文语翔老师商业地产标杆企业成本管理全解析购物中心酒店写字楼与经典案例解析.docx

商业地产标杆公司成本管理全解析：
购物中心、酒店、写字楼与经典案例解析

课程背景

商业地产投资一直是地产投资的重要方向，涉及万达、凯德、龙湖、万科、华润、宝龙，铁狮门、凯丹等等国内外一众投资商均对该领域进行大量投资。但商业地产成本管理理念到模式完全不同与普通地产成本管理，且业内广泛存在项目少，案例少，信息封闭等困难，导致成本投资与效果品质不相匹配，商业地产成本管控严重失控的问题。。。。。。
本课程旨在通过对标杆公司万达商业地产成本管理理念、制度、模式及方法的深度解读，重点阐述其管控的思绪和方法，分析这些思绪、方法制定背后的因素和目的，揭示标杆房企万达成本模式背后的管理精髓和本质，为您解开已经开业142个万达广场的万达集团成本管理的普遍规律和成本管理之道。
本课程由两大特色：“多案例”及“全方位”来诠释商业地产成本管理，一方面通过讲解商业地产与住宅地产的本质区别，另一方面从购物中心、酒店、写字楼及目的成本管理、动态成本管理等多视角、多维度进行诠释，使大家真正掌握标杆房企的成本管控体系及手段并融会贯通，避免生搬硬套。
文老师理论功底深厚，还是万达集团《商业地产投资建设》第九章成本管理的作者

课程收益

l 全面了解标杆房企（万达）成本管控体系及流程，成本优化的手段、思绪及精髓；全面解析万达成本管控体系的组织架构及优势（独家）、深刻理解标杆房企万达目的成本、动态成本管控
l 全面了解万达总包招标体系、流程及成本分析
l 解析商业地产独有案例：购物中心消防性能化，空调冷热源方案比选等
l 独家收获：通过减少成本投入来提高利润是被动做法，成本部从部门角度出发，完全可以积极进行利润提高；文老师在地产成本管理界首度提出并重新定义： 成本管理的核心价值是提高“成本利润率”，如何最大化成本部作用：“成本利润率敏感性分析”，并有精彩案例分享：兰州与青岛两项目成本利润率敏感性分析
l 分享标杆房企典型案例及现场案例互动讨论；包含独创管理型案例，帮助管理能力提高
l 成本管控及优化的未来发展趋势探讨--BIM与成本管控、新加坡清单计价模式分享（独家）
l 赠送：标杆公司部分案例及资料电子版：
《全国重点城市（省级）人防配建面积标准记录》
《万达集团：商业及住宅结构设计限额指标表》
《龙湖集团：建造标准---别墅、住宅、SOHO、商业及地库》涉及土建、机电（含弱电）
讲师介绍：
文语翔老师
商业地产成本及招采合约管理专家
国家一级注册造价工程师&一级注册建造师
曾任万达集团成本及招采重要管理岗位（4年）
曾任香港务腾造价征询公司（WTP）高级QS
曾任万达学院讲师
万达出版《商业地产投资与建设》第九章成本管理 署名作者
逾2023建筑行业，造价征询行业及地产行业经验
具有海外成本管理经验
现任某地产公司集团成本招采负责人

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开篇：个人知识结构与知识管理
六、写字楼
一名优秀成本职业经理人的知识结构：
ü 法律、法规及政策
ü 国际贸易
ü 建筑备案及报批报建
ü 审计
ü 合约体系
ü 定额体系
ü 建筑规范
ü 采购行业：供应商
ü 必要的财务知识
ü 商务谈判、争端解决
ü 商务礼仪
ü 市场营销
ü 工程计划
ü 成本控制
ü 外语？
ü 。。。。。。。
知识管理
扪心自问？
知识是时间和经验的积累！
到目前为止的职业生涯，你是否记录过经手多少金额的成本？
1. 写字楼产品在综合体中定位
从商业综合体估值角度看待写字楼
2. 写字楼成本管控特点及分析
3. 《建造标准》解析
4. 机电材料设备选型及品牌选择
5. 交房标准、绿建标准、运营及物业管理规定及其对成本的影响
6. 景观园林标准及其成本指标
7. 《结构限额指标》
8. 目的成本参考指标及解读
七、五星级酒店
酒店成本管控特点及分析
1. 各等级酒店分类：
序号
项目名称
排序
星级标准
类别
酒店名称
1
六星级
A类
港丽
1
2
丽兹卡尔顿
1
3
柏悦
1
4
圣瑞吉
1

5
超五星级
A类
君悦
2
6
威斯汀
3
7
JW万豪
3
8
悦榕庄
3
9
文华东方
3
10
六星级
B类
凯悦
4
11
洲际
4
12
超五星级
B类
艾美
5
13
希尔顿
5
14
万豪
5
15
六星级
C类
索菲特
6
16
标准五星级
A类
喜来登
6
17
逸林
6
18
B类
皇冠假日
7
19
铂尔曼
7

