资估算表》
单位：万元
编号
项目内容
单位
工程量
单价（元）
金额
(万元)
备注
1
建筑安装工程

15657.10
占总投资70.54%
1--1
住 宅
平方米
98325
1200
11799.00

1--2
商业及其它用房
平方米
8000
1800
1440.00

1--3
广场、道路、停车场
平方米
28000
300
840.00

1--4
场地平整
平方米
80040
25
200.10

1--5
绿化工程
平方米
25000
200
500.00

1--6
电力通迅及照明
平方米
58000
50
290.00

1--7
供排水工程
平方米
58000
60
348.00

1--8
变压器
台
3
800000
240.00

2
其他费用

1481.67
占总投资6.68%
2--1
建设单位管理费

1.01%
158.26

2--2
建设管理其他费

1.01%
158.26

2--3
工程勘察费

0.73%
114.30

2--4
工程前期咨询费

12.00

2--5
工程设计费

2.90%
454.06

2--6
工程监理费

2.63%
411.84

2--7
环境影响评价费

7.00

2--8
劳动安全卫生评价费

0.03%
4.70

2--9
场地准备及临时设施费

0.85%
133.09

2--10
工程保险费

0.18%
28.18

3
土地征用费
亩
200
20
4000
占总投资18.02%
4
基本预备费

5%
1056.94
占总投资4.76%

合计

22195.71
占总投资100%

建设资金先由政府垫资建设，建成后交付使用时与安置户进行统一结算。

七、项目效益分析

7.1经济效益
下山脱贫小区项目建设，是实行农民异地转移安置需要,政府和农民巨大的资金投入，但农民异地转移工程也能产生较大的直接和间接经济效益。主要包括：一是基础设施和公共服务投资节约；二是宅基地复垦盘活建设用地存量收益。
节约基础设施和公共服务投资。需下山脱贫异地转移搬迁地区大多道路不通、饮水不洁、通信不畅、就医上学不便，就地改善提升的投资资金大。下山脱贫小区的基础设施一般比较完善，公共服务也较完备，不需要重新投资，从而节省大量的资金。目前丽水市通村公路每公里平均造价约60-70万元，虽然省补助也从2003年的20-24万元提高到2007年的26-30万元，但地方财政和农民、村集体仍要承担34—40万元。如果考虑到其他如饮用水、通信等其他基础设施和教育、卫生等公共服务投入，节约的直接投资额远大于农民下山异地转移安置所发生的资金。
下山农民异地转移还有利于减少灾害损失、降低抢险救灾费用。异地转移的重点地区也是自然灾害的多发地区，自然灾害发生较多，直接损失较大。异地转移后，一方面直接受自然灾害影响的人数减少，直接损失降低。同时，农民异地转移后，可以减少政府抢险救灾投入的人力、物力，节约政府财力。另一方面，山区农民减少后，对自然环境的负面影响降低，有利于减少自然灾害的发生，降低自然灾害损失。
另外，农民下山后，大量农民从务农为主转向从事二三产业为主，收入水平可以大幅提高。同时给安置地区输入大量劳动力，有利于促进安置地区经济社会发展。
7.2生态效益
农民下山后，可以增加退宅还耕、还林形成的耕地、林地，对提高林木蓄积量、涵养水源、减少水土流失、改善小气候等都具有重要意义。
增加林木蓄积量。需下山农民主要分布在高山远山地区,是水源保护区、生态敏感区。这些地方交通不便，经济落后，砍伐林木或进行食用菌种植等农业生产是农民主要的经济来源。同时液化气使用率极低，农民生活能源主要依靠砍伐柴火。根据测算，规划下山农民每年因生产、生活消耗掉的木材和柴火高达2.2×106 m3， 严重影响林木蓄积。农民下山异地转移后，因生产生活方式变化，可以减少大量的林木生产生活消耗，从而增加林木蓄积量。
涵养水源。林地和林木蓄积量的增加，能减缓地表径流,增加土壤水分渗入,同时降低土壤水分蒸发量,从而提高土地的蓄水能力,且能在一年中均匀地流出,实现水资源的蓄丰补欠。据监测和研究表明,通过农民下山异地转移，转出地区平均每公顷土地每年可增加300多立方米蓄水量。
减少土壤流失。草木的根系可以起到固定土壤的作用,森林的林冠也可以减小降水对地面的冲击。 草木植被及其枯枝落叶覆盖地表,减小地表径流,从而减少土壤侵蚀,减少土壤流失，有利于减少水库、电站、河道等的泥沙淤积，降低清淤、疏浚费用。据监测和研究表明,实施农民异地转移，每公顷土地每年可减少土壤流失量约60吨。
改善大气质量。草木通过光合作用吸收二氧化碳放出氧气的功能，对生态系统及大气的平衡具有重要意义。据研究,不同类型的林地每生产1吨干物质，可固定二氧化碳1.6～1.85吨,同时放出氧气1.2～1.4吨。
改善小气候。植物通过发达的根系从地下吸收水分，再通过叶片蒸腾,将水分返回大气。大面积森林蒸腾可导致降雨,减少区域水分流失,同时可以降低气温、降低风速、提高地面湿度、减轻霜冻干旱危害等，使一定面积区域范围内小气候得到有效改善，实现农业生产增产、增效。 实行农民异地转移，还可以从根本上解决转移地区的农药、固废垃圾、生活污水等污染和田间劳作、修路造桥、建造新房等生产生活活动对生态环境、地质结构带来的负面影响，为全面推进生态文明建设奠定了良好基础。同时生态环境改善，有利于生态工业、生态旅游进一步发展，促进生态效益转化为经济效益。
7.3社会效益
首先，有利于提高人口素质。农民下山异地转移安置后，教育、医疗等公共服务水平可以得到较大的改善，能缓解就医难、上学难等长期困扰山区农民的问题，大大提高人口文化、健康素质。其次，有利于改善农民住房条件和改善村容村貌。同时，通过统一规划、统一设计，安置小区的基础设施比较完善，村容村貌比旧村有了很大改观。第三，有利于改善人际关系。环境变化、邻居变换、交往圈扩大等，可以在人们中间构成多种新的组合关系，从而淡化原来由于各种原因造成的矛盾和纠纷，形成邻里和睦相处、互帮互利新风尚。第四，有利于促进观念变革和社会进步，打破贫困山区的封闭状况，激发农民创业致富热情。

八、结论

建设扶贫小区是政策所需，形势所需；是一项送温暖工程，深得民心的工程。
本项目建成将具有十分显著的经济效益和社会效益。从根本上解决了贫困山区群众就学难、就医难等问题，可推进第二第三产业发展，加快城市化建设步伐，提高城镇品位。农民下山后，原有山林自然条件得到改善，有利退耕还林，更重要的是为下山群众脱贫致富打下了坚实基础，为我县经济实现跨越式发展作出新贡献。
综上所述，该项目不仅可行，而且十分必要，请予批准实施并大力支持。
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杭州好邦建筑工程咨询有限公司