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什么是产权式酒店？ 产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里使用权。首创这一概念是瑞士亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地域旅游酒店首次进行了真正意义上时权经营，向旅客出售了在特定时间内享受旅馆住宿和娱乐设施权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可取得酒店赠予一定时限无偿入住权。一、分时度假定义 分时度假（Timeshare，又称Vacation ownership或Holiday ownership），最初是指大家在度假地购置房产时，只购置部分时段产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用度假形式，以后逐步演变成每户人家在每十二个月只拥有某一时间段度假地房产使用权，而且能够经过交换系统对不一样房产使用权进行交换。国际上一度通行通例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）住宿单元每十二个月使用期分为52周，将52周中51周分时销售给用户。每个单位分时度假产品，就是在约定时期内（通常为20年40年）每十二个月在这一住宿单元中住宿一周权利。 （一）法律定义 1、对分时度假进行定义难度 分时度假含有很强专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性了解。因为对分时度假认识角度不一样，产生了对其概念不一样说法。分时度假产品复杂性又深入加大了对其进行定义困难。分时度假产品以下特点决定了对它进行规范化定义有较大难度： l 产品种类丰富 分时度假产品含有种类丰富构建方法，不管从时间长短、客房面积，还是付款方法、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象产品包含在里面。 l 各国法律制度差异 分时度假作为全球性产品，在各国不一样法律制度下，也含有了不一样含义。较为经典是欧洲和美国之间差异。美国多数地域把分时度假产品视作共同拥有房产产权法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品看成购置者拥有使用权形式。 l 发展改变快速 以住宿业中创新产品面貌出现分时度假，自从产生之日起就一直处于发展改变当中，不一样阶段产品，其性质和特点全部有很大差异，现在新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。 2、国际上流传较广两个定义 尽管世界各国从法律角度对分时度假给出定义五花八门，但实践中还是形成了部分被广泛接收定义。在美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假定义是：全部以会员制、协议、租契、销售、出租协议、使用许可证、使用权协议或其它方法做出交易设计和项目安排，交易中，购置者取得了对于住宿和其它设施在一些特定年度中低于十二个月使用权，而且这一协约使用期在3年以上，即称之为分时度假项目。 近期对于分时度假权威定义来自欧盟分时度假指令（European Union Timeshare Directive）。指令关键为了保护消费者购置以分时度假产品时权益。相关分时度假交易协议，在指令中被定义为：全部使用期在3年以上、要求消费者在按某一价格付款以后，将直接或间接取得在十二个月一些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产权利协议，住宿设施必需是已经建成使用、立即交付使用或立即建成项目。 3、定义关键要素 在这些定义中包含关键要素有以下多个： 一是对于协议使用期要求。经过这种协议安排，消费者所购置到是3年以上使用某处房产或某项设施权利。 二是预付款项。消费者为了取得未来住宿权利，需要根据协约安排提前支付所需款项。 三是有每十二个月住宿天数要求（欧盟）。要求每十二个月在某处设施住宿权利不能低于7天。 伴随点数制俱乐部和短期包价旅游等多种新产品形式不停涌现，原有多种定义全部面临着来自各方面挑战。尤其是部分经营商为了回避分时度假法规管制，绕开法规给出明确定义，专门设计出不受法律规制多种新产品。这些产品尽管在形式上含有了分时度假产品基础特征，但却从法律上不属于其规制范围之内，迫使政府和国际组织不得不依据新形势不停调整分时度假规范定义。 （二）分时度假实质 从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间一个中间产品。