2. 万达各酒店装修标准及参考成本指标值
3. 《建造标准》解析
4. 机电材料设备选型及品牌选择
泳池增长除湿系统
5. 交房标准、绿建标准、运营及物业管理规定及其对成本的影响
6. 冷热源方案比选分析及成本分析
冰蓄冷投资成本分析
电制冷投资成本分析
如何取舍
案例：烟台某项目N年收回投资收益
7. 景观园林标准及其成本指标
8. 不同品牌酒店目的成本参考指标及解读：
设计费用
地上内部装修费用
地下装修费用
厨房、洗衣房等专项设备
弱电
其他建设工程支出
开办费
一、 万达人讲万达：如何深刻理解商业地产的本质-----商业地产是什么/不是什么
1、 什么是商业地产，什么是住宅地产？
解析万达如何走上一条与万科、中海、龙湖等住宅房企完全不同的路
购物中心、酒店、写字楼、商铺；住宅、公寓，别墅
1） 产品自身的差异：商业地产综合体与纯住宅地产的差异分析
2） 成本管控的差异：产品差异化如何影响并导致成本构成及管控差异
产品差异是成本构成差异化的主线因素
3）资产运营和物业管理角度看待成本管控
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4）赚钱模式的差异
住宅地产赚钱模式
商业地产的赚钱模式
钞票流平衡？cash flow balance？
单项目钞票流与全集团钞票流关系。
REITS？整售？散售？资产管理？商业运营？
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二、解析你所不了解的：万达商业成本管理体系与模式

1. 成本管理模块
2. 招标管理模块
3. 供方管理模块
4. 价格数据库
解析四大模块如何有机结合互补形成完毕的成本管理体系
三、目的成本管理解析
1. 目的成本的意义和价值分析
2. 商业综合体项目目的成本编制的特点
时间特点
预备费
3. 目的成本编制依据
建造标准与目的成本
交房条件与目的成本
公司管理能力及办法与目的成本
4. 目的成本编制环节
5. 案例：某商业地产目的成本编制
6. 如何目的成本调整的办法和原则
7. 调整办法解析
8. 盘点目的成本编制核心点
政府违约

四、动态成本管控策略及实行
八．深度解析商业地产合约管理
动态成本的意义和价值分析
商业综合体项目动态成本管控特点
项目限额设计管控
项目合约规划管理
项目签证及变更管控
1、 合约管理与成本管控综述
2、 如何让合约管理成为成本节约的“利器”
案例：XX项目补充协议变更还是其他？1200万的选择。-ok
3、付款条件、工程量清单、结算和指标分析之间到底有什么勾稽和关联关系
案例：某项目清单编制及付款条件优劣对比分析。
3、 减少总包协议成本的新视角
案例：XX项目总包索赔与反索赔？
（工期补偿，即便抢工回来也得补偿）
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九、商业地产成本管理专题探讨

1、 万达、龙湖、万科公司管理架构分析
总部绝对中央集权
“战略总部—专业区域—实行一线”三层架构
总部-区域公司-项目公司
2、 万达、龙湖、万科公司成本管理模式架构差异解读
业务管理模式
成本部、招采部设立
目的成本下达
招采直委划分
总包招标模式
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3、 全面解析万达集团—项目公司成本管理组织架构
4、 成本管理架构如何搭建
2.1多级成本管理体系
2.2垂直管理or非垂直管理
2.3成本部与招采部：分久必合，合久必分
5专题解析：万达总包招标及评标分析全解析
1) “招标+议标”相结合的创新思绪
2) 独特的价格拟定方式和模型
3) 全面总结万达总包招标的经验、教训
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核心案例：全面解析万达总包招标体系、策略（独家案例）
6、关于工程结算中重大争议问题的解决原则分析
当工程结算影响工程进度，当工程进度影响开盘、封顶取证、交房及其他关键工期
当成本、工期矛盾，如何取舍把握原则
7、工程结算管理的核心
结算依据是什么？图纸？现场实际情况？
结算图纸如何管理
8、定额人工费53元，市场人工费120元，为什么差异如此之大，总包和分包商天天喊人工费赔钱，真的如此么？
记录口径的不同
包含内容的不同
五、购物中心
十、如何实现利润提高
购物中心成本管控特点及分析
1. 《建造标准》解析
2. 涉及各子业态具体建造标准解析：百货，电影院，KTV，电玩、电器城，超市、酒楼、健身房、儿童业态、零售、娱乐、餐饮；
3. 机电材料设备选型及品牌选择
4. 交房标准、绿建标准、运营及物业管理规定及其对成本的影响
5. 景观园林标准及其成本指标
核心关注点：红线外绿化道路投资成本和红线外绿化占用费
6. 商业项目独有成本支出：消防性能化设计及其成本管控思绪
a) 消防性能化设计是商业项目特有的，由于大空间自身特点已经超规范，所以必须在其他方面进行填补而产生的一系列成本支出
案例：某商业综合体项目消防性能化设计及成本管控
7
8、目的成本参考指标及解读
核心关注点：
小市政配套费涵盖界面
外电源成本
绿建节能：例如空调增长热回收系统
能源计量
室外商铺增长油脂分离器
通过减少成本投入来提高利润是被动做法，成本部从部门角度出发，完全可以积极进行利润提高。
1、 成本部门职能定位的核心价值：“成本利润率”，如何最大化成本部作用：“成本利润率敏感性分析”
精彩案例分享：兰州与青岛两项目成本利润率敏感性分析
2、成本利润提高与你不了解的“无效成本”管控的4大方法
2.1施工图集浪费了多少成本
2.2非重点区的装修多花了多少成本
2.3机电设备高配置就是高溢价？
2.4机电系统成本居高不小的核心因素

十一、成本管控未来发展趋势探讨

4.1 BIM与成本管控
4.2 新加坡清单计价模式分析
4.3设计专业化的成本管理人员

现场讨论及答疑时间（15-30分钟）