对于某个住宿设施制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产全部权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产终生处理权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物寿命为40年计算，它相当于把某间客房使用权分割成为14600份（40365）来销售，消费者每购置一天产品，就购置了对于房间一天使用权。分时度假产品介于二者之间，以每十二个月使用1周标准分时度假产品来说，它相当于将房产使用权分割为52份销售给不一样消费者。也就是说，和房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；和饭店产品相比，它分割份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售一个住宿产品。 房地产产品 分时度假产品 饭店产品 _ 图1 分时度假本质 在更为具体划分当中，除了规范化分时度假产品之外，在房地产产品和饭店产品两个极端之间，存在一系列过渡形式，包含分段时权、点数制俱乐部等。 图2 从完全产权到完全使用权过渡 点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施制度安排，分段时权比标准以周为单位分时度假产品划分时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割通常在15份以下），分别销售给不一样消费者。点数制俱乐部在产品选择上比标准分时度假产品有更大灵活性。 二、 分时度假产品运行机制 （一）基础主体 在分时度假产品当中关键包含以下几方主体： l 开发商 指拥有所开发分时度假房产产权房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品房产，或经过购置现成房地产将她们改造为分时度假产品。 l 销售商 负责宣传促销分时度假产品。有些开发商本身兼作销售商，但市场上有很多独立分时度假产品销售企业，她们作为开发商销售代理，向公众销售分时度假产品。 l 度假房产管理企业 她们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。 l 分时度假交换企业 关键是向含有分时度假房产使用权消费者（会员）提供不一样地域之间分时度假产品交换业务。 l 信托企业 经过一定法律程序来保护购置分时度假产品消费者权益。最常见是英国式俱乐部信托体系。 l 业主联合会 指购置了同一处分时度假产品消费者根据法律要求成立保护本身利益团体。在部分国家当中已经建立起全国范围分时度假消费者联合会。 l 再销售商 指负责在公开市场上销售分时度假产品全部者转卖二手分时度假产品机构。它们有些独立经营，有些是开发商企业一个分支机构。 l 分时度假业协会 由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成行业协会。影响较为广泛有美国度假地协会（American Resorts Development Association, 简称ARDA）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe, 简称OTE）。 l 相关其它群体 还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接和分时度假产品相关专业群体。 （二）关键法律关系 在分时度假及交换系统运行机制中，存在多个关键关系。 在最简单分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售方法出售给会员（图3）。 有些开发商经过销售代理商来销售分时度假产品，在交易中形成关系图4。 分时度假交换企业出现以后，它充当了会员和会员之间进行分时度假交换媒介。加入交换企业后运行机制含有一定代表性（图5）。 在更为复杂情形中，分时度假及交换系统中还广泛包含到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权信托企业和方便会员消费点数制俱乐部等。 从图5能够看出，经典分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换企业四方之间六种关系。理清这六种关系，就基础掌握了分时度假产品运行原理。 1、房产开发商和会员 在直接销售情形下，房产开发商和会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定时限分时使用权卖给购置分时度假产品会员。双方以销售协议明确各自权利义务。 2、房产开发商和销售代理商 二者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商根据双方委托代理协议授权对外销售产品。 3、销售代理商和会员 销售代理商和会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商委托授权向会员销售分时度假产品。 作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品时候，要就自己在委托协议中承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生其它问题，则需由销售代理商负担法律责任。 4、会员和交换系统企业 会员和分时度假交换企业之间属于服务产品提供者和消费者之间关系。会员使用网络交换系统来实现自己和其它会员交换分时度假房产使用权目标，同时，向交换企业支付费用。交换企业则经过提供网络交换服务取得收益。 5、房产开发商和交换企业 房产开发商和交换企业之间是一个加盟关系，即经过双方自由选择，交换企业同意符合条件房产开发商将自己分时度假产品加入交换企业储存库中，参与和其它度假地房产进行交换。房产开发商要向交换企业支付相关费用。 6、会员和和其开展交换其它会员 早期，会员假如经过交换企业和其它会员进行交换，二者之间也成为经过合约进行商业交换关系。因为会员在经过交换企业进行交换时，明确表示自己所期望得到产品特征，实际上就是发出要约，若双方条件相互符合，交换系统作为中介按统一制度要求次序将相互符合条件会员联络到一起，实现网上交换。 现在，经过储存库设计非一对一交换模式中，会员只和交换企业发生联络，会员之间就不再含有交易关系。会员将自己度假房产使用权投入交换企业储存库，然后选择自己所需产品，经过交换企业对自己住宿权利进行确定。 另外，在加入管理企业、信托企业等情况下，各方之间关系愈加复杂。仅以管理企业为例，一个情况是开发商自我管理，管理商属于开发商自有机构，负责管理分时度假房产；另外一个情况是外请管理机构，这么机构在产品销售早期由开发商签约聘用，根据和开发商签署管理协议管理物业，在产品销售到一定百分比以后，由业主组成业主委员会负责选择管理企业进行物业管理。在不包含产权分时度假产品设计中，自始至终管理企业是对开发商负责。 三、 中国分时度假业 （一）中国分时度假业历史回顾 从中国分时度假业发展进程来看，现在远远不是总结和回顾历史合适时机，但作为全方面了解中国分时度假业一个必需组成部分，本节中凭借有限材料来简单回顾分时度假业在中国短暂发展史。 1、国外企业违规进入 分时度假概念传入中国，是从90年代后期。1997年，经国务院同意，国家旅游局、公安部联合公布了中国公民自费出国旅游管理暂行措施，1997年7月1日正式实施。这个措施出台，标志着中国出国旅游市场正式形成，引发了海外旅游界普遍关注。 英国派克林环球认为到中国发展会员时机已经到来，在未经我任何部门同意情况下，即在北京一家写字楼租用了办公室，聘用了几名外国人，非法进行销售会员卡活动。为此，她们专门雇用了一批中国工作人员在商场、酒店等场所物色潜在消费者。一旦获知其对出国旅游度假感爱好，就向她们介绍分时度假概念和分时度假交换网络情况，邀请她们参与派克林展示会。她们组织展示会，每次有10对中国夫妇参与，会上播放世界风光录像片，介绍RCI组织，推广会员卡（每张卡3万美元，称先加入者可享受45折扣，即每张卡16500美元；可先预付美元，一周内交齐余款；并称凭此卡每十二个月可携带3个人在世界上83个国家3000个旅游度假地享受无偿住宿度假2周权利）。北京市旅游局、工商局发觉此情况后，依法对其进行了查处。国家旅游局于1997年9月23日向各省、自治区、直辖市旅游局发出相关对非法从事旅游经营活动境外企业驻华机构查处工作情况通报，第一条即点出?quot;派克林企业非法雇用工作人员在京举行展示会，收取会费问题。 但时隔很快，又有些人向国家旅游局举报说，派克林企业仍在搞发展会员非法活动。国家旅游局即联合北京市旅游局、工商局、公安局等相关部门，再一次对派克林企业租用办公室进行检验，发觉此处已改由中国一家旅行社租用。原来，这个旅行社从7月下旬和派克林企业就境外度假村客房使用权达成协议起，即主动帮助派克林企业销售会员卡。从8月1日至10月13日，共和中国公民签署协议58份，收入人民币940万元，其中汇出境外款项折合人民币230万元，完成协议27份。对派克林企业和这家旅行社违反中国法律法规非法经营行为，国家旅游局在向该旅行社行政主管部门通报后，立即作了严厉处理，该旅行社即中止了和派克林企业合作。 2、 中国企业早期探索 依据RCI1997年版RCI度假地名目，中国杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，而且注明九华山庄97年3月以后、梦湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可开始使用。这些度假村属中国首批加盟国际交换网络经营商，在97年之前就已经进入RCI网络系统当中。其中在RCI度假地名目中排序号最早是杭州梦湖度假村3953号。 在这一阶段，中国房地产开发企业、海南重创置业等部分房地产开发商，为了处理空置房地产问题，派出人员远赴美国，考察分时度假业在美国发展情况，开始考虑将分时度假概念引入中国，以推进房地产销售。 1998年8月28日，泰慕赛尔休闲产业网络集团在人民大会堂召开新闻公布会，宣告推出泰慕赛尔共享权时空共享网络，由来自中国经济体制改革研究会、国务院发展研究中心、中共中央改革研究会、国有资产管理局、中国旅游饭店协会、清华、北大、中国社科院教授和著名人士专门设置酒店度假村资产重组专题研究组，对泰慕赛尔经营理念和经营模式给肯定，广州华厦大酒店、北京前门饭店、成全部锦江宾馆、上海亨那斯会所、武汉白玫瑰大酒店、天津津利华大酒店、哈尔滨锦江大酒店、珠海度假村酒店、江西宾馆、肇庆鼎湖避暑山庄等50多家星级酒店签约加盟。同时，产生了中国第一批分时度假产品消费者。尽管因融资等问题企业很快就宣告解散，但企业中管理层人员全部成为以后中国发展分时度假产业人才贮备。 （二）中国分时度假企业关键类别 1、加盟国际交换网络企业 现在中国加入国际分时度假交换网络体系度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI16家，加盟II3家。其经营模式和国际市场接轨，采取销售2040年每十二个月一周度假地住宿权方法，产品售价通常在4万6万元之间。 在加盟RCI企业中，北京地域有3家，分别是九华山庄、燕苑（绿洲）度假村和玉龙湾度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亚市2家；云南省有3家，分别在昆明市郊和石林县；青岛、无锡、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村。加盟II有3家，分别在上海市青浦县、广东广州市和番禺市。 2、 单体开发俱乐部产品 单体开发分时度假俱乐部如泰达度假交换企业，依靠自有单体度假饭店开发俱乐部产品。有加入国际交换网络，有采取点数制，但总体上看在商业模式方上还有很多需要完善地方。 分时度假俱乐部实际上是分时度假行业中极有前途一个形式。伴随分时度假行业发展，目标市场明确、有显著市场区分、专业性较强如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展分时度假俱乐部是完全能够在未来市场竞争中取得生存资格。而目前中国单体开发分时度假俱乐部多没有在怎样建立自己市场竞争优势方面作更深考虑，直接影响到她们生存和发展。 中国分时度假俱乐部往往实力全部不是很强，为了各自生存和资源共享，走联盟化道路应该是较佳市场生存策略。 3、 分时度假销售企业 分时度假销售企业。已经有专门经营分时度假产品销售业务企业成立，它不参与分时度假房产开发，只负责销售推广，经营产品仍为传统类型分时度假产品。 中国现有分时度假销售企业全全部是专业销售RCI和I I企业分时度假产品企业。如广东爱特乐度假服务、北京神州环宇订房网络咨询服务（也称自由假期企业）等，她们多分布于中国经济发达地域。中国还没有出现一家大型、全国性专业分时度假销售企业，现有销售企业也因多种原因举步维艰。关键是因为分时度假消费市场还未完全成熟，中国分时度假产品推出，需要一个启蒙时间。同时这也是部分饭店在加入分时度假业行列时心存犹豫关键原因之一。饭店需要在加入分时度假行业后，立即取得显著效益，但到现在为止，在中国还没有出现一家经过采取分时度假方法取得成功饭店楷模。饭店本身却多数没有力量和经验进行分时度假全国性销售。从另一个角度来看，这也为以前销售国外产品专业分时度假销售企业提供了新发展机会。作为I I企业在中国唯一会员广州花园酒店分时度假销售商，广东爱特乐企业采取了国外最普遍分时度假销售形式销售推介会。 专业销售企业，将在未来成为部分分时度假俱乐部和交换企业最关键合作伙伴。销售企业本身也期望借助自己经验扩大在中国分时度假市场上经营产品和经营规模。但依据中国人均收入实际情况，中国分时度假产品售价和国际水平相比相对较低，并会提供多档次产品。专业销售企业怎样抓住机遇，建立全国性分时度假销售网络，是快速启蒙分时度假消费市场、发展分时度假行业、确立销售商本身市场地位关键。然而，起码从现在环境来看，专门经营销售业务销售商在消费者那里还缺乏足够影响力和信誉度，其经营形势也不容乐观。 最近媒体常报道有些人采取欺诈手段销售无法兑现承诺国外分时度假产品销售，因为部分销售企业不规范销售行为和媒体广泛宣传，中国分时度假行业也不得不起步于怎样消除负面影响环境当中。因为分时度假销售是分时度假行业中最轻易产生多种问题部分，所以国外对分时度假销售有着专门法律要求，国家旅游局也开始着手对分时度假立法工作。在国家没有制订分时度假专门法律前，销售商们应主动加强自律，这对保障本身长久利益取得和推进分时度假在中国发展全部有着关键意义。 4、 自主开发中国网络化企业 自主开发分时度假网络企业是中国市场推进分时度假业发展主力军之一。它们在经营模式上各具特色，在产品设计、销售方法、对外宣传等内容中全部存在相当大差异，但其基础出发点，就是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为中国市场所接收新型运作模式，构建适应中国市场分时度假产品和交换网络。 现在在中国进入运作阶段本土化度假网络经营企业数量不多，形成一定规模不超出10家，集中在北京、深圳等经济发达地域和云南、海南等度假目标地。这些企业通常全部依靠实力雄厚大企业，部分企业刚刚开始在一地试点，有些已着手营造全国性网络，还有已经在全国范围展开大规模公关宣传。 11月，由首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合提议组建从事分时度假和休闲度假产业天伦度假发展宣告成立。天伦度假企业成立标志着中国大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。天伦度假计划用23年时间，利用现有资源结合收购吞并、租赁经营等方法建立起含有中国特色分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体专业企业。 专业旅游企业介入，为分时度假行业发展提供了极好推进力。因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假发展必需大量可依靠资源。如能够借助旅游企业原有资源，为消费者提供从旅行开始到结束包含交通、住宿、饮食、娱乐等在内全套服务。还能够借助股东现有、遍布全国网络组员快速建立起分时度假销售网络等等。 5、 分时度假交换企业 海南华夏之旅分时度假网络（http:/ www. ）是中国唯一一家专业从事分时度假中国交换业务企业。它提倡三位一体、三权分离商业模式和运行机制，是依据国外最大两家分时度假交换企业RCI和I I企业模式和体制，并进行了合适改造后建立。在国家没有颁布专门分时度假法律情况下，它商业模式和运行机制是比较适合中国国情。但这种体制在实际操作方面还有两点忧虑： l 怎样实现使用权益保障问题 在国外多采取引进信托企业模式，来达成对消费者使用权益保险。而中国信托业和饭店业现实状况使在中国采取这一形式可能性不大。华夏之旅企业尝试引入保险企业作为保障模式，但在说服中国保险企业建立分时度假新险种和要求加盟饭店实际采取这种保险机制方面会碰到较大困难。保险企业早期提出分时度假保险方案，饭店假如要采取分时度假新险种就必需提供抵押担保、质押担保或第三方确保。这一保障程序会成为饭店加入分时度假网络门坎，并将对华夏之旅分时度假产品形成和销售造成阻碍。 l 销售模式问题 怎样建立一个完善而适合中国市场销售模式是该企业需要关键研究处理问题。按目前设计三权分离模式，华厦之旅并不进行分时度假权益销售，而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售。这种模式通常必需建立在相互需要和相互信任基础上，当合作基础不存在时，难免会造成份时度假销售市场无序和混乱，从而直接影响到关键靠会员数量生存华夏之旅分时度假交换企业存在和发展问题。 同时因为该体制对分时度假饭店和会员约束较少，对销售商也没有约束力，而分时度假交换技术并非技术专利也不是有高科技含量技术，其影响力关键来自市场覆盖率。怎样摆脱对开发商依靠，迎接来自开发商自助联合建立交换网络挑战，是另一个关键问题。 国外分时度假发展历史是先有分时度假饭店、销售商和消费者，然后才有分时度假交换企业。而华夏之旅企业却是在先建立交换系统基础上发展分时度假酒店、销售商和会员，所以她们发展道路会比较艰苦。 从中国现有分时度假企业资料来看，华夏之旅企业在对分时度假交换技术掌握了解和规范化方面是处于较领先地位，所以使该企业交换系统有较强兼容性，很适合在这个基础上将中国单体饭店和部分小型分时度假俱乐部和其它旅游服务企业联合起来，成为一个大规模分时度假联盟。然而，伴随中国旅游业开放程度不停提升，已在国际上处于垄断地位RCI将在中国市场上形成越来越大影响力。所以，中国专业交换企业肯定会在未来面临严峻挑战。 6、 相关创新概念企业 还有一批借用分时度假概念，开发出类似产品单体企业。 北京新旅网度假村资源开发（）是中国一家利用分时度假概念再创新形成分时营销企业，她们将分时度假点数制形式经过改造应用于中国市场，成为一家较为独特分时度假企业。 新旅网企业操作方法是首先和加盟饭店签约取得合作确保，然后再经过自己销售网络以点数卡（IC卡）形式对外销售，她们称为房东卡，实际上是含一定数额资金消费卡。房东卡销售收入再经过协议银行和新旅网结算中心，依据消费者在各加盟饭店实际使用数拨付给饭店。她们赢利关键起源于销售收入中和饭店确定分配百分比。 实际上分时度假点数制关键适适用于由一个企业控制饭店群，这么就不会使加盟饭店在利益分配方面产生异议，并会努力确保用户使用权益。因为饭店收入是由新旅网企业先统一收取再按实际使用情况逐步分配，就无法使饭店取得分时度假开发中一次性回收投资关键优点。同时，若在销售上取得大笔资金，也会使新旅网本身负担极大政策风险和经营风险。新旅网在对饭店客房使用权控制上，还缺乏力度，无法充足保障消费者在使用房东卡时一定能取得客房使用权。 但新旅网点数制IC卡产品在商务旅游市场上相对于采取交换制分时度假企业来说是含有显著竞争优势。关键是因为点数制卡无须进行交换，所以在使用上更灵活更方便。而相对来说，交换制分时度假却比点数制有更强旅行住宿方面确实定性，能够处理令旅游者担心关键问题，所以交换制分时度假企业在休闲度假旅游方面更含有自己优势。 四、 怎样在中国发展分时度假 （一）分时度假产品在中国本土化改造 分时度假产品在中国市场遭遇水土不服，必需对其进行本土化改造，方可适应中国度假市场。